Недвижимость Подмосковья: что, где, почем?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Портал по недвижимости "Мир Квартир" провел исследование в 80 городах Подмосковья с целью сравнить цены на жилье и дать возможность покупателю с разным размером кошелька осуществить свою мечту.

Мечты у всех разные: кому-то хочется расширить жилую площадь и уехать из тесной московской квартирки в более просторную подмосковную, кто-то покупает свое первое жилье. Не стоит забывать и о приезжих, которые приобретают квартиры для себя, а также своих родителей. Именно поэтому "Мир квартир" сравнил подмосковные цены с ценами в городах других субъектах России.

Итак, самая высокая стоимость квадратного метра в июне была отмечена в примыкающем к столице Реутове – 103016 руб, самая низкая – на дальней окраине, в городе Рошаль. Здесь, в 147 км от МКАД, средняя стоимость "квадрата" оказалась в четыре раза дешевле и составила 25318 руб, побив все рекорды доступности. Хотя, конечно, вряд ли покупка недвижимости в Рошале станет достойной альтернативой квартире в Москве.

Все круги Подмосковья: шесть зон с жильем разной доступности

Учитывая столь серьезный разброс цен и разные динамики, специалисты портала "Мир Квартир" разделили территорию Московской области на шесть зон, что позволяет проанализировать процессы, проистекающие на вторичных рынках городов, находящихся на определенном удалении от столицы.

Первые три "круга" расположены в 30-ти километровой зоне. Здесь наиболее серьезно сказывается близость Москвы, однако каждый километр, отдаляющий от МКАД, снижает стоимость квадратного метра. "Первичный рынок в пределах 30 км от окружной дороги наиболее интересен потребителям, как для проживания, так и для инвестиционных целей. За этой зоной – "конец географии", где рынок новостроек практически не развивается", - объясняет директор департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс" Андрей Глебов. – Дело в том, что новостройки в Подмосковье покупают, в основном, люди, жизненные интересы которых сосредоточены именно в столице. Либо у них не хватает денег на приобретение квартиры в пределах МКАД, либо они стремятся получить квартиру большей площади на деньги, вырученные от продажи небольшой московской квартиры. Понятно, что в этой ситуации переезд в среднее и дальнее Подмосковье не рассматривается".

Что же касается недвижимости в более удаленных зонах, то и на нее находится свой покупатель: в основном, это местные жители, а также жители прилегающих областей и граждане, стремящиеся закрепиться в московском регионе. Поэтому в следующих трех зонах – 30-60 км, 60-90 км и более 90 км от МКАД – наблюдаются собственные процессы и появляются как свои лидеры, так и свои аутсайдеры.

Самый ближний круг: до 5 км от МКАД

Недвижимость 10 городов прилегающего к Москве пояса – самая дорогая. Однако жилье выглядит вполне доступным по сравнению с Первопрестольной.

Так, при средней стоимости "нового квадрата" в столице в июне в 142 тыс руб, в "самом ближнем круге" МО средняя цена новостроек составила 90 тыс руб/кв м.

На вторичном рынке, где средняя стоимость 1 кв м в июне в Москве вновь преодолела психологическую планку в 170 тыс руб и составила 170293 руб, средняя стоимость в Московской области сравнима с ценой жилья в Санкт-Петербурге – 88800 руб/кв. м /в северной столице в июне "квадрат" стоил 85982 руб/.

По данным портала "Мир Квартир", самое дорогостоящее вторичное жилье находится в Реутове. Стоимость квадратного метра в этом городе – 103016 руб, средняя цена квартиры – 6062573 руб. Самое доступное и инвестиционно-привлекательное – в Котельниках. Цена 1 кв м здесь составила в июне 78108 руб, средняя цена квартиры – 5432160 руб.

Среднее время экспозиции квартир в зоне составляет 3,5 месяца, но по разным городам этот параметр различается почти в два раза: от 2,9 до 6,2 месяцев. Например, для того чтобы продать свою недвижимость, владельцу жилья в Красногорске потребуется более полугода (6,2 месяца), а на севере от столицы, в Химках и Долгопрудном, почти 3 месяца (2,9 месяцев). "На скорость, с которойпродаются квартиры, зачастую влияют – при прочих равных обстоятельствах – лучшая, чем в других городах, экология и наличие "большой воды" в пределах городской черты", - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "Мир Квартир".

