Эксперт: малоэтажное строительство набирает обороты

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Недавно Внешэкономбанк и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства заключили Меморандум о сотрудничестве и взаимодействии по разработке и реализации пилотных проектов по созданию инженерной и социальной инфраструктуры с применением механизмов государственно-частного партнерства.

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева считает, что внедрение этого механизма позволит стимулировать ввод малоэтажного жилья эконом-класса и развитие соответствующей социальной инфраструктуры.

– Каких результатов вы ожидаете от сотрудничества с Внешэкономбанком (ВЭБ)?

– Заключение с ВЭБом Меморандума о сотрудничестве и взаимодействии по разработке и реализации пилотных проектов по созданию инженерной и социальной инфраструктуры с применением механизмов ГЧП является одним из значимых результатов деятельности НАМИКС за прошлый год. В соответствии с меморандумом будет осуществляться координация стратегий и совместное участие в разработке и реализации пилотных проектов с применением механизмов ГЧП. В целом по программе стимулирования строительства ВЭБ выделяет 50 млрд руб.

– Если конкретнее – каков механизм этого взаимодействия?

– Наш партнер, ВЭБ, разработал документацию, стандартизованную для осуществления проектов в рамках ГЧП. Для их реализации предусмотрена следующая схема. Субъект РФ принимает региональный закон о ГЧП. Муниципальные образования (МО), в которых планируется реализация проектов, по конкурсу отбирают специальную проектную компанию, которая заключает с муниципалитетом соглашение о государственно-частном партнерстве и выступает в качестве заказчика и инвестора. Выбранная компания проектирует за свой счет строительство на участке, выделенном под комплексную малоэтажную застройку, а затем выступает заемщиком, привлекая финансирование для строительства объектов. Муниципальное образование, в свою очередь, обязуется взять готовый объект в аренду и сформировать арендную плату на таком уровне, чтобы инвестор вернул свои средства, покрыл затраты на заем, а также обеспечил установленную норму рентабельности. Приблизительный срок действия договора – 10-15 лет.

Эта схема дает возможность муниципалитетам развивать территории, не имея в данный момент средств, достаточных для строительства, скажем, объектов инженерной инфраструктуры. Использование механизма государственно-частного партнерства в качестве основы для ведения бизнеса по созданию и эксплуатации инфраструктуры представляется оптимальным вариантом для выведения затрат на ее создание из стоимости жилья. В связи с тем, что практически 50% в цене продаваемого жилья – цена земельного участка и так называемая коррупционная доля, в которую входит в том числе плата за подключение инфраструктуры, оптимальным решением видится возложить ответственность за развитие инженерной и социальной составляющих на муниципалитеты. Эта ответственность будет иметь под собой в виде ресурса относительно дешевые кредиты, предоставляемые Внешэкономбанком по этой программе. Квадратный метр жилья, при сохранении качества строительства, будет стоить значительно дешевле.

– Где будут реализованы первые проекты в рамках сотрудничества с ВЭБом?

– Естественно, Внешэкономбанк будет проводить отбор среди проектов, представленных МО, и выберет те, у которых срок окупаемости – более пяти лет, а общая стоимость – более 2 млрд руб. (при том что минимальное участие ВЭБа в форме кредитов, гарантий и поручительств – 1 млрд руб.). Но первый пилотный проект уже реализуется на стандартных условиях в Ханты-Мансийском автономном округе. Через два-три года мы увидим реальную отдачу в виде квадратных метров.

– Насколько удастся снизить себестоимость строительства и цену вводимого жилья в рамках ГЧП?

– Стоимость жилья эконом-класса напрямую зависит от количества вложений, для их минимизации мы делаем ставку на развитие ГЧП. Если раньше приходилось долго объяснять все достоинства государственно-частного партнерства, то сегодня реализуемые пилотные проекты в Оренбургской, Тверской, Калужской областях наглядно их демонстрируют. Берется крупный участок, к нему подводятся коммуникации в рамках комплексного освоения территории. Часть расходов на инженерную, социальную инфраструктуру берет на себя государство. Там, где власти берут это на себя полностью, происходит резкое сокращение цены.

Так, в Башкирии появились дома по 12 тыс. руб. за кв. м. Как уже было сказано, самый сложный момент в такой ситуации – взаимодействие с монополиями: надо согласовать планы строительства с их инвестиционными программами. Надо, чтобы они тянули электричество и газ не так, как им нравится, а в соответствии с проектом территориального развития. Тогда подключение к коммуникациям не скажется на цене квадратного метра. С участием НАМИКС запущены пилотные проекты в 11 регионах: в Белгородской, Костромской, Калужской, Оренбургской, Ленинградской, Рязанской, Брянской, Тверской, Нижегородской, Ростовской областях и Республике Башкортостан.

