Офисная недвижимость Москвы: январь 2011

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

• В 2010 году объем нового предложения значительно сократился, что явилось следствием приостановки работ на многих офисных проектах в кризисный период 2008-2009 годов.
• В 2010 году возобновилось строительство некоторых наиболее качественных офисных объектов.
• В объеме нового предложения увеличивается доля помещений класса А.
• Спрос на офисные помещения заметно вырос по сравнению с 2009 годом.
• Уровень вакантных помещений постепенно снижается, однако по-прежнему остается высоким.
• Разница между запрашиваемыми и реальными арендными ставками сократилась. Запрашиваемые арендные ставки на качественные центрально расположенные офисные помещения стали расти.
• При дальнейшем стабильном спросе и снижении уровня вакантных помещений ожидается дальнейший плавный рост ставок аренды.

Предложение

2010 год показал значительное снижение объемов нового годового предложения на рынке офисной недвижимости Москвы. Если, начиная с 2006 года, в Москве вводилось более одного миллиона квадратных метров офисных помещений в год, то в 2010 году объем нового предложения оказался значительно ниже и составил 630 тыс. кв. м. (из которых на класс А пришлось 34% или 210 тыс. кв. м, на класс В – 66% или 420 тыс. кв. м). Это составляет почти половину объема нового предложения 2009 и на 40% ниже нового предложения 2008, когда прирост офисных площадей в Москве был наибольшим.

Учитывая объем нового предложения, общий объем качественных офисных помещений в Москве к концу 2010 года составил 10,9 млн кв. м, из которых 2,1 млн кв. м приходится на помещения класса А, 8,8 млн кв. м – на класс В.

Сокращение объемов нового предложения вызвано кризисной ситуацией 2008-2009 годов, когда из-за отсутствия финансирования большинство проектов на ранних стадиях строительства были заморожены, а новых проектов не начиналось.

Ожидается, что новое предложение 2011 года составит приблизительно 850 тыс. кв. м офисных помещений. Ввод в эксплуатацию трети из них должен был состояться еще в 2010 году, но был перенесен на 2011 год. Если все заявленные объекты будут построены вовремя, к концу 2011 года общий объем качественных офисных помещений в Москве может составить 11,8 млн кв. м.

В 2010 году стали возобновляться работы по некоторым крупным офисным объектам. Так, AFI Development продолжила строительство бизнес центров «Аквамарин III» и «AFI на Павелецкой», компания «МР Групп» начала работы по проекту многофункционального комплекса на Головинском шоссе, «Алкон Девелопмент» возобновила строительство бизнес центра «Алкон» на Ленинградском проспекте, а «ДС Девелопмент» получила дополнительное финансирование на достройку бизнес центра в Оружейном переулке.

В новом предложении увеличивается доля помещений класса А. Если в 2008 году доля помещений класса А составляла четверть объема нового предложения, в 2009 – 2010 годах она приближалась к 40%, то в 2011 году, по нашим прогнозам, она составит половину от общего объема нового предложения.

Наибольший объем офисных помещений строится за пределами третьего транспортного кольца (45% от общего объема нового предложения 2010 года и 45% от предполагаемого нового предложения 2011 года).

Спрос

В течение 2010 года спрос на качественные офисные помещения показывал стабильный рост. В 2010 году общий объем поглощения составил приблизительно 1,3 млн кв. м, что почти в два раза превышает объем поглощения 2009 года и сопоставимо с объемами поглощения 2007-2008 годов.

Заметный рост спроса был зафиксирован на помещения класса А в центральной части города. Многие компании, воспользовавшись более благоприятными условиями аренды и сниженными в период кризиса ставками, смогли переехать в более качественные офисы. К концу года во многих центрально расположенных наиболее качественных и престижных бизнес центрах практически не осталось свободных площадей. Качественные офисные здания, введенные в эксплуатацию во время кризиса и имевшие большой процент свободных помещений, в 2010 году также постепенно заполнялись арендаторами.

Основной спрос по-прежнему ориентирован на офисные помещения в существующих зданиях. Однако в 2010 году на рынке появились сделки предварительной аренды и продажи, которые составляли до половины объема поглощения до кризиса, а в кризисный период сократились практически до нуля. Стоит отметить, что сделки предварительной аренды заключались на помещения в зданиях высокой степени готовности, расположенных в центральной части города.

В 2010 году были заключены несколько крупных сделок продажи офисных центров. Покупателями традиционно выступили крупные российские компании. Однако доля сделок продажи в общем объеме поглощения в 2010 году снизилась по сравнению с 2009 годом (когда на сделки продаж пришлось 39% от общего объема поглощения) и составила 22%.

В связи с относительно небольшим новым предложением и растущим спросом уровень вакантных помещений в течение 2010 года постепенно снижался. Если в первом квартале он составлял 25% для класса А и 16% для класса В, то к концу года снизился до 17,8% в классе А и 13% в классе В.

Тем не менее, несмотря на постепенное снижение уровня вакантных помещений, он по-прежнему остается достаточно высоким. Новые здания вводятся в эксплуатацию практически незаполненными арендаторами. Так, в офисных центрах, построенных в четвертом квартале 2010 года, уровень вакантных помещений составил 80%.

Ставки аренды, цены продажи

В 2010 году впервые после 2008 года был зафиксирован рост ставок аренды на офисные помещения.

В первом полугодии запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными. В то же время размер скидок, которые собственники офисных зданий готовы были предоставлять потенциальным арендаторам, значительно сократился с кризисных 30% до 5-7%. Это привело к росту реальных ставок аренды, по которым заключались договоры, и их приближению к запрашиваемым ставкам. В то же время по мере заполнения качественных центрально расположенных бизнес центров запрашиваемые ставки аренды на оставшиеся в этих зданиях помещения стали расти.

Во втором полугодии был отмечен рост запрашиваемых ставок аренды. В основном ставки выросли в качественных центрально расположенных бизнес центрах. К концу года ставки снова стабилизировались. По итогам года рост составил 5-15%.

В офисных комплексах, расположенных в нецентральных бизнес районах и имеющих большой процент незанятых помещений, ставки аренды значительно не менялись. В некоторых бизнес центрах к концу года было отмечено небольшое снижение запрашиваемых ставок.

Учитывая растущий спрос на офисные помещения и планируемое небольшое новое предложение, в 2011 году ожидается плавный рост арендных ставок.

Расходы на эксплуатацию здания, а также стоимость аренды парковочных мест в течение года оставались стабильными. К концу года стоимость эксплуатационных расходов составила для класса А 100-150 долларов за кв. м в год без НДС, для класса В – 80-125 долларов за 1 кв. м в год в без НДС. Стоимость аренды парковочного места в классе А находилась в диапазоне 300-500 долларов за машино-место в месяц без НДС, в классе В - 130-400 долларов за машино-место в месяц без НДС.

Цены продаж на офисные помещения класса А к концу года составили 6 000-12 000 долларов за кв. м без НДС в зависимости от месторасположения и состояния помещения. Цена на офисы класса В варьировалась от 8 500 долларов за кв. м без НДС за офисы в центре города до 2 800 долларов за кв. м без НДС на помещения на окраинах города.

Источник: DTZ – IMS

Дата публикации: 11:06 04 февраля 2011