Раздел: Новостройки и строительство / Москва -
Весна этого года ознаменовалась серьезными изменениями в градостроительной политике Москвы. Из ключевых - запрещено новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца, исключение составляют проекты переселения ветхого жилого фонда, реконструкция старых зданий, реновация промзон. Строящиеся в центре города объекты должны быть завершены в течение трех лет. Массовая застройка возможна только в ограниченном количестве районов. О том, к каким последствиям для столицы и ее жителей могут привести эти нововведения, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.
Застройщики так или иначе ожидали сокращения объемов строительства в столице, возможно, не столь серьезного. Но тем не менее на протяжении 2010 года мы наблюдали переход застройщиков из Москвы в Московскую область. Все столичные застройщики, даже те, кто не строил в области, заявили о планах выхода в Подмосковье. Сегодня, по оценкам «МИЭЛЬ-Новостройки», на рынок новостроек области в месяц выходит от 5 до 12 новых объектов, а в Москве - один-два.
Правительством Москвы были озвучены ограничения по вводу не более 2-3 млн кв. м жилья в год, это в 1,5 раза ниже, чем строилось до кризиса. Если проследить динамику объемов ввода жилья в столице, то можно увидеть, что сокращение объемов строительства идет уже с 2007 года. Так, по данным Росстата, в Москве было введено:
в 2007 году - 4,825 млн кв. м в 2008 году - 3,264 млн кв. мв 2009 году - 2,704 млн кв. мв 2010 году - 1,77 млн кв. м вместо изначально запланированных 3,1 млн.
При этом обеспеченность квадратными метрами на человека в России в целом и в Москве в частности ниже, чем в развитых странах. Так, у нас на человека приходится около 22 кв. м жилья, для сравнения, в европейских странах - 30-40 кв. м, в США - 50-60 кв. м. С учетом того, что Москва является финансовым и деловым центром страны, спрос на жилье в столице остается высоким.
Запрет на строительство жилья в пределах Третьего транспортного кольца распространяется на достаточно большое количество районов, включая Тверской, Китай-Город, Хамовники, Замоскворечье и другие. Это довольно большой объем возможной застройки. Как выяснили аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки», ранее здесь были заявлены, например, такие проекты:
Район Якиманка. Территория завода «Красный пролетарий» на площади 11 га. Общая площадь застройки - 244 тыс. кв. м. Площадь жилых строений - 150 тыс. кв. м.
Район Донской. Проект жилой застройки - ЖК «Девять столиц».
Набережная Тараса Шевченко. Кварталы 14 и 15. Территория фабрики Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивоваренного завода. Проект предполагался как застройка жилья бизнес-класса напротив Большого Сити.
Ул. 2-я Черногрязская, владение 6, или Сергея Макеева, 9. Жилой комплекс бизнес-класса Yappi Town. Площадь участка - 4,8 га. Общая площадь застройки - 186 тыс. кв. м.
Хамовники. Ул. Малая Пироговка, владение 8. Проект жилой застройки бизнес-класса. Общая площадь застройки - более 94 тыс. кв. м.
Береговой проезд, владение 3. Несколько участков, общей площадью порядка 40 га. Территория Западного речного порта. Планировались как офисные, так и жилые комплексы.
Запрет на строительство жилья в центре Москвы не распространяется на следующие категории площадок: здания, подлежащие реконструкции; объекты ветхого жилого фонда; промышленные зоны, подлежащие реновации. Соответственно, территории, где расположены объекты ветхого жилого фонда, требующие расселения жителей или реконструкции, а также промзоны могут стать источником площадей для застройки.
В центральных районах города довольно много зданий, в том числе имеющих историческое значение, которые подлежат реконструкции. Основная проблема старых зданий - это обветшание деревянных перекрытий, которые не выдерживают возрастающей нагрузки. В процессе реконструкции могут быть обновлены кладка, каркас, перекрытия, коммуникации здания. Реконструкция требует значительных затрат. Чтобы компенсировать их и сделать проект коммерчески привлекательным, как правило, инвесторам разрешают увеличивать объем здания - так появляются новые квадратные метры. Например, в Китай-городе есть значительные площади, которые можно реконструировать, это может быть очень крупный проект.
