Торговая недвижимость Москвы: января 2011

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

• В 2010  году появились признаки стабилизации,  свидетельствующие о том,  что период спадана рынке торговой недвижимости подходит к концу;   
• Не смотря на новые торговые площади,  введенные в эксплуатацию, уровень вакантных площадей уменьшается; 
• На рынок возвращается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства;
• Многие компании возобновили развитие своих сетей на рынке;
• С начала 2010  года увеличился спрос на качественные торговые площади,  особенно на помещения формата street retail с хорошим расположением и проходимостью;
• Ставки аренды на качественные торговые помещения с хорошим местоположением выросли;
• Ведущие компании находятся в выигрышном положении и намерены укрепить свои позиции среди конкурентов, а также увеличить свою долю на рынке;
• Крупные ритейлеры будут извлекать выгоду из выхода на развивающиеся рынки;
• Дискаунтеры и гипермаркеты продолжают своё развитие,  тогда как на рынке товаров DIY  и бытовой техники и электроники появились признаки стабилизации;
• Учитывая ситуацию,  сложившуюся на рынке с момента начала кризиса и ограниченный доступ к заёмным средствам,  в 2012-2013  годы  на рынок будет выходить значительно меньше торговых центров, что может привести к недостатку качественных площадей.

Предложение

В конце 2010  года общий объём качественных торговых помещений в Москве составил около 5,5 млн кв. м и около 2,9 млн кв. м арендуемой площади, увеличившись на 100 000 кв. м арендуемой площади за последний квартал.  Общий объём качественных торговых помещений в Москве к концу 2011  года может достигнуть  6 млн кв. м, а арендуемая площадь превысит 3  млн кв.  м.  В четвёртом квартале 2010 года не началось строительство ни одного нового торгового объекта, что позволяет говорить о том, что в следующие два года на рынок будет выходить значительно меньше торговых центров,  что может привести к недостатку качественных площадей.

Признаки стабилизации появились на рынке торговой недвижимости с начала 2010  года.  Уровень заполняемости при открытии качественных торговых центров составлял 60-80% по сравнению с 40-60% в аналогичном периоде 2009  года.  На рынок возвращается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства. 

Анализ доли свободных площадей в торговых центрах подчеркивает,  что заполняемость напрямую зависит от уровня объекта.  Средний уровень свободных площадей в качественных торговых центрах достиг приблизительно 5-6% по сравнению с 8-9%,  зафиксированными в первом квартале 2010 года, что связано с увеличением спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов.

Напротив,  менее качественные объекты фиксируют высокий уровень свободных площадей, достигающий 30%-40% в некоторых центрах. 

Анонсировано строительство новых торговых комплексов.  Несколько компаний начали развивать строительство аутлет-центров в России.  Например,  планируется реконструировать торговый центр «Вэймарт» в аутлет-центр Brandcity в 2011 году.

Спрос

По данным Росстата,  в первом квартале 2010  года объём реальных денежных доходов населения увеличился на 12,5%  по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.  Однако в третьем квартале рост составил лишь 4.4%  г-к-г.  Эта негативная тенденция была во многом обусловлена общим ростом темпа инфляции,  а также слабым ростом благосостояния населения.  Стоимость минимальной продовольственной корзины в среднем по России увеличилась на 22.7%  с начала года,  составив 2 625.7  рублей в декабре 2010  года.  Эти факторы негативно повлияли на уровень потребительской уверенности,  которая снизилась на 3% и достигла -11% в третьем квартале 2010 года. В четвёртом квартале этот показатель вырос на 1%.   

Не смотря на это,  спрос со стороны покупателей оставался позитивным.  Однако,  этому могли послужить эффект запаздывания и новогодние продажи. Покупатели стали более рациональными и ориентируются  на соотношение цена-качество.

