Ипотека: когда нет выхода

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

На фоне дефицита нового строящегося жилья и постепенного роста цен на объекты недвижимости вопрос улучшения жилищных условий остается приоритетным для многих столичных жителей. В результате проведенного среди участников рынка опроса выяснилось, что одним из реальных немногочисленных вариантов выгодного приобретения жилья остается ипотека. 

Как резонно заметил генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов, одним из первых и основных вариантов, практикуемых небольшой частью населения, по-прежнему остается накопление. «Однако держать деньги просто дома экономически нецелесообразно, это известный факт. Деньги во времени обесцениваются, и это нельзя не учитывать. Второй способ, более эффективный— депонирование денежных средств. Однако даже при самых выгодных условиях, депозиты дадут не более 6–8% в год, в то время как недвижимость, начиная с января 2010 года, стабильно дорожает в среднем на 1% в месяц. Поэтому даже с помощью депонирования улучшить жилищную ситуацию удастся вряд ли. Ипотека же, в отличие от всех других возможных способов, удобный финансовый инструмент»,— комментирует Шленов. 

Приготовьтесь к ипотеке 

Мнение Алексея Шленова поддержали и другие специалисты рынка— девелоперы и риелторы. Так, по словам руководителя отделамаркетинга и PR ГК «„Пионер“-Москва» Ирины Романовой, есть несколько путей решения поставленной нами задачи улучшить жилищную ситуацию. «Первый из них, безусловно, ипотека. В 2011 году были установлены новые рекордно низкие процентные ставки в рублях— 8% (Сбербанк). В итоге по нашему объекту ЖК „Лазаревское“ доля ипотечных сделок преодолела рубеж в 50% от общего числа в I квартале 2011 года, что выше докризисных показателей 2008 года, когда эта доля достигала максимум 30% сделок. Кроме того, уже сейчас на вторичном рынке наблюдается бум альтернативных сделок, при которых люди приобретают квартиру большей площади, продавая старую и покрывая недостающую разницу за счет ипотечного кредитования»,— говорит Ирина Романова. 

Достаточно подробный пример инвестиций с помощью ипотеки приводит и директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов, который считает, что без привлечения ипотечного займа или иных денежных средств улучшить свои жилищные условия невозможно. «Чтобы не быть голословным, предлагаю решить небольшую математическую задачу. Например, у вас есть стандартная двухкомнатная квартира в не самом плохом спальном районе столицы. В среднем такое жилье стоит на вторичном рынке около 7 млн рублей. Продав ее, можно приобрести три однокомнатных квартиры на этапе „котлована“ в одном из подмосковных городов на удалении не более 30 километров от МКАД (например, в Подольске). Однокомнатная квартира здесь на ранних стадиях строительства в современном панельном доме (серия П3М) обойдется в 1,9 млн рублей, то есть три таких квартиры будут стоить около 5,7 млн рублей»,— говорит Глебов. 

Мнение эксперта 

Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж»

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, переплата будет значительной, но приведем некоторые расчеты. Например в 2000 году двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м стоила 1 млн рублей. Если бы в 2000 году покупатель взял ипотеку, пусть даже на всю эту сумму (притом что годовые процентные ставки по ипотечным кредитам в то время составляли не менее 25%), ежемесячный платеж при кредите сроком на 10 лет составил бы 22 800 руб. В год приходилось бы отдавать почти 270 тыс. руб., а значит, за 1 млн, взятый на 10 лет, в 2010 году покупатель бы вернул банку 2,7 млн руб. То есть, переплатив банку 170%, к 2010 году клиент бы владел двухкомнатной квартирой в Москве за 2,7 млн руб. И это притом, что на сегодняшний день стоимость только однокомнатных квартир в Москве начинается от 4 млн руб. 

Если же учесть стоимость денег во времени и реальные темпы роста цен на жилье, то приходим к выводу, что ипотечный кредит в разумных величинах, во-первых, выгоден, а во-вторых, это действенный механизм фиксации цены. Какие бы темпы роста не взяла в ближайшие годы недвижимость, клиенту, купившему квартиру в ипотеку, они не страшны. 

