Москва: районы для бедных и богатых

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Стоимость столичного жилья продолжает расти, достигнув фактически докризисных значений. Однако, помимо роста, эксперты рынка жилья прогнозируют дальнейшее расслоение рынка на благополучные районы, где рост будет идти и дальше, и не являющиеся таковыми, где стоимость метров станет дешевле. 

Цены на московские метры достигли к концу июня пиковой с кризисных времен отметки в 5 тыс. долларов. По данным «Индикаторов рынка недвижимости» ИРН, в рублях цена уже приблизилась к докризисному уровню в 158,4 тыс. рублей. В долларах стоимость «квадрата» фиксируется сегодня между максимумом в 6,1 тыс. кризисным минимумом в 3,8 тысяч, утверждают московские риэлторы. Впрочем, само понятие «средняя цена» довольно условно, так как формируется спросом и предложением, но имеет к тому же массу нюансов, влияющих на нее как в сторону повышения, так и понижения. К тому же и сегодня в столице есть предложения о купле-продаже с ценой квадрата намного выше обозначенной выше. Например, на Остоженке метр оценивается сейчас в 35-50 тыс. долларов и выше. Впрочем, и в менее дорогих районах уже сегодня за метр просят намного выше высшей планки в 6,1 тыс. долларов.

За последние 2-4 месяца кардинально изменилась ценовая картина на первичном и вторичном рынках. Новых проектов так мало, что говорить о рынке, как таковом в пределах МКАД уже практически не приходится. Если не считать элитных новостроек, то предложений по эконом и комфорт-классу стремится к нулю, утверждают опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью столичные риэлторы. По информации «Миэль», в начале 2005 года продавалось свыше 500 объектов, сейчас – 275, но нераспроданных квартир в них – единицы. Газета «Ведомости» подчеркивает, что за полгода в столице было сдано в строй 221 тыс. квадратных метров жилья, что на 55% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Вполне естественно и закономерно, что спрос находит свое предложение на «вторичке», что подстегивает стоимость метров. В долларах цены выросли за полгода на 8-10%, показывая ежемесячный прирост в 1-2,5%, говорят аналитики «Индикаторов». В «Инком» считают, что хуже всего продаются квартиры в «хрущевках», в основном из-за переоценки стоимости. Долго экспонируется – до полугода - дорогой «старый» фонд Москвы в наиболее «знаковых» районах столицы, где за «квадрат» «просят» от 9 тыс. долларов. 

Перспективы до конца года эксперты оценивают по-разному: одни утверждают, что недвижимость будет дорожать на уровнеинфляции - на 10-15%. Руководитель «Индикаторов» Олег Репченко предполагает, что цена «квадрата» будет находиться вблизи уровня в 5 тыс. долларов, но не исключает роста в предвыборный период- на 20-25%. 

Что касается регионов, то там картина совсем другая - в среднем по России за календарный год цены упали на 13,9% (в долларовом исчислении), говорят в компании Knight Frank, отмечая, что в большинстве крупных городов предложение существенно превышает спрос. Но строящееся жилье в прошлом году дорожало везде, продолжает он: в Москве - в среднем на 12,9%, в Подмосковье - на 7%, в других регионах - на 9,9%. 

Но, если в регионах в основном строится и покупается новое жилье, что дает более адекватную и ровную оценку состояния рынка цен, то столица по-прежнему демонстрирует «разброд и шатания». Квадратный метр в 6-8-этажном кирпичном доме в пределах Садового кольца дороже метра в панельной девятиэтажке на окраине Москвы в 2,1 раза. Раньше, до кризиса, разница была меньше. Эксперты портала Arn.ru рассказали «Ведомостям», что «кривые» средних цен на дорогое и дешевое жилье впервые начали сильно расходиться в прошедшем марте.

«Конечно, колебания существовали и раньше, но среднее соотношение составляло 1,85», - говорит эксперт. Возможно, скоро две кривые разойдутся еще сильнее. Ведь, например, по сравнению с лондонским рынок московского жилья до сих пор выглядит весьма и весьма однородным. В непрестижных районах британской столицы квартиры в среднем втрое дешевле, чем в центре Лондона. Риелторы уверены, что и наш рынок недвижимости ждет расслоение. В нынешних условиях это стоит понимать так: чем непривлекательнее и дальше от центра район, тем быстрее он будет дешеветь. 

Действительно, в Москве жесткой зависимости качества жилья от района никогда не было или, скажем так, она была незначительной и ориентировалась исключительно на ценовой запрос продавца. В немалой степени сохранению и даже укреплению этой тенденцииспособствовали долгие года застройщики, которые возводили монолитные дома с претензией на бизнес-класс среди кварталов панельных многоэтажек в отдаленных районах у МКАД. Стройкомпании рассуждали в том же ключе, что и продавцы «хрущевок», но на свой, строительный, лад: себестоимость монолита всего на 10% выше, чем панели, срок строительства практически один и тот же, коррупционная составляющая - та же, а продажная больше на 40%. 

