Выхино-Жулебино, Капотня и Некрасовка: хоть и окраина, но все равно Москва

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Выхино-Жулебино, Капотня и Некрасовка – самые отдаленные от центра районы Юго-Восточного округа Москвы, часть района Выхино-Жулебино находится за МКАД, а Некрасовка даже расположена в паре километров от кольцевой дороги. Конечно, эти районы нельзя назвать особо привлекательными, проблем там много, особенно с экологией и транспортной доступностью, а уж Капотня – всеми признанный аутсайдер не только среди районов ЮВАО, но и всей столицы. Но зато цены на квадратные метры в этих районах очень симпатичные.

Транспорт и экология: жирный минус

Выхино-Жулебино, Капотня и Некрасовка входят в число самых неудачных с точки зрения транспортной доступности районов Москвы, да и с экологией здесь беда. Более или менее нормально дела обстоят у части Выхино-Жулебино, прилегающей к станции метро «Выхино» Таганско-Краснопресненской линии. «А доехать наземным транспортом до других кварталов крупной жилой застройки в час пик весьма проблематично», - говорит Варвара Пухонина, ведущий специалист отдела по связям с общественностью ЗАО «Пересвет-Инвест», кстати, проживающая в этом районе. Рязанский и Волгоградский проспекты – основные транспортные магистрали Выхино-Жулебино славятся своей загруженностью и постоянными пробками. Кроме того, Таганско-Краснопресненская линия метро по данным Московского метрополитена входит в число наиболее загруженных, а станция «Выхино» при этом - одна из самых людных, ее ежедневный пассажиропоток - 100–150 тыс. человек. Что немудрено: вблизи расположен крупный автовокзал, куда прибывают жители Подмосковья.

А в Капотне и Некрасовке и вовсе нет метро, поэтому жители этих районов о пробках знают не понаслышке, проезжая на личном или общественном автотранспорте по МКАД. Из Капотни до центра столицы можно доехать по улицам Верхние Поля и Перерва, «но они тоже загружены и к тому же переходят в Люблинскую улицу, которая упирается в самый проблемный московский дорожный участок – пересечение с Волгоградским проспектом», - сообщает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Для того чтобы попасть в Некрасовку, можно воспользоваться еще и электричкой, отправляющейся с Казанского вокзала до Люберец, но оттуда - на общественном транспорте. Электричка может спасать от пробок и жителей района Выхино-Жулебино, в пределах которого расположены станции «Выхино» (в районе Выхино) и «Косино» (в районе Жулебино), но они, как и станция метро «Выхино», находятся на границе района, поэтому удобны только жителям близлежащих домов.В перспективе планируется построить новый участок дороги Люберцы-Вешняки. И сейчас возводится развязка этой магистрали с МКАД». Также в 2011 г. должны начаться работы по проектированию станции метро «Пронская» в районе Жулебино, открыть которую планируют в 2013 году. Но пока больше планов, чем реальных действий, к тому же все прожекты касаются в основном района Выхино-Жулебино и Некрасовки, а в Капотне никаких масштабных транспортных строек не намечено.

Да и улучшать экологическую ситуацию в этом лидирующем по вредным промышленным предприятиям районе в самое ближайшее время никто не будет. «Несколько лет назад студентами был проработан планстроительства в Капотне рекреационных зон и обитаемых мостов через Москву-реку с жильем повышенной комфортности. Московский нефтеперерабатывающий завод предлагалось закрыть бизнес-центром «Дом нефти», а между заводом и жилыми строениями создать буферную зону. Также предлагалось построить станцию метро и разбить ботанический сад. Но данный проект требует существенных инвестиций, а привлечь девелоперов сейчас нелегко. Кроме того, проект не предполагает переноса завода», - рассказывает Варвара Пухонина (Пересвет-Инвест). На сегодня, как пишет аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости» в статье «Административные округа Москвы как образ жизни: ЮВАО» Капотня остается промышленным районом: 50% ее территории по данным специалистов Аналитического центра IRN.RU занимают промышленные предприятия во главе с Московским нефтеперерабатывающим заводом.

Получше с экологией в Некрасовке. Здесь на территории 5,58 м кв., располагается двенадцать промышленных предприятий, среди которых ведущее место занимают Люберецкие очистные сооружения. На землях очистных полей не приживаются деревья, поэтому район, хоть и находится за МКАД, далеко не самый зеленый. «Это довольно плотно застроенный район, который перетекает в крупный город Люберцы», - говорит Варвара Пухонина (Пересвет-Инвест).

С точки зрения экологии довольно неплохим можно считать лишь Выхино-Жулебино. Во-первых, здесь нет вредных предприятий, а во-вторых, на его территории располагается часть огромного Кузьминского лесопарка и совсем рядом Кусковский лесопарк. Картину портит разве что крупный автовокзал близ метро «Выхино», который весьма загрязняет воздух.

