Особняк вместо офиса

По данным компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость», в период с 2008 по 2010 год в сегменте офисной недвижимости было совершено всего порядка 20 сделок купли-продажи офисных особняков в центре Москвы. Срок экспозиции объектов, выставленных на продажу в 2010 году, составлял 2-3 месяца, причем дисконт не превышал 10% от первоначальной цены, а в ряде случаев объекты были проданы дороже ожиданий.

Для сравнения, срок экспозиции офисных особняков, выставленных на продажу в 2008 году, составлял 11-25 месяцев, все объекты в результате были проданы на 30-60% дешевле. В 2009 году ситуация начала меняться, особенно это стало заметно со второй половины года. В целом по году, срок экспозиции объектов уменьшился до 4-13 месяцев, а размер дисконта колебался в пределах 5-25%.

«Общий объем предложения особняков для сегмента офисной недвижимости, подобно стрит-ритейлу в торговом сегменте, физически ограничен, а потому такие объекты всегда пользуются спросом. Поэтому, после кризисной ценовой коррекции всех секторов коммерческой недвижимости, именно узкие сегменты начали быстрее всего восстанавливаться, а потом и расти в цене»,- говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Особняки, находящиеся внутри Садового кольца, как правило, представляют собой отдельно стоящие здания, общей площадью от 500 до 5 тыс. кв. м, располагающиеся на огороженной и охраняемой (зачастую закрытой от посторонних глаз) территории. Площадь самых «ходовых» особняков под офис составляет от 500 до 2,5 тыс. кв. м; в них могут разместиться от 50 до 200 сотрудников.

Современные БЦ, имеющие определенные преимущества, такие, как новые инженерные сети и коммуникации, удобные планировочные решения, возможность адаптировать пространство под конкретный вид деятельности компании, лишают владельцев ощущения индивидуальности и закрытости. Московские особняки под офисы пользуются особой популярностью среди компаний, для которых важными составляющими выбора являются автономность, независимость, безопасность и представительность. Чаще всего это банки, головные офисы крупных компаний, продюсерские фирмы, компании, работающие с авторскими правами.

«Принятая классификация офисной недвижимости не подходит для особняков. Сравнивать физические характеристики крупных деловых центров и существующих особняков не совсем корректно – нарушается логика ценообразования. Особняк известного архитектора, в котором нет, и возможно не будет современных инженерных систем, может стоить дороже помещения в современном БЦ с самыми передовыми инженерно-коммуникационными решениями», - говорит Юрий Тараненко.

На сегодня средний уровень арендных ставок на особняки внутри Садового кольца находится в переделах $ 700-1200 кв.м./год, средние цены продаж составляют $ 5500-12000 кв.м. Максимальные ценовые значения на особенные объекты доходят до 26 000-30 000 долл./кв.м.