Новостройки обгонят инфляцию

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Аналитики и чиновники предрекают первичному рынку в 2011 году плавный рост цен в пределах инфляции. Но жилье в наиболее востребованном сегменте подорожает больше – за счет отмены скидок, которые застройщики щедро раздавали в период кризиса.

Ценовая ситуация на рынке строящегося жилья была подробно рассмотрена на одном из семинаров для населения в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей 21 апреля в театре «Балтийский дом».

Клиентов хватает

Квартиры в строящихся домах сегодня раскупают достаточно активно. «Мы сотрудничаем с более чем 20 строительными компаниями и видим по данным, которые они нам присылают, что объемы продаж не снижаются – несмотря на некоторое повышение цен, в среднем – на 1,5% в месяц», – говорит Алексей Макарьин, директор департамента нового строительства ГК «Экотон».

По его словам, есть еще один показатель того, что дела у застройщиков идут неплохо. «Сегодня понравившуюся квартиру клиент может забронировать на день, максимум на три-четыре, и то если у продавца есть уверенность в платежеспособности клиента», – отмечает Макарьин. Так что возможности «записать за собой» несколько квартир в разных объектах, чтобы сравнить и подумать, у покупателя фактически нет. В некоторых компаниях практикуется бронирование на больший срок, например на неделю. Но за это с вас потребуют задаток (иногда 100 тыс. руб., иногда бывает меньше): если раздумали, с деньгами придется проститься.

Казалось бы, в такой ситуации цены имеют все шансы бодро поползти вверх, но этого, по всей видимости, не произойдет. Застройщики прекрасно понимают, что платежеспособный спрос сейчас находится на пределе своих возможностей. Повысь цену сильно и резко – продажи попросту застопорятся. Тем более что в пользу сдерживания цен играет такой фактор, как рост объема предложения. По данным Colliers International, в I квартале 2011 года в продажу поступило примерно 7,5 тыс. квартир общей площадью около 420 тыс. кв. м. Среди наиболее значимых объектов – ЖК «Капитал» от компании «Строительный трест» (около 1,5 тыс. квартир), новые корпуса в Девяткино от компании «Арсенал» (около 900 квартир) и в «Юбилейном квартале» от компании «ЛенСпецСМУ» (700 квартир), «Восток» от ГДСК (350 квартир), а также – в многофункциональном комплексе Yellow Submarine на проспекте Просвещения, от компании «Пионер».

В значительной мере пополнят объем предложения проекты комплексного освоения территорий. В продажу поступит много ликвидной недвижимости – малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в объектах классов «эконом» и «комфорт»: третья очередь ЖК «Северная Долина» от компании «Главстрой-СПб», новые кварталы в строящемся жилом районе «Балтийская жемчужина», первая очередь нового города-спутника «Южный» (проект «Золотые ключи») от компании «Старт-Девелопмент».Общая же площадь новостроек на стадии строительства составляет сегодня около 4,9 млн кв. м. В 2011 году прогнозируется ввод в эксплуатацию 2,75 млн кв. м.

Даже Комитет по строительству, в лице его главы Вячеслава Семененко, обещает стабильное соотношение спроса и предложения на рынке и рост цен максимум в пределах инфляции.

«В нашей компании стоимость квадратного метра в последние месяцы значительно не повышалась, и в целом ситуация с ценами на первичном рынке сегодня достаточно стабильная. На рынке наступило равновесие спроса и предложения, и в ближайшее время резких скачков в ту или иную сторону не ожидается. Наблюдаемый рост цен вполне укладывается в рамки инфляции», – отметил Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Кто дышит в спину цене

Действительно, как говорит заместитель генерального директора ООО «Отделстрой» Лариса Окунь, сейчас застройщики не заинтересованы в повышении цен на недвижимость – чем больше растет цена, тем больше снижается покупательская способность и затягиваются сроки реализации проектов.

И тем не менее, считает Лариса Окунь, цены неизбежно будут повышаться. Во-первых, из-за инфляции. Во-вторых, из-за удорожания строительных материалов. Так, по ее словам, за прошедшие пару лет существенно увеличились затраты на металл, кирпич, бетон. К примеру, в период с октября 2009-го по октябрь 2010 года стоимость бетона увеличилась на 39%, арматуры – на 30%, кирпича – на 26%. Выросла стоимость строительно-монтажных работ, а также тарифы на электроэнергию и пр. За последние полгода (с октября 2010-го по апрель 2011-го) цена бетона выросла еще на 10%, арматуры – на 5%, кирпича – на 15%. Причем обычно основное подорожание приходится на летние месяцы, которые еще впереди.

