На границе выжили не все

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

21 февраля на круглом столе «Проблемы и перспективы развития строительства жилья на границе города и области» собрались девелоперы и представители администрации Ленинградской области, чтобы обсудить болевые точки проектов комплексного развития территории.

В радиусе 30 км от Петербурга сегодня заявлено свыше 10 проектов комплексного развития территорий, сообщил Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City, однако строятся далеко не все. Во время кризиса выжили только реалистичные проекты – в которых была подготовлена инженерия и транспортные коммуникации, рассказалал Михаил Гущин, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.

Проекты поименно

Действующие проекты, пережившие кризис, – это, в первую очередь, «Семь Столиц» компании Setl City, «Северная Долина» компании «Главстрой СПб», «Юбилейный квартал», «Новый Оккервиль», «Балтийская Жемчужина», «Новая Ижора», «Московская Славянка». На начальной стадии строительных работ находится проект «Триумф-Парк» от Mirland Development Corporation. Активно анонсируется проект развития города-спутника «Южный» от компании «Старт-Девелопмент» (выход на площадку планируется в 2013 году), компании Lipsanen & Co и «Лемминкяйнен» недавно заявили о развитии территории Сталепрокатного завода (строительные работы должны начаться в 2012 году).

Компанией «Главстрой» продолжается подготовка проекта «Шкапина-Розенштейна». Также эксперты выделяют как перспективные проекты «Конная Лахта», где после намыва территории в течение ближайших лет начнется строительство, проект компании «Новатэк» в Курортном районе, несколько проектов в районе Пулковских высот. В 2011 году компания «Лидер Групп» приступила к реализации проекта комплексного освоения намывной территории Морского фасада на Васильевском острове.

Также есть примеры отдельно стоящих домов, которые строятся не в общей концепции, но составляют новые жилые кварталы – квартал Новодевяткино, зона Колтушей и район Всеволожска. Проекты развиваются успешно и хорошо продаются. Наиболее интересные территории для дальнейшего развития – это пушкинское направление, там сегодня заявлены очень крупный проект развития территорий компании «Старт-Девелопмент», проект «Триумф-парк». В этом районе активно решаются вопросы инженерии, что делает эти проекты реальными, и их выход возможен во вполне понятной перспективе.

Причины и следствия

В Ленобласти сейчас 26 земель поселения, с документацией в разной степени готовности, по информации Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти. На этих землях сегодня ведутся или могут вестись проекты комплексного развития территорий. «Основная проблема, с которой мы сталкиваемся при рассмотрении возможности использования этих территорий под комплексное освоение, – это инженерная подготовка. Девелоперы, планирующие строительство, не всегда отдают себе отчет в важности инженерной подготовки, транспортной и социальной инфраструктуры. Зачастую у компании после постройки жилья уже не хватает средств или нет желания решать транспортные и социальные проблемы будущих жителей. И их приходится решать администрации Ленобласти», – полагает Евгений Домрачеев, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.

«Кроме общих деклараций, у нас ничего – мощности так и не выделяются в нужном объеме. К примеру, в Новодевяткино в 2011 году будет сдано 7 многоквартирных домов, а водоснабжения нет», – вторит Валентин Борушко, начальник отдела надзора за строительством объектов капитального строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. Похожие проблемы сегодня, по словам чиновника, испытывают проекты в Буграх и Мурино.

Девелоперы видят проблему в нежелании власти решать наболевшие вопросы. «До недавнего времени с комплексным освоением была такая ситуация, как будто приходишь в магазин с деньгами, а продавец все равно отказывается продать тебе товар. Сейчас комплексное развитие интересно и городу, и девелоперам, и я надеюсь, что проблемы начнут решаться», – высказалась Елена Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО УК «Старт-Девелопмент». «Ошибка девелоперов в том, что они всегда думают, что как-нибудь договорятся. Но власти пока не желают идти навстречу в этом вопросе», – возражает Владимир Копылов.

У проблем с инженерными сетями, социальной и транспортной инфраструктурой есть несколько причин, уверен Владимир Антонов, директор ГУП «УКС Реставрация». Во-первых, это несоответствие запросов инженерного обеспечения и финансирования проекта. Второй момент – темпы строительства социальной инфраструктуры отстают от жилого строительства в проекте, так как они невыгодны инвестору. На них не хватает финансирования, а кредитные средства до сих пор сложно получить, и они достаточно дороги. Третья причина – юридическая несогласованность. «Большинство проектов комплексного освоения находятся в частной собственности, и государство не имеет права вкладывать в них средства, соответственно, не может за свои деньги построить детские сады и школы», – объяснил Владимир Антонов.

Однако девелоперы указывают и на другие причины – в частности, на отсутствие полноценного долгосрочного плана по вводу социальных объектов. «В Ленобласти до сих пор не принята концепция реконструкции и строительства образовательных объектов. Вводить сначала жилье, а потом приниматься за строительство школ – это еще советская практика. Ввод этих объектов должен происходить одновременно. Для этого необходим мониторинг со стороны властей реальных событий на проектах комплексного освоения территорий», – рассказал Владимир Копылов. Это же, по мнению эксперта, касается и дорожного строительства – для новых кварталов нужны современные широкополосные дороги, с удобными развязками. «Запроектировать их можно, а кто будет строить? Где девелоперам взять деньги на такое дорогостоящее строительство? Мы много говорим о том, что нужно создавать среду для развития бизнеса, но предпосылок для этого государство не создает», – высказался Владимир Копылов.

Обостряет ситуацию, по мнению Владимира Антонова, и конфликт интересов города и области. Выделить финансирование и построить инфраструктурные объекты должна Ленобласть, а жители новых кварталов работают в Петербурге и налоги платят в городскую казну. «Зачем нам это надо?» – удивляется Евгений Домрачеев. По мнению девелоперов, в этом есть доля лукавства. «На самом деле строительство новых кварталов и появление новых жителей выгодно области. Ведь налоги человек платит по месту регистрации, а прописка у будущих жильцов будет областная», – комментирует Владимир Копылов.

