Московские новостройки: из кризиса вышли, что дальше?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Экономисты и политики в 2010 году практически в один голос заявляли, что острая фаза финансового кризиса позади и экономика страны встала на путь восстановления. А значит, и в строительной отрасли дела должны пойти получше. Что в связи с этим ждать покупателю от рынка московских новостроек?

Квартир стало больше

Многие эксперты рынка недвижимости свидетельствуют о росте предложения квартир с лета 2010 года. Если посмотреть на график, представленный компанией «НДВ-недвижимость», то видно, что с начала года и до июня предложение увеличивалось, в июне-июле был спад, и вновь объем предложения увеличился лишь осенью. С июля по ноябрь этот рост составил около 30%.

Очень похожие данные и у Сергея Мигунова, руководителя управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»: «Объем предложения квартир с середины 2010 года вырос примерно в 1,5 раза. Если летом он был на уровне около 13 тыс. квартир (в среднем по месяцу), то сейчас среднемесячное предложение составляет порядка 17 тысяч».

Эксперты считают, что рост предложения на рынке новостроек Москвы происходит в результате двух ключевыхтенденций. «Первая – вывод новых объектов на рынок в сегменте эконом и комфорткласса такими компаниями, как ПИК, Ведис, ГК «Пионер»-Москва. Только за 4 квартал 2010-го и 1 квартал 2011 года выведено и планируется вывод 6 новых проектов/очередей в проектах этими тремя компаниями», - говорит Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва.

Кризис способствовал возрождению объектов качественного экономкласса, он заставил девелоперов осваивать большие территории под комплексную застройку и выводить на рынок крупные объекты с большим количеством квартир, например, ЖК «Флотилия», ЖК «Мичурино», ЖК «Альбатрос» и ЖК «Подсолнухи» (мини-полис Строгинский), ЖК «Царицино», ЖК «Богородский». К новостройкам комфорткласса относятся проекты ГК «Пионер»-Москва ЖК у станции метро «Волжская» общей площадью 91 000 кв.м, и ЖК у станции метро «Сходненская» площадью 49 000 кв.м.

Вторая тенденция, которую выделяет эксперт, – это разморозка девелоперами проектов в сегменте бизнес и премиум-классов. Это проекты, к примеру, компании «Система-Галс». В следующем году такая тенденция еще более усилится: будут выведены отложенные в последние два года объекты с бюджетом покупки квартиры от 400 тыс. до 1 млн долл. А как раз эти квартиры, обладая значительно меньшей ликвидностью, действительно влияют на статистический рост предложения.

Да и сейчас на рынке новостроек Москвы преобладают монолитно-кирпичные дома бизнес-класса, их доля составляет 75% от общего объема предложения, - добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

В ценовом диапазоне, по сведениям компании «НДВ-недвижимость», в ноябре 2010 г. наибольшие доли (по 42%) в структуре предложения занимали квартиры со стоимостью квадратного метра 100-150 тыс. руб. и 150-200 тыс. руб., 10% приходилось на квартиры со стоимостью квадратного метра 200-250 тыс. руб., и только 6% - на самое дешевое жилье, где квадратный метр стоил менее 100 тыс. руб.

Причем в ноябре 2010 г. предложение такого жилья сократилось на 3%.

Если же говорить о степени готовности сегодняшних новостроек, то, по данным Сергея Мигунова (Конти), 50-60% - это дома, находящиеся в стадии строительства; 30% – на начальной стадии и стадии котлована и примерно 10% - уже сданные объекты.

Цены подрастают там, где есть спрос

В сегменте бизнес-класса существенного роста спроса, по мнению большинства экспертов, за прошедший год не наблюдалось, и объем предложения его полностью удовлетворял. А вот в сегментах «комфорт» и «эконом» спрос явно увеличился: «В начале 2010 года наблюдался всплеск, что было связано с явлением отложенного спроса, и с тех пор спрос растет, что отчасти подтверждается объемом заключенных сделок, который тоже неуклонно возрастает», - сообщает Сергей Мигунов (Конти). Наибольшей популярностью в 2010 году пользовались двухкомнатные квартиры небольших площадей, но к концу года спрос сместился в сторону однокомнатных объектов - возможно, из-за роста цен.

