Первичная недвижимость: риски и выгоды

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Как показывает статистика, спрос на первичном рынке Петербурга в последнее время повысился. При этом проблемы этого сегмента никуда не ушли: цены по сравнению со «вторичкой» по-прежнему высоки, а надежность многих застройщиков остается под вопросом. О том, как правильно выбрать жилье на первичном рынке, эксперты рассказали в ходе круглого стола в Агентстве журналистских расследований.

Дисконт за риск

Вопрос адекватности цены квадратного метра мучает многих покупателей. Три года назад квартиры стоили на 20-30% больше, чем сейчас, и при аналогичном уровне зарплат, опустившихся в кризис и поднявшихся теперь, нынешние цены выглядят весьма привлекательными. Между тем, стоимость квартир в крупных городах России по-прежнему выше стоимости аналогичного жилья в странах Европы. Так какова же она, адекватная стоимость квадратного метра?

«Пока продажи идут, цена адекватна, – отвечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко. – Как только продажи падают, застройщик пересматривает цену. Другой критерий адекватности цены – насколько активно инвестор вкладывает деньги в недвижимость. Сегодня видна тенденция: увеличилось число желающих вложить деньги в жилье, это около 10% покупателей. Это говорит и об увеличении количества денег у людей, о выходе из кризиса. Такие клиенты покупают квартиры на самых ранних стадиях строительства и продают после постройки дома».

Сегодня стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга варьируется от 49 до 800 тыс. рублей. Если взять большинство предложений в строящихся домах эконом-класса, то цена составит 60-70 тыс. рублей за квадратный метр. При этом разница между стоимостью квартиры на начальном этапе строительства и моментом сдачи дома составляет около 30%.

«Для застройщика стоимость проекта в принципе определена, – говорит директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой СПб» Михаил Бузулуцкий. – То, как цена квартир меняется на разных этапах строительства, – это разница между привлекательностью входа в покупку и презентабельностью проекта, когда он завершен. Мы даем дисконт для покупателя, который на этапе котлована видит какие-то риски, и берем дополнительную наценку, когда дом уже завершен. Но если убрать эти риски и преференции, то по большому счету цена всегда одинакова. Застройщик, имеющий положительную репутацию на рынке, часто завышает стоимость жилья на этапе сдачи дома».

Проще говоря, разница в стоимости квартиры на разных этапах строительства – это либо дисконт за наличие рисков в начале строительства, либо плата за их отсутствие в конце. Однако циклы строительства у застройщиков разные. «У нас сроки строительства достаточно высоки, поэтому разница в стоимости квартир на разных этапах строительства ощутима, – говорит Александр Коваленко. – Ярче выглядят и потребители: одни сразу говорят, что им нужно поскорее въехать, другие готовы долго ждать. Это, как правило, местные покупатели, которым есть где жить. Срочность им не нужна, они готовы сэкономить на цене, но пойти на риск по времени. Есть и срочные варианты, когда человек приходит практически с чемоданами, ему надо куда-то въехать, вопрос горит. Как говорится, любой каприз за ваш счет. Цена будет выше, выбор будет небольшой, но определенные варианты подобрать можно».

Однако к серьезным дисконтам нужно относиться с осторожностью. «Для любого застройщика цена продажи является фактором финансового планирования, и говорить о каком-то особом ее формировании на разных этапах строительства дома неправильно, – говорит Михаил Бузулуцкий. – Те, кто это утверждает, либо не разбираются в вопросе, либо строят свою финансовую политику крайне непродуманно. Это влечет за собой риски покупателя: дом может быть не достроен, застройщику может не хватить денег. Поэтому все должно быть четко спланировано».

Меньше площадь, дороже метр

Говоря о стоимости квадратного метра, нельзя забывать о площади квартиры в целом. По словам экспертов, чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра в ней. Тем не менее, квартиры небольшой площади сегодня наиболее востребованы. «Подавляющее большинство продаж сегодня традиционно идет по студиям и однокомнатным квартирам, до 45-50 метров, – констатирует Александр Коваленко. – Квадратный метр здесь на 3-5 тыс. рублей дороже, чем в других квартирах».

Объясняется это достаточно просто, и дело вовсе не в повышенном спросе на такое жилье. Просто однокомнатная квартира предполагает санузел, кухню, кладовую и отдельный вход. Если взять двухкомнатную квартиру и две однокомнатные равной с нею площади, «двушка» будет для застройщика куда «экономичнее»: один вход, одна кухня, один санузел, одна кладовка. Но «двушки» разбираются медленнее «однушек». То есть, если говорить с точки зрения бизнеса, идеальный дом для застройщика – это дом, состоящий из студий и однокомнатных квартир: и цены выше, и расхватывают их как горячие пирожки.

Между тем, такая практика очень редка.

«Для того чтобы обеспечить нормальное финансирование проекта, необходимо иметь сбалансированный ассортимент, – объясняет Михаил Бузулуцкий. – В городе были примеры, когда дома состояли исключительно из квартир-студий, но к этому располагала география дома, инсоляция, расположение относительно сторон света. Однако правильнее проектировать дома с широким ассортиментом предложений по количеству комнат и их площади. На начальной стадии строительства выгодно продавать однокомнатные квартиры. Когда проект завершается, начинает работать другая часть ассортимента – крупные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры».

Отголоски кризиса

По словам экспертов, спрос сегодня в полном объеме реанимировался, а объемы оборота вернулись к докризисным показателям. Однако конкуренция на ипотечном рынке должна возрастать, поскольку число банков, кредитующих «первичку», пока еще достаточно мало. «Подвижность банков в плане условий кредитования – это сегодня не вопрос конкурентной ставки, а вопрос условий и отзывчивости банков на требования рынка, – говорит Михаил Бузулуцкий. – Например, мы развиваем программы совместно с банками, это ипотека за час, ипотека без первого взноса. Все это находит живое отражение в продажах. И это очень важно».

