Торговые площадки на окраинах Москвы нарасхват

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Лишенные возможности строить торговые центры в пределах Садового кольца инвесторы принялись скупать торговые помещения в сегменте стрит-ритейла, что уже привело к дефициту помещений. Эксперты прогнозируют, что москвичам, особенно жителям отдаленных микрорайонов, придется привыкать только к такому формату торговли, а арендаторам не стоит ждать низких ставок на помещения стрит-ритейла, даже если они расположены в спальных районах.

Согласно итогам первого квартала 2011 года на рынке торговой недвижимости, которые подвели эксперты компании Penny Lane Realty (PLR), игроки рынка вновь оптимистичны, а показатели рыночной активности близятся к докризисному уровню 2007 года. Особенно хорошо дела идут в сегменте стрит-ритейла: объем сделок купли-продажи здесь вырос, а инвесторы раздумывают над приобретением целого пула объектов.

Драка за помещения

Как рассказывает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила, на рынке аренды торговых помещений в сегменте стрит-ритейла происходят настоящие драки за свободные объекты. Так, февраль 2011 года ознаменовался войной сотовых операторов «Евросети» и «Связного» за помещения. Также в весьма активном поиске помещений в основных торговых коридорах находятся операторы банковского сектора и общепита, что в итоге создало настоящий дефицит предложения качественных объектов в ЦАО. В спальных районах, по словам Алексея Могилы, ситуация обстоит не так остро, так как предложение здесь практически не ограниченно, хотя собственники помещений и переходят постепенно на более жесткие докризисные условия работы.

«Активность инвесторов на рынке также возросла: становятся ощутимы последствия запрета строительства торговых центров в пределах ТТК,— отмечает Алексей Могила.— В ближайшее время будет закрыт ряд сделок купли-продажи значимых торговых объектов. Цены продаж варьируются в пределах $120–200 млн. Предпродажная подготовка объектов часто включает целый комплекс операций: изменение пула арендаторов, корректировка договоров аренды в основном в сторону увеличения сроков действия, замена эксплуатирующих организаций на более эффективные и т.д. Как правило, результатом этих мер становится привлечение покупателя (или в некоторых случаях соинвесторов) или появление интереса банков к финансированию подобных проектов».

«На мой взгляд, сейчас на рынке происходят интересные качественные изменения, главное из которых — переосмысление форматов новых торговых площадей. Концепции большинства торговых центров, которые планируются к вводу в ближайшее время, подвергаются переосмыслению или доработке.

При проектировании новых торговых центров, которое происходит сейчас, акцент стал смещаться от традиционных мегамоллов к более экономичным ритейл-паркам, аутлет-центрам, относительно небольшим центрам районного масштаба», — комментирует Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield

Близость метро дорогого стоит

Рост арендных ставок в сегменте стрит-ритейла, по данным PLR, уже составил 30% по сравнению с концом 2010 года. Таким образом, ставки варьируются в пределах $3000–7000 за кв. м в год в ЦАО, в спальных районах $1500–3000 за кв. м в год. Стоимость квадратного метра в центральной части города составляет $15–23 тыс. за кв. м, в спальных районах $4500–9000 за кв.м. Причем стоит заметить, что цена квадратного метра в спальных районах у метро может достигать $15–20 тыс. за кв. м за счет активного пешеходного трафика.

«По нашим данным на конец 1 кв. 2011, ставки аренды на помещения основных торговых коридоров Москвы с незначительными колебаниями сохраняются на уровне, достигнутом в конце 2010 г. Это говорит о том, что наблюдавшийся рост ставок на наиболее престижных улицах не был результатом разового всплеска спроса со стороны торговых операторов, а стал началом процесса восстановления рынка. В 2011 г. с высокой долей вероятности восстановление сегмента стрит-ритейла продолжится: на фоне возрастающей активности торговых операторов ставки аренды будут расти поступательно»,— сообщил GZT.RU управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Общепит от Урганта и Цекало

