Бизнес-класс превратился в эконом

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Изменение спроса в пользу небольших квартир, расположенных в жилых комплексах «без излишеств», вынудило застройщиков менять ранее разработанные концепции проектов. Вместо иных, не самых удачных комплексов бизнес-класса в городе появилось долгожданное экономичное жилье. Спрос на него всегда хороший.

Строительство дома - процедура небыстрая и трудоемкая. Строительный цикл занимает в среднем два года. А с учетом того, что масса времени уходит на разработку проекта и получение различных согласований, то срок удваивается или утраивается. И за это время многое может измениться.

Ничего лишнего

За последние три года ситуация менялась не только на рынке недвижимости, но и в экономике в целом. Во второй половине 2008 года экономический кризис переполз из Европы в Россию. Изменение в финансовой системе, падение доходов москвичей сказались на их приоритетах при выборе жилья. По наблюдениямАлександра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny LaneRealty, которыми эксперт поделился с www.metrinfo.ru, квартиры небольших площадей стали заметно лучше продаваться, в то время как спрос на солидные метражи, напротив, упал. Покупатели стали более требовательными к набору и качеству инфраструктуры в жилом комплексе: они хотят иметь все необходимое для комфортной жизни, но вместе с тем не согласны платить за ненужные изыски девелоперов. Такие же требования клиенты стали предъявлять к архитектуре, придомовой территории, услугам управляющей компании – должно быть все необходимое, но без лишних опций, которые удорожают и без того высокуюстоимость жилья.

Но многие проекты не соответствовали этим требованиям, так как они были разработаны до кризиса, когда потребитель был не против «излишеств». Как отметила Ольга Новикова, руководитель департаментааналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в сложившейся ситуации у девелопера выбора практически не было. Либо идти на определенные потери, но начинать реализацию и продолжать развитие, либо оставаться с неэффективным, непродающимся проектом.

Что предусматривает реконцепция

Что мы понимаем под реконцепцией? По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», есть застройщики, которые решили «перевести» свои проекты из сегмента бизнес-класса в эконом. Как объяснил Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва, снижение класса объекта - это прежде всего удешевление затрат на строительные и отделочные материалы(лифты, стеклопакеты, материалы отделки мест общего пользования, элементы благоустройства территории). Кроме этого при понижении класса с бизнеса до эконома уменьшается и количество парковочных мест – с 1,7 до 1 машино-места на 1 квартиру, что выгодно застройщику.

Еще один из приемов, применяемых при реконцепции дорогих ЖК, – это уменьшение площадей квартир. «При грамотной реконцепции сокращение жилых площадей для девелопера может повысить и ликвидность, и рентабельность проекта», - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). По оценке эксперта, уменьшение жилых площадей на 20-30% «урезает» стоимость квартиры на 10-20%. Однако надо иметь в виду, что при более низкой стоимости квартиры цена квадратного метра остается такой же или даже выше, чем была изначально.

Офис становится жилым домом

По информации Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), рынок жилья быстрее выходит из кризиса, чем рынок коммерческой недвижимости, поэтому сейчас наблюдается интерес со стороны застройщиков – кперепрофилированию проектов коммерческой недвижимости – в жилую в формат апартаментов.

Однако перепрофилировать бывший коммерческий проект под жилье настолько же сложно, насколько сложно получить новый акт разрешенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом развития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. И при перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить жилье. По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», в объекты коммерческой недвижимости жилую составляющую добавляют только на проектной стадии, ведь при таких изменениях следует учитывать появление требований по обеспечению жильцов детскими/спортивными площадками, социальной инфраструктурой.

Еще одним примером реконцепции проектов Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки») считает переход девелоперов на сдачу квартир с проведенными планировками и выполненным ремонтом. До кризиса подавляющее число застройщиков ограничивалось квартирами «со свободными планировками» - такой вариант сдачи им гораздо выгоднее.

По данным компании МИЭЛЬ, сегодня новостройки с отделкой составляют 30% от общего числа предложений на первичном рынке элитной недвижимости, в сегменте жилья бизнес-класса процент таких предложений – порядка 15%, в экономклассе – около 10%.

«Сегодня наибольшая доля спроса - это 60% от общего объема спроса и в Москве, и в Московской областисосредоточена именно в сегменте квартир экономкласса, частично или максимально подготовленных к проживанию, с выполненной отделкой», - резюмирует Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Марфино превращается….

На рынке недвижимости Москвы сейчас представлено несколько жилых комплексов, продажи по которым начались после реконцепции. Один из первых - известный многим жилой микрорайон «Марфино» от Ведис Групп. По ранее разработанному проекту «Марфино» должно было застраиваться монолитными домами бизнес-класса, но на тот момент продажи такого жилья шли плохо, поэтому застройщик изменил концепцию и вместо монолитов стал строить дома индустриальных серий – П-44Т, П-3М и др., и продажи пошли очень хорошо.

