"Однушки" вытесняют многокомнатные квартиры

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Когда случился кризис, стало очевидно, что покупательский спрос сместился на недорогие квартиры небольшого размера эконом-класса. В итоге на рынке появились жилые комплексы, сплошь состоящие из однокомнатных квартир, с небольшим процентом двух- и трехкомнатных.

В ходе круглого стола, организованного редакцией «Бюллетеня Недвижимости», мы выясняли, что такое идеальная квартирография сегодня.

В круглом столе принимали участие:Василий ГРАЖДАНКИН, директор по маркетингу и продажам, «КВС»Николай ГРАЖДАНКИН, начальник отдела продаж, ИСК «Отделстрой»Николай ЗЮЗИН, руководитель группы продаж, «Балтийская жемчужина»Анна КОРСАКОВА, заместитель генерального директора, АН «Балтрос»Илья ЛОГИНОВ, директор департамента консалтинга и аналитики, «Мир недвижимости»Закир МУРАТОВ, генеральный директор, «КапСтрой»Елена ШИШУЛИНА, начальник отдела маркетинга, УК «СТАРТ Девелопмент»Марина МАРТЫНЕНКО, ведущий специалист по маркетингу, СК «Возрождение Санкт-Петербурга»

Усушка метров

Какие дома строители проектируют сейчас? Ведь эти объекты выйдут на рынок только через два-три года?

Елена ШИШУЛИНА начальник отдела маркетинга, УК «СТАРТ Девелопмент»:

– Покупательский спрос сместился в сегмент малогабаритных квартир задолго до начала кризиса. Обернувшись на семь-девять лет назад, в 2002–2004 годы, мы вспомним, что квартирография была значительно крупнее: однокомнатные квартиры были по 40–45 кв. м, доходили до 50; двухкомнатные – по 65–70 кв. м, трехкомнатные – по 90–100 «квадратов». Средняя площадь квартиры в доме даже эконом-класса была 65–70 кв. м. Застройщики выводили такие объекты на рынок, объясняя, что людям надоело жить в хрущевках, они хотят простора – высокие потолки, вспомогательные помещения, комнаты по 20 метров, просторные кухни и так далее.

Когда начался рост цен, встал вопрос доступности этих квартир. Человек хочет жить в 45-метровой однокомнатной квартире, но покупает 30–35 кв. м. Это означает, что он не может заплатить за дополнительные десять метров – для него это дорого. В 2004–2006 годах начали появляться в большом количестве дома, которые полностью состояли из одно- и двухкомнатных квартир. Кризис лишь усилил эту тенденцию, потому что жилье стало еще менее доступно. Поэтому говорить, что тенденция к «усушке» квартиры появилась в кризис, неверно. Эта тенденция существует уже давно и продолжается в настоящее время.

Илья ЛОГИНОВ, директор департамента консалтинга и аналитики, «Мир недвижимости»:

– Позвольте, я добавлю. У застройщика при разработке проекта изменилась мотивация. Несколько лет назад не было правил землепользования и застройки, не было ограничений, поэтому ставилась цель построить как можно больше метров. Застройщик пытался выжать по максимуму из земельного участка – все, что можно. А как это сделать? За счет больших продаваемых площадей. Чем крупнее квартира, тем больше полезная площадь объекта. Так как это был рынок продавца, никто не обращал внимания, как квартиры будут продаваться. Все знали: как-нибудь продадутся, главное – возвести как можно больше метров. По экономике получалось, что себестоимость этих метров чуть ниже. Пусть они дольше будут продаваться, но выгода, получаемая за счет дополнительных «квадратов», перевешивала все.

Во время кризиса и после него все изменилось. Рынок стал рынком покупателя, и, соответственно, если не создать «правильный» дом с «правильными» квартирами, то не будет продаж, объект простоит построенный и непроданный. Стали возводить дома, которые пользуются большим спросом, – с квартирами меньшей площади и так далее.