Ну и, конечно, экологии всех рассматриваемых районов изрядно вредят автотранспорт, перегружающий здешние транспортные магистрали, и пресловутая «роза ветров», смещающая в восточном направлении вредные выбросы и выхлопные газы со всей Москвы.

Инфраструктура: маленький плюс

Инфраструктура этих районов давно сформировалась и весьма развита, правда, немного морально устарела. «Например, данные районы не могут похвастаться обилием современных культурно-развлекательных центров», - свидетельствует Варвара Пухонина (Пересвет-Инвест). Да и социальные объекты оставляют желать лучшего: «Например, в поликлинике № 167 на улице Вострухина в «старом» Выхино ремонт в общих коридорах не делался, наверное, с советских времен. Чтобы попасть к ряду специалистов, надо вставать в очередь в 7-30 утра и ждать, когда выдадут журнал листов «самозаписи» на неделю, и уже через одну-две минуты запись заканчивается. А о таком сервисе, как запись по телефону, который довольно распространен в других городских поликлиниках, жителям можно только мечтать», - рассказывает Варвара Пухонина. Тем не менее, в Выхино-Жулебино есть 24 школы (13 в Выхино и 11 в Жулебино), 39 детских садов (22 в Выхино и 17 в Жулебино), 4 взрослых и 4 детских поликлиники, диагностический центр, родильный дом, множество аптек, несколько спортивных центров, бассейн «Парус», детские школы искусств и т.д.

В Капотне для 27,2 тыс. человек работают 4 общеобразовательных школы, 6 детских дошкольных учреждений, музыкальная школа, несколько поликлиник (в том числе детская) и библиотек. Есть выставочные и спортивные залы, бассейн и стадион «Смена». В Некрасовке, одном из самых малозаселенных районов Москвы, функционируют пять детских садов, четыре школы, дом культуры «Заречье», Центр развития творчества детей и юношества, библиотека, спортивная школа (бассейн, спортзал, стадион), физкультурно-оздоровительный комплекс, поликлиника, больница, детский медицинский центр «Наши дети», магазины и т.п.».

А если сравнивать районы между собой, то, пожалуй, лучшей инфраструктурой отличается Жулебино. Так как эта часть района Выхино-Жулебино застраивалась в 1990-х гг., здесь много современных магазинов, лучше и новее школы, детские сады и медицинские учреждения. К тому же недалеко расположен огромный торгово-развлекательный комплекс «МЕГА-Белая Дача», где есть и крупный кинотеатр и каток, а еще жителям района Жулебино доступна инфраструктура города Люберцы, ведь они - соседи.

На вторичном рынке

Спрос на недвижимость районов Выхино-Жулебино, Капотня и Некрасовка сравнительно низкий, да и качеством жилье, особенно на вторичном рынке, не блещет.

«Эти районы характеризуются значительным преобладанием жилья эконом- и комфорт-классов, совокупная доля которых здесь составляет более 90% в то время как в среднем по Москве – около 70%. А элитного жильяздесь нет вообще», - утверждает Артем Ржавский (Азбука Жилья).

Самый старый и некомфортный жилой фонд - в Капотне. «Вторичный рынок жилья этого района представлен преимущественно кирпичными зданиями 1950-х гг. и панельными – 1970-80-х», - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу Управляющей компании «Домостроитель». «36% - это типовые панельные строения. На втором месте дома с улучшенными планировками, их 28%. На панель с малой кухней приходится около 10% всех продаваемых квартир, а на монолитные дома - 14%», - рассказывает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ».

«В ноябре 2010 г. на рынке вторичного жилья в Капотне предлагалось около 80 квартир, что составило 1,1% в общем объеме предложения по ЮВАО и всего 0,1% среди всех продаваемых квартир в Москве (68,9 тыс.). Средняя стоимость кв. м вторичного жилья в Капотне не превышает 112,6 тыс. руб., что на 14,9% ниже относительно показателя по ЮВАО и почти на треть дешевле, чем в среднем по Москве», - говорит Артем Ржавский (Азбука Жилья).

По мнению большинства экспертов, «вторичка» в Капотне дешевле, чем в Выхино-Жулебино и Некрасовке: «Цена квадратного метра здесь около 3 400 долларов США, в Некрасовке - 3 450 долларов, а в районе Выхино-Жулебино - 3 800 долларов», - сообщает Варвара Пухонина (Пересвет-Инвест). Например, однокомнатную квартиру в старом кирпичном доме можно купить за 3,5 млн. руб. «Двушку» площадью 41 м кв. в девятиэтажной «панели» предлагают за 4,3 млн. руб., а более просторную квартиру площадью 50 кв. м в 12- этажном панельном доме в 5-ом квартале - за 5,7 млн. руб.

