Элитных новостроек в центре Москвы на всех не хватит

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Сокращение объемов жилого строительства и запрет на возведение новых объектов коснулось и сегмента элитной недвижимости. Самым востребованным форматом жилья среди покупателей стали наиболее дешевые «малогабаритные» квартиры площадью около 120 кв. м по цене до $2 млн. Участники рынка предрекают рост цен на «элитку» к концу 2011 года, а вот аналитики полагают, что его не произойдет из-за отсутствия платежеспособного спроса. 

За весь 2010 год число элитных квартир на рынке элитных новостроек неумолимо сокращалось и упало до показателя 948 квартир, что на 16% меньше, чем в начале 2010 года. Однако, по данным компании Knight Frank, выход на рынок нескольких новых проектов увеличил как число новых квартир (на 18,75%), так и сказался на росте их стоимости— средние цены на элитные новостройки росли в течение года, это было связано как с вымыванием с рынка дешевых предложений, так и с ростом цен в динамично строящихся комплексах. По данным Knight Frank, цены на элитное жилье на первичном и вторичном рынках в среднем выросли на 7,6% и 1,28% соответственно. 

«По результатам февраля 2011 года на первичном и вторичном рынках элитного жилья г. Москвы наблюдалась разнонаправленная динамика цен. На первичном рынке цены выросли на 1,2%, на вторичном снизились на 0,6%. Стабильность столичного элитного рынка, рост котировок нефти воодушевили часть застройщиков— за месяц в 20% элитных домов и комплексов цены были подняты на 2–3%»,— сообщает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. 

«Всего» три миллиона 

Как сообщают аналитики Knight Frank, средняя стоимость новой элитной квартиры к началу 2011 года составила $3 233 472. Они радуют покупателей сообщением, что на рынке стало больше предложений и подешевле— до $1 млн, и подороже— от $2 до $4 млн. Правда, несмотря на то, что квартир по цене до $1 млн и стало больше, их общая доля на рынке по-прежнему не велика, всего 7%. За счет роста цен в строящихся комплексах, а так же выхода новых проектов на рынок, число квартир в бюджете от $2 до $4 млн выросло на 88%. Предложения до $4 млн занимают 75% рынка. Впрочем, в некоторых жилых комплексах застройщики приняли решение не повышать цены, а, наоборот, снижать: вероятно, в связи с не самым высоким спросом. Так, в ряде комплексов, например, в ЖК «Четыре Солнца» на Б. Татарской улице начались акции, скидки достигали 20%, в ЖК «Баркли Плаза» до сих пор предлагаются 2 машиноместа в подарок при покупке квартиры. 

Стоимость квадратного метра в элитных квартирах перескочила $20 тыс. за кв. м еще в сентябре 2010 года, и к началу 2011 года поднялась до $20 849 за кв. м. Аналитики компании «Новое качество» оценивают стоимость метра в элитных квартирах в $25 250 за кв. м на вторичном рынке и в $18 950 за кв. м на первичном рынке. Как считают в компании, скидка в 25% по отношению к первичному рынку является вполне адекватным отражением рисков, которые несут покупатели, приобретающие недостроенное или еще не сданное госкомиссии жилье. Аналитики «Нового качества» отмечают образовавшийся и не всегда адекватный разброс цен на элитные квартиры. 

Остоженка лидирует 

По данным компании Blackwood, по итогам месяца средняя цена на рынке элитных новостроек составила $17 750 за кв. м* (c учетом квартир в ЖК «Садовые кварталы»— $15 750 за кв. м). Наиболее высокий уровень цен по-прежнему отмечен в зоне Остоженки-Пречистенки ($25 300 за кв. м), в Пресненском районе ($23 250 за кв. м) и на Якиманке ($18 950 за кв. м). Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья в феврале 2011 г. составила $24 250 за кв. м. Наиболее дорогими районами стали: Остоженка-Пречистенка ($28 850 за кв. м), Хамовники ($26 600 за кв. м) и Пресненский ($26 800 за кв. м). 

«Например, квартиры в доме по адресу Резервный проезд, 4 продаются из расчета $10 375 за кв. м, что больше соответствует подклассу „Бизнес “. С другой стороны, уже упоминавшаяся компания „RGI-International“ в настоящее время готовится приступить к реализации проекта по строительству элитного особняка, рассчитанного на одну семью, на ул. Остоженка. Предполагается, что общая площадь дома будет около 1 тыс. кв. м, а его стоимость составит порядка $25 млн. долл., что с учетом гаража на 3–4 машиноместа можно оценить примерно в $24 тыс. за кв. м. При этом не стоит забывать, что реализация проекта еще даже не была начата, и, по всей видимости, стоимость одного квадратного метра существенно возрастет после того, как проект будет запущен в строительство. Мы считаем, что цена здесь может достигнуть $29 тыс. за кв. м и более (примерно по такой цене реализуются квартиры в ЖК „Баркли Плаза“ на Пречистенской набережной)»— делают вывод аналитики «Нового качества». 

