Ипотечная революция или небольшие послабления?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ипотека была и остается практически фактически единственным инструментом для улучшения жилищных условий. Несмотря на отказ некоторых банков от первоначального взноса, ставки очень дороги и доступны не более чем 5-7% граждан страны, утверждают эксперты и предлагают свое видение будущего рынка жилищных кредитов. 

Росевробанк объявил в своем пресс-релизе о начале революционной программы – выдаче жилищных кредитов без первоначального взноса. На первичном рынке банк предлагает годовую ставку в 15,5% в рублях и 14% в валюте, после госрегистрации права собственности ставка уменьшается на 1,5%. Размер кредита - до 40 млн рублей. Максимальный срок займа - 20 лет. Досрочное погашение без комиссии допускается с первого дня. 

На вторичном рынке банк предлагает годовые ставки в рублях в размере 14%, в валюте - 12%, размер - до 15 млн рублей. 

По мнению руководителей банка, «революционный шаг» объясняется стабильностью на рынке недвижимости, как в ценах, так и предложении жилья, а также обусловлен ростом доходов граждан. 

Напомним, что кредит без первоначального взноса широко практиковался без малого 100 банками до кризиса. Газета «Ведомости» в среду уточняет, что до 2008 года на таких льготных условиях выдавался каждый 15-й ипотечный кредит. Однако кризис изменил ситуацию настолько кардинально, что и сегодня банки опасаются «дарить» такие условия потенциальным кредиторам. «Опасения все те же, что и были всегда – неясность движения цен на жилье с вероятными и взлетами и падениями, и неуверенность россиян в своем собственном завтрашнем дне, когда у нас все еще считается «нормальным» взять кредит на 5 лет и делать все возможное, чтобы отдать его как можно раньше, - говорит директор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Впрочем, в том вина не граждан, а всей финансовой системы. А люди очень хорошо помнят, как и сколько они теряли на банковских вкладах, и о доверии к банкам пока еще очень далеко». 

Сегодня минимальный первоначальный взнос предлагают Сбербанк и ВТБ 24 -10% от общей суммы приобретаемого жилья, в «Дельтакредите» - 15%. «Ведомости» напоминают, что есть на рынке и «особые» программы, по которым госбанки предоставляют жилищные займы с «условно нулевым взносом» - это когда в качестве первоначального взноса учитывается материнский капитал (365 тыс. рублей). 

Есть на рынке немногочисленная группа банков, которая также имеет «условные нулевые взносы». Но на самом деле таким взносом является залог уже имеющегося жилья, помимо покупаемой. 

Серьезно подорвали рынок кредитов на жилье и застройщики, которые первыми решились применять разные льготные программы кредитования приобретения жилья в виде рассрочек и других способов. Надо отметить, что они, также загнанные в «долговую ловушку» кризисом, обошли все банки, оказавшись первыми и первыми же сорвавшими свой немалый куш на тогдашнем рынке продаж жилья. 

Еще один тормоз стандартной ипотеке – это низкие доходы граждан, которые вынуждены улучшать свои жилищные условия не через приобретение нового жилья, а через альтернативные сделки. По данным столичных риэлторов, на их долю приходится более 75% всех сделок купли-продажи квартир. 

Станет ли новая старая практика выдачи ипотеки без первоначального взноса общей практикой и приведет ли она к снижению ставок – вопрос сложный. Ставка рефинансирования составляет сегодня 8,25%. Недавно она была повышена на 0,25%, тогда как последние 2 года она неизменно снижалась.

Динамика индексов инфляции показывает рост (ориентировочный рост до конца года составит порядка 8-8,5%). Согласно отчетности ЦБ, на конец апреля темп инфляции в годовом выражении составил 9,6% против 9,5% в феврале-марте. При таком положении вещей ни один банк не даст кредит по ставке в 5-6%, как призывает федеральное правительство. Если только под угрозой расстрела, хотя такой процент и будет «расстрелом» банка, говорят эксперты. «Ставки по ипотеке зависят от стоимости фондирования кредитных организаций, от уровня рисков и банковской маржи, а также степени развития конкуренции на рынке и развитости инфраструктуры этого рынка», - говорит замгенерального директора АИЖК Андрей Семенюк. 

Стратегией развития ипотечного кредитования в России, разработанной АИЖК, предусмотрено, что к 2015 году средняя ставка по ипотеке будет превышать уровень инфляции на 2,5%, к 2020 году - на 2%. Считайте сами, сколько втреальности должна стоить ипотека вам сегодня и сколько – условно «завтра». Ставки в 5-6% годовых достижимы при инфляции в 3-4%. «В противном случае, то есть если у нас инфляция по-прежнему будет на сегодняшнем уровне или близко к нему, т.е. около 8% годовых, то для перехода на «европейский стандарт» в 5% государство должно выделять банкам бесплатные длинные деньги – на 20-30 лет, или субсидировать процентные ставки. Но таких средств у государства нет». 