По данным нашего электронного сервиса «Цены на квартиры по районам и станциям метро», в Капотне квадратный метр стоит около 115,5 тыс. рублей.

По дешевизне квартир на вторичном рынке с Капотней может соперничать Некрасовка, ряд экспертов даже утверждает, что самые низкие цены все же в этом «замкадном» районе: «В ноябре 2010 г. на рынке вторичного жилья в Некрасовке предлагалось около 60 квартир, а средняя стоимость квадратного метра составляла 106,9 тыс. руб.», - говорит Артем Ржавский (Азбука Жилья). Очень похожую цифру дает и наш сервис – 104 тысячи рублей за метр.

Несмотря на планомерную реконструкцию и преобладание 14- и 17- этажных панельных зданий, о чем сообщает Олег Исаев, начальник отдела маркетинга ООО «Квартал Эстейт», здесь пока еще много и старых низкоэтажных домов. «Однушку» в таком объекте можно купить за 3-3,5 млн. руб. Более же современная однокомнатная квартира площадью 38 м кв. в девятиэтажной «панели» обойдется в 4 млн. руб., а просторную двухкомнатную квартиру площадью 70,6 м кв. в 17-этажном панельном доме предлагают за 5,9 млн. руб.

Самый же новый и дорогой жилой фонд из трех районов в Выхино-Жулебино. Это относительно молодой район, он застраивался, начиная с 70-х годов прошлого века. В Выхино преобладают панельные дома, но есть и новые монолитные здания. А Жулебино – это микрорайон, застроенный в 90-х гг. новыми панельными и монолитно-кирпичными зданиями, а также коттеджной застройкой. «Но все же более 80% объектов вторичного рынка жилья Выхино-Жулебино - панельные строения. Более трети из них – это дома с улучшенными планировками, а 24% - типовые панельные дома. На панель с малой кухней приходится 19% всего предложения, а на долю монолитных домов - 12%», - такие цифры приводит Люция Казимир (МИЭЛЬ).

Большинство квартир в Выхино-Жулебино, как и во всем ЮВАО относятся к сегменту эконом-класса, но в отличие от Некрасовки и Капотни здесь есть и предложения бизнес-класса – примерно 6% от всего жилья. Возможно, строительство и предложение более дорогих квартир обусловлено более оживленным спросом в этом районе. Ну а если есть спрос, цены всегда выше: «В Выхино-Жулебино средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья по итогам ноября составила 123,7 тыс. руб.», - сообщает Артем Ржавский (Азбука Жилья). Наш электронный калькулятор показывает, цифру поменьше – 107 тысяч рублей за метр.

Например, однокомнатную квартиру площадью 33 м кв. в 10 минутах ходьбы от метро «Выхино» предлагают за 4,25 млн. руб., а «двушку» (площадь 42 м кв., кухня 6 м кв.) в типовой «панели» в пешей досягаемости от метро можно купить за 6,3 млн. руб. Аналогичная квартира, но в 10 минутах езды обойдется примерно на 600-700 тыс. дешевле. В Жулебино однокомнатная квартира площадью 36 м кв. (кухня 9,5 м кв.) в панельном доме улучшенной планировки стоит 4,35 млн. руб. А двухкомнатная квартира площадью 71 м кв. в современном монолитном доме – за 8,5 млн. руб. За такие же деньги можно купить и трехкомнатную квартиру, но в панельном доме. «А вообще в ноябре 2010 г. на рынке вторичного жилья в Выхино-Жулебино предлагалось около 1150 квартир», - информирует Артем Ржавский (Азбука Жилья). Так что есть из чего выбрать.

Новостройки: в основном, муниципальные

По сравнению с другими районами ЮВАО Выхино-Жулебино, Капотня и Некрасовка в последние годы застраивались довольно активно, но строилось здесь в основном муниципальное жилье. На сегодня уже закончена реконструкция Капотни и полным ходом идет реконструкция Некрасовки, - она предусматривает снос пятиэтажных домов и строительство многоэтажного социального жилья для очередников. «В 2009-2010 гг. здесь на средства горбюджета было построено и сдано 6 панельных жилых домов, - рассказывает Люция Казимир (МИЭЛЬ), - а в настоящее время возводится монолитный жилой дом по адресу пос. Некрасовка, микрорайон 2, корпус 13 АБ. Но он предназначен для решения социальных задач, поэтому квартир в свободной продаже на этом объекте нет.

Что касается коммерческого жилья, то на сегодня в рассматриваемых районах есть всего лишь одна новостройка - монолитно-кирпичный дом бизнес-класса, входящий в ЖК «Приволье» и расположенный на улице Привольная в районе Выхино-Жулебино (в зоне Жулебино) вблизи Кузьминского лесопарка. «Этот трехсекционный 24-этажный жилой дом был введен в эксплуатацию в конце 2009 г.», - говорит Артем Ржавский (Азбука Жилья). «В нем 447 квартир и подземная автостоянка на 163 машиноместа», - добавляет Люция Казимир (Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ), а также предполагается открытая автостоянка на 30 машиномест, благоустроенная территория и наличие детской площадки.

