Бесконечная малая приватизация

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В Клубе деловой политики "ДП" обсудили готовящиеся Комитетом по собственности Госдумы РФ поправки к закону о приватизации недвижимости для малого и среднего бизнеса.Законодательство, Недвижимость, Политика

Мероприятие организовано газетой "Деловой Петербург" и агентством бизнес-коммуникаций DP Media в партнерстве с Торгово-промышленной палатой СПб.

Ключевым спикером заседания выступил депутат Госдумы РФ, член Комитета по собственности Алексей Плахотников. Он открыл заседание, обозначив основные направления, которые на данный момент требуют законодательной проработки.

Алексей Плахотников: "На 1 августа 2008 года под данным общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России" у нас насчитывалось 5,15 млн помещений, которые можно было приватизировать. И пока приватизировано всего около 17 тысяч. Петербург – в числе лидеров, им заработано по данным "Опоры России" почти 5,5 млрд рублей. Но есть, например, 20 субъектов федерации, где приватизирвоано меньше 20 объектов, а в 11 – вообще ноль. Итого, получается, что из всего имущества, которое мы могли бы приватизировать "ушло" в собственность около 1%.Сейчас мы готовим поправки, согласно которым малая приватизация станет бессрочной, планируем расширить список критериев, по которым необходимо включать помещение в перечень имущественной поддержки малых и средних предпринимательств. Также у предпринимателя должно быть право самому выбирать оценщика".

Олег Ляпустин, заместитель председателя КУГИ СПб, сообщил, что с начала действия ФЗ №159 в Петербурге было подано 1908 заявок на выкуп помещений, из них продано 1336 объектов на общую сумму 6,775 млрд рублей. "Предприниматели адекватно оценивают ситуацию, и лишь в 10% случаев было установлено отсутствие имущественного права, - отметил Олег Ляпустин. – Суммарные сделки по приватизации составили 177 тыс. мІ при средней стоимости 1 мІ – 43 830 рублей".

По данным заместителя генерального директора ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Динары Усеиновой из 1 360 заключенных с малыми и средними предпринимательствами договоров 1 245 - с условием об оплате в рассрочку.

Олег Лупстин заметил, что сегодня меняется и характер объектов, которые идут на выкуп, и предприниматели сегодня выкупают объекты "попроще", между тем как в 2009 году наблюдался спрос на более дорогие объекты.

На сегодняшний день КУГИ очень интересует вопрос относительно сроков выкупа: "Понимание будет ли двухлетний срок плавающим, либо от него откажутся вовсе позволит нам спланировать работу и средства на оценку. На мой взгляд, совсем отказываться от него не стоит, потому что двухлетняя порядочность, добросовестность – это правильный мотивирующий фактор", - говорит Олег Ляпустин.

Он также добавил, что для города важнее поддержка малых и средних предпринимательств, чем доходы в бюджет: "Естественно, с тем как выбывают эти объекты из нашего арендного пула, у нас появляются определенные выпадающие доходы. Мы учитываем доходы от продажи и сравниваем стоимости тех сделок и размеры годовой арендной платы — получилась большая выборка. Сделка от продажи лет на десять вперед выпадающий доход закрывает. Другое дело, в 2010 году более 10% доходов составили доходы от использования имущества в общем бюджете города".

По мнению Владимира Катенева, президента СПб ТПП, все имущество, принадлежащее государству и которое является непрофильными активами города должно быть передано бизнесу. "Имея помещение в собственности предприниматель будет работать совершенно с другим настроением. Возьмите в пример Японию – городу принадлежит только здание мэрии, и даже более того, если что-то нужно взять в аренду, то берут у частного бизнеса, - заявил Владимир Катенев. – Если город получает за аренду, то спрашивается, а сколько он вкладывает в обслуживание. Чем больше будет продано, тем менее острым станет вопрос финансирования ремонта крыш и фасадов".

Александр Ольховский, председатель Комиссии Законодательного собрания СПб по промышленности, экономике и собственности, завяил, что власти Петербурга сделали серьезный шаг навстречу малому и среднему бизнесу, увеличив срок рассрочки с 2 до 3 лет, но это не предел и срок в 4 года, например, будет наиболее экономически обоснован. Заместитель генерального директора ГУП "ГУИОН" Сергей Грибовский добавил, что отсрочка на 3 года при 15% годовых соответствует дисконту 50%.

Особой острой по мнению координатора "Лиги арендаторов госимущества" Яны Боровицкой является проблема формирования перечня объектов недвижимости, не подлежащих приватизации: "Каждый субъект и в частности Петербург по своему усмотрению формировали эти перечни. И самый спорный момент касается перечня объектов недвижимости включенных как "для предоставления потенциальным инвесторам", - заявила она. - Арендатор мог бы выкупить, но если помещение находится в зоне интересов потенциального инвестора, то последний обращается с заявлением о возможности его предоставления. Возникает вопрос – на каком основании у нас данные объекты попали в перечень. А решаются в массовом порядке через суд".

На это Олег Ляпустин возразил, что те задачи, которые решает правительство при инвестиционной деятельности, это не вопрос сравнивания кто больше заработает или кто приобретает вечные права: "Цель инвестиционной деятельности – это не приобретение прав по итогам реконструкции, а непосредственно реконструкция объектов недвижимости, т.е. реновация имущества. Это позиция целого строительного блока. А в Петербурге признаками аварийности обладают 1,5 тыс. домов".

Проблему подтвердила присутствовашая на заседании предпринимательница Елена Васильева, директор ЗАО "Союзспецснаб". В отношении объекта недвижимости, арендуемым ей в течение 10 лет, существует свободное заключение о его предоставлении на реконструкцию и (или) новое строительство потенциальному инвестору.

На круглом столе также обсуждался вопрос предоставления банковских кредитов для выкупа помещений. Пока этот инструмент не очень активно используется субъектами малого и среднего предпринимательства. По мнению Яны Боровицкой, это происходит потому что предпринимателям еще нужно доказать банку, что он способен платить. К тому же, ставка рефинансирования и три года рассрочки не всем по карману. "Сказывается и недостаточная информационная освещенность", - считает Антон Сермягин, начальник отдела организации работы с малым бизнесом Северо-западного банка Сбербанка РФ.

Комментарий юриста

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании "Качкин и Партнеры":

Споры по выкупу помещений малым бизнесом развиваются в двух основных направлениях: оспаривание отказа в выкупе и оспаривание размера рассчитанной городом стоимости выкупа. При этом судебная практика по оспариванию оценки является негативной для малого бизнеса – мне неизвестно о судебных решениях, вынесенных в пользу предпринимателей.

По оспариванию включения объекта в список "невыкупаемых" ситуация более оптимистична и уже состоялось несколько судов, в которых предприниматели победили.

Следует отметить, что с учетом того, что список "невыкупаемых" помещений сформирован по разным основаниям, то вопрос о возможности оспорить включение в список конкретного объекта зависит от множества факторов и требует анализа текущей документации. Мне доводилось смотреть документы по ЗАО «Союзспецснаб» и я не стал бы утверждать, что там однозначно был нарушен закон – там есть аргументы в пользу позиции каждой из сторон и окончательное решение должен вынести суд.

Дата публикации: 16:59 11 марта 2011

Источник: bpn.ru