Здания, состоящие почти из одних студий, – другая крайность – конечно, имеются, но они не превалируют на рынке сегодня. Большинство застройщиков выдерживают некую стандартную пропорцию: 50–60% однокомнатных и какое-то количество студий. Эта пропорция выдерживалась при проектировании в период кризиса и реализуется в проектах, строящихся сейчас. Проекты, которые были выведены в продажу в 2009 году, были разработаны до начала кризиса. А те, которые стартовали в 2010-м и сейчас, спроектированы уже во время кризиса, под максимальный спрос малогабаритных квартир.

Реконцепт на гребне кризиса

Пришлось ли кому-нибудь в кризис оперативно менять квартирографию и что из этого получилось?

Николай ГРАЖДАНКИН, начальник отдела продаж, ИСК «Отделстрой»:

– Нам пришлось. Правда, уже на излете кризиса. Понимая, что тенденции сменились, мы, конечно, скорректировали нашу квартирографию по второй и третьей очередям «Нового Оккервиля». Так, во второй очереди запроектировали больше однокомнатных квартир. Если до этого у нас их было 40%, то сейчас – 50%. Двухкомнатных теперь 40% и 10% – трехкомнатных. До этого у нас пропорция была иная, упор делался на двухкомнатные квартиры, потому что до кризиса люди чаще покупали именно их.

Когда застройщику необходимо делать значительные вложения, на этапе фундамента проще продавать маленькие однокомнатные с небольшой рассрочкой, чем большие трех-, четырехкомнатные квартиры. Правильно было озвучено, что застройщику на участке в 2 га по планировке можно построить 100 тыс. кв. м, а если мы сделаем квартирографию, которую нам надо (соотношение 50–40–10%), естественно, мы получим меньше площадей, где-то около 60 тыс. кв. м. К однокомнатным квартирам есть дополнительные требования по инсоляции, они должны быть на освещенной стороне. Трехкомнатные квартиры проще проектировать – они могут выходить и на северную сторону, могут быть менее освещенными – и за счет этого получается большее количество «квадратов» для застройщика. Но в таком случае возникают проблемы с продажами: большие квартиры чаще всего продаются на заключительном этапе строительства.

Также мы скорректировали внутреннее наполнение квартир. Если раньше, допустим, в квартире на 35 кв. м упор делался на большие коридоры и просторные комнаты, то, по результатам анализа потребительского спроса, мы пришли к выводу, что покупателю требуются большие кухни. Как ни странно, но в маленьких квартирах нужны кухни от 10 кв. м, если меньше кухня – 8–9 «квадратов», покупатели даже не рассматривают такие варианты, они уже менее востребованы. Люди готовы пожертвовать вспомогательными помещениями (коридорами, санузлами, балконами), но на кухню делается особый упор. В больших квартирах – двух-, трехкомнатных – акцент делается на вспомогательные помещения. Должны присутствовать большие кладовые, в трехкомнатных – обязательно два санузла, просторные комнаты.

Но мы наблюдаем тенденцию: покупатель все чаще обращает внимание на жилье большой площади. Сказывается наш постепенный выход из кризиса, работа ипотечных программ, позволяющих покупать квартиры большего метража. Разница 5–10 кв. м в площади квартиры несущественно отражается на ежемесячных платежах при ипотеке на 20 лет.

Сейчас мы проектируем третью очередь «Нового Оккервиля», и нам очень сложно правильно определиться с квартирографией. Третья очередь у нас составляет 300 тыс. кв. м, и ошибиться очень просто. Что будет через три года, какие будут экономические показатели в стране, будет ли ипотека, будут или нет дорожать строительные материалы? Мы решили оставить нынешние пропорции по квартирографии, но делать «микст» – располагать рядом двух- и однокомнатные квартиры, с возможностью их объединения в трехкомнатные. Если спрос сместится на крупные квартиры, то их всегда можно объединить без каких-то глобальных изменений в проекте. Между этими помещениями мы делаем не несущие стены, а перегородки, которые легко убрать.

