Под Москвой строятся три новых района

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Московский – городок в Ленинском районе Московской области, в 7,5 км. от МКАД по Киевскому шоссе. Особенность Московского в том, что его БОльшую часть занимают новые микрорайоны – третий, где высятся корпуса ЖК «Юго-Западный», и четвертый, где разместился ЖК «Град Московский». А скоро здесь появится еще один большой жилой комплекс – «Северный».

Квартиры в этих масштабных новостройках можно купить и сегодня, а с актуальными предложениями и ценами, а также с существующей ситуацией на рынке недвижимости Московского рынка читателей знакомит наш журнал.

Помимо города Московский в состав поселения входят поселки Института полиомиелита и Ульяновскоголесопарка, деревни Говорово, Картмазово, Лапшинка, Мешково, Румянцево и Саларьево. Городское поселение граничит с Юго-Западной окраиной столицы, отличается спокойным ритмом жизни и хорошей экологией.

Городской портрет

Московский – город небольшой, и даже с учетом поселков и деревень, входящих в состав городского поселения, его площадь составляет всего 4060 га, а количество жителей, по данным последней переписи населения, – около 21 тыс. человек.

Но для такого небольшого города здесь довольно неплохая и разносторонняя инфраструктура: магазины, аптеки, центр эстетического воспитания, детская спортивная школа, Дом культуры, стадион и плавательный бассейн с 6 дорожками. У жителей города вообще нет проблем с торговыми центрами, так как в 3 км поКиевскому шоссе находится «Метро», а на пересечении МКАД и Калужского шоссе - торгово-развлекательный комплекс «Мега» с кинотеатром, катком, ресторанами, гипермаркетом «Ашан», магазином «Икеа» и т.п. «А за последний год расширилась торговая инфраструктура и самого города, – рассказывает Ольга Гусева, директор по маркетингу Управляющей компании «Домостроитель», - открылись два супермаркета: один недалеко от ЖК «Юго-Западный», а второй – рядом с центральной площадью».

Постепенно город становится более аккуратным и опрятным, обновляется: «Например, рядом с бассейном построен новый Дворец бракосочетания. Благоустроена аллея, ведущая к центральной площади, – ее выложили плиткой, озеленили, установили фонари. Проводятся плановые работы по расширению дорожныхпутей и организации парковочных карманов рядом с жилыми домами. Было организовано круговое автомобильное движение по аллее между первой и второй очередями ЖК «Юго-Западный», и теперь, кстати, автобусная остановка находится непосредственно рядом с одним из домов второй очереди», - рассказывает Ольга Гусева.

Проблемой остается нехватка школ и детских садов. Сегодня в Московском работают две школы и пять детских садов, но для быстро растущего за счет новых микрорайонов населения города (причем среди новоселов много молодых семей с маленькими детьми, а по предварительным оценкам экспертов, после ввода в эксплуатацию всех очередей ЖК «Град Московский» и «Юго-Западный», т.е. к 2013-2014 гг., численность населения увеличится до 45 тыс. человек) этого недостаточно. Даже открытие 1 октября 2010 г. нового садика комбинированного типа с логопедической группой «Жар-птица» в микрорайоне 3 «Юго-Западный» проблемы не решило. Вся надежда на то, что садики и школы появятся в новых районах города.

В Московском не хватает ресторанов и кафе, нет собственного кинотеатра и т.д. Впрочем, эта проблема нивелируется близостью Москвы с инфраструктурой развлечений.

А вот отсутствие железнодорожного сообщения со столицей – это серьезный минус. Конечно, рядом – прекрасное Киевское и вполне приличное Калужское шоссе, отчасти они компенсируют этот недостаток, но «не на все сто».

Предложения вторичного рынка

Благодаря своим достоинствам – близости к Москве, неплохой транспортной доступности, экологии и инфраструктуре - Московский довольно популярен у покупателей жилья, и хотя чаще и охотнее покупаются квартиры в новостройках, есть определенный спрос и на вторичное жилье.