Темп роста ВВП говорит об улучшении экономической ситуации и делает возможным рост потребительского и корпоративного кредитования,  что в свою очередь может повысить потребительскую уверенность и расходы.  Тем не менее,  из-за растущей инфляции общая активность потребителей в 2011 году может быть довольно низкой. 

В 2010  году появился ряд признаков, свидетельствующих о   повышении   уровня уверенности и активности ритейлеров, продемонстрировав,  что многие предприятия розничной торговли адаптировали   свой бизнес к новым условиям рынка.  В 2010  году всё большее число компаний констатировало положительные показатели продаж к аналогичному периоду прошлого года.

Возросло количество запросов от арендаторов. Такие ритейлеры как H&M, Henderson, Sela, Familia, Finn Flare, POMPA, Zara, Baon, Lady&Gentleman City, Glace, Centro, Melon Fashion Group (развивает бренды Zarina, BeFree  и Love Republic)  планируют арендовать новые площади,  пользуясь привлекательными возможностями рынка. 

Ритейлеры начали расширять ассортимент, некоторые стали вводить линии мужской и детской одежды. «Глория Джинс»  планирует увеличить свою долю на рынке,  открывая 15-20  магазинов каждый месяц и выводя на рынок линию товаров для детей.

Компания OGGI  также собирается развивать линию мужской и детской одежды.  Напротив «Эконика», планирует отказаться от своей мужской обувной линии и сконцентрироваться на женской.

Melon Fashion Group (Zarina, BeFree, Love republic) также развивает по франшизе марки Springfield,  Women’s secret  и Co&Beauty.  Однако всё большее количество ритейлеров предпочитает открытие собственных магазинов развитию по франчайзингу.

Среди таких компаний Mustang, Nike, Geox, Levi’s,  Diesel, Guess, New Yorker, S’Oliver, Ecco, Mango,  Promod  и The North Face.  Некоторые ритейлеры, например, Rikki-Tikki и «Евростиль» (развивает бренд Normann) открывают как  собственные магазины,  так и развиваются по  франчайзингу.

В 2010  году на российский рынок вышли такие компании как Uniqlo, Uterqьe, Six, QUIZ, Burger King, Saturn, Converse, Teophile&Patachou, Kurt Geiger, Ann Christine, Papabubble, Red Espresso Bar, Chili’s, Coffeeshop company, AGATHA, Thomas Sabo, Cool  club, Home&You и Payless Shoesource. 

Также на российский рынок планируют выйти Lotte cinema, Victoria’s Secret, Bath & Body Works, Tempe, French Connection, Abercrombie&Fitch (Abercrombie & Fitch, Abercrombie Kids, Gilly Hicks, Hollister brands), Banana Republic, LC Waikiki, Petit Patapon, All Saints и

Reiss. VF Corporation  может открыть собственные магазины Vans и The North Face.

Дискаунтеры и гипермаркеты продолжают развиваться на рынке,  что соответствует консолидации отрасли и высокому спросу на товары низкой и средней ценовой категории в среднесрочной перспективе.  Приобретение сети супермаркетов «Мосмарт» «Седьмым Континентом»  является очередным шагом к продолжающейся консолидации сектора розничной торговли после покупки лидером отрасли X5 Retail Group супермаркетов «Копейка».

«Дикси»  планирует начать развиваться в новом для себя формате супермаркета,  тогда как «Магнит»  открыл свои первые непродовольственные магазины.

Компания X5 Retail Group  запустила два первых супермаркета «Пятёрочка МАКСИ»  с элементами cash&carry.  Все эти компании отмечают рост проходимости своих магазинов и планируют увеличить инвестиции в свои торговые сети в 2011  году. 

В целом продуктовые сети продолжают развиваться на рынке. Metro Group  вывела на российский рынок новые форматы:  мелкооптовые гипермаркеты Eco (около 3 000-3 500  кв. м)  и «Метро Пункт» (около 1 500 кв. м). «Ашан» активно развивает  в России сеть магазинов-дискаунтеров «Атак». «Окей», «Лента»,  «Вестер», , Spar, Real,  «Азбука вкуса»  и «Оливье» планируют значительно увеличить количество своих магазинов в следующем году. 