– А как отразился кризис на элитном рынке?

Марина МАРТЫНЕНКО, ведущий специалист по маркетингу, СК «Возрождение Санкт-Петербурга»:

– Кризис повлиял на покупательский спрос и в центре города. Квартиры стали покупать меньших размеров, если раньше они приобретались в среднем площадью 120 кв. м, в период 2005–2008 годов – 105–100 кв. м, то сейчас, по итогам 2010-го, мы видим, что возвращается интерес к большим площадям – в среднем 115 «квадратов». В центре города сильна зависимость от места расположения здания. Сейчас у нас есть проект, где 50% занимают трехкомнатные квартиры и 50% – четырехкомнатные. Например, мы будем вводить с такой пропорцией дом в Гродненском переулке, там всего восемь квартир: четыре – трехкомнатные и четыре – четырехкомнатные.

До кризиса, возводя элитные объекты, мы делали основной акцент на трехкомнатные квартиры. Они составляли половину комплекса, были также четырех- и двухкомнатные, а на долю однокомнатных оставалось буквально 5%. Причем последние проектировались только в тех местах, где нельзя было сделать что-то иное.

Это особенность элитного рынка. Наш опыт показывает, что люди покупают в первую очередь место, затем – вид, и если они нацелены на покупку элитного жилья, то они не смотрят на малогабаритное. Несмотря на кризис, наш уникальный проект на Депутатской улице продается очень равномерно, покупаются квартиры площадью и 140–150 кв. м, и 200–250-метровые апартаменты. В начале кризиса у нас появились сомнения в том, что мы запроектировали очень большие площади, и в какой-то момент объект переделывался, уменьшались размеры квартир. В результате клиенты стали приобретать по несколько объектов и объединять их. Был случай, когда объединились три квартиры, и получилась одна площадью около 550–600 кв. м. Конечно, кризис повлиял на покупательский спрос в центре, в этом есть параллели и с рынком массовой недвижимости, но у элитных объектов очень сильная зависимость от их местоположения.

С другой стороны, мы выводим большой объект на проспекте Медиков, он намного более доступен, чем те комплексы, которые корпорация строила раньше, и мы, конечно, проводим параллели с объектами бизнес-класса, например, в Московском районе. Это совершенно другая квартирография – много однокомнатных квартир, 30–40%, такое же количество двухкомнатных и оставшиеся объекты – трехкомнатные. По площади квартиры, конечно, меньше, чем обычно в наших комплексах. Предположим, двухкомнатные ранее у нас проектировались на 70–100 кв. м, сейчас мы опустили планку до 40–60–70 «квадратов», то есть до размеров площадей на массовом рынке. Скорее всего, мы через некоторое время вернемся к прежним планировкам, но не в полном объеме.

Так что, по моему мнению, квартирография и площади помещений зависят именно от места, где возводится проект.

Николай ЗЮЗИН, руководитель группы продаж, «Балтийская жемчужина»:

– Соглашусь с вами. Если брать наш проект «Балтийская жемчужина», то проектирование первых двух кварталов – «Жемчужная премьера» и «Жемчужная симфония» – осуществлялось до начала кризиса, и метражи там закладывались по полноценному комфорт-классу. Однокомнатные квартиры – 43–47 кв. м, двухкомнатные – от 70 до 80 «квадратов», трехкомнатные, соответственно, – 90–110 кв. м. Некоторые квартиры были даже с террасами. Аналогично и в процентном отношении. В наших домах 50% однокомнатных квартир, 30% – двухкомнатных, остальные – трехкомнатные.

Студии нарушают права человека

– А можем ли мы представить себе идеальную квартирографию – какой дом сегодня лучше продается, каково соотношение квартир, какие площади, есть ли там студии?