В настоящий момент, по данным компании RRG, почти четверть— 24%— помещений стрит-ритейла только в пределах Садового кольца занимают предприятия общепита различного профиля. Среди них примерно половина— это кафе, около 40%— рестораны, остальное занимает формат фастфуда. Почти 12% помещений заняты отделениями банков, ориентированными на обслуживание физических лиц. Почти столько же— магазинами, предлагающими одежду и обувь. Далее— предприятия сферы услуг, а также различные магазины, в том числе продуктовые, салоны сотовой связи, ювелирные и магазины бытовой техники. Долю в 4% занимают салоны красоты и парикмахерские. Примечательно, что аптеки в этом рейтинге оказались за пределами первой десятки, составляя лишь 3,3% от всех арендаторов.

«Такие результаты вполне понятны,— поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников.— В рестораны или ювелирные магазины люди часто заходят спонтанно. Поэтому для них принципиально важны высокий трафик, большие витрины, хорошая видимость. В аптеку же покупатели чаще идут целенаправленно. Соответственно, владельцам аптек нет необходимости переплачивать за рекламную составляющую витрин или расположение на первой линии домов. Банки одновременно обеспечивают и удобство для целевого посетителя, и великолепную рекламную составляющую. Однако понятно, что основные торговые коридоры работают на „дневное“ население центра (работники офисов, туристы и т.д.), которое в 3–4 раза выше „ночного“ населения, здесь проживающего. Поэтому общепит, банки и другие услуги в первую очередь востребованы не „местными“ жителями. В этом и есть мощнейший потенциал центра столицы»,— считает Колокольников.

Сегмент общепита, действительно, стал привлекать все большее число инвесторов и управляющих компаний. По словам Алексея Могилы, сегодня все чаще ресторанные операторы привлекают не только инвесторов в свои проекты, но и громкие имена, как правило, медийных персонажей. «Собчак, Лепс, Ургант, Цекало, Канделаки, безусловно, вызывают интерес и позволяют идентифицировать объект на рынке. Зачастую возможность увидеть популярную фигуру за соседним столом остается сильным магнитом для посетителей»,— поясняет эксперт.

Как полагается восточной женщине, Тина Канделаки просто обожает национальную кухню. Девушка даже открыла собственный ресторан, чтобы каждый мог насладиться настоящими грузинскими блюдами.

Оживить торговлю в спальных районах

Как поясняют в PLR, сегодня девелоперы, понимая, что уже через два года отсутствие строительства торговых центров будет весьма заметно, стараются как-то нивелировать этот пробел. «Так, девелоперские компании, специализирующиеся в строительстве жилья экономкласса, перестали относиться к коммерческим помещениям как к нелюбимой падчерице и готовы на этапе строительства привлекать консультантов для корректного проектирования и использования нежилых помещений»,— поясняет Могила. Одним из таких пилотных проектов стала реализация торговых помещений стрит-ритейла в районе Кожухово. В качестве арендаторов и покупателей были привлечены спортивный клуб, банковские офисы, продовольственные магазины и операторы общепита.

«Итоги первого квартала демонстрируют устойчивую положительную динамику на рынке торговой недвижимости,— резюмирует Алексей Могила.— Мы ожидаем, что рынок в этом году выйдет на докризисные показатели. Дефицит качественных помещений и активизация игроков на рынке приведут к новым ценовым рекордам».

«Всем очевидно, что в связи с тем, что у нас сейчас может быть запрещено строительство торговых объектов в центре, мы увидим достаточно значительный рост спроса на помещения стрит-ритейла. И, возможно, некоторые помещения, которые раньше не использовались в этом формате, сейчас будут позиционироваться именно так. В итоге арендные ставки на такие помещения, соответственно, тоже будут расти более быстрыми темпами, чем даже ставки в самих торговых центрах»,— заключает руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева.

Дата публикации: 14:51 15 апреля 2011

Источник: bpn.ru