«Покупателям предлагаются 1,2,3-комнатные квартиры площадью от 42,1 до 95,4 кв. м свободной планировки с установленными трехкамерными стеклопакетами, остекленными лоджиями и верандами», - сообщает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.«Стоимость квадратного метра начинается от 90 тыс. руб. и достигает 125,9 тыс. руб. В среднем квартира здесь обойдется покупателям в 112,5 тыс. руб./кв. м, что соответствует среднему уровню цен по ЮВАО (113,3 тыс. руб./кв. м), однако почти на четверть (23,9%) дешевле, чем в целом по Москве (147,8 тыс. руб./кв. м)», - дополняет Артем Ржавский (Азбука Жилья). Например, просторную однокомнатную квартиру площадью 69,7 кв. м можно приобрести за 7,75 млн. руб., а двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв. м стоит 8,69 млн. руб. Предложение в общем-то выгодное, если закрыть глаза на то обстоятельство, что дом довольно удален от станций метро и электрички. Впрочем, если бы было иначе, наверное, и квартир бы там уже не осталось.

Других коммерческих проектов в районах Выхино-Жулебино, Капотня и Некрасовка пока не намечается, так как спрос на эти районы невелик, а вот строительство муниципального жилья продолжится: «Например, в первом полугодии 2010 году проводились тендеры на строительство новых домов в микрорайоне 128 БВ, корп.3 района Выхино-Жулебино и микрорайоне 3 района Некрасовка», - сообщает Василий Митько (МИАН).

Резюме

Если планы по развитию этих районов будут претворены в жизнь, то вполне вероятно, что районы станут более популярными и комфортными для жизни. А пока же их главный плюс – невысокая цена квадратного метра. Поэтому если стоимость квартиры – первоочередной критерий выбора (а так в наше время бывает в большинстве случаев), скидывать со счетов Выхино-Жулебино, Капотню и Некрасовку все же не стоит.

Историческая справка

Самый старый из рассматриваемых районов – Капотня, на территории которой еще в XIV в. располагались деревня Чагино и село Капотня (в те времена оно, правда, называлось Капотнинское) с каменным собором. Но самой важной вехой в истории района, стало, увы, не возведение храма, а строительство в 1938 г. Московского нефтеперерабатывающего завода (МНПЗ), рядом с которым на месте села Капотня сформировался рабочий поселок, где проживали в основном работники завода. В 1960 г. в связи со строительством кольцевой автодороги Капотня вошла в состав Москвы, и на протяжении всех последующих лет район развивался как промышленный: помимо МНПЗ здесь находятся Асфальтобетонный завод № 4, Завод специальных монтажных изделий, Завод «Конэкс» и др.

А вот район Выхино-Жулебино известен сельскохозяйственным прошлым. Его история началась в XVI- XVII вв., когда здесь появились деревня Старафулино- Цыхино, позднее переименованное в Выхонь, а затем в Выхино и Дулебино, позднее переименованной в Жулебино. Обе деревни входили в состав Кусковских владений графов Шереметьевых, обе процветали и ширились, и в 1861 г. Выхино, как самое большое поселение в том районе, стало центром Выхинской волости. В 1930-1931 г.г. на рассвете индустриализации и коллективизации в Выхино был организован колхоз им. Ленина, а неподалеку от Жулебино - колхоз имени 3-й пятилетки. С сельским хозяйством здесь было покончено только в 1970-1980-х гг. В 1960 г. Выхино вошло в состав Москвы, а в 1970-е гг. деревня была полностью разрушена, и на ее месте вырос огромный спальный микрорайон столицы. В деревне Жулебино, которая, кстати, не была снесена, грандиозное строительство началось позднее – в 1985 г., в этом же году она вошла в состав Москвы. И, кстати, до 1995 г. на карте столицы было два района – Выхино и Жулебино.

История Некрасовки началась в XVII в., когда на ее территории появилось село Бедрино, переименованное в село Некрасовка в честь его последнего владельца - купца-чаеторговца Некрасова. В начале XX в. Городская управа Москвы выкупила земли, принадлежащие Некрасову, для строительства масштабных для того времени очистных сооружений – Люблинских полей орошения, где сточные воды перед тем, как быть сброшенными в Москву-реку, проходили почвенную очистку сквозь песок. Благодаря Люберецкой станции аэрации, обслуживающей поля орошения и включенной в систему Мосводоканала поселок Некрасовка в 2003 г. вошел в состав Москвы.

Дата публикации: 11:16 28 декабря 2010

Источник: bpn.ru