Василий ГРАЖДАНКИН:

– Что касается идеальной квартирографии, мы как раз можем нарисовать картину, зависящую от текущего спроса. Сейчас востребован кирпично-монолитный дом эконом-класса, но с элементами комфорта. Что понимается под элементами комфорта? Это красивая большая парадная, ее отделка – с использованием качественных импортных материалов, в ней хорошие лифты, высокие потолки.

– Нужны ли там студии?

Василий ГРАЖДАНКИН, директор по маркетингу и продажам, «КВС»:

– Сложный вопрос. На мой взгляд, студия – это ущемление прав человека. Конечно, это востребованный продукт, и он еще долгое время будет пользоваться спросом. Но если посмотреть с другой стороны – власти специально разрабатывали программу по расселению старых коммунальных квартир, а мы продолжаем их строить, только придав им несколько другой вид. Квартир меньше 33–34 кв. м вообще не должно быть. В идеале однокомнатная квартира – это 45 «квадратов», независимо от класса дома («бизнес», «эконом»), это минимальный стандарт, чтобы человек чувствовал себя в квартире комфортно. Очень важный параметр, кроме площади, – высота потолков. Сейчас мы опять начали опускаться до высоты 2,55 м. Этот критерий очень важен, и его надо было бы включить в параметры квартирографии. Для ощущения комфорта высота потолков должна быть не менее 2,8 м.

В нашем проекте «Гуси-лебеди» разработаны такие планировки, которые пользуются постоянным спросом. Однокомнатные квартиры мы проектировали по 34–40 кв. м, ориентируясь на разный спрос, двухкомнатные – по 55–65 кв. м. Это достаточно широкий диапазон, позволяющий привлечь широкий круг покупателей. Есть в проекте и трехкомнатные квартиры, тоже в широком диапазоне – по 72–80 кв. м. Четырехкомнатные мы не стали проектировать, потому что в этом микрорайоне они мало востребованы, а при необходимости, соответственно, будем использовать механизм объединения квартир. В целом соотношение остается старое: 50% – однокомнатные, 30% – двухкомнатные и 20% – трехкомнатные квартиры.

– «Отделстрой» предлагает несколько другие пропорции – 50–40–10%, у вас же – 50–30–20%. Чем вы руководствовались, увеличивая долю трехкомнатных квартир?

Василий ГРАЖДАНКИН:

– На сегодняшний день такие квартиры востребованы не менее чем одно- и двухкомнатные, вся проблема – в покупательской способности. Есть ли у потенциального покупателя необходимые средства? В настоящее время идет активное развитие ипотечного кредитования, процентные ставки снижаются. Все это позволяет потребителям рассматривать площади, которые их интересуют, а это крупные квартиры с большим количеством комнат. Например, трехкомнатные, которые сегодня активно продаются.

Закир МУРАТОВ:

– Насчет студий я бы с вами не согласился. Надо понимать, что в настоящее время ушла часть клиентов, покупающих квартиры оптом, были инвестиционные покупатели, которые приобретали по 30–40 квартир. На сегодняшний момент 80% таких покупателей ушли с рынка. Нам кажется, что они возвращаются, но, скорее, мы выдаем желаемое за действительное. Спрос на однокомнатные квартиры находится в пределах 2 млн руб. Исходя из этого идеальный объект – это дом, состоящий из однокомнатных квартир, с огромным количеством мест в бесплатном паркинге.

– Например, «ЛЭК» на Пулковской улице строил такие дома.

Закир МУРАТОВ, генеральный директор, «КапСтрой»:

– Совершенно верно. Длинные коридоры, квартиры направо-налево, направо-налево. Но я бы в таком доме жить не хотел.

Василий ГРАЖДАНКИН:

– Надо перестраивать мировоззрение застройщика и изменять квартирографию. Если сейчас засорять город таким студиями, то потом придется их как-то расселять.

– Идеальная квартирография – это получается соотношение 50–30–20%. Дальше, в зависимости от класса жилья, идет размер площади.