По его словам, на оставшиеся от сделки 1,7 млн рублей можно снимать жилье в течение полутора лет (именно столько в среднем длится строительство подобного дома). Сейчас арендовать двухкомнатную квартиру можно в среднем за 35 тыс. рублей в месяц, что за полтора года составит сумму 630 тыс. рублей. От продажи старой квартиры у вас остается примерно 1 миллион. Кроме того, ваши «однушки» выросли в цене за счет стадий строительства дома на 30–40% и теперь их суммарная рыночная стоимость составляет примерно 8,5 млн рублей. Продав их, вы становитесь обладателем суммы в 9,5 млн рублей. 

«Казалось бы, сделка привела к обогащению, ведь первоначально ваша недвижимость была продана за 7 млн, а теперь у вас 9,5 млн! Но не надо забывать, что цены в эти полтора года тоже не стояли на месте. В текущей экономической ситуации рост цен невысок, но он все-таки присутствует (хоть и в пределах инфляции). Не трудно сосчитать, что за полтора года, такой рост может составить около 27%. А значит, ваша квартира, которую вы продали за 7 млн, уже стоит 8,9 млн рублей. С точки зрения обычной арифметики, выгода есть, однако не стоит забывать, что есть налоги, риелторские комиссионные и отчисления за оформление. В итоге всей квартирной суеты улучшить жилищные условия вряд ли удастся»,— не очень оптимистичен в оценках Андрей Глебов. 

Из старого в новое 

Вторым вариантом, по мнению Ирины Романовой, остается покупка жилья в новом строящемся доме. «Зачастую квартира в новостройке большей площади и лучшего качества может стоить примерно столько же, сколько на вторичном рынке в старом жилом фонде. В случае если есть куда выписаться, можно продать свою старую квартиру, приобрести новую в хорошем доме на этапе строительства, но какое-то время придется пожить в арендованном жилье. Такая практика есть, для многих это единственный способ улучшить свои жилищные условия. К нам в компанию очень часто приходят клиенты, продавшие свое старое жилье и приобретают новые квартиры в современных ЖК»,— рассказывают в строительной компании ГК «Пионер-Москва». 

Предложенный нашей редакцией вариант обмена квартиры в Москве на несколько (допустим, две) в Подмосковье и последующей повторной покупки жилья в столице на росте цен заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков решительно отмел. «Для того чтобы провернуть вышеописанную ситуацию, нужно быть или везунчиком, или аналитиком рынка. Ведь только последний может просчитать, что в данном районе Подмосковья цены будут расти быстрее, чем в Москве, и этот опережающий тренд поможет „вернуться“ в столичное жилье большей площади. Впрочем, даже экспертам, скорее всего, будет трудно сделать настолько точный прогноз, чтобы попасть в точку и не проиграть»,— считает Барсуков. 

Что касается более реальных способов улучшения жилищных условий, то ему в этой ситуации видится два пути. Во-первых, можно сменить район на менее дорогой и за счет этого увеличить размер жилплощади.

«Теоретически это может считаться улучшением, однако на практике такие жители лишаются привычной инфраструктуры, столичных льгот (если это переезд в Подмосковье), а также „уменьшают“ престижность места жительства. Хотя, с другой стороны, потеря всех этих факторов будет с лихвой компенсирована экологичностью района, большей жилплощадью, большим комфортом проживания. То есть очень важно понимать, какие плюсы и минусы имеют значение для вас в этой ситуации, и, исходя из них, принимать решение о переезде»,— считает эксперт. И, во-вторых, для того чтобы улучшить жилищные условия, Константин Барсуков снова советует найти нужный объем денег: заработать, занять, скопить, взять в ипотеку и т.д. 

Инвестиции в панель 

«Если говорить о приобретении с целью инвестиций, я бы рекомендовала вкладываться в приобретение квартир в панельных новостройках Москвы, которые сдаются с отделкой, при этом покупая на начальном этапе строительства. Практика такова, что за год-полтора, пока возводится такой дом, цена вырастает на 20–30%, на завершающем этапе ввода в эксплуатацию квартиры в таких объектах стоят не ниже вторичного рынка в том же районе, а зачастую даже выше. При этом заработать можно не только на приобретении, но и на последующей сдаче в аренду. Если квартира готова к проживанию— это очень удобно»,— советует Ирина Романова. 

