Жилье с родословной

Какова судьба квартир, где некогда проживали знаменитости? Во времена, когда веcь жилой фонд принадлежал государству, вариантов было три: устроить в квартире музей, оставить ее в пользование наследникам или перераспределить другим «выдающимся». Теперь при наличии финансовых возможностей квартиру «с именем» можно запросто купить. В начале 2003 года общественный резонанс вызвало известие о том, что на продажу выставлена квартира Юрия Андропова на Кутузовском проспекте, в которой он жил, занимая пост главы государства. В течение многих десятилетий любая информация о частной жизни руководства страны была «тайной за семью печатями», и вдруг оказалось, что квартиру первого лица может купить любой из «простых смертных» (пусть и за немалые деньги). Неудивительно, что это событие стало настоящей сенсацией, а эксклюзивный товар вызвал неподдельный интерес.

На момент продажи реальная рыночная стоимость объекта была сравнительно невелика — около $300 тыс. Квартира не отличалась ни огромной площадью, ни комфортной планировкой, а ремонт — даже косметический — не проводился в ней давным-давно. Тем не менее у некоторых клиентов компании Penny Lane Realty (именно она осуществляла продажу) желание приобрести квартиру генсека было столь велико, что максимальная из предложенных за нее сумм составила $1,5 млн. Правда, в последний момент владелец квартиры, известный пианист Николай Петров, от сделки отказался, но сути дела это уже не меняло: прецедент был создан. Потенциальные покупатели задумались, не приобрести ли квартиру «с именем», а риэлторы получили еще один способ повышения спроса и цены на свой товар.

Куплю жилье с хорошей родословной

Вскоре после истории с квартирой Ю. Андропова было объявлено о продаже бывшей квартиры Героя Советского Союза, маршала Константина Рокоссовского. И опять покупатели проявили к «мемориальному» жилью повышенный интерес, узнав о котором, владелец поднял цену с $1,5 млн до 1,5 млн евро. Именно за такую сумму квартира и была продана. Однако теперь наценка «за имя» оказалась не столь высока, как в случае с квартирой Андропова. Дело в том, что апартаменты маршала были куда роскошнее аскетического жилища генсека. Площадь бывшей квартиры К. Рокоссовского составляет 260 кв. м, а расположена она в знаменитом Доме Советов в Романовом переулке, 3. Таким образом, надбавка «за маршальский титул» к рыночной стоимости квартиры составила около 30%.

PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев, в 2003 году работавший в Penny Lane Realty и принимавший участие в продаже квартиры Ю. Андропова, считает, что ее высокая цена обусловлена тем, что подобное предложение было первым и для рынка на тот момент уникальным. Менее значительная надбавка за апартаменты К. Рокоссовского, по мнению А. Патрушева, более адекватна, поскольку известное имя в принципе не может сильно влиять на стоимость квартиры.

Но интерес к бывшему жилью известных личностей есть, а риэлторы продолжают активно использовать громкие имена в рекламных кампаниях. «Основными покупателями подобных квартир в большей степени являются россияне разбогатевшие, но не имеющие известных «корней», — говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — Как правило, именно такие клиенты запрашивают квартиру в конкретном знаменитом доме. Покупатели, которым нужна хорошая квартира в хорошем доме, на историю квартиры обращают внимание в последнюю очередь».

Отмечает наличие спроса на «именные» квартиры и начальник отдела ЗАО «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников. По его словам, покупателями исторического жилья становятся, как правило, две категории людей: либо те, кто надеется таким образом произвести впечатление, либо состоятельные любители старины.

Как отмечает М. Маркарова, время от времени клиенты говорят, что хотят приобрести квартиру в определенном доме: «Чаще всего спрашивают квартиры в знаменитом доме в Романовом переулке. В таком случае приходится периодически отслеживать предложения и «ловить» подобные квартиры. Но это не значит, что, если появится в продаже «историческая» квартира, она тут же будет продана. Как правило, подобное жилье выставляют с завышенной стоимостью».

Нет парковки — «имя» не поможет

«Возможно, найдутся такие ярые поклонники исторических персонажей, которые заплатят за их жилье больше рыночной стоимости. Но, может быть, и нет, — считает заместитель генерального директора компании «Калинка риэлти» Алексей Сидоров. — Для вас имя того же Андропова значит одно, для меня — другое, а для третьего — ничего не значит. Это очень субъективно. Тем более что в основном звучат имена спорных исторических персонажей. Наверное, если бы продавалась квартира Осипа Мандельштама, это вызвало бы повышенный интерес. Хотя у его почитателей вряд ли нашлись бы необходимые средства».