Илья ЛОГИНОВ:

– Процентное соотношение также зависит от класса жилья; 50–30–20% – это для эконом-класса, но никак не для элитного жилья. Там появляются трех- и четырехкомнатные квартиры. Для бизнес-класса одно- и двухкомнатные – это 30% и 30%, и остальное, соответственно, трех-, четырехкомнатные квартиры.

Проект «Новая династия» как раз имеет приблизительно такое соотношение – 33–33–33%. Этот дом проектировался до кризиса, поэтому были определенные опасения, что спрос сместится, и мы не получим такого соотношения покупателей. Но так как объект позиционируется отстраненно от других, нужная пропорция соблюдается при продажах на протяжении всего периода реализации проекта. К позиционированию и классу объекта я бы добавил важность учета при проектировании конкурентной среды, спрос, который существует в этом районе. Если окажется, что в округе все застраивается однокомнатными квартирами и студиями, то нет необходимости в своем проекте их предусматривать, надо просто вывести на рынок объект в другом сегменте с большим количеством трехкомнатных квартир. Их никто не строит, а в этом доме они будут. Получится, что весь спрос на трехкомнатные квартиры сойдется на одном объекте. Можно говорить об идеальной квартирографии, как о средней температуре по больнице. Надо изучать рынок, спрос, конкуренцию, и только на этой основе можно предложить идеальный продукт. Необходимо проводить исследования, а не просто опираться на какие-то статистические данные.

Елена ШИШУЛИНА:

– В наших проектах, например, в новом жилом микрорайоне «Южный», еще более интересное соотношение: 45% однокомнатных, 40% – двухкомнатных. Однокомнатные есть относительно небольшие, от 32 и до 45 кв. м. От студий мы сознательно отказались, понимая, что человек вряд ли уедет из города, чтобы жить в студии. Если он едет за город, то рассчитывает на комфортное жилье. С другой стороны, маленькие квартиры мы планируем: очевидно, что есть люди, располагающие 2 млн, и есть – с 3 млн руб. Упор также делаем на двухкомнатные квартиры. Мы ориентируемся на то, что объект находится в 15 км от города, и основные потребители – семьи с детьми, которым уже недостаточно однокомнатной квартиры.

Анна КОРСАКОВА, заместитель генерального директора, АН «Балтрос»:

– Осенью мы «переоценили» покупателей и считаем приоритетными двухкомнатные квартиры. Мы также отказались от студий. Несмотря на то, что у нас было некоторое их количество (от 28 до 38 кв. м). И когда мы попали в рынок, за три недели они моментально разошлись. Но основные покупатели все-таки другие. Идут семейные люди, у них потребность в двухкомнатных квартирах. По трехкомнатным у нас пока тоже нет четкой позиции. Хотя у нас есть проект «Новая Ижора», где дуплексы по 89 кв. м (а по своей сути – это трешка) очень хорошо расходились. Но малые дома площадью по 62 «квадрата» пользовались еще большей популярностью.

– Кстати, есть ли такой вариант, что спрос с трехкомнатных квартир эконом-класса переместится на загородные дома?

Анна КОРСАКОВА:

– Все зависит от инфраструктуры. У нас среди покупателей на «Новой Ижоре» редко встречались семьи с тремя детьми и более. Когда мы начинали проект, мы ожидали большего количества покупателей с разнополыми детьми, желающих развести их по своим комнатам. Но основной контингент – это семьи с одним ребенком или с двумя, желающие улучшить свои условия, уехав из многоквартирных домов. Они едут именно за свободой, пространством, за своим участком. Кстати, по цене также случаются прецеденты. Люди выбирают трехкомнатную квартиру, а когда узнают, сколько стоит дом, то решают, что выгоднее купить дом.