«Карфур»  рассматривает возможность возвращения на российский рынок через покупку одного из игроков.  Закрывшая своё российское представительство компания Wal-Mart (США) утверждает,  что продолжает рассматривать варианты выхода на рынок. 

В 2010  году появились признаки стабилизации на рынке товаров DIY,  а также бытовой техники и электроники.  Практически все компании,  включая такие сети по продаже товаров DIY  как  Castorama OBI, Home Centre, «Метрика», «Кеско» (сеть магазинов DIY K-Rauta), «Уюттера»,   а также магазины бытовой техники и электроники Media Markt, Saturn, «М.Видео»,  «Эльдорадо»  и «Позитроника» анонсировали планы своего развития в крупных российских регионах. 

В Москве активно развиваются сети,  предлагающие детские товары. Компании сообщают о стабилизации спроса и увеличении посещаемости в 2010  году.

Торговые сети «Детский мир», «Дети», «Здоровый малыш», «Буду мамой», Du Pareil au Meme, Tape  а L'oeil, Kids Garten  и новая сеть «Детмарт» увеличивают количество своих магазинов в Москве.

Интернет продажи оказались также успешными и рост проданных таким образом товаров будет увеличиваться.  Рынок общественного питания активно восстанавливается и может достигнуть докризисного уровня уже в конце 2011 года. Проходимость выросла как в ресторанах,  так и точках быстрого питания. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года выручка «Росинтер»  и «Г.М.Р.»  в 2010  году значительно увеличилась.

«Макдоналдс», «Бургер Кинг», «Кофе Хауз», Starbucks, Subway, Red Espresso Bar  и «Япоша» планируют увеличить своё присутствие на российском рынке, тогда как компания Dunkin’ Donuts возобновила свою работу в России. Wendy's,  основной конкурент «Макдоналдс»  и «Бургер Кинг»,  а также такие бренды как Mr. Sandy, Johnny Rockets и Country Chicken анонсировали свой выход на российский рынок. 

Позитивный рост в сегменте luxury,  отмеченный в 2010  году,  вероятно,  продолжится и в 2011.

Например, Prada Group  планирует открыть бутики Prada  и Miu Miu  в первом квартале 2011  года,  тогда как Chanel и Christian Dior уже работают в России.  Парфюмерно-косметический ритейлер «Рив Гош» приобрел российский бизнес немецкой сети «Дуглас Риволи».  Компания LVMH  с 2011  года планирует развивать свой бренд Sephora  в качестве мульти-брендового магазина, вместо формата shop-in-shop. В целом,  спрос на качественные торговые центры и удачно распложенные помещения формата street  retail  остаётся высоким со стороны имеющих возможность развиваться существующих ритейлеров, а также компаний, планирующих выйти на российский рынок.  Однако,  скорее всего,  они будут более осторожными, чем в предыдущие годы. 

Ставки аренды

На протяжении всего 2010  года наблюдался стабильный спрос на качественные торговые помещения с хорошим местоположением.  Ставки аренды на эти помещения остались стабильными или выросли во втором полугодии,  особенно в сегменте street retail,  где рост составил 15-20%  г-к-г. Увеличение ставок в ряде объектов составило 4060%.

В конце 2010 года средняя арендная ставка в Москве оставалась на уровне около 1 100 долларов за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС).  Ставки на лучшие помещения в профессиональных качественных торговых центрах составили около 5 000 долларов за кв.  м в год (не включая операционные расходы и НДС)  в третьем квартале 2010  года и остались на том же уровне в четвёртом квартале.

Рост ставок аренды в 2011 году может составить от 5 до 10%  на качественные помещения в торговых центрах с хорошим местоположением и превысить 10% на помещения формата street retail.

Источник: DTZ – IMS

Дата публикации: 13:06 04 февраля 2011