Нельзя ответить однозначно и на вопрос о цене «мемориального» жилья. Средней стоимости наценки «за имя» просто не существует, да и наценка возможна не всегда. Практически все риэлторы говорят о том, что стоимость любой, даже самой «известной» квартиры в первую очередь зависит от ее потребительских качеств и только потом — от имени бывшего владельца.

«Я бы поостерегся утверждать, что наличие «истории» квартиры существенно сказывается на ее рыночной стоимости, — говорит А. Сидоров. — Важнее не имя, а качество самого жилья. При всем уважении к культуре, мы оцениваем в первую очередь квадратные метры в том или ином месте, а «историческую составляющую» обычно не включаем, поскольку это ведет к необъективности оценки».

Иного мнения придерживается Д. Кожевников, считающий, что квартира, в которой жил известный человек, может стоить дороже любой другой в аналогичном здании в том же районе в два–три раза. Однако он тоже говорит о приоритете качества жилья над его историей: «Стоимость квартир в современных элитных домах, как правило, немного выше цен «исторических» квартир. Это объясняется тем, что потребительский уровень современного элитного жилья выше уровня элитных построек прошлых лет. Хотя многие и любят повторять «вот раньше строили», но на самом деле новое здание при условии, что оно построено с соблюдением всех технологий, лучше старого. К примеру, до 1953 года в большинстве домов делались смешанные перекрытия, при изготовлении которых использовалось в том числе и дерево. В таком доме в случае пожара все выгорает за считанные минуты. В современных домах перекрытия, как известно, железобетонные, что обеспечивает более высокую огнеустойчивость постройки».

Еще один существенный недостаток, по мнению Д. Кожевникова, заключается в том, что во всех исторических домах отсутствуют подземные автостоянки: «Их жильцам они были ни к чему: они ездили на служебных машинах с водителями, сегодня элитного жилья без паркинга просто не бывает».

Подобные неудобства могут остудить пыл самого восторженного любителя старины и поневоле заставят задуматься о таких прозаичных вещах, как адекватное соотношение цены и качества жилья. «Мне довелось побывать в доме «Россия», где продавалась бывшая квартира барона Врангеля, — рассказал Д. Кожевников. — Когда обсуждали цену, покупатель сказал, что готов переплатить с учетом истории самого дома и личности бывшего владельца в полтора–два раза, но не больше. Наиболее дорогие квартиры в центре в современных домах продаются по цене порядка $20 тыс. за 1 кв. м. В «исторической» квартире такая цена возможна только в исключительном случае».

Показателен и другой приведенный Д. Кожевниковым пример: «Не так давно мы продавали на Пречистенке пристройку к флигелю, некогда принадлежавшему Денису Давыдову. Этот факт использовался, чтобы заинтересовать покупателя, но данное предложение изначально не позиционировалось как эксклюзивное и дополнительной наценки не имело. Покупатель не искал ничего подобного специально и остановил свой выбор на данном объекте, поскольку он соответствовал его требованиям. Имя в этом случае не играло роли: речь шла о ветхом жилье, которое требовало очень больших затрат на ремонт (вплоть до реконструкции) и без вложений не соответствовало современным требованиям комфорта».

Законы рынка — лекарство от «звездной болезни»

Даже самое известное имя не всегда может увеличивать цену недвижимости. Наличие знаменитого бывшего владельца в принципе может повысить стоимость жилья, но только в сочетании с высокими потребительскими свойствами последнего.

Нельзя забывать и о том, что цену на «историческое» жилье обычно устанавливает его владелец, исходя из собственного понимания того, сколько должна стоить такая квартира. Влияние столь сильного субъективного фактора подчас делает исход кампании по продаже непредсказуемым.

Перспективы формирования и развития рынка «именных» квартир также расплывчаты. У экспертов так и не сложилось четкого и единого мнения на этот счет. А. Сидоров склонен считать, что «связь времен» на самом деле давно прервалась, а разговоры об «исторических» квартирах «больше похожи на спекулятивные придумывания историй, легенд, чтобы создать интерес к продаваемому объекту». Д. Кожевников, напротив, утверждает, что «в Москве есть рынок исторических квартир», подчеркивая при этом, что «рынок весьма специфичен и очень невелик, каждая квартира на нем — штучный товар».