Классическое вторичное жилье, т.е. принадлежащее в течение нескольких лет собственнику – физическому лицу или последовательно нескольким таким собственникам, которые там проживали, в Московском расположено в первом микрорайоне города - так называемом Старом городе, а также в деревнях и поселках, входящих в состав городского поселения. «Жилищный фонд в районе Старый город преимущественно представлен панельными домами не позднее 80-х гг. постройки высотой от 5 до 16 этажей», - говорит Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», причем, как подмечает Ольга Гусева (УК «Домостроитель»), с перевесом в сторону домов меньшей этажности. Также на вторичном рынке встречаются и частные дома, и квартиры в монолитно-кирпичных зданиях, построенных в старой части города в 2000-х гг.

Однако, по мнению Артема Ржавского, в силу того, что в Московском строятся масштабные жилые комплексы «Юго-Западный» и «Град Московский», здесь в отличие от большинства городов Подмосковья большую часть предложения на вторичном рынке составляют квартиры, расположенные во «вчерашних новостройках». Часть из них уже оформлена в собственность и продается по обычным договорам купли-продажи, а другая реализуется по переуступке права требования. Конечно, это не классическое вторичное жилье, но и уже не совсем новостройки от застройщика.

«Вообще же в декабре на рынок вторичного жилья Московского было выставлено немногим более 150 квартир, что составило 0,3% от всего объема предложения в Подмосковье (45,7 тыс. квартир), - рассказывает Артем Ржавский (Азбука Жилья). - По типу конструкций преобладают объекты в панельных зданиях, на которые приходится около 70% всего предложения (кстати, в целом по Подмосковью – не более 45%). Доля монолитно-кирпичных домов составляет 17% (кстати, это в 1,5 раза превышает среднерыночный показатель – 11%), а доля кирпичной застройки - лишь 13% (в целом по Подмосковью – 44%)». А по количеству комнат преобладают «однушки» - их около 36% в общем объеме предложения (в среднем по Подмосковью – 34%). Эксперты рынка утверждают, что это преимущественно квартиры в новых домах, которые приобретались 2-3 года назад в инвестиционных целях. 31% объектов вторичного рынка Московского – это «двушки» (в среднем по Подмосковью их доля - 38%), а 28% составляют 3-комнатные квартиры.

«Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Московского – 83 900 руб.», - утверждает Ольга Гусева (УК «Домостроитель»). А Артем Ржавский (Азбука Жилья) указывает даже более высокую цену - 89,1 тыс. руб. за кв. м (на декабрь 2010 г.), что на 20% выше средней цены по Подмосковью, составляющей 73,7 тыс. руб./кв. м.

Например, однокомнатную квартиру в центре города Московский площадью 34,6 м кв. (кухня 9 м кв.) с хорошим ремонтом, расположенную в Старом городе, на 10-м этаже 12-этажного панельного дома, рядом со школой и бассейном, продают за 4,3 млн руб. А аналогичную квартиру в ЖК «Град Московский» только без ремонта и чуть большей площади (39,2 м кв.), находящуюся на ул. Радужная, также недалеко от школы и детского сада, можно купить за 3,6 млн руб. «Двушка» (общая площадь - 89,5 м кв., кухня – 14 м кв.) в этом же районе на 15-м этаже 25-этажного панельного дома предлагается за 6 млн руб. А трехкомнатная квартира площадью 132,7 м кв. (кухня – 21 м кв.) обойдется в 7,5 млн руб. (56,5 тыс. руб./м кв.).

Масштабные новостройки

Но все-таки квартиры в ЖК «Град Московский» и ЖК «Юго-Западный» - это скорее новостройки, и помимо уже готовых и сданных ГК корпусов, где владельцы жилья получили ключи, покупателям здесь предлагаются практически готовые и строящиеся квартиры, причем на разных стадиях готовности.

