Эксперименты с доходными домами

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Казанская инвестиционная группа компаний ASG начинает создавать сеть доходных домов клубного типа с апартаментами различного класса. Пока – только в Москве. В случае успеха компания собирается прийти в Петербург, имея уже отработанную модель бизнеса. Пока же в Петербурге можно встретить лишь единичные проекты частных доходных домов.

Комплекс доходных домов клубного типа с апартаментами различного класса «Рублево-Мякинино», ориентированный на долгосрочное проживание приезжих специалистов со средне-высоким и высоким уровнем доходов, расположится в зеленой зоне, в пешей доступности от метро и непосредственной близости от МКАД. Комплекс занимает территорию 2,7 га, общая площадь объектов – 40 тыс. кв. м. Здесь сможет проживать 400 семей при общем количестве проживающих не более тысячи человек. Объем инвестиций в проект составит 2 млрд рублей, со сроком окупаемости 6-7 лет. По сути, это один из крупнейших проектов в подобном сегменте не только на территории Москвы, но и всей России.

Сейчас готовы дома первой очереди проекта — клубного поселка из финских коттеджей. Вторую очередь, состоящую из доходных домов бизнес-класса по индивидуальным проектам, планируется завершить к концу года. Комплекс входит в состав активов Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, находящегося под управлением УК «АС Менеджмент». По словам генерального директора управляющей компании Роберта Хайруллина, ниша в сегменте доходных домов в Москве пока не занята и имеет перспективы развития. На базе данного проекта планируется отработка основных подходов по созданию и развитию сетей доходных домов. В краткосрочной перспективе ASG не планирует реализацию подобных проектов за пределами Москвы, но при благоприятных экономических предпосылках границы проекта могут быть расширены, в том числе и до Санкт-Петербурга.

Все только начинается

Как ранее заявлял в СМИ заместитель главы Минрегионразвития России Константин Королевский, около 20% жилья, вводимого в строй после 2020 года, составят доходные дома. Компания «Поволжский антикризисный институт» специально для инвестиционной группы компаний ASG подготовило исследование о доходных домах в России. В нем, в частности, отмечается, что на сегодняшний день в основной своей массе рынок жилой аренды носит теневой характер. Однако попытки развивать доходные дома предпринимаются, и уже могут быть классифицированы по трем основным сегментам: элитная недвижимость, бизнес-класс, эконом-класс.

Первая группа проектов в сфере элитной недвижимости предназначена для весьма ограниченной целевой аудитории и представлена, главным образом, в Москве.

В Петербурге до недавнего времени интерес к элитному доходному жилью проявила лишь финская SATO Corporation. Оператор SATO сосредоточился на скупке готового и строящегося элитного жилья. В настоящее время компания владеет 100 апартаментами в лучших районах города. С 2007 года компания инвестировала в приобретение жилья в Петербурге 63 млн евро. По сути, на этом перечень элитных доходных домов можно остановить. Совсем иное дело другая группа — социальные доходные дома.

Город позаботится

Группа доходных домов эконом-класса ориентирована, в первую очередь, на решение социальных задач. В Москве это строительство бездотационных домов. На сегодняшний день построено 6, а в планах – увеличить их количество до 23, где столичные очередники смогут снять квартиру по ценам гораздо ниже рыночных.

Однако можно утверждать, что Петербург в этом вопросе ушел гораздо дальше. В городе существует несколько программ по развитию доходной недвижимости. Одна из программ — реконструкции и капремонта аварийных объектов под доходные дома. Она ориентирована на размещение трудовых мигрантов – из близлежащих областей и стран СНГ. На ближайшие три года выделено 3,9 млрд рублей, чтобы привести в порядок 58 аварийных объектов общей площадью 122 тыс. кв. м, рассчитанных на проживание 19,5 тысячи мигрантов. В нынешнем году за 500 млн рублей планируется отремонтировать 11 домов для 2,6 тысячи работников ЖКХ. Речь идет, если так можно выразиться, о гостиницах уровня «две звезды», где будут селить по четыре-шесть человек в комнату. Стоимость временного проживания составит 200 рублей в сутки. По расчетам чиновников, бюджетные вложения в капремонт аварийных объектов окупятся уже через четыре-шесть лет, после чего дома начнут приносить доход в бюджет.