Хотелось бы сказать еще несколько слов в пользу новых жилых районов. Сейчас многие покупатели приходят смотреть наши дома в «Славянке» и восхищаются: как здорово, что нет этих многоэтажек. Всех соседей можно знать, кто где паркуется. Многие покупатели тяготеют именно к такому жилью и не хотят обитать где-то на 20-м этаже. Концептуально следующая очередь, которая сейчас проектируется, будет также малоэтажной.

Квартирография в идеале

– Так можем ли мы ответить на вопрос, какую квартирографию надо сегодня закладывать в проект, чтобы дом был востребован, например, в 2013 году?

Илья ЛОГИНОВ:

– Рынок недвижимости цикличен, подъемы и спады закономерны, через два на третий год происходят взлеты и падения. Через два года может быть перенасыщение рынка, потому что сейчас выводится много масштабных проектов. Мы на основе собственного опыта предпочитаем придерживаться своей квартирографии. Если рынок пойдет вверх, то одно- и двухкомнатные квартиры будут в цене, если вниз – то тем более.

Николай ЗЮЗИН:

– Когда мы проектировали кварталы, которые сейчас строятся, то проектировали модель полноценного проживания – большие кухни, светлые комнаты. В последующих кварталах будем, соответственно, придерживаться изначально заложенного уровня жилья.

Елена ШИШУЛИНА:

– Наш проект предполагается вывести на рынок в конце года, и квартирография будет разнообразной. Площадь квартир мы предложим с шагом в четыре метра. Будут разнообразные помещения и по принципу планирования. Отталкиваясь от сегодняшнего рынка, мы пойдем за потребителем. Чтобы спрос изменился, должна принципиально измениться доступность жилья – не на 5–10%, а как минимум в два раза.

Илья ЛОГИНОВ:

– По поводу перспектив я хочу добавить, что мы основываемся в первую очередь на том, что требуется людям. Покупатель определяет потребность, исходя из своего семейного положения, а покупает – исходя из своих возможностей. Застройщики, если не в ближайшей перспективе, то в обозримом будущем, начнут учитывать пожелания клиентов двумя способами. Первый способ – это создание внутренних планировок квартир по европейскому образцу: большая кухня-гостиная и маленькие комнаты (только для того, чтобы там спать). Таким образом, можно создать двухкомнатные квартиры общей площадью около 40 кв. м. Когда мы изучали проекты объектов во Франции, то для них абсолютно нормальной является двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м, а трехкомнатная – 50 кв. м. Для нас это был нонсенс, а для них – абсолютно нормально. Мы, так или иначе, будем двигаться в этом направлении. Станет меняться ментальность – не быстро, но движение идет в этом направлении. На это оказывает влияние увеличение доступности жилья за счет уменьшения площади, а также за счет дополнительных условий по введению рассрочки, ипотеки.

Закир МУРАТОВ:

– На мой взгляд, это неверное решение. Если мы будем основываться только на покупательской способности и активности, то всю жизнь будем строить аналогичные строения – панельные дома с 30-метровыми квартирами и муниципальной отделкой. Этот проект наиболее востребован, и с подобным подходом застройщики всю жизнь будут возводить объекты такого типа. Это неправильно. Надо вмешиваться и предлагать более комфортное, интересное жилье, при этом сокращая его стоимость и себестоимость. Необходимо продвигать новые продукты европейского, мирового уровня, но по цене того же самого муниципального домостроения. Сейчас у панельных домов с муниципальной отделкой себестоимость очень низкая, они могут продаваться, условно говоря, за небольшие деньги. Поэтому дельта между себестоимостью и рыночной стоимостью получается значительной. Именно в эту дельту застройщик может закладывать комфорт, размеры, высокие потолки, большие площади, качественную отделку. Не просто сдавать дома с цементной стяжкой и грубой электропроводкой, а делать качественный продукт. Застройщик это может и обязан к этому стремиться. Формирование рынка должно происходить с двух сторон – как со стороны покупателя, так и застройщика.

Дата публикации: 11:38 08 февраля 2011

Источник: bpn.ru