Вечные вопросы рынка недвижимости

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

На рынке недвижимости есть вопрос из разряда «вечных»: какой сегмент делает погоду – первичный или вторичный? На него искали ответ аналитики в рамках небольшого круглого стола в редакции «Бюллетеня Недвижимости».

Участники круглого стола:

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer

Вячеслав Костров, директор по развитию Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»

Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «СК «Темп»

Сергей Бобашев (на фото), главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»

Алексей Астапов, директор по привлечению капитала и продвижению УК «Арсагера»

Елена Зубова, модератор, заместитель шеф-редактора объединенной редакции «Бюллетеня Недвижимости» 

Откуда берется цена

Елена Зубова. Основной вопрос при определении главенства рынков – необходимость понять, как происходит ценообразование. Более-менее ясно, как должна складываться цена на первичном рынке. По идее, у строителей есть две цены при определении стоимости своего жилья – расчетная себестоимость (которая в течение строительства может меняться) плюс маржа (от 5% до 15%) – это минимум. Планка отсечения сверху – стоимость жилья у конкурентов и на вторичном рынке, взятая с дисконтом от 15% до 30%. Так ли это?

Сергей Бобашев. Что касается ценообразования на первичном рынке, здесь все просто. У большинства застройщиков этот метод можно назвать – «пальцем в небо». Берется стоимость квартир у ближайшего конкурента и к этому накидывается еще 5% – «чтоб не пролететь». Так было до кризиса, так остается и сейчас, с небольшими видоизменениями.

Ксения Морковкина. Не согласна. В своем ценообразовании мы не смотрим на первичный рынок, а отталкиваемся от цен вторичного рынка Невского района. То жилье, что мы строим, – сегмент, который относится к так называемой первичной вторичке, то есть дома новые, а продаются по всем правилам и, соответственно, по ценам вторичного рынка. И именно вторичный рынок мы берем в качестве ценового ориентира. Так, для оценки нашего последнего объекта на улице Бадаева мы взяли все построенные за последние пять лет дома, провели мониторинг цен, определили среднюю стоимость и добавили небольшую наценку. Это обусловлено тем, что продукт, который предлагаем мы, – абсолютно новые квартиры, в которых еще никто не жил, в стенках не просверлено ни одной дырки, и эти объекты юридически чистые.

Елена Зубова. Но себестоимость строительства вы, наверное, учитываете?

Ксения Морковкина. Да, как один из факторов.

Елена Зубова. А что будет, если цена в Невском районе опустится ниже себестоимости строительства?

Ксения Морковкина. Значит, мы уйдем из Невского района и будем рассматривать другие площадки. Но я не представляю, чтобы такое случилось. В любом случае сейчас мы расширяем географию своего присутствия, но это, скорее, связано с тем, что в Невском районе просто не осталось земельных участков, которые удовлетворяли бы нашу компанию. Например, поблизости от станций метро.

Елена Зубова. Хорошо, с первичным рынком понятно. А как цена определяется на вторичном рынке? Здесь ситуация сложнее?

Сергей Бобашев. На вторичном рынке ситуация в принципе похожая. Все отталкивается от дефицита. Дефицита в том смысле, что людям просто негде жить. Большинство сделок на вторичном рынке – сделки для улучшения жилищных условий, то есть когда домохозяйство накапливает достаточную сумму для расширения, оно их улучшает. Эта схема действовала и до появления первичного рынка как такового, продолжает действовать и сейчас. Причем основная сумма, которая необходима для этого улучшения, равна стоимости одной комнаты, то есть от 500 тыс. до млн руб.

Продажа с дисконтомЕлена Зубова. И все же: почему есть дисконт между первичным и вторичным рынками? Причем в пользу уже бывших в употреблении квартир.

Ксения Морковкина. Сейчас в России сложилась уникальная ситуация. На Западе идут продажи уже готового построенного жилья с оформленным правом собственности. А мы сталкиваемся с ситуацией, когда люди мучаются, покупая, по сути, воздух. Покупатель не может увидеть, «пощупать», что он покупает. Наша компания предлагает готовый продукт – когда покупатель приходит в готовую квартиру и может представить: здесь у меня будет детская, здесь встанет шкаф и т. д. Это нормальный западный подход.

Алексей Астапов. Действительно, в развитых странах не распространена практика продажи жилья на ранних стадиях возведения. Как правило, продаются уже готовые квартиры. В этом случае более высокая стоимость объясняется тем, что новая квартира лучше «б/ушной». Дисконт объясняется износом. У нас тоже готовые квартиры в новых домах (при прочих равных) стоят дороже, чем в хрущевках, брежневках и в других старых сериях. Еще бывает, что в качестве примера главенства первичного рынка над вторичным приводят какой-нибудь пафосный проект, в котором квартиры раскупаются (бронируются) еще до завершения строительства.

Елена Зубова. То есть главное различие первичного и вторичного рынков – это стадия готовности объекта. И сейчас разница в цене между аналогичными объектами этих рынков – 20–30%. Разве в эту разницу укладываются все риски, которые несет покупатель, приобретая квартиру на первичном рынке?

