Щелково: дешево и сердито

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Серединная зона Подмосковья, куда и относится город Щелково, становится все более популярной у покупателей недвижимости. Сравнительно невысокие цены на жилье, в том числе в современных новостройках, близость столицы, неплохая инфраструктура – это факторы, которые являются определяющими при выборе подходящего варианта

Щелково – районный центр промышленного профиля, расположенный на северо-востоке Московской области, примерно в 18 км от МКАД. Площадь территории города составляет 3,47 тыс. га, а население - около 200 тыс. человек.

Сегодня мы посмотрим, что изменилось на рынке недвижимости города, в особенности – на рынке новостроек, какие новые интересные предложения здесь появились. Как отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», проанализировав итоги своего исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», в среднем Подмосковье (5-30 км от МКАД, а именно в этой зоне расположилось Щелково) в прошлом году росло число новостроек, здесь сконцентрировано примерно 40% предложений первичного рынка Московского региона (см. статью «До 30 км от МКАД, от 30 кв.м жилья, от 30 тыс. руб. за метр».)

Город Щелково, по данным аналитического центра, входит в группу 15 городов среднего Подмосковья - лидеров по объемам жилищного строительства и занимает в этом рейтинге 9-е место.

Проблемы транспорта и преимущества инфраструктуры

Одно из важных преимуществ города – близость к столице. На общественном транспорте добраться до Москвы можно на автобусе или маршрутном такси по Щелковскому шоссе до станции метро «Щелковская», или на электричке до Ярославского вокзала.

В черте Щелково расположено целых шесть станций: «Соколовская», «Воронок», «Щелково», «Гагаринская», «Чкаловская», «Бахчиванджи». И если по железной дороге время в пути до станции метро «Комсомольская» занимает 50-60 минут, то по Щелковскому шоссе - 1,5-2 часа. Увы - бОльшую часть времени водители стоят в пробках или очень медленно ползут. Хотя по незагруженной трассе на дорогу уходит не больше получаса. Пробки на Щелковском шоссе возникают на двухполосном участке от МКАД до Щелково и в районе Балашихи.

Впрочем, и на железной дороге не все идеально – пассажиры жалуются на частые отмены электричек, причем без объяснения причин.

Локальная транспортная система в Щелково включает 7 внутригородских и около 10 пригородных автобусных маршрутов, в том числе до Пушкино, Черноголовки, Монино, Биокомбината, Фрязино, Свердловского, Фряново. Но проблема города - всего один функционирующий мост через реку Клязьму, которая делит город на две части. Чтобы переехать из одной части города в другую, автомобилистам приходится выстраиваться в длинную очередь.

В настоящее время разработаны проекты строительства двух объездов Щелково. Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД) будет проходить в основном по нынешнему ММК (А107). Строительство еевосточного участка запланировано на период 2015-2017 гг.

Социальная инфраструктура - на неплохом уровне. Кроме детских садов и школ в городе функционирует девять средних специальных учебных заведений (училищ и колледжей), где молодые люди получают профессиональное образование, а также шесть высших учебных заведений.

С торговлей дела похуже. Явно не хватает крупных супермаркетов, открытых допоздна, ведь многие горожане, работающие в столице, возвращаются домой, когда обычные продуктовые магазины уже закрыты. Кроме этого,Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», отметила, что в городе «заморожено» строительство здания гостиницы и центрального рынка, пока не нашлось инвестора, который бы достроил эти объекты.

Вторичка: предложения от двух миллионов рублей

Щелковский жилой фонд весьма разнообразен. Как пояснил Артем Ржавский, руководитель отделаконсалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», он представлен и послевоенными трехэтажными обветшавшими домами, и «хрущевскими» 4-5-этажками, а также 9-12-14-этажной панельной и кирпичной застройкой, возведенной еще в «брежневскую» эпоху. За последнее десятилетие в городе возведено и немало современного жилья, которое тоже представлено на вторичном рынке. Каждый год вводится и заселяется по несколько домов. В отдельных районах города многоквартирная застройка соседствует с индивидуальными домами.

По данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ» – в Щелково сосредоточено порядка 1,7% предложения от общего количества объектов, представленных на продажу на вторичном рынке Подмосковья. На квартиры в кирпичных домах разных годов постройки приходится примерно 39% от всего предложения, на такие же «панели» – 35%, доля современных «монолитов» на вторичном рынке достигла 26%.

Как рассказал Артем Ржавский («Азбука Жилья»), распределение предложения на вторичном рынке в зависимости от количества комнат смещено в сторону двухкомнатных квартир – около 42% в общем объеме предложения. Еще по 28% приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Показатель многокомнатных квартир едва достигает 2%. Для сравнения, в среднем по Подмосковью структура предложения вторичного жилья составляет 34%-38%-25%-3% в распределении на 1-2-3-многокомнатные квартиры соответственно.

Цены на вторичном рынке на квартиры в многоэтажных домах начинаются от 2 млн руб. За такую сумму можно приобрести однокомнатную квартиру общей площадью 35,8 кв.м на первом этаже 14-этажного дома. В квартире просторная кухня, установлены стеклопакеты. Самая дорогая квартира (по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ») предлагается за 5,5 млн руб. Это трехкомнатная квартира общей площадью 90 кв.м, на 12-м этаже 16-этажного монолитно-кирпичного дома. В квартире евроремонт и встроенная техника.

По данным компании «Азбука Жилья», по состоянию на конец 2010 года квартиры на вторичном рынке Щелково предлагались в среднем по 66,4 тыс. руб. за кв. м, что на 9,9% ниже относительно среднего уровня цен по Подмосковью (73,7 тыс. руб. за кв. м).

Новостройки: «Потапово», «Жегалово», «Богородский» и другие Город активно застраивается с конца 90-х годов. Это как комплексная застройка, к которой относится строительство микрорайонов «Потапово», «Жегалово», жилого квартала «Сиреневый» и др., так и точечное строительство, - сообщает Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест». «В городе преимущественно строится монолитно-кирпичное жилье, панельные проекты здесь единичны», - подчеркивает эксперт.

Как отметила Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»), на рынке новостроек Щелково присутствует довольно большой объем объектов ГК «РЕНОВА», причем часть из них находится на завершающем этапе строительства. Из перспективных и активно строящихся, которые планируются к сдаче в 2012 г., эксперт выделила объекты, возводимые из кирпича и монолита – это ЖК «Солнечный парк» на Центральной улице (ведется монтаж 9-го этажа) и ЖК «Дом на набережной» на Советской (завершаются фундаментные работы, начинаются работы по отливу каркаса). Также в 2011-2012 гг. планируется активное строительство микрорайона, который раньше был известен как «Потапово-3А», но решением администрации подмосковного Щелково сменил свое название на «Богородский». Микрорайон возводится на окраине города, здесь уже построен один дом, по второму начаты строительные работы – это панельные дома серии И-17-24.

ЖК «Свердловский» (улица Народного Ополчения, корпуса 3,4,6,7,12) - это один из масштабных проектов комплексной застройки в Щелково. Он предусматривает строительство 12 монолитно-кирпичных домов, детского сада, физкультурно-оздоровительного и гаражного комплексов. По данным компании СУ-22, по состоянию на декабрь 2010 года в ЖК построены, сданы и заселены корпуса №№ 2, 3, 4, 6, 9, 10, 11, 12. На территории комплекса работают продовольственный магазин, рынок, баня-сауна, магазин строительных материалов, два салона красоты, зоомагазин, мебельный магазин, стадион, где зимой функционирует ледовый каток. В I квартале 2011 года планируется сдать детский сад, паркинг, корпус 7. Начато строительство корпуса № 8. Цена жилплощади в готовых домах составляет 55 000 руб. за 1 кв.м, а на стадии строительства варьируется от 43 000 руб. за кв. м в однокомнатных квартирах, 41 000 руб. за кв. м — в двухкомнатных и 39 000 руб. за кв.м – в трехкомнатных.