Промышленные перспективы

Один из возможных выходов из ситуации – освобождение промышленных территорий, находящихся в черте города. В результате высвободятся крупные участки под комплексное строительство, уже инженерно подготовленные, а переезд предприятий в Ленобласть создаст новую налоговую базу для этого региона. Единственный вопрос – экологическая чистота таких земель. Все места для комплексного освоения, существующие в городе, связаны с изменением текущего функционального назначения – выводом промышленных предприятий, объектов Министерства обороны, РЖД и так далее. В качестве примеров можно назвать производственные площадки «Алмаз» на Петровском острове, территорию ФГУП РНЦ «Прикладная химия», территорию ж/д станции Московская-Товарная, территорию завода «Петмол» и территории, которые в будущем войдут в границы проекта «Измайловская Перспектива», территории заводов НПО «Керамика» и завода «Стройфарфор».

Мировые стандарты и российская реальность

И все же, по мнению экспертов круглого стола, развитие проектов комплексного освоения в Петербурге пока стихийное, и правила игры не вполне ясны. «Инвесторы чаще всего идут туда, где легче, прозрачнее и понятнее. Поэтому я восхищаюсь силой воли и мужеством первооткрывателей комплексного освоения в Петербурге», – отметил Юрий Грудин, генеральный директор ГК «Пионер». «Россия до сих пор не приняла градостроительную концепцию, определяющую, что и в каком объеме можно строить вокруг мегаполисов – Москвы и Петербурга. А девелоперы идут по пути наименьшего сопротивления – строят высотные многоквартирные дома, с большим количеством квартир-студий. Это по сути общежития!» – возмущается Евгений Домрачеев.

Согласно исследованиям девелоперской компании «Старт-Девелопмент», 60% петербуржцев хотят жить за городом. Однако проживание должно отвечать всем европейским стандартам – удаленность от города не больше, чем на 30-40 км, общественный транспорт, социальные объекты, коммунальные платежи – на том же уровне, что в городской черте. Москва сумела подхватить эту тенденцию и успешно развивается «вширь». По информации Леонида Сандалова, заместителя генерального директора АН «Бекар», в Москве развитие пригородов идет полным ходом – и темпы ввода жилья в Московской области в два раза превышают темпы ввода в самой Москве. Причем большинство из новых домов в Московской области – бизнес– и комфорт-класса, что говорит о спросе со стороны платежеспособных клиентов.

В мировой практике, по признанию экспертов, города-спутники строятся исключительно с государственным участием, что обеспечивает гармоничное развитие новых районов. «При таком подходе новые кварталы обеспечены всей инженерной инфраструктурой, а жители имеют качественные транспортные и социальные объекты. Так, в городах-спутниках обычно размещают крупные предприятия и создают центры деловой активности, чтобы обеспечить жителей района рабочими местами и снизить таким образом маятниковые потоки из пригорода в город», – рассказал Евгений Домрачеев. Однако девелоперы уверены, что смогут создать среду, отвечающую таким запросам. Компания «Старт-Девелопмент» планирует размещение в непосредственной близости от жилых кварталов города-спутника «Южный» промышленного кластера, который обеспечит рабочие места населению. А Владимир Копылов и вовсе убежден, что строительство новых жилых кварталов само по себе является стимулом к развитию центров деловой активности. Но возможно это лишь при участии и поддержке государства.

Данные о крупных проектах (свыше 100 тыс. кв.м)

На территории Санкт-Петербурга и пригородных областных территориях заявлено 88 крупномасштабных проектов строительства жилья, это 57,5 млн кв.м жилья.

Из них:

— Выделено 49 крупномасштабных проектов строительства жилья на территории СПб – это 47,2 млн кв.м, из них 10 расположено в административно подчиненных районах СПб: Пушкинском, Курортном и Петродворцовом (20,8 млн кв.м – 44%);

– 13 из 49 проектов предполагают редевелопмент промышленных территорий. Суммарная площадь этих проектов составляет 6,0 млн кв.м (12,7%), при этом строительство и продажи ни по одному из них не начаты.

– На стадии реализации находятся 9 проектов из 49, при этом суммарный объем строительства отдельных очередей по этим проектам составляет 1,2 млн кв.м (2,5% от всего заявленного объема в 47,2 млн кв.м).

— Кроме того, на территории СПб существуют еще 22 проекта комплексного развития застроенных территорий, общим объемом около 7,8 млн кв.м жилья (включая жилье, передаваемое безвозмездно взамен ветхого фонда), в том числе около 5,1 млн кв.м (9,7%) продаваемого (нового жилья). В числе указанных территорий 18 – это крупные проекты, каждый из которых предусматривает строительство более 100 тыс. кв.м жилья.

— В тройке лидеров по объемам заявленного жилья в СПб (с учетом проектов комплексного освоения застроенных территорий) – Пушкинский (31%), Приморский (12%) и Калининский (12%) районы. Пушкинский район занимает такую долю во многом за счет проекта «Южный» компании «Старт-Девелопмент» (8 млн кв.м).

— Наиболее активно реализуются проекты в Выборгском (34%), Приморском (30%), и Пушкинском (22%) районах.

— В пригородных областных территориях (Всеволожский район) выделено 17 крупных проектов строительства жилья, что составляет 5,2 млн кв.м, из них реализация начата в 8 проектах, что составляет 373,5 тыс. кв.м (7% от заявленного объема в 5,2 млн кв.м).

Дата публикации: 12:10 01 марта 2011

Источник: bpn.ru