Весна 2011: активное время на рынке коттеджных поселков

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Весна 2011 года на рынке коттеджных поселков выдалась довольно активной, считают специалисты петербургских компаний, принявшие участие в круглом столе БКН.РУ.

Рынок загородного жилья традиционно носит наиболее сезонный характер из всех сегментов рынка недвижимости. Он склонен буйно «расцветать» весной и летом и «впадать в спячку» зимой. В наших климатических условиях это не удивительно: совершить путешествие к местам строительства пары-тройки новых коттеджных поселков гораздо проще и приятнее в мае, чем коротким январским днем, сквозь ураганные ветра и снежные заносы. Поэтому даже если светлая идея переезда за город и посещает будущего жителя поселка зимой, то окончательное решение о покупке он принимает, как правило, в теплое время года.

Для девелоперов, в свою очередь, весна и лето – сезон активных работ, лучшее время, чтобы строить, прокладывать дороги, налаживать коммуникации и отделывать готовые дома. Вид спорящейся работы, конечно, оказывает на покупателя такое же благоприятное воздействие, как очарование загородных видов, и дополнительно подталкивает к заключению сделки.

В рамках нашего круглого стола представители петербургских девелоперов коттеджных поселков рассказывают, как у них идут дела весной 2011 года. В частности, мы задали нашим экспертам следующие вопросы:

1. Как вы оцениваете активность платежеспособного спроса на рынке коттеджных поселков в этом сезоне, каковы его особенности?

2. Какие объекты (характеристики объектов) пользуются наибольшим спросом?

3. Какова ценовая динамика на этом рынке (с начала 2011 года и (или) по сравнению с тем же периодом прошлого года)?

4. Ваши прогнозы по спросу и ценовой динамике на лето-осень.

Сезонные закономерности работают: большинство специалистов отмечают довольно высокую активность потребителей на рынке этой весной и ожидают ее дальнейшего повышения летом-осенью. Следуют тенденции и застройщики: реагируя на покупательский интерес и в соответствии с прогрессом проектов они понемногу повышают цены.

Несмотря на свою заинтересованность в покупке жилья за городом, клиенты сегодня гораздо более осторожны и разборчивы, чем в докризисные времена. Они не собираются приносить в жертву сельскому покою привычную городскую мобильность и бытовое удобство и строго оценивают такие характеристики поселка как транспортная доступность, качество внутренних дорог, надежность инженерии.

Сегодняшний «загородный» покупатель, как и «городской», отмечают эксперты, склонен к разумной экономии. На рынке актуальны проекты эконом-класса, где стоимость домовладения сопоставима с ценой небольшой квартиры в строящейся высотке, а предлагаемый комфорт проживания находится на принципиально ином уровне. Хотя, с другой стороны, появилась узкая категория покупателей, рассматривающих покупку дома площадью 700 кв.м на участке в пару гектар. Иными словами, загородный рынок живет во всем своем разнообразии, и профессионалы с оптимизмом смотрят на его ближайшее будущее. Подробнее они расскажут об этом сами на этой и следующих страницах.

Мнения

Дмитрий Дегтярев, директор по маркетингу и продажам ООО «ПетроМар Девелопмент»

Сейчас на рынке прослеживаются две основные тенденции: первая – происходит увеличение доли объектов комфорт-класса в общем объеме предложения, вторая – более ярко проявляются новые проекты со сверхнизкой ценой домовладений от 3 млн рублей и земельными участками с малой площадью – коттеджи от 80 кв.м, земельные участки от 3 соток. Сегодня можно с абсолютной точностью говорить о конкурентоспособности именно этого предложения в сравнении с городской квартирой, схожей по ценовому предложению, но проигрывающей по комфорту проживания. Также достаточно заметно увеличение в общей массе объектов, находящихся в экспозиции, доли участков без подряда.