В сегменте бюджетного жилья спрос не удовлетворен и рост цен, начавшийся на рынке еще в конце 2009 года, здесь был максимальным, большинство девелоперов в течение 2010 года подняло цены процентов на двадцать. Динамика роста стоимости квадратного метра в целом по Москве представлена на графике компании «НДВ-недвижимость»:

О росте цен в сегменте недорогих новостроек говорит и Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: «Основной прирост цен зафиксирован в сегментах массового спроса. Квартиры в новостройках эконом и комфортклассов прибавили в цене около 8% и в среднем предлагались за 108,1 и 117,2 тыс. руб./кв. м соответственно. Жилье бизнес (176,0 тыс. руб./кв. м) и элитного (525,6 тыс. руб./кв. м) сегментов при этом за II полугодие 2010 г. подорожало всего на 3-5%».«Это именно тот товар, который долго не задерживается на рынке, поскольку квартиры стоимостью 5-9 млн рублей наиболее востребованы в Москве, - свидетельствует Владимир Трибрат (ГК «Пионер»-Москва). – То есть рост предложения в этих объектах не приводит к значительному увеличению объема предложения на рынке в текущем срезе. Например, «Мичурино» – открыли продажи первой очереди, продали 200-250 квартир, закрыли продажи. То же самое можно сказать и про проекты ПИКа на юге Москвы. Аналогичная ситуация с новым проектом ГК «Пионер»-Москва у станции метро «Сходненская». Даже на этапе предварительных продаж – более 60 заявок на квартиры за 1 месяц. А это более 10% всего объема квартир в объекте».

По мнению Марии Литинецкой (МИЭЛЬ-Новостройки), дефицит квартир экономкласса небольших площадей со стоимостью в пределах 95-120 тыс. руб./кв. м в Москве уже ощущается довольно остро. Это видно по темпам продаж соответствующих московских объектов, которые достигают 490 квартир за месяц.

Что же будет с ценами на популярное у покупателя жилье? Они наверняка подрастут. Как отмечают в аналитическом центре «Индикаторы Рынка Недвижимости», в сегменте новостроек экономкласса в 2011 году может быть небольшой рост цен ( 5-15%), поскольку именно эти квартиры наиболее приближены к реальному спросу, цены на них были вполне адекватными, качество – приличным. 2010 год уже расставил правильные акценты на рынке недвижимости – покупатель проголосовал кошельком за объекты, где цена соответствовала качеству (см. статью «Обзор рынка недвижимости по итогам 2010 года»).

Но зато, как сообщают специалисты пресс-службы «НДВ-Недвижимость», возросла конкуренция, а значит, покупателей ждет разнообразие: квартиры различных планировок, с отделкой и без, объекты на разных стадиях строительства и с различным сроком сдачи ГК, причем во всех районах столицы.

А что с качеством?

В первой половине 2010 года явно наблюдался дефицит качественного недорогого жилья с 1-2 комнатами. И только осенью прошедшего года, как за счет ввода новых строек структура предложения выравнялась, и на рынке стали появляться качественные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, - уточняет Сергей Мигунов (Конти).

При этом увеличилось предложение жилья, сдаваемого с чистовой отделкой. И даже оформился новый класс недвижимости – «комфорт» - проекты, которые предусматривают просторные квартиры, благоустройство территории, строительство паркингов, возведение детских и спортивных площадок, создание специальных зон отдыха и прочей инфраструктуры, что вообще-то не свойственно бюджетному жилью, но в то же время используемые строительные материалы, проектные решения, организация охраны или какие-либо еще параметры не позволяют отнести их к объектам бизнес-класса.

Пожалуй, наиболее интересные на сегодня проекты относятся именно к классу комфорт. Например, масштабный и весьма популярный ЖК «Царицино» (7 минут езды от метро «Царицино», располагается напротив Царицынского парка), где предусмотрено возведение более 800 тыс. кв. м жилья и объектов социальной инфраструктуры, включающих в себя 4 детских сада, 2 школы, поликлинику, ФОК с бассейном,торгово-развлекательный центр и т.д. Сегодня здесь можно купить квартиры в 7, 9 и 10 корпусах, которые планируется сдать ГК во 2 квартале 2011 г. Стоимость квадратного метра в квартирах без отделки начинаетсяот 75 тыс. руб., а в квартирах с отделкой - от 84 тыс. руб.