Алексей Астапов. Существование разницы можно объяснить с двух точек зрения. С точки зрения потенциального покупателя – физического лица, цель которого – удовлетворить собственную потребность в жилье, и с точки зрения застройщика, рассматривающего продажу строящегося жилья как источник финансирования текущей деятельности. С позиции покупателя, данная разница существует из-за возможности выбора между двумя вариантами: купив строящуюся квартиру, покупатель вынужден арендовать жилье как минимум до момента сдачи дома, что влечет дополнительные издержки на уровне 5–7% годовых от среднегодовой стоимости жилья. Приобретая готовую квартиру, покупатель может жить в ней сразу, не принимая на себя дополнительных издержек. Следовательно, доходность вложений в готовые или строящиеся объекты должна отличаться как минимум на величину арендной ставки в год. Приобретая строящееся жилье, покупатель принимает на себя риски, связанные с застройщиком, как то: риски недостроя, затягивания сроков строительства и пр. Это, в свою очередь, увеличивает доходность от строительной готовности по сравнению с доходностью аренды.

Вячеслав Костров. Соотношение между ценами первичного и вторичного рынков есть соотношение между ценой настоящего и будущего блага. А это означает, что разница между ними – ставка процента. Цена вторичного рынка, если брать индекс, показывает покупательскую способность денежных единиц по отношению к имеющимся наличным благам, которые можно купить завтра.

Елена Зубова. Тем не менее есть несколько районов в городе, где объекты первичные стоят дороже, чем вторичные.

Сергей Бобашев. Да, это Центральный, Адмиралтейский, местами Петроградский районы. То же самое можно сказать и о Москве – средняя цена на первичном рынке там выше, чем на вторичном. Это объясняется просто: в Москве строится жилье в основном бизнес-класса, все жилье эконом-класса возводится в Московской области.

Ксения Морковкина. Можно я внесу свои «пять копеек» и попытаюсь объяснить, почему иногда первичное жилье может стоить дороже, чем квартиры на вторичном рынке. Если взять все спектры жилищного фонда – 600.11 серия, «корабли», брежневки, то мало того, что это некомфортное жилье, оно еще и не приспособлено для современной жизни: негде поставить машину, нет консьержей, даже заходить в подъезды неприятно. Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель получает комфорт – парковку, платную или бесплатную, магазины на первых этажах. На первичном рынке вы платите за удобство и за сопутствующую инфраструктуру.

Елена Зубова. Но это подтверждение того, что квартиры на первичном рынке должны стоить дороже, чем на вторичном...

Сергей Бобашев. Я приведу убийственный аргумент против. Дело в том, что сейчас 50% предложения, которое есть на вторичном рынке, – квартиры, построенные в течение последних десяти лет. Со всей той инфраструктурой, о которой мы только что говорили. Это серьезная конкуренция первичному рынку и застройщикам, которые вынуждены опускать цены.

Ксения Морковкина. Недопонимание ситуации на вторичном рынке обусловлено тем, что он неоднороден: его можно разделить на дома, построенные до 1997 года, и новые. У них абсолютно разные цены.

Сергей Бобашев. То же самое касается и первичного рынка. Самый дорогой объект, который продается сейчас на рынке, – это дом в Зоологическом переулке. Стоимость квадратного метра там 1,4–1,6 млн руб. То есть она равна стоимости той же квартиры-студии. Стоимость квартиры площадью 120 кв. м равна стоимости 120 «реалов».

Когда первичное вторичноЕлена Зубова. Мы пытаемся понять, какой сегмент на какой влияет: первичный на вторичный или наоборот.

Ксения Морковкина. Конечно, вторичный. Все-таки вторичный рынок определяет цену на первичном.

Алексей Астапов. Сравним эти рынки по объему. Объем первичного рынка в разные периоды составляет от 4 до 8 млн кв. м – это то, что находится в процессе строительства (при том что сдается за год максимум 3 млн). Объем вторичного рынка – свыше 100 млн кв. м. При этом в сделках в течение года участвует 2,5–3 млн кв. м, или 2,5–3% от общего объема. Иначе говоря, 2,5–3% задают оценку стоимости всей недвижимости города – и это нормально. Общий размер вторичного рынка, естественно, делает его «более главным» по отношению к первичному. Например, если на вторичном рынке цена опустится ниже себестоимости, то первичного рынка просто не станет. Как это, например, произошло в Мурманске в свое время. Просто невыгодно строить.

Владислав Фадеев. На новогодних праздниках, чтоб попытаться как-то просчитать, что на что влияет, я взял индексы «Бюллетеня Недвижимости» по обоим рынкам с 2003-го по 2005 год помесячно и попытался посмотреть прирост цен – как один рынок влияет на другой, используя методологию причинности по Грейнджеру. Если использование цен на первичном рынке помогает прогнозировать цены на вторичном рынке, то значит, связь – в эту сторону. Если обратная ситуация – наоборот. Получилось, что зависимости как таковой нет. Корреляция есть, но прогнозировать цены не получается. А с 2005 года зависимость однозначная, причем в пользу вторичного рынка. Информация о вторичном рынке помогает прогнозировать цены на первичном. В обратную сторону связи нет вообще никакой. Таким образом, рост либо падение сначала происходит на вторичном рынке, и лишь потом на него реагирует первичный.

Сергей Бобашев. Есть небольшие, короткие промежутки времени, когда рост цен на первичном рынке оказывает влияние на вторичный. К примеру, когда застройщики одномоментно поднимают цены. Когда одна из крупных компаний увеличивает стоимость, за ней, по эффекту домино, «на подъем» идут и остальные застройщики.

P. S.

Елена Зубова. Позвольте сформулировать итоги нашего обсуждения. Однозначно именно вторичный рынок просто за счет своей массы и количества сделок довлеет над первичным. И второй фактор – ценообразование застройщиков. Таким образом, мы с вами определили: сначала – курица, яйцо – потом.

Дата публикации: 17:48 31 января 2011

Источник: bpn.ru