Характеристики объектов, которые сейчас пользуются наибольшим спросом, – это, прежде всего, внутренняя инфраструктура: потребителей привлекают внутриквартальные дороги, удобство подъездных путей, внятная ситуация с коммуникациями, сроки и объемы подключения, экология места, доступность социальной инфраструктуры. А также – высокая степень готовности не только самого приобретаемого объекта недвижимости, но и всего поселка в целом.

Что касается ценовой динамики на загородном рынке, то в течение 2011 года возможен незначительный рост стоимости загородной недвижимости в пределах 5% в год.

В 2011 году основной спрос в классе «комфорт» будет сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до 150 кв.м). Также в этом году не ожидается высоких докризисных темпов продаж ввиду отсутствия доступных ипотечных кредитов. Приоритетом для покупателей элитного сегмента, к которому принадлежит наш проект «Мариньи», являются поселки, построенные более чем на 70%, с уже функционирующими коммуникациями.

Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект»

Интерес покупателей к загородной недвижимости проявился уже с начала 2011 года, что не совсем характерно для этого рынка. Пик покупательской активности обычно приходится на апрель-май. Это хороший признак того, что можно ожидать и дальнейшего роста продаж на протяжении всего года.

Наша компания предлагает большой выбор земельных участков под строительство дома и в собственность в Ленинградской области. Несмотря на довольно затяжную зиму, покупательская активность приятно удивляет. Мы ожидаем притока новых клиентов на конец апреля-май. Такая оживленность среди покупателей объясняется не только приближением лета, но и тем, что покупатели не хотят дожидаться роста цен, который, безусловно, ожидается на самый активный весенне-летний период.

Что касается объектов, то наиболее стабильным является премиальный сегмент с предложением «под ключ»: здесь не наблюдается большой динамики в ценах и спросе. А вот к проектам эконом-класса интерес продолжал и продолжает расти, что выражается в росте цен за предлагаемые лоты (10-15% в течение 2010 года). Это позволяет делать подобный прогноз и на 2011 год. Также продолжают пользоваться спросом проекты с вариативной системой предложения, позволяющие выбрать в рамках одного проекта различные схемы приобретения (например, набор включенных в стоимость коммуникаций, наличие/отсутствие подряда на строительство дома).

Юрий Кечин, председатель ДНП «Щегловка»

По нашим наблюдениям, наибольшим спросом на рынке загородной недвижимости сегодня пользуются уже возведенные дома площадью 170-200 кв.м на участке в собственности, площадью не менее 12 соток.

Что же касается ценовой динамика на этом рынке, то с начала 2011 года цены начинают постепенно двигаться вверх.

Наши прогнозы по спросу на лето-осень основаны на сезонных наблюдениях. Лето для нас – традиционное время стройки. А осенью мы пожинаем плоды своей работы, заключая новые договоры купли-продажи. Надеемся, и в этом году будет так же.

Наш коттеджный поселок «Щегловка» удобно располагается к северу от невских берегов, между Ладогой и Финским заливом. Здесь можно с легкостью совмещать проживание в своем собственном доме с работой и учебой в Северной столице.

Леса вокруг поселка богаты природными дарами. А для активного времяпровождения в поселке проектом предусмотрены теннисный корт, стадион, прокладка лыжной трассы, маршрут для катания на снегоходе, батут для детей (помимо игровой комнаты и детской площадки), бильярд, клуб-бар, ресторан, spa-центр с сауной.

Основные принципы нашего проекта – единство архитектурного стиля, клубный принцип круглогодичного проживания, приватный характер отдыха, комфорт и абсолютная безопасность. Поселок располагается на территории в 15 га. Проект рассчитан на строительство 47 коттеджей с участками по 15 соток и 53 секций таун-хаусов. Предусмотрены коттеджи трех типов: одноэтажный жилой дом с мансардой общей площадью 215 кв.м, двухэтажный жилой дом с чердаком общей площадью 255 кв.м, а также двухэтажный жилой дом с мансардой площадью 345 кв.м. Основные материалы строительства – газобетонные блоки облицованные кирпичом, монолитные фундаменты, деревянные стеклопакеты и противоударные двери. Первый этап, включающий в себя строительство 24 коттеджей и создание инженерной инфраструктуры, уже завершен. В поселке проведены централизованные канализация и водоснабжение (холодное), электроснабжение. В ближайшие год-полтора планируется завершение проекта.