А по сообщению компании Evans, самым дорогим предложением в их базе является 3-уровневая квартира площадью 700 кв.м. с возможностью установки лифта и отдельным выходом на крышу в новом доме на Тверской улице стоимостью $20,5 млн. 

Испугались мэра 

Участники рынка замечают, что жизнь покупателей элитного жилья и девелоперов серьезно осложнили инициативы нового московского мэра Сергея Собянина, который, прежде всего, аннулировал около 250 строительных контрактов, что фактически означает урезание «земельного банка» девелоперских компаний, а, значит, отсутствие новых проектов в будущем. Другая его инициатива,— борьба с пробками,— по восходящей привела к фактическому запрету на строительство в центре города коммерческих (в частности, торговых) объектов. «Причем в подвешенном состоянии оказались не только „бумажные проекты“, но и проекты практически завершенного строительства. Например, из-за новых требований городских властей был заморожен проект „Тверская Застава“ компании „AFI Development“»,— напоминают аналитики компании „Новое качество“. 

Очевидно, что элитное жилье на окраине города располагаться не может, поэтому возможность введения запрета на новое строительство в центре города может нанести серьезный ущерб рынку элитного жилья. С другой стороны, ряд игроков рынка с большой долей вероятности сможет использовать эту ситуацию на пользу себе: ограничение предложения приведет к заметному росту цен на элитные объекты, что будет только на руку их владельцам. 

Как отмечает директор по работе с ключевыми клиентами Knight Frank, спад покупательской активности в сентябре 2010 г. можно связать с отставкой мэра Москвы Юрия Лужкова, когда часть покупателей отложила покупку на 2011 год в ожидании более четкого представления о новой расстановке сил на рынке недвижимости и властей Москвы в целом. При этом в сентябре была зафиксирована максимальная удельная стоимость проданных квартир— $20 287 за кв. м, и минимальное число проданных квартир— всего 16. 

Самым дорогим районом на сегодняшний день являются Патриаршие Пруды, средняя стоимость квартиры на первичном рынке в этом районе составляет более $12 млн, при средней стоимости квадратного метра $32 160 за кв. м. Район Остоженки занимает второе место со средней стоимостью квартиры $6 млн. Замыкает список район Хамовников, со средней стоимостью квартиры $1,8 млн, при средней стоимости квадратного метра $12 410 за кв. м.

 Новостроек на всех не хватит 

Как считает Ольга Богородицкая, в этом году можно ждать увеличение числа покупок на раннем этапе строительства, что объясняется возрастающим доверием к застройщикам. Интерес вызывают активно строящиеся проекты с уникальным местоположением, высоким качеством строительства и стабильным финансированием, такие как Трубецкая,28; «Садовые Кварталы»; KnightsBridge; Бурденко,11; Virgin House»". Примечательно, что практически все пять новых объектов, которые вышли на рынок в 2010 году, расположены в районе Хамовников, за исключением МФК Meating House (апартаменты), расположенного на Мясницкой улице. Не все проекты открыли продажи в 2010 г., часть из них осуществляла лишь бронирование, понравившихся клиентам квартир с заключением предварительного договора долевого участия. 

Активное строительство, различные акции, а также хороший выбор благодаря большому объему предложения, обеспечили районам Замоскворечье, Тверской и Хамовники лидерство по количеству проданных квартир. В общей сложности, в этих районах, было реализовано 65,9% от проданных в 2010 г. квартир. Остоженка занимает 4 место с долей в 11,2%. Район Замоскворечья удерживает лидерство по количеству проданных квартир второй год подряд, в 2010 г. здесь было продано 30,4% от общего числа квартир, проданных в этом году. А вот в таких популярных районах, как Остоженка и Арбат наблюдается сокращение предложения на первичном рынке и практически полное отсутствие новых проектов. Предполагается, что вместо новостроек здесь активно будет развиваться вторичный рынок элитного жилья. 

Вторичка опережает 

По данным компании Evans, количество новых поступивших на продажу объектов за I квартал 2011 года составило 13% от общего числа предложений. Пик поступлений пришелся на вторую часть февраля и март. При этом основная часть новых квартир находится в центральной части столицы и в районе Кутузовского проспекта. Стоит отметить, что на сегодняшний день, из общего объема предложения доля 3-комнатных квартир составляет около 37%, 2- и 4-комнатных— по 25%, число 5-комнатных и больше— 13%. Объектов на первичном рынке— 28%, на вторичном— 72%. 

По мнению директора департамента элитной жилой недвижимости Елены Юргеневой, именно сейчас наступает очень удачный момент для приобретения недвижимости в Москве и Подмосковье. «На сегодняшний день, как на первичном, так и на вторичном рынке существует дефицит предложения, обусловленный тем, что с середины 2008 года по конец 2009 года на рынке практически не появлялось новых объектов. В силу этого продолжается уверенный рост цен. При этом позитивная ценовая динамика на городском рынке выражена ярче, чем на загородном, где все еще есть предложения с серьезным дисконтом, поэтому у тех, кто не у спел совершить покупку в 2010 году. есть возможность воспользоваться благоприятной ситуацией в начале 2011 года». 