Второй круг: 6-15 км от МКАД

Стоимость квадратного метра в девяти городах второй зоны, в среднем, – 73936 руб. Самая дорогая недвижимость в Одинцово, где средняя цена квадрата в июне составила 91850 руб, а за среднестатистическую квартиру нужно заплатить 6217009 руб. Наиболее доступны квартиры в Ивантеевке: 1 кв м в этом городе стоил 59206 руб, а средняя цена квартиры – 3426720 руб, почти в два раза дешевле, чем в дорогом Одинцово.

Стоимость новостроек в этой зоне также значительно ниже, чем в первой: разница в стоимости единицы площади в среднем составляет 15 тыс руб. Так, по данным компании "Домус финанс", средняя цена на первичном рынке в июне 2011 г здесь составила 75500 руб/кв м.

Для того, чтобы продать недвижимость в этой зоне, в среднем потребуется 3,6 месяца, и разброс здесь не так велик, как в первой зоне. Быстрее всего найдется покупатель на квартиру в Юбилейном /3,2 месяца/, дольше всего будет ожидать нового владельца жилье в Лыткарино /4 месяца/.

Третий круг: 16-30 км от МКАД

Средняя стоимость 1 кв м в 15 городах третьей зоны в июне составила 66830 руб. Наиболее дорогостоящая недвижимость – в Домодедово /цена квадрата 77443 руб, средняя цена квартиры – 4809734 руб/. Самая доступная – в окраинном Лосино-Петровске /цена 1 кв м – 54460 руб, средняя цена квартиры – 2459129 руб/.

"В этой зоне уже не столь важно расстояние до МКАД, сколько направление и экологичность: в юго-западных Голицыно /29 км/ иАпрелевке /28 км/ недвижимость дороже, чем в расположенном на востоке от столицы Щелково /17 км/", - отмечает В.Щеблецов.

Что касается стоимости новостроек, то она еще более привлекательна для покупателей: средняя цена 1 кв м здесь составляет 65500 руб. При этом речь идет не обязательно о домах эконом-класса.

Средний срок экспозиции в этой зоне составляет 3,5 месяца, разброс также велик: быстрее всего продаются квартиры в Электроуглях – 2,7 месяцев, медленнее - в Голицыно, там от момента выставления недвижимости на рынок до ее продажи в среднем проходит полгода. 

Четвертый круг: 31-60 км от МКАД

Средняя цена 1 кв м в четвертой зоне, объединяющей 16 городов, составила 59090 руб. Самая дорогая недвижимость в Черноголовке: "квадрат" здесь обойдется в 73257 руб, средняя цена квартиры – 4839345 руб. Дешевле всего сейчас стоит жилье в расположенном на севере от столицы Дмитрове: средняя стоимость квадратного метра в этом городе составляет 51723 руб, средняя цена квартиры 3018308 руб. "Учитывая, что в этом городе сроки экспозиции почти самые короткие в Подмосковье, можно предположить, что недвижимость в Дмитрове в ближайшее время подорожает", - комментирует ситуацию В.Щеблецов. Небольшие сроки экспозиции /2,4-2,7 месяцев/ и достаточно низкая стоимость 1 кв м /54–55 тыс руб/ наблюдаются еще в нескольких городах этой зоны, расположенных на востоке и северо-востоке – Сергиев Посад и Хотьково, а также Ногинск и Электросталь. Таким образом, в этих городах также есть вероятность повышения стоимости квартир.

Кроме того, по мнению В.Щеблецова, наиболее быстро продаются квартиры в экологически чистых местах, расположенных рядом с водоемами и водохранилищами: Истра /2,7 месяца/, Яхрома и Солнечногорск /2,6 месяцев/.

Пятый круг: 61-90 км от МКАД

Средняя цена недвижимости пятой зоны, объединяющей 12 городов Московской области, выглядит наиболее доступной для потребителя – 49577 руб, и сравнима со стоимостью квартир, например, в Новосибирске /48854 руб/ или Самаре /48447 руб/. Однако зависимость "чем дальше от столицы – тем дешевле" в этом круге не наблюдается, скорее наоборот.

Самая высокая стоимость 1 кв м в экологически благополучной и самой отдаленной от МКАД /90 км/ Рузе – 62448 руб /средняя цена квартиры – 2694340 руб/, самая дешевая – в ближайшем Электрогорске /64 км от МКАД, "квадрат" – 40820 руб, средняя квартира – 2034907 руб/.

"Это говорит о том, что для покупателей жилья в данной зоне на первое место выходит экология, а не расстояние от столицы", - отмечает В.Щеблецов. По его словам, в наиболее экологически благополучных городах с развитой социальной инфраструктурой приобретают жилье для пожилых родителей приехавшие в столицу лет 10-15 назад активные жители Урала, Сибири и Дальнего Востока. Сюда же едут на пенсию москвичи, уставшие от шума большого города.