Лариса Окунь назвала еще одну причину будущего подорожания: «В кризис многие компании, чтобы обеспечить хоть какой-то приток денежных средств, снижали цены и продавали квартиры на пороге себестоимости или даже ниже. Теперь, чтобы обеспечить рентабельность, они вынуждены повышать цены».

Руководитель группы «Новое строительство» АН «Итака» Жанна Волкова также объясняет рост цен на строящееся жилье в последние месяцы повышением стоимости строительных материалов и рабочей силы. Но и рост покупательского спроса она не сбрасывает со счетов.

Неочевидное повышение

Как бы то ни было, повышение цен на 1-1,5% в месяц не позволят застройщикам решить все свои проблемы. Но на самом деле, этот рост – лишь внешний: в период кризиса многие компании не объявляли о тотальном снижении цен, ибо в этом случае потом трудно вернуть планку в прежнее состояние, зато гибко регулировали свою ценовую политику с помощью скидок и бонусов. Сейчас от подарков отказались – поэтому считайте, что цены сразу выросли на величину былых уступок, а они порой достигали 10%, 20%, а где-то – и 30%.

«Скидки и специальные предложения от застройщиков сейчас не являются главным маркетинговым инструментом: хороший спрос есть и без дополнительной стимуляции, и сегодня за скидкой часто скрывается неудачно сделанная наценка», – говорит Сергей Степанов (хотя, как считают, например, в ГК «ЦДС», скидки и бонусы на рынке будут действовать и в этом году, но применительно к объектам на начальной стадии строительства).

Опять же, надо понимать, что предлагая «беспроцентную рассрочку», застройщик сейчас нередко закладывает свою прибыль в общую стоимость квартиры. «Например, при единовременной покупке квартиры за живые деньги вам озвучили бы цену 3 млн руб., а при покупке в рассрочку – 3,3 млн», – объясняет Алексей Макарьин.

Впрочем, даже при такой арифметике рассрочка сегодня получается выгоднее, чем ипотека, где в итоге переплатить придется раза в два. Клиент это понимает и потому активно интересуется финансовыми предложениями от строителей. Другое дело, что многие из тех, кто мог выплатить всю сумму за три-пять лет, уже сделали это. Поэтому сейчас реальных претендентов на рассрочки немного, поясняет Светлана Пирогова, директор компании «Адвекс на Садовой»: «Мы очень внимательно изучаем финансовое состояние клиента, прежде чем предложить ему ту или иную рассрочку – с учетом короткого срока, платежи здесь будут велики».

«Своим клиентам мы предлагаем рассрочку до окончания строительства дома, – говорит Сергей Степанов. – В то же время все более востребовано ипотечное кредитование: доля сделок с использованием кредитных средств в нашей компании сегодня превышает 30%».

Как сообщили в ГК «ЦДС», рассрочки по-прежнему востребованы теми клиентами (судя по всему, достаточно состоятельными. – БН), у которых нет времени посещать банк и собирать документы для рассмотрения заявки на кредит. В настоящее время наиболее популярна рассрочка до пяти лет, с выплатами поквартально и фиксацией стоимости в рублях, отмечают в ЦДС.

Слоеный ценник

Конечно, удорожание квадратного метра и сворачивание бонусных программ происходит, прежде всего, в наиболее популярном сегменте – это одно-, двухкомнатные квартиры эконом-класса. «Плавный рост цен на первичном рынке – общая тенденция, но, конечно, есть и нюансы. Например, цены на трех-, четырехкомнатные квартиры в ряде случаев могут даже понижаться. На скидку по-прежнему можно рассчитывать, приобретая объект за 6-10 млн руб., правда, ее величина вряд ли превысит 2-3% от суммы покупки», – поясняет Сергей Бобашев, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». Вообще, на рынке сейчас наблюдается ценовое расслоение, и чем дальше, тем оно будет заметнее, считает Сергей Бобашев.

Быстрее всего станут дорожать квартиры, возводимые в сложившихся районах Петербурга с развитой инфраструктурой. По большому счету, проекты эконом-класса там постепенно сойдут на нет, на оставшихся дефицитных пятнах застройщики предпочтут возводить жилье повышенной комфортности.

На окраинах же, в проектах-миллионниках, всегда можно будет найти качественную квартиру по более низкой цене.

Дата публикации: 11:24 29 апреля 2011

Источник: bpn.ru