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg

По нашим оценкам, ценовая динамика не сильно изменилась с конца 2010 года. Исключением являются только те девелоперы, которые подняли цены в связи с ростом продаж или в связи с уровнем готовности объекта. В целом, цены на загородном рынке жилой недвижимости стабильны. По нашим прогнозам, лето и осень текущего года не сильно изменят ситуацию.

Уровень запроса клиентов качественно изменился. Это связано как с кризисом, изменившим подход к приобретению дорогого загородного дома, так и с изменением уровня предложения от девелоперов. Если в 2006 году, к примеру, на всем рынке насчитывалось 2-3 коттеджных поселка в элитном сегменте, то спустя четыре года их 17, их качество выросло. Отсюда и возросшие требования: клиент хочет, чтобы дом имел больший метраж, располагался в экологически чистом месте, имел хороший вид из окон, надежно охранялся, социальное окружение было однородным, а юридический статус земли безупречным.

Самыми критическими факторами при покупке загородного дома являются транспортная доступность и социальная инфраструктура, которые, к сожалению, и по сей день оставляют желать лучшего. Выборгское направление имеет давно сложившийся имидж и особенно популярно. Но и в этом направлении объекты, расположенные дальше 70 км от города, клиенты премиум-сегмента рассматривают редко. В таком удалении для дачного проживания прямым конкурентом выступает Финляндия. Для покупателей, желающих жить за городом и в дачном режиме, и постоянно, объект не может располагаться дальше Рощино. Репино и Комарово по-прежнему остаются на пике популярности. Всеволожский район также актуален, благодаря отличной транспортной доступности.

Нужно отметить, что сейчас на рынке загородной недвижимости появился запрос нового формата: дом 500-700 кв.м на участке размером от 1 Га (в среднем 1,5-2 Га). Это своего рода «московская» тенденция, вернувшаяся с докризисных времен. Безусловно, это не массовый тренд, и составляет он не более 3-5% от общего количества интересантов. Сложность заключается в том, что найти подобное предложение практически невозможно.

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»

По нашим наблюдениям, потенциальная платежеспособность клиентов в первые месяцы этого года была такой же, как ранее. Не думаю, что покупатели заработали какие-то принципиально новые деньги. Но в последнее время люди поняли, что, если они планируют покупку, то лучше уже ее не откладывать. Нынешняя активность покупателей на 60-70% состоит из отложенного спроса. Остальные клиенты – это люди, чье финансовое положение стабильно, и они не боятся тратить деньги.

Что касается предпочтений покупателей, то около 70% сделок и обращений приходятся на полностью инженерно подготовленные участки в организованной коттеджной застройке в проектах, которые находятся в завершающей стадии реализации либо уже завершены, где есть полная ясность с инженерией и документами. Люди хотят не инвестировать в некие Нью-Васюки, а осязать товар, который они приобретают. Спрос на готовые дома тоже есть, но он не так велик – покупателя, как правило, меньше интересует дом, построенный не специально «под него».

Серьезные застройщики с надежными проектами сегодня не предлагают каких-то впечатляющих скидок. Цены плавно растут, отыгрывая свою стагнацию во время кризиса. Так, в нашем проекте «Гармония» сейчас цены не ниже докризисных, но они гораздо ниже, чем теоретически могли бы быть, если бы не кризис. В прошлом сезоне и зимой цены практически стояли, а сейчас они повышаются, речь идет о повышении на 7-10%. В данный момент мы готовим очередной пересмотр цен. В текущем году наш поселок будет сдан – будет работать электро-, водо– и газо-снабжение, охрана, будут введены основные объекты социальной инфраструктуры.

