Бизнес-класс: спрос растет, а цены стоят

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

После значительного снижения спроса на квартиры бизнес-класса в новостройках в кризисный период, в 2011 году риэлторы отмечают оживление рынка. Наблюдается рост спроса, но увеличения цен в этом году эксперты не прогнозируют.

 Проблема определения класса объекта на рынке жилой недвижимости стоит довольно остро. Каждый застройщик считает свое жилье качественным и пытается отнести его к высокому классу. Причем часто даже риэлторы не могут однозначно сказать, бизнес-класс это или «элитка». 

Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко говорит, что, учитывая тенденцию к завышению классов домов, многие объекты приходится рассматривать индивидуально, учитывая качество строительных материалов, местоположение, инфраструктуру, площади квартир и многое другое.

Ведущий специалист департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Меркурьева считает, что понятие «бизнес-класс» тесно соприкасается с классом «элита» и отличается в первую очередь по местоположению (location), т. е. объект бизнес-класса должен быть расположен в хорошем районе, может быть, не эксклюзивном, но все же это должно быть достойное место. 

Эксперт добавляет, что возведение дома бизнес-класса подразумевает высокие стандарты качества проектирования и строительства. Во-первых – это интересные (нетиповые) архитектурно-планировочные решения самого дома и прилегающей территории. Во-вторых – это обеспечение безопасности (системы контроля доступа, видеонаблюдение), а также забота о комфорте жильцов: наличие детских площадок, зон отдыха и встроенной отапливаемой автостоянки и гостевой парковки, подчеркивает Ирина Меркурьева. Повышенные требования предъявляются к системам очистки воды, кондиционирования, вентиляции.

«На проекты бизнес-класса приходится 30 – 35% от всего объема первичного рынка. Безусловно, период реализации квартир в этом сегменте более длительный, нежели в сегменте «эконом», где самые интересные варианты вымываются с рынка мгновенно, – считает руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Ирина Румянцева. – 60 – 70% квартир реализуются в жилых комплексах бизнес-класса на этапе строительства, остальное – в течение года после ввода объекта в эксплуатацию».

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первый квартал на рынке было реализовано около 9% от объема рынка. В структуре продаж – 15% от общего объема реализации пришлось на пригородную зону, еще около 9% – на административно-подчиненные районы (Курортный, Петродворцовый, Пушкинский, Колпинский). 

Традиционно основная доля жилья, реализованного на рынке, пришлась на дома, расположенные в обжитых районах Петербурга. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года, продажи в первом квартале 2011 года выросли на 4,6 %. 

Центр манит

Руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева напоминает, что в период кризиса, квартиры бизнес-класса пострадали сильнее всего: существенно снизились цены, практически не выходили в продажу новые проекты. Сейчас ситуация постепенно меняется. В течение I полугодия 2011 года вышли на рынок новые проекты, например, IV очередь жилого комплекса «Новый город», дополнительные корпуса жилых комплексов «Граф Орлов» и «Премьер Палас». 

Основным параметром, определяющим принадлежность квартиры к бизнес-классу является расположение дома. Ирина Румянцева говорит, что подавляющее большинство объектов данного сегмента находится в Центральном, Василеостровском, Петроградском районах.

Ольга Литвиченко выделяет Приморский, Московский, выборочно Кировский и Красносельский районы в качестве наиболее популярных среди покупателей.

«Сегодня в Центральном районе активно осваивается зона, прилегающая к Смольному и мосту Петра Великого, там, где формируется административно-деловой центр «Невская ратуша», – говорит Ирина Меркурьева. – Здесь в продаже имеется ряд предложений от компании «Возрождение Петербурга» – «Смольный квартал», «Резиденция на Суворовском» (Суворовский пр., 63), проект «Александрия» вместе с БЦ «Базель» от компании «RBI», а также несколько объектов в стадии проектирования».

«На правом берегу Невы – в Красногвардейском районе реализован проект «Новый город» (девелопер «Арена»), а на пересечении Свердловской набережной и Пискаревского проспекта планируется завершить в следующем году строительство жилого комплекса «Платинум», где часть квартир будет соответствовать сегменту бизнес-класса. Рядом будет возведен объект холдинга RBI с видами на Неву и Смольный собор», – добавляют специалисты «Адвекс. Недвижимость».

По данным ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», цены в классе «бизнес» на территории обжитых районов Санкт-Петербурга – 102 934 руб./кв. м, на территории административно-подчиненных районов Санкт-Петербурга – 92 098 руб./кв. м

Строительная активность смещается на окраины города или за его черту, но центральные районы остаются наиболее привлекательными.