Наше издание ранее сообщало, что в России нет полноценного ипотечного рынка, так как нет механизма выкупа уже выданных кредитов. Все без исключения российские банки «закрывают» выданные жилищные кредиты не за счет их перепродажи на рынке, а за счет привлеченных денег граждан, то есть через новые депозиты. Это неизбежно приводит к образованию «дыры», которая по мере роста объемов кредитов может привести к обвалу рынка. Именно по той причине, что в нашей стране не было полноценного ипотечного рынка, то есть так называемой «американской модели», банки и спаслись от тотального разрушения во время последнего кризиса, говорят эксперты. 

«Это – тот самый «плюс» от недоразвитости, который на самом деле не «плюс» вовсе, - комментирует ВЗГЛЯД-Недвижимости ситуацию с сегодняшней ипотекой директор аудиторской компании «ХолдингИнвест» Матвей Снежков. – Хорошо то, что у нас просто не успела образоваться бумажная «пирамида», повалившая под своими руинами крупнейших в мире игроков с ипотечными облигациями. Плохо то, что выкуп у нас идет за счет денег населения, а это – «классика МММ». Сегодня выдавать ипотечные кредиты с нулевым взносом означает огромный риск - любое снижение цен на рынке жилья приведет к тому, что деньги окажутся просто ничем не обеспечены, а следовательно, такие кредиты никто не купит, и все рухнет в одночасье». 

В любом случае, все российские банки имеют дефицит длинных денег и переизбыток коротких, в основном, в виде депозитов. Чтобы привлекать новых вкладчиков есть один способ – высокие процентные ставки. Но если проценты по депозитам окажутся выше ставок по ипотеке, то это и будет «классика» финансовой пирамиды. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», очень многие банки, работающие с ипотекой, вынужденно пошли по этому пути, рассчитывая выиграть на оборотах. В сложившейся ситуации, ипотечную систему можно выстраивать только одним способом - с точки зрения максимальной устойчивости, стимулируя перепродажу защищенных ипотечных бумаг. Но в этом случае нет другого выхода, кроме как установить «порог» в виде первоначального взноса не ниже 30%. Это означает, подчеркивается в обзоре «Индикаторов», что при любом снижении процентной ставки, даже до уровня инфляции, большая часть потенциальных заемщиков окажется за пределами системы, то есть купить квартиры эти люди не смогут. 

Наше издание уже неоднократно сообщало, уравновесить эту систему можно только с внедрением других, альтернативных, механизмов кредитования приобретения жилья – стройсберкасс и жилищных кооперативов. 

Некоторые эксперты рынка ипотеки говорят, что внедрение этих механизмов должно идти параллельно с отказом от продвижения ипотечной модели на государственном уровне. В противном случае государство должно не только снижать уровень инфляции и уровень процентных ставок, но, в первую очередь, будет обязано популяризировать механизмы накопления денежных средств. Это потребует значительного снижения ставку рефинансирования. Если это не будет работать, то банки будут вынуждены выдавать несекьюритизированные кредиты, или ипотека окажется не востребованной. 

Сегодня АИЖК прогнозирует в 2011 году стабилизацию ставок по кредитам в рублях на уровне 11,8-13%, по кредитам в валюте - 10,2-11,2%. Фактически это означает, что ставки в этом году можно будет считать самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования. 

Однако, наша страна все еще очень далека от того, что считается «стандартом» во всем мире. Согласно расчетам компании Penny Lane Realty, Россия занимает на сегодняшний день 47-е место в рейтинге стоимости ипотечного кредита в 60 странах. При составлении рейтинга эксперты компании учитывали среднюю процентную ставку, платежи за открытие и ведение счета, а такжестоимость жилья. За основу расчетов был взят стандартный для граждан России кредит в размере 5 млн рублей (около 122 тыс. евро), срок - 20 лет, первоначальный взнос от 30 до 40% от общей стоимости квартиры. 

По этим нехитрым подсчетам видно, что россиянин за 20 лет должен выплатить сумму в 2,5 раза больше, чем сумма полученного кредита. Если считать, что среднемесячный доход на человека в России в 2010 году составил 464,2 евро (18,5 тыс. рублей), а в Дании – 4,3 тыс. евро, то получается, что среднестатистический житель северной Европы тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как житель нашей страны – 3 месячных зарплаты. 

При сегодняшних ставках по ипотеке россиянам покупать жилье в ипотеку невыгодно как для проживания, так и для инвестиций, то есть для последующей сдачи в аренду. И это при том, что, как говорят цифры Росстата, почти 65% граждан России в той или иной степени хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только 5-8% в состоянии сделать это.

Дата публикации: 12:02 16 июня 2011

Источник: bpn.ru