Укреплению этой тенденции способствовало и то, что рынок рос бешеными темпами, и сомневаться в том, что рано или поздно (а скорее, рано) купят все, не было ни у кого. В результате столичный рынок стал своеобразной «окрошкой» из элитного или «вроде бы элитного» и бюджетного жилья, тогда как разница в ценах между районами оказалась небольшой. 

Аналитики портала недвижимости Mneda.ru подсчитали, что цены на вторичное жилье в Москве распределены очень равномерно. «На 70% территории столицы цена отличается от общегородского значения менее чем на 25%», - отмечает газета. Так же считают и «Индикаторы»: большая часть московских районов отличается по цене в большую или меньшую сторону от среднегородского значения в 4,38 тыс доллара на одну тысячу, т.е. на те же самые 25%. 

«Среди москвичей и еще больше – из «новых» москвичей – ходит масса историй, как кто-то в начале 90-х купил 4-комнтаные хоромы в «сталинской» высотке за 35 тыс. долларов, а «хрущевку» у неблагополучной семьи можно было выторговать и за 5 тысяч, - вспоминает риэлтор Олег Стрелббитцкий. – Тогда приватизиторованные квартиры рассматривались как «глупый подарок» государства, который могут попросить вернуть. А «живых» денег не было, тогда как желание стать богатым росло как на дрожжах. Поэтому такие истории и правда были не исключением на столичном рынке – жилье не рассматривалось как абсолютная ценность». 

Любопытно, что после кризиса 1998 года квартиру на Фрунзенской набережной можно было купить за 15 тыс. долларов, а большие «сталинские» квартиры на Кутузовском «уходили» за 35-40, упав в цене за дефолтное время более чем на 30%. Новостройки в «Ново Косино», Жулебине и Марьине стоили тогда по 350 долларов за метр. 

Сегодня, конечно, о таких ценах лучше не вспоминать, тем более, что возврата к такой дешевизне все равно не будет. 

Что касается комфортного проживания, то ТОП-30 наиболее комфортных для проживания районов находится в центре. Там, по данным Irn.ru, цены с сентября 2008 года упали на 13%. Среди лидеров - юго-запад и запад города, где жилье потеряло от 19 до 25% цены. В аутсайдерах - Капотня, Гольяново, Бусиново, Бирюлево, где падение цен, по данным Irn.ru, составило до 33%. 

Интересно то, что даже сегодня, вопреки информированности граждан и росту их доходов, индекс качества городской среды в самых комфортных и самых неблагополучных районах различается почти в 3 раза, а цены – не более чем в 2 раза. Согласно оценкам Mneda.ru, Капотня, аутсайдер списка, и Арбат, лидер, различаются по цене в 2,4 раза – 3,67 тыс. долларов против 9 тысяч заквадратный метр. Хотя у Капотни не наберется и половины тех плюсов, которые есть у Арбата. 

В принципе, квартира должна быть адекватна месту, в котором находится дом и рано или поздно так и будет - ситуация с ценами придет в соответствие с нормами, которые определяют стоимость жилья во всем цивилизованном мире. Некоторые эксперты прогнозируют, что панельное жилье в «плохих» районах упадет в цене еще до конца года - Капотня, Гольяново, Бусиново могут упасть до 1 тыс. долларов за «квадрат», Кусково и Дегунино - до 1,8 тыс., Выхино, Жулебино, Царицыно и Бутово - до 2,5 тысяч. 

Если следовать логике «комфортности среды обитания», то должно просесть в цене и старое жилье в центре, где цена росла только благодаря расположению дома в то время как до комфорта во многих местах центра Москвы очень далеко. Но ровно на столько же – в процентах – подорожает «хорошее жилье». То есть, в одном и том же районе, например, на Кутузовском проспекте, стоимость «убитых» 5-этажек упадет на 10-20%, но настолько вырастут цены там же на 8-9-этажные кирпичные дома. 

Некоторые специалисты столичного рынка жилья не исключают, что разница между дорогим и дешевым жильем может оказаться 3-4-кратной, учитывая растущие потребности в качестве как самого жилья, так и его месторасположения. Это подтверждается подсчетами компании Mayfair Properties: на переоцененные дома бизнес-класса цены уже упали на 50%. Значит, как только станет общедоступной, т.е. очень дешевой, ипотека, покупатель начнет присматриваться не только к эконому на столичных выселках, но и к домам более высокого класса в районах, близких к центру. 

Однако, не стоит забывать о том, что власти, со своей стороны, крайне не заинтересованы в социальном размежевании Москвы на «гетто» и супер-дорогие анклавы. Несмотря на то, что есть Остоженка и то же Гольяново, допускать выделения целых округов в места расположения «бедных» иностранных рабочих из стран СНГ, они не будут. Более того, будут стараться нивелировать разницу. Московские власти всегда были противниками разделения города по социальному признаку и тратили на облагораживание панельных «гетто» немалые бюджетные деньги. Но сейчас у мэрии другие задачи, а планируемый выезд госчиновников на окраины сократит и без того невеликий бюджет столицы на социальное «облагораживание города».

Дата публикации: 10:51 22 июня 2011

Источник: bpn.ru