Еще одна программа строительства доходных домов для очередников предполагает строительство жилья, которое останется в собственности города. Договор на аренду такого жилья будет краткосрочным – на пять лет, но с возможностью пролонгации. Глава жилищного комитета Санкт-Петербурга Юрий Осипов сказал, что в городе 195 тысяч семей состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и чтобы разгрузить очередь, правительство хотело некоторым категориям граждан предложить жилье в аренду не по рыночным, а по государственным расценкам. Остается добавить, что проекты строительства доходных домов эконом-класса, разрабатываются и реализуются в Томске, Новосибирске, Калининграде, Новгородской области и других регионах России.

Однако исследование «Поволжского антикризисного института» утверждает: бизнесу не интересно участвовать не только в строительстве социальных доходных домов, но даже доходных домов бизнес–класса. Согласно данным института, единственным реализованным проектом в формате бизнес-класса в Москве является доходный дом в Большом Николоворобинском пер., 10, построенный в 2003 году, а в Петербурге - жилой комплекс «Коломяжский, 15» (инвестор - Icecapital Housing Fund).

Рынок чист

Можно констатировать, что рынок доходных домов премиум- и бизнес-класса свободен. «Первый крупный проект, отвечающий современным стандартам Staybridge Suites, гостиничного оператора InterContinental Hotels Group, начал функционировать в декабре 2010 года. В нем для долгосрочного проживания предлагаются 187 апартаментов уровня «4 звезды», — рассказал старший консультант департамента консалтинга Colliers Int Евгения Тучкова. До этого момента основную нишу в сегменте доходных домов занимали небольшие апарт-отели, расположенные в центральных районах города, и загородные поселки Курортного района, предлагающие проживание дачного типа. Эксперт подтвердила, что проект доходного дома имеет длительный срок окупаемости: к примеру, высококлассный объект в центре города, рассчитанный на состоятельных постояльцев, может окупиться за 6-8 лет. Так же считает директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс» Светлана Шалаева. По ее словам, аренда жилья по цене сильно отстаёт от продажи, к тому же такими домами надо грамотно управлять, а это дополнительный риск и расходы.

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов прогнозирует, что в ближайшее время подобные дома вряд ли будут появляться чаще, т.к. частному капиталу это не интересно. Для самого застройщика подобный вид бизнеса не привлекателен.Однако не все так думают. И вполне очевидно, что к этому сегменту компании понемногу приглядываются, пытаясь найти оптимальные технологии. По словам старшего аналитика Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Вероники Лежневой, в последние несколько лет наблюдается рост интереса западных инвесторов к сделкам по покупке готовых квартир в новых домах с целью дальнейшего управления и сдачи их в аренду. При этом инвесторам были интересны различные сегменты: бизнес-класс, премиальный сегмент в центральной части города, комфорт-класс. «Поскольку интерес остается высоким, можно ожидать, что такие компании будут всё более активны на рынке», — считает Вероника Лежнева.

Со своей стороны директор по маркетингу «ЮИТ Лентек» Екатерина Гуртовая также уверена, что с точки зрения рынка доходные дома – абсолютно востребованный сегмент. «Мы это видим по нашим финским коллегам, которые работают в Петербурге (компания SATO). Иногда иностранцы приезжают в наш город с семьей, иногда – в одиночку. При насыщенном рабочем графике у них зачастую просто нет возможности заниматься бытовыми вопросами. К тому же, для многих серьезной проблемой является языковой барьер. По сути, они нуждаются в таком же наборе услуг, что и в отелях, но в условиях длительной аренды, — подчеркивает Екатерина Гуртовая. - Но существует серьезное ограничение: чтобы доходный бизнес был максимально эффективным, нужно создавать специализированную структуру, которая будет заниматься поиском клиентов, вопросами сдачи-приемки квартир, обслуживанием и т.д. Очевидно, что таким бизнесом выгоднее заниматься компаниям, которые давно работают в этом направлении и где налажены все процессы и технологии».

Дата публикации: 11:32 01 марта 2011

Источник: bpn.ru