Другие выводы делает М. Маркарова: «Говорить об «исторических» квартирах как о полноценном сегменте рынка элитного жилья, безусловно, нельзя: это единичные случаи и появляются они в продаже крайне редко. Даже особой специфики продаж таких квартир нет, наличие знаменитой истории служит неким эмоциональным магнитом, притягивающим большее внимание, и позволяет выделить продаваемую квартиру в рекламе из общей массы».

Эту точку зрения разделяет и А. Патрушев, считающий, что имя бывшего владельца при продаже квартиры может служить дополнительным стимулирующим фактором, однако он относится скорее к области маркетингового продвижения, рекламы, а не повышения цены.

Кстати, такая же ситуация характерна и для западного рынка. Там в большинстве случаев дома знаменитостей продаются без наценки, в соответствии со своей рыночной стоимостью. Лишь очень немногочисленные «звезды» первой величины могут завысить продажную стоимость жилья. Но в целом «имя» для европейцев и американцев не является существенным фактором при покупке недвижимости.

«Это обусловлено и психологией западного потребителя, и устоявшимися законами рынка, — считает А. Патрушев. — В России пока еще существует некая «звездная болезнь», но рынок «именных» квартир у нас тоже не приживется. Не каждая известная личность может вызвать столь большой покупательский интерес, который поднимет цену жилья».

ДОМА, В КОТОРЫХ ВЫСТАВЛЯЛИСЬ НА ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ «С ИМЕНЕМ»

• Улица Большая Бронная, 21. Дом членов Политбюро ЦК КПСС, где в разное время жили Юрий Андропов, Николай Черненко и Михаил Горбачев.
• Романов переулок, 3. Дом, построенный в конце XIX века архитектором А. Мейснером и известный впоследствии как Пятый Дом Советов. Здесь жили многие партийные и государственные деятели: Климент Ворошилов, Михаил Фрунзе, Семен Буденный, Иван Конев, Алексей Косыгин, Лазарь Каганович. В декабре прошлого года была выставлена на продажу квартира министра культуры СССР Екатерины Фурцевой, которая проживала в этом доме в 1970-е годы.
• Улица Серафимовича, 2. Знаменитый «Дом на набережной», или, как его называли, Дом правительства, в котором жили деятель болгарского рабочего движения Георгий Димитров, военачальник Михаил Тухачевский, летчик Михаил Водопьянов, авиаконструктор Артем Микоян, писатель Александр Серафимович (Попов), писатель Юрий Трифонов и многие другие.
• Сретенский бульвар, 6. Доходный дом страхового общества «Россия», построенный в 1904 году. В нем жили сановники двора его императорского величества и царский генералитет.
• Несколько малоэтажных домов в Арбатских переулках на 4–5 квартир каждый, с большими участками земли. Среди известных жильцов — партийные чиновники постбрежневского периода.
• Кутузовский проспект, 26. Дом, где были квартиры Леонида Брежнева и Юрия Андропова.
• Дом в Гранатном переулке. Построен для членов политбюро брежневских времен.
• Пожарский переулок, 12. Здесь жил знаменитый инженер Владимир Шухов, спроектировавший телебашню на Шаболовке. Его квартира в данный момент продается.

***

Руслан СЕЙТ-ЛЮМАНОВ, Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Отдельного направления по продаже квартир, в которых когда-то проживали известные люди, на рынке элитной недвижимости нет. И связано это скорее всего с тем, что подобные предложения выставляются на продажу очень редко. Кроме того, спрос на них также не сформирован. На протяжении всей своей деятельности я ни разу не сталкивался с клиентом, который хотел бы приобрести квартиру с «историей».

Более того, очень часто хозяева предпочитают не афишировать бывших именитых владельцев: квартира просто не попадает на рынок «эксклюзивных» объектов.Если продавцы все же используют имена бывших жильцов квартиры, ее стоимость вырастает на 10–20%. Такая характеристика недвижимости используется как дополнительный рекламный трюк — безусловно, подобное жилье благодаря своему преимуществу быстрее найдет покупателя.

Дата публикации: 10:06 11 апреля 2005

Источник: bpn.ru