Инвесторы хотят «малогабаритки» 

По словам директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, сейчас на рынке можно наблюдать вторую волну инвестиционных приобретений. «Первая волна наблюдалась в конце 2009— начале 2010 года, когда наступление „ценового дна“ стало очевидным. Более осторожные инвесторы на тот момент занимали выжидательную позицию, и только когда в начале осени 2010 года эксперты рынка констатировали уверенный положительный тренд, этот отложенный спрос превратился в конкретные сделки»,— комментирует она. 

В итоге площадь большей части купленных на рынке элитных новостроек квартир в 2010 году была меньше 120 кв. м. «Как правило, подобные квартиры покупаются с инвестиционными целями, маленькие метражи приобретают в самом начале продаж, когда цена еще невысокая. Характерно также снижение спроса на большие квартиры: всего 28% продаж пришлось на квартиры площадью более 180 кв. м. Но самыми популярными по-прежнему остаются квартиры площадью до 150 кв. м— число квартир площадью 120–150 кв. м сократилось на рынке на 19%»,— говорит Елена Юргенева. Впрочем, благодаря выходу на рынок новых проектов, квартиры до 120 кв. м еще могут появиться в продаже. 

«Порядка 10% спроса формируется за счет покупателей, ориентированных на приобретение жилья общей площадью свыше 250 кв. м. Вдвое меньше покупателей присматриваются к квартирам площадью от 200 до 250 кв. м. Около 20% заинтересованных подбирают варианты в диапазоне от 150 до 200 кв. м. Все остальные потенциальные покупки (порядка двух третей от их общего количества) имеют место в нижнем ценовом сегменте элитного рынка: на квартиры площадью от 80 до 150 кв. м. поступает чуть более 40% всех заявок, тогда как оставшиеся 20–25% заявок ориентированы на жилье площадью менее 80 кв. м. В значительной мере подобное жилье представлено на рынке квартирами-студиями, которые по своему статусу занимают промежуточное положение между бизнес-классом и элитным жилье в традиционном значении этого термина»,— объясняют тенденцию аналитики компании «Новое качество».

Риэлторы против аналитиков 

Опрошенные нами аналитики риэлторских агентств склонны считать, что дефицит элитных новостроек приведет к росту цен на рынке элитного жилья. «Мы считаем, что во II квартале 2011 года повышательная динамика цен временно прервется: ожидаемое ослабление рубля приведет к незначительному падению долларовых цен. Слабости рынка в этот период времени будут также способствовать сезонные колебания спроса и предложения. Что касается III и IV кварталов, то здесь на первый план выйдут удорожание денег, традиционное ускорение инфляции к концу года, а также сезонная активизация покупателей перед Новым годом. Все это в совокупности приведет к повышению ценовых индикаторов рынка. «,— обещают в „Новом качестве“. 

«Вторичка» дорожает 

«На данный момент на вторичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы наблюдается активное вымывание квартир, особенно в ценовом диапазоне от 1 до 3 млн долл. Это обусловлено тем, что на протяжении 2009 года покупатели откладывали решение своего жилищного вопроса в расчете на наиболее выгодное предложение, в частности, ожидая, что на рынок будут выставляться залоговые квартиры, перешедшие в собственность банков в результате неспособности заемщиков выполнить взятые на себя кредитные обязательства. Однако пополнения предложения за счет таких активов не случилось. В целом следует отметить, что на вторичном рынке наблюдается плавный рост цен. Квартир с качественным ремонтом по ценам, не намного превышающим стоимость объектов первичного рынка, можно встретить все реже»,— считает руководитель отдела московской элитной недвижимости Knight Frank Ирина Антонова. 

Прогнозы риэлторов не разделяет руководитель аналитического центра ИРН.РУ Олег Репченко. По его мнению, на обычных людях ни прибыль от высоких цен на нефть, ни накачка экономики деньгами особо не сказывается. «Платежеспособный спрос на рынке недвижимости по-прежнему остается сильно ограниченным, а стоимость жилья превышает доходы основной массы населения. По этим причинам в отличие от фондового рынка и финансовых торговых площадок, куда стекаются инвестиционные капиталы, недвижимость не торопится взлетать по цене. В ближайшем году прибавить в стоимости может в основном только сегмент недорогого, но качественного современного жилья экономкласса, а также стоимость аренды. Другие сегменты жилья, в частности, бизнес-класс, элитные квартиры, загородные дома и таунхаусы, скорее всего, останутся при своих»,— резюмирует аналитик.

Дата публикации: 13:44 04 апреля 2011

Источник: bpn.ru