Компания «ЮИТ Московия» в Щелково реализует проект комплексной застройки нового микрорайона на улице Фрунзе, которому администрацией города было присвоено название «Финский». Как рассказал Павел Кочережкин, директор по развитию компании, в соответствии с генпланом территория 13,5 га будет застроена многоэтажными жилыми домами типовых серий и по индивидуальным проектам. Этажность домов будет составлять от 14 до 22 этажей, а на первых этажах отдельных жилых домов будут размещены встроенно-пристроенныепомещения общественного назначения. Общая площадь жилого фонда составит 186,9 тыс.кв.м, а численность населения нового микрорайона – 5 340 человек.

По словам эксперта, при строительстве «Финского» большое внимание уделено организации социальной инфраструктуры. В комплексе предусмотрены: встроенно-пристроенный торговый комплекс, отдельно стоящие здания досугового центра, медицинского центра, во встроенно-пристроенных вставках к жилым домам будут размещены объекты бытового обслуживания населения: отделения связи и банка, аптека и прочее. Помимо этого, будут построены общеобразовательная школа на 540 мест и детский сад на 200 мест.

Также на территории микрорайона планируется строительство пяти подземных гаражей общей вместимостью 1200 машино-мест и двух открытых автостоянок, предусмотрена система гостевых автостоянок внутри микрорайона, а также стоянок у торговых и офисных зданий. Кроме этого благоустройство территории предусматривает организацию детских игровых площадок, площадок для занятий спортом и для отдыха, а также озеленение территории.

Как дополнил Павел Кочережкин, в 2010 году компания ЮИТ Московия уже построила и ввела в эксплуатацию первый дом в микрорайоне. Это трехсекционный 14-этажный кирпично-панельный жилой дом серии И-1724. Планировочные решения предусматривают одно-трехкомнатные квартиры площадью от 42,1 до 79,9 кв. метров. Квартиры сдаются как без отделки, так и с муниципальной отделкой. Цены – от 57 до 66 тысяч рублей за кв. метр.

Сегодня ведется строительство нового 4-секционного 17-этажного кирпично-панельного жилого дома № 7, в ближайшем будущем стартует проект по возведению дома № 7А (пятисекционного, 14-этажного).

Компания «Мортон» возводит на Пролетарском проспекте, вл. 5 18-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Как рассказал Антон Скорик («МОРТОН-Инвест»), дом имеет форму эллипса и включает 90 одно-трехкомнатных квартир без отделки площадью от 46 до 91 кв.м. Первый и второй этажи дома нежилые и запланированы под офисы. По состоянию на конец 2010 года, строительство велось на уровне 8-го этажа, завершена кирпичная кладка цоколя, начата кладка 1-го этажа декоративным кирпичом. Стоимость квадратного метра составляет 64 000-65 000 рублей.

В числе интересных проектов также монолитно-кирпичный ЖК «Аничково» (Щелковский район поселок Анискино). Сдача 7 и 8 корпусов ожидается в III квартале 2011 года. Цены на однокомнатные квартиры - от1 640 450 рублей (38,15 кв. м) до 1 847 600 рублей (46,19 кв. м); на двухкомнатные – от 2 310 750 (59,25 кв. м)до 2 570 880 (65,92 кв. м); на трехкомнатные - 3 129 300 рублей (82,35 кв. м) и на четырехкомнатные - 3 920 840 рублей (103,18 кв. м). В компании СУ-22 сообщили, что на объекте действует рассрочка. Первый взнос — 50% от стоимости жилья.