«Рынок восстанавливается, об этом говорят и макропоказатели, – подтверждает руководитель Центра подбора квартир очередникам Санкт-Петербургского ипотечного агентства Денис Зубарев. – Это видно и по активности ипотечного кредитования. По сравнению с прошлым годом объемы выдачи кредитов увеличились в 2-2,5 раза. Ставка зафиксировалась в конце 2010 года и сильно не меняется. Верно, что кредитные организации конкурируют за потребителя не при помощи ставок, а при помощи сервиса. Это и скорость выдачи, и сегмент, и возможность привлечь созаемщиков. В ближайшее время конкуренция будет идти как раз на ниве сервиса и качества кредитных продуктов».

За последний год на рынок вернулись многие застройщики, отошедшие в тень в годы кризиса. Многие строители реанимировали свои проекты, и там, где еще вчера была пустая стройплощадка, сегодня снова работает техника. Стало больше рекламы.

«При всем этом стоит заметить, что значительное число игроков рынка здорово потрепало за время кризиса. Некоторые ушли тихо, некоторые со скандалом, а есть те, кто еще уйдет со скандалом, – предупреждает Михаил Бузулуцкий. – На некоторых участников рынка кризис оказал непоправимое влияние.

Пострадали и их клиенты: те, кто планировал вселиться в квартиру в прошлом году, до сих пор ждут своих квартир. Таких застройщиков достаточно много: если посмотреть на срывы сроков сдачи объектов, они колоссальны. Многие строители перенесли сдачу на такой значительный срок, что невольно возникают сомнения, будет ли вообще достроен дом. Поэтому впереди нас ждет уход с рынка крупных и средних застройщиков. Хорошо, если они уйдут без скандалов и выполнят все обязательства, которые на себя взяли».

Это негативно отразится и на других участниках рынка, чем они немало обеспокоены. Уход с рынка крупных застройщиков повлечет за собой сильный резонанс, масштабные проверки и изменения законодательства. Тем, кто остается, этого совершенно не хочется. Не хочется и покупателям: встает вопрос, как не ошибиться и выбрать надежного застройщика.

«Мы покупаем квартиры раз в 10 лет, в 20 лет, раз в жизни. Это не рядовая покупка, и она требует подготовки, мониторинга рынка, консультаций экспертов, знания законов, – говорит Михаил Бузулуцкий. – В первую очередь надо общаться с экспертами рынка, обращаться в агентства недвижимости. Большинство дольщиков, приобретающих квартиры, даже не читали 214-ФЗ. Знают, что он есть, а что в нем написано, не знают. Между тем, если его прочитать, многие вещи станут понятны. Нужно посмотреть проектные декларации, как и когда они менялись. Одним словом, нужно разбираться в этом вопросе, использовать разные возможности».

По мнению Дениса Зубарева, чем выше будет финансовая грамотность населения, тем более правильные решения будут принимать люди. В то же время, даже изучение 214-ФЗ не страхует покупателя квартиры от финансового краха застройщика.

Сегодняшним днем

Обсудили эксперты и насущную для многих покупателей жилья проблему – вопрос выплат ипотечного долга: по словам Михаила Бузулуцкого, до 50% сделок на первичном рынке проходит при поддержке ипотечных займов. При этом, утверждает Денис Зубарев, известные страхи заемщиков выплачивать ипотеку десятки лет совсем не обоснованы экономически.

«Сколько бы ни должен был в итоге заплатить заемщик банку, это неважно, – говорит эксперт. – Важно то, что он выплатит эту сумму лишь через 30 лет. А что произойдет в нашей стране с макроэкономикой за это время, никто не знает. Вспомним 1991 год, 1998 год, 2004 год, 2008 год. Что происходило с покупательской способностью населения? Нельзя рассматривать полную стоимость кредита как ориентир для принятия решения. Что произойдет со стоимостью недвижимости через 30 лет, тоже никто не знает. Если мы говорим о средней ставке по ипотеке 12,3% в рублях, то не лишне посчитать реальную инфляцию на человека. Не среднестатистическую инфляцию для среднестатистического человека, а реальную инфляцию для конкретного покупателя: продукты питания, тарифы ЖКХ, бензин. Это все взаимосвязано. Ну а если в будущем ставка по ипотеке сильно упадет, то ничего не мешает заемщику перекредитоваться. Такие услуги есть на рынке и сейчас, в этом плане заемщик защищен. Причем он ведь не просто должен кому-то сумму, он владеет квартирой».

Другой распространенный страх заемщика, страх невыплаты, тоже можно победить, если заранее грамотно рассчитать сумму ежемесячного платежа. По словам заместителя управляющего Санкт-Петербургским филиалом ОАО «АБ “Пушкино”» Татьяны Кузьмицкой, каждый банк сам определяет для себя, какой процент от подтвержденного дохода заемщика можно использовать в качестве ежемесячных взносов по ипотечному кредиту, но доход заемщика должен быть как минимум в 2 раза больше ежемесячных выплат.

«Когда заемщик приходит в банк, он не должен ставить перед собой цель любой ценой получить кредит, – предупреждает Денис Зубарев. – Он должен думать прежде всего о том, как он будет этот кредит отдавать. Хитрость не получить кредит, а выплатить его. Концентрация кредитных рисков опасна не только для банка, но и для самих заемщиков. Это влечет негативные последствия для экономики в целом. Мы все в этом убедились». 

Дата публикации: 14:38 20 июня 2011

Источник: bpn.ru