«Вообще на первичном рынке жилья г. Московский предлагаются квартиры по 28 адресам», - сообщает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ», а все эти адреса относятся к вышеуказанным комплексам, занимающим целые микрорайоны. Фактически они формируют рынок новостроек Московского, и в зависимости от процентного соотношения квартир на разной стадии готовности меняется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке. Сегодня, по данным Артема Ржавского (Азбука Жилья), она составляет 62,1 тыс. руб., что, кстати, на 4% дешевле, чем в целом по Подмосковью (64,7 тыс. руб.). Но, по мнению Люции Казимир, цена выше - 68,2 тыс. руб./кв. м, а Ольга Гусева (УК «Домостроитель») называет еще большую цифру - 72 600 руб./кв. м. Сложно сказать, кто из экспертов более точен, но с уверенностью можно утверждать, что более дорогая новостройка - ЖК «Юго-Западный», представленный домами новейшей кирпично-панельной подмосковной серии И-79-99 с монолитными секциями. Этот проект считается жильем среднего (бизнес) класса, и квартиры здесь, по данным Люции Казимир, обходятся примерно на 35% дороже, чем в ЖК «Град Московский», и средняя стоимость квадратного метра - 81,5 тыс. руб., а диапазон цен – 52,1 - 97,5 тыс. руб./кв. м, причем на долю этого комплекса приходится только 20% всех новых квартир Московского.

«В августе прошлого года была сдана вторая очередь строительства жилого комплекса «Юго-Западный», в которую вошли четыре 17-этажных кирпично-каркасных дома с угловой 19-этажной монолитной секцией, а также детский сад «Жар-птица», - рассказывает Ольга Гусева (УК «Домостроитель»). - А в течение 2010 г. поочередно были выведены на рынок три корпуса последней, третьей очереди строительства – две 19-этажные кирпично-монолитные башни (корпуса 11 и 14) и под конец года – семисекционный кирпично-каркасный дом переменной этажности (корпус 12). Квартиры третьей очереди продаются в рассрочку, по субсидиям и випотеку, а среди банков, аккредитовавших объект, – Газпромбанк, ГрандИнвестБанк, МБРР и Сбербанк России».

Все квартиры в корпусах третьей очереди отличаются современными инженерными решениями: в каждой из них есть многофункциональный холл (в однокомнатных его площадь - 6,7 кв. м, в двухкомнатных и трехкомнатных – 13,4 кв. м) и просторная кухня с лоджией. В «трешках», которые обязательно выходят на две стороны света, предусмотрено два санузла, а «однушки» и «двушки» в корпусах 11 и 14, расположенные на 12-18 этажах, радуют панорамным витражным остеклением на лоджиях. В каждой квартире корпуса 12 предусмотрен эркер, а в 2- и 3-комнатных - гардеробные комнаты.

Сегодня в ЖК «Юго-Западный» можно купить, например, однокомнатную квартиру площадью 52 кв. м на 4-м этаже уже построенного 11 корпуса, сдача которого запланирована на конец 2011 г., она стоит 3 914 156 руб. Практически за такие же деньги, а именно за 4 553 893 руб., предлагается двухкомнатная квартира площадью 70,3 кв. м, но на 10-м этаже 12 корпуса, который пока находится на начальной стадии строительства. Для сравнения, «однушка» меньшей площади - 37,9 кв. м - на первом этаже 14 корпуса, который планируется сдать ГК в 4 кв. 2012 г., стоит 2 838 955 руб., а трехкомнатную квартиру в 12 корпусе можно купить за 5 494 380 руб.

Более дешевые варианты квартир предлагаются в ЖК «Град Московский», состоящем из панельных домов серий П-44Т, П-44, ТМ25, Д-25 и П-44К. Этот проект относится к экономклассу, хотя его и отличают запланированная собственная инфраструктура, гаражные комплексы, благоустроенные дворы с детскими площадками и т.п. Средняя цена квадратного метра здесь, по данным Люции Казимир (МИЭЛЬ), составляет 60,2 тыс. руб., а диапазон цен – 51,0-80,3 тыс. руб./кв. м., причем квартиры в этом жилом комплексе - это 80% всех новостроек Московского.

Сегодня в «Граде Московском» можно купить жилье в 1, 2 и 4 кварталах. Его реализует, например, АН «Азбука Жилья». Покупателям предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 52,3 до 152,5 м кв. «Цены на квартиры в нашем агентстве находятся в диапазоне от 2 640 000 до 8 567 389 руб.», - сообщает Артем Ржавский. Однокомнатная квартира (площадь 38,5 м кв.) во втором квартале в готовом корпусе 8, на четвертом этаже 17-этажного дома стоит 3 650 000 руб. «Двушка» площадью 92,5 м кв. в первом квартале, также в готовом доме продается за 5 642 500 руб., а трехкомнатную квартиру площадью 132,7 м кв. в этом же корпусе можно купить за 7 709 870. На ряд квартир действует рассрочка, а квартиры в первом квартале в корпусе 6 можно купить в ипотеку.