– Как вы оцениваете ситуацию в российском малоэтажном строительстве?

– Развитие малоэтажного строительства на сегодняшний день, можно сказать, набирает обороты. Реализуемая в России жилищная стратегия уже делает серьезный акцент на развитие «малоэтажки». Но не индивидуального, а индустриального малоэтажного домостроения. Реализация поставленных задач предполагает в достаточно короткие сроки сооружение очень большого объема площадей. Дома при этом должны быть построены по современным технологиям, отвечать всем требованиям комфортности жилья, в соответствии со стандартами. Сегодня полным ходом идет и очень серьезный партийный проект «Единой России» – «Свой дом». Он во многом стал локомотивом развития малоэтажного строительства в РФ, и мы видим, что доля таких домов, сданных в эксплуатацию, неуклонно растет. Если в первой половине 1990-х годов эта цифра составляла не более 7% от общего объема вводимого жилья, то сегодня «малоэтажники» строят больше половины жилья в РФ и приближаются к тем цифрам, которые были обозначены в федеральной программе обеспечения россиян комфортным жильем, – к 70%.

– Как известно, в Европе и Северной Америке строят преимущественно малоэтажные дома, тогда как у нас возводят огромные многоквартирные коробки. Что мешает развитию малоэтажного домостроения в России?

– Два основных препятствия для развития малоэтажного строительства жилья эконом-класса – это отсутствие синхронизации процессов перспективного развития естественных монополий с планами развития территорий, а также невозможность снизить стоимость жилья только рыночными способами.

Синхронизация процессов развития территорий и естественных монополий, с моей точки зрения, является первым логичным шагом для более динамичной реализации малоэтажных жилищных проектов. При успешной реализации мы больше не будем получать развитие инфраструктуры в одном регионе, а массовое строительство нового жилья – в другом.

Но есть также другие факторы, негативно влияющие на малоэтажное домостроение. Это и сильный лоббизм со стороны представителей высотного домостроения, которые сумели законодательно закрепить свои интересы. Когда в 2007 году НАМИКС приступил к изучению законодательной базы, мы увидели, что упоминаний «малоэтажников» в ней практически нет. К примеру, все государственные целевые программы – по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, развитию рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечению жильем военнослужащих, ветеранов Великой Отечественной войны, молодежи – предполагали покупку с помощью государства квартир только в многоэтажных домах. Ипотечные кредиты под строительство индивидуальных домов не выдавались в принципе.

Пришлось вести «точечные» переговоры по каждой программе – с Министерством обороны, Фондом ЖКХ. Результаты уже можно видеть. Полтора года работы ушло на разработку критериев для АИЖК, и агентство начало финансировать банки, чтобы те, в свою очередь, давали ипотечные кредиты на строительство малоэтажных домов гражданам. Более того, в результате серьезного усовершенствования законодательной базы все средства, выделяемые Фондом ЖКХ для военнослужащих, приоритетным порядком идут именно на покупку малоэтажного жилья.

– Какие задачи в фокусе внимания НАМИКС с точки зрения расширения рынка малоэтажного жилья в этом году?

– Самым важным для стимулирования спроса является развитие системы ипотечного кредитования. Но ипотечные кредиты по очень разумным ставкам стали выдавать для покупки малоэтажного жилья только с июня-июля прошлого года.

Стоит отметить, что набор мер, принятие которых мы инициировали для развития спроса на малоэтажные объекты, вдруг показал, что на рынке, оказывается, недостаточно предложений жилья этого типа. То есть в некоторых регионах очень развито индустриальное домостроение, в других, к которым, например, относится Кировская область, – застой. Сейчас, с нашей точки зрения, очень важно стимулировать стройиндустрию.

– Как будете стимулировать регионы?

– В этом году НАМИКС будет принимать участие в контроле за реализацией региональных программ. Информацию о выявлении фактов, затрудняющих или препятствующих исполнению региональной программы в субъекте РФ, а также об отсутствии региональной программы или информации о ней на сайтах региональных министерств или ведомств НАМИКС ежеквартально будет направлять в Министерство регионального развития и Министерство экономического развития России. А полученные результаты мониторинга будут обобщены в рамках Всероссийского совещания работников строительной отрасли, которое пройдет в декабре 2011 года.

Дата публикации: 16:08 08 апреля 2011

Источник: bpn.ru