Еще одним источником площадок под застройку станет территория объектов ветхого жилого фонда. В соответствии с данными Департамента городского строительства г. Москвы, на территории столицы остается 430 пятиэтажных жилых домов, подлежащих сносу. В соответствии с программой сноса некомфортного жилья в Москве на месте снесенных 20 млн кв. м планируется возвести 50 млн кв. м жилых площадей. Определенная доля этого жилья будет передана городу для социальных нужд, оставшаяся коммерческая часть поступит в реализацию, чтобы покрыть расходы застройщика.
Ограничения на строительство нового жилья не распространяются на промышленные зоны, подлежащие реновации. Правительство Москвы планирует предоставить застройщикам 6,8 тыс. га этих территорий. Как подсчитали аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки», на этой площади можно построить около 170 млн кв. м жилой недвижимости. В 2006-2010 годах столичным правительством были утверждены промышленные зоны, которые подлежат реновации - с этих территорий предполагалось вывести промышленные производства и отдать землю под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. В июне 2011 года должны быть приняты поправки в Правила землепользования и застройки, которые прояснят, какие именно промзоны планируется отдать под нужды девелоперов.
Не менее 95% от всех промзон города - это крупные площадки более 3 га; они как раз подходят для проектов комплексного развития территории. Причем промзоны от 3 до 11 га есть и в пределах Третьего транспортного кольца.
По данным мониторинга, составленного аналитиками «МИЭЛЬ-Новостройки», наибольший объем застройки возможен в Западном административном округе, где в рамках реновации промзон № 40 «Фили» и № 40а «Западный порт» в районе ММДЦ «Москва-Сити», а также на территории между Киевским направлением Московской железной дороги, улицами Большая Очаковская и Марии Поливановой, планируется построить более 2,5 млн кв. м. Также возможно строительство около 2,4 млн кв. м в Северном административном округе Москвы в рамках реорганизации промзон № 5 «Магистральные улицы», № 44 «Братцево», № 46 «Коровино» и нескольких других промзон.
Таким образом, территориальные ресурсы Москвы позволяют построить большой объем жилья - в общей сложности более 200 млн кв. м, из которых 170 млн можно возвести на территории промзон, подлежащих освоению, и 50 млн - на месте объектов ветхого жилого фонда. Но все понимают, что в Москве существуют ограничения других ресурсов - транспортных, инженерных, социальных и т. д. Во многом из-за этого и были введены ограничения на строительство в Москве не более 2 млн кв. м жилья в год.
Сегодня объем предложения рынка новостроек Москвы составляют более 280 объектов. Но в перспективе запрет на строительство нового жилья в пределах ТТК, даже с учетом расселения объектов ветхого жилого фонда и возможности строительства на территории промзон, приведет к сокращению объема предложения - особенно в центре города, и к общему дефициту жилья на первичном рынке. Соответственно, это приведет к очередному витку цен на жилую недвижимость в Москве, включая и первичный, и вторичный рынок.
Пока не совсем понятно, как на практике будет реализовано решение правительства Москвы о сокращении объема массовой застройки в Москве и запрете строительства, исключая точечную застройку на месте сносимых зданий, в центре города. От этого будут зависеть, когда мы ощутим дефицит предложения на рынке новостроек столицы - уже в следующем году или существующих сегодня «заделов» предложения хватит на два-три года, - и каков будет рост цен при наступлении этого дефицита.
Дата публикации: 13:54 24 марта 2011
21.01.2020 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство
Эксперты рассказали о том, какая недвижимость пользуются спросом у столичных инвесторов.
16.01.2020 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство
Эксперт прогнозирует увеличение доли доходных апартаментов в Москве.
10.09.2019 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство
В жилом проекте комфорт-класса «Вестердам», продажи в котором «ИНТЕКО» ведет с использованием механизмов эскроу-счетов, подписаны первые 100 договоров на приобретение квартир.
09.09.2019 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство
Согласно данным аналитической службы «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная цена на конец II квартала 2019 года в новостройках Троицкого округа составила 76,8 тыс. руб. за кв.м., а Новомосковского – 119,7 тыс. руб. за кв.м, увеличившись по сравнению с первым кварталом на 1,8 и 2,1% соответственно.
09.09.2019 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство
Объемы строительства жилья вырастут до 120 млн. кв. м в год. Такие показатели должны быть достигнуты в рамках проекта стратегии развития строительной отрасли РФ до 2030 года. Данный документ подготовлен Минстроем в соответствие с распоряжением правительства РФ, сроки реализации стратегии запланированы на 2019–2030 годы.
Разместить рекламу
По вопросам обращаться: info@bpn.ru