По ее словам, в области тоже можно вкладываться в новостройки, но подходить к выбору объекта инвестирования нужно очень внимательно, учитывая ряд таких факторов, как направление, удаленность от МКАД, местоположение самого дома в черте города, удаленность его от станции ж/д или авто. Также большое значение имеет репутация и положительный опыт застройщика: в области строит масса компаний, и такие факторы, как своевременность ввода в эксплуатацию, зачастую очень зависят от того, насколько у компании хорошие взаимоотношения с местной администрацией. 

«Те, по пять, вчера были очень большие»... 

«Квартиры в панельных домах современных серий востребованы покупателями в силу своих хороших потребительских качеств и относительно умеренной цены по сравнению с монолитными или кирпичными домами. Именно квартиры в таких домах наиболее быстро вымываются с рынка и растут в цене. Однако каждая категория жилья имеет своего покупателя, и нельзя сказать, что объекты в домах, построенных в 70–80-е годы, не востребованы. Если у покупателя нет достаточных средств и нет возможности взять ипотеку — он будет рассматривать жилье по бюджету и ориентироваться на те приоритеты, которые у него есть. Исходя из определенной суммы и жизненных обстоятельств, он выберет квартиру чуть меньшую, но близко к метро, или большей площади, но на приличном от метро удалении, а может быть, приобретет за эти же деньги прекрасную квартиру в ближнем Подмосковье», — прокомментировал Роман Мурадян, управляющий директор компании «Миэль-Франчайзинг». 

Действительно, по данным «Миэль-Франчайзинг», квартиры в панельных домах всех типовых серий сегодня пользуются большим спросом на регулярном рынке, хотя квартиры в новых домах имеют ряд преимуществ перед старым фондом. Для домов, построенных до 1980-х годов, характерны некоторая изношенность, не лучшее состояние подъездов, маленькие площади квартир и кухни по 6 метров, что в современных условиях уже не так востребовано у покупателей. Новые дома, конечно, по классу выше, и соответственно, дороже. Как правило, это дома с паркингом и консьержем, с определенной инфраструктурой. Площади квартир в таких домах значительно больше. Спрос на такие варианты высок. Порядка 30% покупателей сегодня совершает сделки с привлечением ипотечных кредитов и предпочитает сразу приобрести качественную квартиру нужной площади и выплачивать банку кредит за комфортное и удобное жилье, — отмечают в компании. 

На пенсию, к морю 

Как полагает руководитель аналитического центра ИРН.РУ Олег Репченко, чудес все-таки не бывает, поэтому действительно большее и лучшее жилье можно получить только за счет удаления от Москвы: то есть квартиру в пятиэтажке возле Третьего кольца поменять на хорошую квартиру в спальном районе. Или сменять небольшую квартирку в спальном районе на большую в новом доме в Подмосковье. Либо таким образом, либо за счет ипотеки, считает Олег Репченко. 

«Возможен и совсем революционный вариант. Все продать в Москве, купить хороший дом на побережье в недорогой стране, часть денег положить на депозит и уйти на пенсию. Или другой способ— сдавать московскую квартиру, а за эти деньги опять же снимать недорогой домик на югах у моря, и еще на жизнь останется. При этом среднестатистическую квартиру, к примеру, в ЮАО, можно будет сдавать примерно за $2000 в месяц. Этих денег в таких „бюджетных“ странах, как Хорватия, Черногория, Болгария, или даже на Черноморском побережье вполне хватит не только на аренду квартиры, дачи или номера в пансионате, но и на еду и развлечения. Правда, такие кардинальные варианты подойдут только тем, у кого нет задачи дальнейшего строительства карьеры и воспитания детей и т.д.», — резюмирует Репченко.

Дата публикации: 14:13 26 апреля 2011

Источник: bpn.ru