Эксперт: построил — продал — расплатился — подсчитал доходы — прослезился

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рынок элитной недвижимости медленно, но восстанавливается после кризиса. Девелоперы запускают стройки, банкиры готовы вновь выдавать кредиты, правда, более пристально проверяя проекты, количество звонков от потенциальных покупателей растет. Почему в условиях строительной оттепели не увеличивается стоимость квадратного метра и сколько недвижимости можно возвести в Москве, в интервью рассказывает председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец.

— В начале года принято подводить итоги прошлого и ставить ориентиры на новый. Каким был 2010 год для «Баркли» и чего ждете от 2011-го?

— В 2010 году мы начали строительство четырех новых объектов. Это жилой комплекс бизнес-класса «Приоритет» на Нагорном бульваре, жилой комплекс премиум-класса на улице Советской Армии, новый масштабный проект в районе «золотой мили», включающий два дома на одной площадке. В следующем году планируем начинать по одному проекту в квартал.

— Не много ли? Насколько рынок уже восстановился, чтобы принимать такие объемы нового дорогого жилья?

— Есть такая шутка в народе: у девушки всегда две проблемы — в шкафу места нет и надеть нечего. С жильем похожая ситуация: предложений квартир на рынке много, а покупать нечего. Проблемы с продажами существуют там, где должное внимание не уделяется качеству продукта. До кризиса покупали даже объекты с недостаточным уровнем качества, сейчас покупать будут только то, что соответствует ожиданиям клиента.

— То есть запросы клиентов после кризиса изменились?

— Люди хотят получить более качественный продукт, соответствующий потребительским ожиданиям. А такой продукт требует более качественного управления, так что все замыкается на профессиональной команде.

— Как долго вы собираетесь выдерживать заданный темп — проект в квартал?

— Скажем так: у нас много земельных площадок. В кредитной программе Сбербанка запланировано 12 объектов, и это еще не все. Мы постоянно планируем новые проекты.

— Раз уж заговорили о Сбербанке, какой объем финансовой поддержки вы уже получили от банка? Сколько в целом вам нужно для строительства четырех объектов, начатых в этом году?

— Мы получили большую поддержку от Сбербанка. При наличии кредитных линий мы не планируем сейчас продавать все квартиры. Мы можем себе это позволить, так как Сбербанк кредитует под 12% в рублях. Наш новый объект класса de luxe мы не выводили на рынок — почти все квартиры в нем забронированы до начала официальных продаж.

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке в целом?

— Рынок стабильный, низкомаржинальный. Затраты стабильно высокие, цены растут, но медленно, потому застройщики работают с минимальными доходами, продают практически по себестоимости. На рынке еще есть предложения после банкротств, дефолтов компаний, их цена продажи никак не связана с экономикой. Пока существуют такие предложения, цены не растут, но как только количество предложений станет значительно меньше спроса, цены быстро начнут расти.

Но когда это будет, никто не знает. Те, кто работает сегодня на рынке, выдерживают сложившуюся ситуацию: просто работают и продают с минимальными доходами, чтобы заработать в дальнейшем. Тем, кто в этом секторе не работал, сегодня заходить в него бессмысленно. Только очень отлаженные технологии могут позволить зарабатывать на этом рынке хоть что-то.

— Но есть расхожее мнение о том, что кризис — самое время для стартапов, выхода на новые рынки...

— Обанкротятся. Точно так же, как обанкротились непрофессионалы до них. Это низкомаржинальный сектор! Построил — продал — расплатился — подсчитал доходы — прослезился. Есть много компаний, которые зашли на рынок, потратили свое время и вышли с него, ничего не построив. Сейчас существует большое количество предложений купить площадку, но владельцы пытаются вернуть докризисные затраты, а сейчас это уже другая экономическая реальность.

— С 2008 года вы покупали новые площадки?

— Нет, наш земельный банк был сформирован в докризисный период. Не имеет смысла покупать площадки по сегодняшним ценам. Владельцы площадок ничего сделать не могут: есть кредит, и они сидят на залоге, пока не наступает дефолт. Если продадут объект за сумму меньше цены кредита, придется искать недостающие деньги, чтобы вернуть их в банк. Они лучше будут как-то пролонгировать и ждать у моря погоды, вернее, роста цен, чем доплатят свои деньги.

— Но ведь есть договорные отношения с правительством Москвы, инвестконтракты, срок которых истекает...

— Все равно сидят и смотрят, чем дело закончится. Мы ждем, когда цена предложения земельных участков значительно снизится, тогда можно будет думать о покупке участков под застройку.

— Упадет насколько?

— От сегодняшней цены можно спокойно отнять 30%.

— В Москве, городе с ограниченным земельным ресурсом, есть такая возможность?

— Конечно. С землей нужно работать, а не сидеть на ней. Выводить предприятия. Вот, к примеру (показывает из окна на противоположную сторону улицы), там промышленная территория, 15 га. На ней можно построить 300 тыс. кв. м жилья. На той территории, где мы сейчас с вами разговариваем, объект уже согласован. По этой улице пройти — тут 1 млн кв. м можно построить. И так во многих местах города.

— Но не строится ведь.

— Эффективное использование земли не может быть реализовано за один день. Для этого следует усилить процесс приватизации. Объекты и землю, которые не нужны для исполнения функций федеральной и муниципальной власти и строительства социальных объектов, следует продавать рынку, а деньги — в бюджет. Иначе все эти объекты будут лежать мертвым грузом на балансе субъекта Федерации и муниципалитета и требовать средств для их поддержания. Продадут — и частный собственник уже будет улучшать, строить, платить налоги. Это и есть девелопмент в рынке.

— До кризиса многие девелоперы скупали промышленные площадки, и что-то незаметно масштабное строительство.

— У нас налоги на землю и собственность низкие. Сейчас можно сидеть с участками и ничего не делать. Ситуация станет абсолютно рыночной, когда все участки и здания, кроме необходимых для поддержания социальных функций, обретут частных собственников, которые будут платить высокие налоги. Новые собственники будут вынуждены окупать владение объектом — перестраивать его, улучшать и платить налоги.

Дата публикации: 15:52 14 февраля 2011

Источник: bpn.ru