Инженерная подготовка территорий - больной вопрос для девелоперов

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Вопросы инженерной подготовки участков под застройку всегда были больными для девелоперов. Немалые затраты на инфраструктуру и до кризиса были под силу небольшому числу компаний, сейчас же взять на себя такую нагрузку готовы единицы. Резерв земель эксперты видят в редевелопменте промышленных территорий и реновации уже застроенных кварталов. Развивать инженерию на еще не освоенных землях помогут механизмы государственно-част­ного партнерства, полагают представители власти.

Инженерно подготовленными территориями в черте города можно сегодня назвать только участки, которые город продает на торгах, или объекты редевелопмента — площадки промышленных предприятий, говорит начальник отдела перспективного развития ЗАО «Управляющая компания «Эталон» Александр Феофанов. Он поясняет, что существующие мощности в таких случаях — не менее ценный актив, чем сама земля. По мнению заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Всеволода Щербакова, дефицита подобных территорий пока нет, проблема в недостатке участков, на которых уже решены вопросы собственности, транспортные и экологические проблемы, из-за которых иногда дешевле взяться за застройку пустой земли.

Запас участков с уже имеющимися сетями ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов оценивает в тысячи гектаров. Проекты реновации и редевелопмента, по мнению специалистов, зачастую требуют перекладки сетей, не всегда сущест­вующие мощности соответствуют потребностям нового объекта. «Более важная проблема — не дефицит подготовленных земель, а дефицит мощностей в целом, так как темпы строительства значительно опережают объемы и темпы ввода в эксплуатацию новых подстанций, котельных», — полагает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.

В стоимости квадратного метра недвижимости затраты на инженерию участка составляют около 20%. В недавнем прошлом показатель был 5—15%, говорит заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. «Многое зависит от протяженности сетей. За рубежом они подводятся к границе участка, у нас могут быть на любом удалении, а ведь еще приходится платить за подключение», — подчеркивает эксперт. Директор по развитию компании ЛЭК Надежда Калашникова считает, что затраты могут достигать и 30%, но еще одна серьезная проблема — это сроки подключения. «По некоторым участкам они могут достигать трех-четырех лет, что совершенно невыгодно», — говорит она.

Успехов городских властей в инженерной подготовке земель под жилую и промышленную застройку участники рынка, впрочем, не отрицают. «Вопрос в том, насколько темпы подготовки совпадают с запросами рынка», — говорит генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. Однако чрезвычайно высокие затраты, естественно, приводят к тому, что значительная часть земель, как бы ни хотелось инвесторам, не могут быть за счет бюджета оснащены своевременно необходимыми сетями и, следовательно, вовремя введены в эксплуатацию, говорит руководитель контрольной комиссии СРО НП «Центр объединения проектировщиков «Сфера-А» Анатолий Голощапов.

Глава комитета по строительству Петербурга Вячеслав Семененко отмечает, что масштабные проекты комплексного освоения территорий появились только перед кризисом, затем были заморожены и только в конце прошлого года началась «реанимация», поэтому потребности в инженерии ясны только сейчас, при утверждении проектов планировок. Однако одномоментно в несколько раз увеличить затраты бюджета на инфраструктуру невозможно, говорит он, и одним из способов решения проблемы может стать механизм государст­венно-частного партнерства.

За строительство головных энергоисточников, по мнению экспертов, должны отвечать государство и поставщики ресурсов. Предоставление уже подготовленных территорий — распространенная мировая практика, так как местная администрация заинтересована в привлечении инвесторов, говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

«Но если проект реализуется на частной земле и регион не видит в нем большой социальной или экономической значимости, то логично, что вопросами обеспечения занимается девелопер», — считает Николай Пашков. Александр Феофанов уверен, что более благоприятный климат государство может создать, увеличивая объем предложений участков по «полному пакету», когда на торги выставляется территория с инженерной подготовкой и градостроительной документацией. Юрий Зарецкий считает, что при строительстве коммерческих объектов желательно частичное участие государства в создании инженерной инфраструктуры с последующим предоставлением участков на торгах или инвестиционных условиях, а в отношении промышленного строительства целесообразно 100-процент­ное госфинансирование подготовки территорий.

«Идеальная ситуация — подготовка земли только за счет государства — недостижима, но, например, сокращение сроков присоединения — вполне посильная задача, а законодательное урегулирование цен на инженерную подготовку позволит строителям снизить конечную стоимость квадратного метра на 5—10%», — считает Надежда Калашникова.

Дата публикации: 11:01 17 марта 2011

Источник: bpn.ru