Думаю, что этим летом активность просмотров и принятия решений будет очень высокой. Вероятно, в августе будет традиционный спад, особенно если настанет жара. А основная масса сделок по итогам летних просмотров придется на осень. Вообще, сейчас реальные сделки идут уже с февраля-марта. Это сделки как по земле, так и по готовым домам, а также по строительным работам – многие потребители, ранее купившие участки, сейчас приступают к строительству, это тоже своего рода реализация отложенного спроса.

Андрей Потапов, генеральный директор ООО «Управляющая компания “Петро-Риэлт”»

Активность платежеспособного спроса на рынке коттеджных поселков в этом сезоне мы оцениваем на достаточно низком уровне. По нашим наблюдениям, потенциальные покупатели пока не готовы к средним и крупным сделкам.

Если попытаться выделить из всего объема загородного предложения объекты, которые пользуются наибольшим спросом, то следует особо отметить земельные участки по 8-15 соток в зоне до 50 км от Петербурга, а также относительно доступный сегмент готовых загородных домов и коттеджей – дома площадью 120-180 кв.м по цене от 3 до 8 млн рублей.

Что касается ценовой динамики на рынке коттеджных поселков, то с начала 2011 года можно отметить небольшой рост цен по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.

На лето-осень текущего года мы прогнозируем увеличение спроса на участки от 10 соток в зоне около 50 км от Петербурга, а также устойчивый спрос на коттеджи средней ценовой категории (8-15 млн рублей) площадью 180-250 кв.м и оживление рынка более дорогой загородной недвижимости, на котором, в частности работает наша компания.

Проект «Петергоф-Сити» — это малоэтажный коттеджный комплекс с комфортабельными домами. Поселок удачно расположен в 300 метрах от КАД, в Ломоносовском районе Ленинградской области. Ключевые преимущества «Петергоф-Сити» — экологически чистое место, оригинальная концепция застройки коттеджей и близость города. В комплексе идет продажа домов с участками от 12 до 16 соток. В коттеджах имеются гараж, централизованные городские коммуникации и современные виды связи. В продаже присутствуют коттеджи трех типов, площадью от 188,3 до 225,6 кв.м.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»

На рынке коттеджных поселков в проектах эконом– и комфорт-класса в последнее время спрос значительно активизировался, и можно говорить о наступлении посткризисного периода.

В сегменте же дорогих домов даже в самые лучшие времена не было массовых продаж. Но надо отметить, что экономическая ситуация в стране меньше всего повлияла на наш сегмент, ведь рынок luxury-продуктов живет по своим законам. Наша аудитория платежеспособна всегда и в кризисное время также приобретала элитную загородную недвижимость. Если все же говорить о тенденциях последнего времени, я бы назвал снижение темпов продаж и отсутствие новых de luxe-проектов.

В элитном сегменте наиболее востребованы высоколиквидные объекты в высокой степени готовности, от застройщиков с хорошей репутацией. Если говорить о конкретных характеристиках, то сегодня это дом площадью от 300 кв.м, участок от 25 соток, удобное и престижное расположение, хорошая архитектура, качественные материалы, развитое окружение, качественная эксплуатация, современные технические решения.

Что касается цен, то в 2011 году мы еще не проводили коррекцию стоимости лотов в коттеджном поселке «Медовое». Снижать цены мы не планируем, да это и невозможно с учетом экономических реалий, роста цен на материалы и услуги в строительстве. Мы закладываем в проект технические решения, выбор материалов и оборудования, социальную инфраструктуру – все это не позволяет снижать цены. Наоборот, по мере готовности поселка цены будут только повышаться. Положительная коррекция планируется в летний период.

Александр Чиженков, директор департамента загородной недвижимости ИСК «Союз Капитал»

По нашему поселку «Новая Ропша» мы сегодня наблюдаем присутствие реальных покупателей, то есть людей, которые действительно задумываются о покупке, а не просто испытывают праздный интерес. Чаще всего покупатели стараются растянуть платеж во времени – пользуются беспроцентной рассрочкой, которую предлагает наша компания. В принципе, рассрочка предоставляется до конца строительства, но конкретные сроки мы готовы обсуждать индивидуально с каждым клиентом. Минимальный первый взнос у нас составляет 30%.