Ирина Меркурьева предполагает, что одним из решений проблемы дефицита предложения новых домов в центре могла бы стать программа строительства нового качественного жилья на месте сносимых ветхих строений в центре, не уплотнительная застройка, а реновация ветхого фонда.

Место, на котором планировалось и не состоялось строительство башни «Охта-центра», риэлторы считают привлекательным для возведения жилья бизнес-класса. Возросший потенциал этой территориии привел не только к появлению инвесторов, готовых строить на Охте объекты коммерческой недвижимости, но и к активизации компаний, занимающихся жилой недвижимостью.

100 «квадратов» для хорошей жизни

Наиболее востребованными, по мнению Ольги Литвиченко, являются двух– и трехкомнатные квартиры стоимостью до 8 млн руб. Причем Ирина Меркурьева говорит, что «типичный запрос выглядит так: квартира площадью 100 кв. м стоимостью 12–15 млн руб. Это квартира для семьи с детьми».

На сегодняшний день покупатели жилья бизнес-класса отличаются с точки зрения профессиональной принадлежности, доходов и т. д. Это можно объяснить широким диапазоном предложений и мало понятными критериями отнесения жилья к бизнес-классу.

Популярными среди покупателей в АН «Итака» называют однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м и стоимостью порядка 5 млн. руб., т. е. около 100 тыс. руб. за квадратный метр.

Покупатели сейчас более спокойно относятся к покупке квартир и на начальных стадиях строительства, говорят риэлторы. Учитывая значительную разницу стоимости квартиры на начальной и заключительной стадиях строительства, можно прогнозировать увеличение сделок с квартирами даже на уровне котлована. В первую очередь это касается молодых семей, которые приобретают первое жилье и не могут позволить себе большую квартиру с хорошим местоположением.

Темпы продаж квартир в жилых комплексах бизнес-класса по-прежнему невысокие – 1–3 квартиры в месяц, – подчеркивают эксперты АРИН.

Покупатели выбирают качество

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», рассказывает, что «в бизнес-классе спрос так же высок, как и в массовом сегменте, однако предложение сильно ограничено. Практически в каждом проекте бизнес-класса сегодня есть какие-то проблемы – юридические, финансовые – или осталось мало квартир и нет выбора. В результате существующие в этом сегменте проекты не отвечают ожиданиям покупателей, и спрос перемещается либо в комфорт-класс (дорогую его часть), либо в «элиту», по ценам схожим с бизнес-классом». 

По мнению Ирины Румянцевой, основными покупателями в сегменте бизнес-класса остаются представители среднего класса, индивидуальные предприниматели.

«Сегодня и менеджер среднего звена хочет жить в центре, готов для этого взять ипотеку или купить квартиру в рассрочку. Его первая квартира – традиционно небольшая», – говорит Ирина Меркурьева.

Ирина Румянцева добавляет, что немаловажные моменты – наличие видеонаблюдения, охранной системы, отапливаемого паркинга. То же касается пространств общего пользования – холлов, лифтовых зон. Они должны быть просторными, с интересными решениями интерьера, с отделкой, выполненной качественными материалами. Стандартные для этого класса метражи следующие: однокомнатные квартиры – от 50 кв. м, двухкомнатные – 70–80 кв. м, трехкомнатные – от 100 кв. м

«Особые требования и к планировкам квартир, – говорят специалисты компании «Адвекс. Недвижимость». – Это просторные кухни-столовые, наличие двух санузлов, высота потолков не менее 3 метров.

Не должно быть депрессивных видов из окна на брандмауэры, промышленные зоны – все это резко понижает качество объекта. Хотя в центре, конечно, с этим трудно бороться».

Изменений не ожидается

Два года назад никто не говорил о стабильности, специалисты только надеялись на улучшение рыночной ситуации, увеличение числа сделок. Сейчас ситуация несколько иная: рынок стабилизировался, наблюдается небольшой рост. 

«Полагаю, что ситуация в бизнес-сегменте останется стабильной, никаких значительных изменений не будет, – говорит Ирина Румянцева из «Итаки». – Баланс спроса и предложения сохранится, повышение цен возможно, но лишь незначительное».

«Строители, в свою очередь, по мере реализации проектов, будут выпускать их на рынок, не придерживая, учитывая, что реализация и сегодня идет неплохо», – считает Ирина Меркурьева. 

Ольга Литвиченко отмечает, что 2011 и 2012 годы могут будут «провальными» по новому предложению жилья бизнес-класса, поскольку в этот момент должны были бы выходить объекты, которые планировались в кризис. Учитывая, что именно сегмент бизнес-класса больше всего «просел» в кризисный период, ситуация уже сейчас начинает стабилизироваться и к 2013 году на рынке появятся качественные высококлассные объекты.

Дата публикации: 16:12 11 июля 2011

Источник: bpn.ru