Еще два объекта класса комфорт - ЖК «Альбатрос» и ЖК «Подсолнухи» в составе мини-полиса Строгинский. «Например, ЖК «Альбатрос» (два корпуса переменной этажности (23-24 этажа), выполненные по индивидуальному проекту) располагается недалеко от Строгинского залива и продолжает комплексную застройку ул. Твардовского. На первых этажах разместятся объекты социально-бытового назначения: детский сад, салон красоты, магазин экопродуктов и др. Комплекс будет иметь собственную огороженную территорию и подземный паркинг. К тому же жители «Альбатроса» смогут пользоваться всеми благами и услугами мини-полиса Строгинский, в том числе богатой спортивной инфраструктурой», - рассказывает Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Здесь предлагаются и квартиры-студии площадью 32 кв.м, и 4-комнатные квартиры площадью до 125 кв.м. При этом минимальная стоимость квадратного метра составляет 107 тыс. руб., а минимальная стоимость квартиры – 4,942 млн руб. Трехкомнатную квартиру площадью 100,5 кв. м на 4 этаже с двумя санузлами и видовыми характеристиками (окна выходят на три стороны света) можно купить по цене 11,447 млн руб. (113 900 руб. за кв. м).

Однако возводимые сегодня новостройки далеко не всегда могут похвастаться отличной экологией и живописным окружением, так как большинство строительных площадок расположено либо в бывших промзонахс цехами и складами, либо в районах старой ветхой застройки. «Например, тот же ЖК «Царицыно» строится наземлях комбината «Настюша», - сообщает Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», а вскоре планируется застройка Люберецких полей аэрации». Конечно, промзона промзоне рознь, поэтому дом, построенный на месте невредного завода, не так уж и страдает в плане экологии, но если данный вопрос очень важен и хочется безупречности, то подходящее жилье будет стоить дороже и искать его придется дольше: «К такому жилью относится проект бизнес-класса «Флотилия», который строится в Северном округе, недалеко от метро «Речной вокзал», Химкинского водохранилища и парка «Дружба», рядом - дворец спорта «Динамо», - рассказывает Ольга Маркова. - ЖК имеет интересную архитектуру в форме парусников и состоит из четырех 29-этажных монолитно-кирпичных корпусов с подземным паркингом».

Прогноз-2011

Большинство экспертов не предвещают значительного увеличения предложения нового жилья в наступившем 2011 году: «Ряд проектов постепенно выйдет на рынок, но прогнозировать рост объема новостроек в Москве не приходится. Новые проекты, которые могут выйти в 2011 г., не восполнят уход с рынка имеющихся объектов, реализация которых завершится. Доля новостроек скорее будет снижаться, и по нашим оценкам, к концу года снижение может составить 30-40%. Об этом свидетельствует, например, тот факт, что в 2010 г. было заявлено о строительстве 700 тыс. кв. м социального жилья, а в 2011 г. – только о 500 тыс. кв. м», - говорит Мария Литинецкая (МИЭЛЬ-Новостройки).

Впрочем, аналитики www.irn.ru приводят доводы «против» дефицита новостроек. Они считают, что приход нового мэра к власти в Москве, наоборот, будет способствовать наращиванию объемов строительства. В частности, Сергей Собянин собирается разруливать конфликтные ситуации на «подвисших» строительных площадках, которых в Москве довольно много (см. статью «Недвижимость Москвы и России в 2011 году»).

Правда, и тут находятся возражения: «Даже если число аукционов на новые строительные участки со сменой мэра увеличится, для их освоения потребуется не один месяц, поэтому количество новостроек в продаже существенно возрастет лишь к 2012 году», - считает Ольга Маркова (Пересвет-Инвест).

Мария Литинецкая предполагает, что одной из основных тенденций наступившего года станет нехватка предложения в сегменте экономкласса, вместе с тем она надеется, что часть объектов бизнес-класса будет подвергнута реконцепции и переведена в классы бизнес-минус или эконом-плюс, так как девелоперу выгоднее предложить покупателю то, что он может купить.

А еще в 2011 г., по мнению Сергея Мигунова (Конти), рынок ожидают достаточно высокий уровень спроса на новостройки, но при этом стабильные цены с незначительными колебаниями как вверх, так и вниз.

Резюме

В 2010 году возобновлялись многие «замороженные» ранее стройки, были запущены новые объекты, а в существующих проектах началось строительство новых корпусов. Все это привело к росту предложения на столичном рынке недвижимости, особенно с началом осени. Однако строительных адресов значительно не прибавилось, рост произошел в основном за счет увеличения объема квартир, обусловленного выводом на рынок масштабных проектов и возведением новых корпусов. При этом спрос в сегменте экономкласса удовлетворенным назвать нельзя. И нехватка бюджетного жилья в Москве будет ощущаться, по всей видимости, и в 2011 году.

Дата публикации: 13:29 17 января 2011

Источник: bpn.ru