В сентябре 2010 года на первичный рынок жилья в Щелково вышел новый застройщик компания «Олимп-Альянс» с проектом жилого квартала «Солнечный парк» (мкр.5, Центральная ул., д.71а) общей площадью 85 000 кв.м. Проектом предусмотрено строительство трех очередей жилья, школы, бассейна, молодежного центра. На территории появится не просто детская площадка, а целый спортивно-игровой комплекс. Первый дом нового квартала расположен в живописном месте, рядом с парком на берегу Клязьмы. Пятнадцатиэтажный дом состоит из пяти подъездов и возводится по индивидуальному проекту. За четыре месяца возведено 80% монолитного каркаса дома, одновременно ведется кирпичная облицовка. Особенность проекта - витражное остекление лоджий в некоторых квартирах, а также разнообразие представленных вариантов квартир: однокомнатных - 39,24 - 43,27 кв.м (50 000-55 000 руб. за кв.м); двухкомнатных - 65,73 - 71,15 кв.м (49 000-51 000 руб. за кв.м), трехкомнатных - 90,66 - 104,89 кв.м (46 000-51 000 руб. за кв.м). Что важно, квартиры продаются по договорам долевого участия в рамках закона №214 об участии в долевом строительстве.

По информации Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), уровень цен на рынке новостроек в Щелково колеблется, в зависимости от стадии строительства и месторасположения, от 54 до 64 тысяч руб. за кв. м. По данным компании «Азбука Жилья», средняя цена 1 кв. м в новостройках Щелково составляет 52 9 тыс. руб.,что на 18,2% ниже среднего уровня цен по Подмосковью (64,7 тыс. руб. за кв. м). Как объяснил Артем Ржавский («Азбука Жилья»), такое отставание от среднерыночных показателей обусловлено преобладанием в городе проектов на ранних стадиях строительной готовности (монтаж наземной части, нулевой цикл). В целом же по области около 60% новостроек – готовые и почти готовые дома. Стоимость 1 кв. м на рынке новостроек на более ранних этапах, как правило, на 10-15% ниже.

Среди городов, расположенных в зоне удаления порядка 20 км от МКАД, г. Щелково находится на втором-третьем месте по стоимости квадратного метра (в порядке убывания). По уровню цен Щелково можно примерно сопоставить с Пушкино и Апрелевкой. Хотя в Пушкино уровень цен чуть выше, за счет лучшей транспортной доступности, более развитой инфраструктуры, наличия рекреационных зон, водохранилища. Другие сопоставимые с Щелково по уровню цен города Подмосковья - Домодедово, Климовск, Подольск.

Кто покупатель?

Что же касается покупателей щелковских новостроек, то данные разных источников отличаются. В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» говорят, что местные жители составляют только 20% от общего числа покупателей. Большинство покупателей – это жители регионов РФ, которые приобретают жилье поближе к Москве. А по подсчетам экспертов компании «Азбука Жилья», почти половина (46%) желающих приобрести здесь жилье является жителями Щелково и соседних городов Подмосковья. Каждая третья (33%) семья будущих новоселов прибывает из других регионов РФ. Доля москвичей в структуре покупателей жилья составляет около 21%.

В 2010 году потенциальный спрос по сравнению с кризисным 2009 годом увеличился в 2,5 раза, а количество реальных покупок возросло почти в 2 раза. «В настоящее время около 6,2% желающих приобрести квартиру в Подмосковье обращают свои предпочтения именно на Щелковский район», отмечает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

Резюме

Щелково – хороший подмосковный город, который привлекает прежде всего ценами на качественное жилье. Но покупая квартиру здесь, надо иметь в виду две вещи. Первая – почти каждый населенный пункт в области представляет собой этакий «город контрастов», в котором современные новостройки соседствуют с ветхим жильем. И это старое жилье – хрущевки, послевоенные дома, которые еще строили пленные немцы, практически никуда не девается. Процесс расселения жителей в области идет куда как медленнее, чем в столице. Отсюда – ощущается некое настороженное отношение местных жителей, проживающих в этих развалюхах, к «чужакам», покупающим новое жилье. И второе. Транспортная ситуация в Подмосковье с каждым годом становится только хуже – спросите любого водителя. Так что «железнодорожный» путь со счетов не сбрасывайте. Комфорта тут, конечно, меньше, можно даже сказать – никакого, но время - сэкономите. Или приготовьтесь жить в пробках.

Дата публикации: 12:30 12 января 2011

Источник: bpn.ru