В скором времени в Московском должен появиться еще один микрорайон – пятый, где на месте старого тепличного комплекса планируется построить ЖК «Северный» - жилые дома общей площадью 120 000 м кв. с объектами социальной инфраструктуры. На территории «Северного» также обещают построить новую больницу и подстанцию скорой помощи, но пока и жилье, и объекты инфраструктуры находятся на стадии проектирования.

Перспективы для покупателей

«На сегодня Московский является одним из наиболее динамично развивающихся городов ближнего Подмосковья, ведь здесь за несколько лет выросло сразу два больших микрорайона – ЖК «Юго-Западный» и «Град Московский», - говорит Ольга Гусева (УК «Домостроитель»). Сей факт, а также хорошая транспортная доступность и экология делают город, окруженный лесами, весьма востребованным у покупателей, главным образом у молодых москвичей в возрасте до 35 лет, которым не хватает средств на покупку жилья в столице. Их доля среди желающих приобрести жилье в Московском, по данным Артема Ржавского (Азбука Жилья), достигает 67% от общего числа покупателей. Еще около 18% покупателей - приезжие из других регионов РФ, и 14% будущих новоселов - это жители города Московский и Московской области.

Лучше же всего о популярности города свидетельствуют цены: «По состоянию на декабрь 2010 г. цена предложения на вторичном рынке Московского превышала полуторагодовалое значение на 23%, по сравнению с декабрем прошлого года прирост составил 17%», - рассказывает Люция Казимир (МИЭЛЬ). Конечно, с начала кризиса уровень цен снизился, в новостройках города - на 5,9% (по сравнению с сентябрем 2008 г.), но на фоне других подмосковных городов не так уж и значительно: «Среди городов на таком же удалении от МКАД, и расположенных на западе, юго-западе и юге от столицы, по цене предложения на первичном рынке, которая составляет 68,2 тыс. руб./кв. м, Московский занимает ведущее место, уступая лишь Коммунарке, где квадратный метр стоит 68,6 тыс. руб., - говорит Люция Казимир (МИЭЛЬ). - Средняя цена предложения в Московском составляет 84,3 тыс. руб./кв. м, что на 15% выше среднего уровня цен в Подмосковье и на 11% превосходит средний показатель в своей зоне (первый пояс удаления от МКАД, южное направление)». «По сравнению с соседними городами Подмосковья средний уровень цен на жилье в Московском на 10% ниже относительно стоимости квартир в Одинцово, на 6-7% дороже по сравнению со Щербинкой и Троицком (Калужское направление) и на 14% и 18% выше, чем в более удаленных от Москвы городских поселениях Киевского направления - Кокошкино (20 км от МКАД) и Апрелевка (28 км от МКАД) соответственно», - добавляет Артем Ржавский (Азбука Жилья).

Популярность Московского у покупателей жилья в ближайшие годы, очевидно, будет поддерживать спрос на квартиры на высоком уровне, а значит, «квартиры в новостройках города Московский, останутся привлекательными с инвестиционной точки зрения, а для тех, кто покупает жилье лишь для собственного проживания, Московский останется хорошей альтернативой спальным районам Москвы за меньшие деньги», - подводит итог Артем Ржавский (Азбука Жилья).

Резюме

Московский – город, граничащий с Москвой на юго-западе. Поселившись там можно вести спокойный и размеренный образ жизни, а на работу и за развлечениями ездить в столицу, благо транспортная ситуация на этом направлении сравнительно неплохая, хоть и нет железнодорожного сообщения. Также Московский отличается неплохой экологией и инфраструктурой, особенно спортивной и торговой. А еще Московский – один из самых динамично развивающихся спутников столицы, где всего за несколько лет выросли два новых микрорайона. Квартиры здесь можно купить и сегодня, причем как в уже построенных, так и в строящихся домах, и по весьма демократичным ценам, если сравнивать со спальными районами Москвы.

Дата публикации: 12:41 08 февраля 2011

Источник: bpn.ru