Быстрее всего продаются квартиры в Ступино /средний срок экспозиции – 2,5 месяца/, медленнее – в Краснозаводске /почти полгода – 5,9 месяцев/. Средний срок экспозиции по зоне составляет 3,7 месяцев.

Шестой круг: от 91 км от МКАД

Шестая и самая отдаленная от Москвы зона находится "за Можаем" в прямом и переносном смысле этого слова. Она объединяет 17 городов, а средняя стоимость 1 кв м составляет 43072 руб. И на этом круге вновь работает зависимость "чем дальше – тем дешевле": самые дорогие квартиры в Можайске /средняя цена "квадрат"а 55734 руб, квартиры 3394769 руб/, самые дешевые – в наиболее удаленном Рошале /147 км от МКАД, средняя цена "квадрата" – 25318 руб, квартиры – 1119101 руб/.

"Если в Можайске, Дубне и Талдоме москвичи еще покупают недвижимость ради природы, то на востоке селятся приезжие из других регионов, причем по необходимости, так как только на самой окраине можно купить жилье, продав квартиру в другом российском городе", - отмечает В.Щеблецов. Цены на вторичном рынке неблагополучного востока Подмосковья с горящими торфянниками /Ликино-Дулеево – цена "квадрата" 39046 руб, Егорьевск – 38174 руб, Шатура – 37547 руб/ вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости Липецка /39864 руб/, Воронежа /38065 руб/ и Омска /37212 руб/. Ну, а в Рошаль можно переехать, продав жилье практически в любом российском областном центре. Правда, желающих находится не так уж много: с момента выхода квартиры на рынок до ее приобретения проходит 5,5 месяцев.

Средний срок экспозиции в шестой зоне – 4 месяца. Быстрее всего покупателя находят квартиры в Талдоме /2,3 месяца/ и Егорьевске /2,4 месяца/. Медленнее продается жилье в Луховицах /5,9 месяцев/ и Шатуре /5,8 месяцев/.

Подмосковные новостройки

С вопросом о том, что происходит на рынке подмосковных новостроек, ИнвестГУРУ обратился к генеральному директору аналитического консалтингового центра "Миэль" Владиславу Луцкову.

Анализ распределения жилищного строительства выявил плотную застройку внутри 25-ти км пояса, прилегающего к границам Москвы (80-85%), из них порядка 30% - до 5 км от МКАД, 25-28% - в поясе 6-12 км и 27% - в поясе 13-25 км от МКАД. Эти соотношения устойчивы во времени и относятся как ко всему обновленному жилому фонду, так и к новостройкам, продающимся в настоящее время, доля каждого пояса примерно одинаковая.

Длительное время сохраняется тенденция незначительного объема предложения внутри пояса 26-40 км. Его доля в суммарном объеме новостроек Московской области и в объеме предложения – 4-7%. Объем предложения в зонах 41-60 км и далее 61 км находится на уровне 4-7%.

Распределение новостроек в различных географических секторах неравномерно по плотности и зависит от удаленности от Москвы. Наиболее интенсивно ведется строительство на западе, востоке и юге Московской области – 18%, 17% и 16% соответственно /объем строительства с 2002 г/. Соответственно, там же и самый большой объем предложения домов. Однако, если доля предложений на востоке и юге с течением времени не претерпевает существенных изменений и сохраняет свои значения /за счет выхода таких крупных жилых комплексов как Щитниково, Сакраменто в Балашихе, Южное Кучино, Северное Кучино, Юбилейный в Железнодорожном, мкр. 9А в Реутове, Бутово-парк, активной застройке в поселке Коммунарка/, то на западе количество предложений постепенно уменьшается. Отчасти это связано с завершением реализации одного из самых крупных жилых микрорайонов Подмосковья - Красногорье в Павшинской пойме.

По активности строительства и предложения существенно отстает Север – доля предложений не превышает 6-7%. Также невысокие показатели отмечаются на северо-западе и юго-западе Подмосковья – в среднем 6-8% и 8-10% соответственно.

Удаленность от Москвы – это самый сильный фактор, влияющий на уровень цен на первичном рынке жилья. Диапазон изменения средневзвешенной удельной цены по территориальным поясам в области - от 68 тыс руб/кв м до 41 тыс руб/кв м, или в 1,65 раза, считает В.Луцков.

Дата публикации: 13:13 13 июля 2011

Источник: bpn.ru