Конфликтные ситуации на рынке недвижимости: работа над ошибками

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

13 апреля 2011 года в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области состоялось открытое заседание Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике. В ходе заседания Комиссии были выделены типовые конфликтные ситуации на рынке и пути их решения.

На открытом заседании члены Комиссии обсудили технологии и практику рассмотрения спорных вопросов, возникающих между компаниями и клиентами, а также вопросы о защите права добросовестного приобретателя. Комиссия по правам потребителей и профессиональной этике в составе Ассоциации риэлторов занимается решением споров в досудебном порядке между клиентами и компаниями, входящими в АРСП. Комиссия выполняет важную функцию, так как дает возможность участникам сделки разрешить конфликтную ситуацию с минимальными временными затратами и на бесплатной основе. Ассоциация риэлторов – единственное в Санкт-Петербурге профессиональное общественное объединение, работающее с гражданами по таким вопросам. Комиссия состоит из 12 членов, которых каждый год избирают общим голосованием.

«Комиссия была создана еще в 1993 году. Изначально она чаще всего решала конфликтные ситуации между участниками рынка в “лихие 90-е”», – рассказал Александр Гиновкер председатель Комиссии, вице-президент АРСП, генеральный директор компании «Невский простор».

Сегодня основные функции Комиссии – разбор ситуаций клиентов риэлторских фирм-членов АРСП и помощь в сложных случаях, связанных, как правило, с немалыми денежными средствами. Александр Гиновкер отметил, что после заседания Комиссии и вынесения решения компания-член АРСП обязана его выполнить. В противном случае ее исключают из Ассоциации. За годы работы ни одно решение не было проигнорировано членами АРСП, говорит Александр Гиновкер. Иногда конфликты удается решить еще до заседания – сразу после факта обращения в Комиссию.

Работа над ошибками

Важная функция Комиссии – выявление в ходе своей деятельности типичных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости для выработки путей их решения. По наблюдению Александра Гиновкера, проблемные ситуации в большинстве случаев связаны с несовершенством законодательства в сфере операций с недвижимостью. Риэлторы выделили три основных проблемных зоны рынка: рынок аренды, загородное жилье (недорогой сегмент) и сделки на вторичном рынке.

Конфликтные ситуации, связанные с рынком аренды, Комиссии приходится разбирать далеко не единожды год. «Сегодня на рынке действует большое количество посредников, никак не зарегистрированных юридически, действующих вне профессиональных нормативов и профессиональной этики», – жалуются участники рынка. Среди них встречаются мошенники-аферисты, нацеленные на легкий заработок, а также неопытные люди, которые не смогут предоставить клиенту договор и гарантии положительного результата сделки. Таких посредников практически невозможно привлечь к судебным и иным разбирательствам.

Типичный конфликт между агентством недвижимости и клиентом – претензии к хозяину или арендатору постфактум. Распространена ситуация: после подписания договора и заселения проходит какое-то время, и хозяин квартиры больше не хочет сдавать жилье или пытается повысить стоимость, указанную в договоре. Обиженный жилец обращается в риэлторскую фирму с просьбой вернуть комиссию. Или сам жилец по прошествии времени не хочет больше снимать жилье (по финансовым и иным причинам) и также требует возврата потраченных средств. В таких ситуациях решения принимаются в пользу агентства, так как услуга была оказана в полном объеме, однако одна из сторон-участников подошла к договору безответственно.

«Мы призываем клиентов серьезнее относиться к вопросам аренды и заранее решать, чего точно вы хотите, так как потери в случае изменения решения могут составить трехкратную месячную плату, что в среднем составляет 60-80 тыс. рублей», – предостерегает Александр Гиновкер.

Проблемы в городе и за его пределами

В сфере загородной недвижимости типичная конфликтная ситуация связана с неадекватным описанием объекта сделки в предварительном договоре. Информация в договоре не соответствует реальному положению дел, или есть расхождения в документах. В таких случаях принимается решение в пользу клиента, а риэлторская фирма обязуется вернуть авансовый платеж.