Среди более новых проектов - ЖК «Богородский», «Царицыно», «Немчиновка». Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») отметила, что проект ЖК «Богородский» был тоже перепозиционирован из класса бизнес в комфорт. «Все запланированные качественные характеристики остались прежними, только квартиры стали более доступными для покупателей», - подчеркивает эксперт. В микрорайоне «Царицыно» были переработаны планировочные решения, появились квартиры небольших площадей с более доступной конечной стоимостью. В процессе реконцепции увеличено число однокомнатных квартир, уменьшена их площадь, оптимизированы метражи двухкомнатных квартир, в результате чего в домах появились квартиры площадью от 53 кв.м.

Помимо этого впервые в монолитных домах была предложена дизайнерская отделка квартир от застройщика в разных стилях («Классика», «Средиземноморье», «Кантри»). В микрорайоне «Немчиновка» была полностью изменена концепция второй очереди проекта. Первоначально планировалась монолитная застройка бизнес-класса, на сегодня возводятся панельные дома экономкласса с развитой инфраструктурой.

В ГК «Пионер»-Москва реконцепция была проведена по проекту у станции метро «Волжская». Как рассказал Владимир Трибрат (ГК «Пионер»-Москва), когда компания начинала проектировать этот жилой комплекс в 2008 году, то предусмотрела много стометровых квартир – больше половины от общего объема. До кризиса рынок бы их поглотил. Но экономическая ситуация изменилась, поэтому в 2009 году было принято решение переформатировать проект, сделав акцент на квартиры меньшего размера, - теперь большая часть квартир в комплексе имеет площадь до 85 кв.метров, а однокомнатные начинаются от 38 кв.м вместо 55 кв. м, запроектированных ранее. Александр Зиминский (Penny Lane Realty) рассказал, что по рекомендации специалистов компании были внесены изменения в концепцию проекта жилого комплекса «Итальянский квартал» - застройщик «Гута-Девелопмент». Как подтвердила Анна Миронова, заместитель генерального директора компании «Гута-Девелопмент», спрос покупателей изменился, и не заметить это было равносильно строительству неликвидного проекта. В процессе переработки проекта была уменьшена площадь квартир и появились небольшие студии площадью 45 кв.м.

В качестве примера реконцепции офисного проекта в жилой эксперты назвали объект MR Group МФК на улице Береговая в Филях. Многофункциональный комплекс перепроектировали в жилой, включающий апартаменты бизнес-класса. В рамках первой очереди намечено получить около 137 тыс. кв.м площадей, из них на 52 тыс. кв. м разместятся апартаменты, на 24,6 тыс. кв. м – обычные квартиры, 36 тыс. кв. м займет паркинг на 740 машино-мест, а остальную площадь займут офисы и будут отведены под размещение коммерческих служб.

Вездесущая экономика

Основная цель любой реконцепции - сделать проект более эффективным и конкурентоспособным, привести его в соответствие с изменившимися рыночными условиями. Но как отмечает Сергей Лядов («Сити-XXI век»), переделки разумны лишь тогда, когда затраты, понесенные на изменение функционального назначения объекта, окупают себя при завершении строительства. Поэтому с точки зрения экономики задумывать перепроектирование, когда объект уже начал строиться, - вряд ли оправданный шаг - слишком затратно. Если же объект еще находится в стадии проектирования, реконцепция вполне возможна – при условии, что она пройдет не в убыток девелоперу и будет произведена в ранее разрешенных объемах.

Владимир Трибрат (ГК «Пионер»-Москва) предупреждает, что необходимость реконцепции – это вынужденная мера, так как она требует не только затрат сил и финансовых средств на проектирование, но самое главное – времени. Увеличение сроков реализации проекта приводит к росту его себестоимости и, как следствие, к увеличению срока окупаемости и уменьшения размера прибыли.

С этим выводом согласен и Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Однако рентабельность проекта была основным ориентиром для застройщика в докризисный период. Теперь куда актуальнее становится ликвидность проекта - меньшая, но более быстрая и прогнозируемая прибыль. Многие застройщики стали давать себе отчет в том, что в погоне за более высокой прибылью компания рискует превратить проект в долгострой. К тому же низкие темпы продаж в большинстве случаев приводят к кассовым разрывам и перебоям с финансированием, к сложностям с выполнением кредитных обязательств и, как следствие, к серьезным финансовым потерям для девелопера.

Владимир Трибрат (ГК «Пионер») приводит для примера следующие расчеты. Если на одном участке построить жилой комплекс бизнес-класса на 200 квартир, то он будет продаваться в течение четырех лет с маржей $1000 на каждом метре. Но если будет реализован проект экономкласса уже на 300 квартир, продаваться он будет 1,5 года, но маржа на каждом метре уменьшиться до 350-400 долларов. «И второй сценарий может оказаться эффективнее для девелопера с экономической точки зрения - все дело в сроках возврата вложенных в приобретение земельного участка и создание проекта первоначальных инвестиций», - заключает эксперт.

Резюме

Оказывается, самые популярные новостройки Москвы – плоды реконцепции проектов. Вместо них планировалось нечто другое – куда более дорогое и монументальное. Но не сбылось – на руку покупателю. Сам факт, что девелоперы, если не в массовом порядке, но довольно заметно стали переделывать «бизнесовые» проекты в «экономные», говорит о том, что позиции покупателя на рынке только укрепляются. И это не может нас не радовать.

Дата публикации: 11:24 08 февраля 2011

Источник: bpn.ru