Выбор покупателя в нашем поселке – проект, площадь дома и пр. – зависит, прежде всего, от той суммы, которую он готов потратить. Естественно, что, если человек может позволить себе взять дом побольше, то он и возьмет дом побольше, а если нет – то нет. Тем более что проекты домов у нас достаточно интересные: более просторный дом не просто отличается размером. Между домами больше различий, чем, скажем, между городскими квартирами разной площади. Например, у одного дома может иметься каминная подготовка, а у другого – нет. А разница в цене между этими домами – всего 300 тыс. рублей. Так и по другим параметрам: в одном доме есть балкон, в другом нет, в одном есть техническое помещение, в другом оно не предусмотрено и т.д. У покупателей есть возможность выбирать дом по многим характеристикам. Конечно, очень богатых клиентов на рынке сейчас немного, и большинство все-таки стремится сэкономить. Но если можно приобрести ощутимо больший комфорт за несколько лишних сотен тысяч рублей, то люди готовы на это пойти.

Наши цены понемногу, но постоянно растут. В основном это связано с прогрессом самого проекта, и каждое изменение цены связано с каким-то новым шагом. Кроме того, в этом году подорожали стройматериалы, повысился размер кадастровых отчислений, то есть выросла себестоимость строительства. В среднем цены в нашем проекте выросли с начала года на 5-10%.

Безусловно, изменение цен в большую сторону продолжится и летом-осенью, хотя точных цифр мы пока назвать не можем. Ближайшая корректировка цен запланирована уже на май.

Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

Кризис благотворно повлиял на рынок коттеджных поселков – он стал гораздо интереснее. Во-первых, раньше девелопер больше работал на себя – делал проекты, которые обещали максимальную прибыль, а не соответствовали реальным потребностям покупателя. Во-вторых, предложения у разных застройщиков были похожи как близнецы, а характеристики жилья размыты. В нынешней ситуации жилье покупается, в основном, не в качестве инвестиций, а для проживания, круг покупателей сузился, люди более практично подходят к покупке жилья. Изменился и девелопер – почти каждый старается разработать максимально востребованный и при этом интересный проект. У кого-то это получается, у кого-то не очень.Процессы эти, скорее всего, будут в течение ближайшего года только набирать обороты.

Очевидно, что после кризиса стало гораздо больше проектов «настоящего» эконом-класса. Людям не нужны слишком большие дома и участки, которые сложно и дорого содержать. Поэтому главным принципом, которым мы руководствовались при разработке малоэтажного района под Петербургом «Золотые ключи», стал принцип разумной достаточности.

Однако проектов, которые бы оптимально сочетали в себе параметры «цена-качество», на рынке практически нет. К качественным параметрам, если говорить о домах для постоянного проживания, мы относим небольшое расстояние до города, наличие хороших дорог, общественный транспорт, соединяющий пригород с городом, статус земель ИЖС, централизованные коммуникации, стоимость коммунальных услуг, как в городе, рациональные планировки, наличие в проекте необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры и т.д. Поэтому, несмотря на значительное число новых поселков, конкурентов нашим «Золотым ключам» мы пока не видим.

Если говорить о ценовой динамике в нашем сегменте – поселки эконом-класса, – то здесь цены за год выросли на 10%. И будут расти дальше.

Летом-осенью объемы продаж, скорее всего, вырастут: все больше людей хотят перебраться из мегаполиса в чистый и спокойный пригород. Весной 2010 года мы начали рекламировать наш малоэтажный район «Золотые ключи», а в конце года открыли продажи, и все это время мы чувствуем стабильный интерес людей к пригородной недвижимости.

Дата публикации: 12:58 26 апреля 2011

Источник: bpn.ru