Вторичный рынок жилья – один из наиболее богатых на конфликтные ситуации сегментов рынка недвижимости. Большая часть конфликтов связана с желанием клиента вернуть залог, оставленный агентству, в случае отказа от сделки. Однако если сделка срывается по вине или нежеланию клиента, аванс не возвращается – так как услуга считается оказанной в полном объеме. В таких случаях клиенты начинают искать недоработки агентства – например, ошибки при составлении договора, неточности в описании объекта, различия информации в документации и прочее. Если такие оплошности находятся, хоть это и формальность, Комиссия по правам потребителей вынуждена обязать агентство вернуть залог клиенту.

Суд идет

Еще одна ситуация, с которой часто обращаются в Комиссию, – оспаривание сделки в суде. В такой ситуации клиент добросовестно приобретает квартиру, а затем объявляется реальный владелец, и выясняется, что сделка не правомочная и квартиру необходимо вернуть. В этом случае, по словам риэлторов, виноваты несовершенства российского законодательства, которое не может обезопасить граждан. Узнать всю информацию о квартире и ее собственниках сложно, так как государственные органы не предоставляют справки по форме 9 об истории прописки в квартире. Справка может быть выдана только собственнику и только за период его прописки в квартире. Сейчас разработана форма 12 – в которой перечисляются возможные риски, связанные с правами собственности на имущество. Однако большинство паспортных столов Петербурга не умеют работать с этим новым документом.

Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижи-мость», подчеркивает, что не стоит уповать на то, что просто при честной сделке в суде клиента признают добросовестным приобретателем. Намного больше шансов быть признанным таковым, по словам эксперта, при обращении в профессиональную риэлторскую и юридическую компанию, что станет для суда гарантией, что были предприняты все меры для проверки права продавца на отчуждение собственности. Но и это не панацея. «Даже в случае признания покупателя добросовестным приобретателем пострадавший клиент может рассчитывать только на частичную компенсацию от государства (не более 1 млн рублей). И то лишь в случае, если мошенник будет найден, привлечен к уголовной ответственности и не выплатит в течение года пострадавшему ни копейки», – подчеркнула Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака».

Единственный реальный выход из ситуации – во-первых, обращаться к профессиональным риэлторам. А во-вторых – страхование титула, которое позволит дополнительно перепроверить данные по собственникам квартиры и обезопасить себя от потери денежных средств, сообщил Дмитрий Жидков, генеральный директор ООО «Региональный Страховой Консультант».

Страховая сумма по договору соответствует действительной стоимости объекта недвижимости, либо размеру кредита, если объект недвижимости является предметом залога. При принятии риска на страхование и определении условий страхования обязательным является предоставление собственником копий свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, документов, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости, а также документов, позволяющих судить о характере предшествующих сделок (предыдущие договора купли-продажи, основания перехода права собственности, отсутствие судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости и т.д.). Кроме этого, если из представленных документов невозможно сделать вывод о степени риска, страховщик очень часто настаивает на проведении независимой юридической экспертизы чистоты последней и предшествующих сделок с объектом недвижимости.

В соответствии с российским законодательством срок исковой давности по сделкам приобретения объектов недвижимости составляет 3 года, в связи с чем договора страхования титула, как правило, заключаются на срок не более 3 лет с момента приобретения права собственности, если другие требования не предъявляются со стороны банка или других заинтересованных лиц.

Страховая премия зависит от характера сделки, от заключения юридической экспертизы, от того, как давно было получено право собственности на объект недвижимости, от срока страхования и составляет от 0,2% до 0,5% от страховой суммы за каждый год страхования. Несмотря на то что титульное страхование дает стопроцентную гарантию того, что клиент останется при своих деньгах, пока такая практика не развита. Вероятным выходом из ситуации, по мнению Комиссии по правам потребителей, было бы внедрение системы обязательного страхования сделок, так как в российской практике добровольное страхование развито очень слабо.

Дата публикации: 14:48 20 апреля 2011

Источник: bpn.ru