Жилье в Подмосковье: шесть ценовых зон

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Стоимость жилья в Подмосковье определяется прежде всего удаленностью местности от столицы Российской Федерации. Чем ближе к Белокаменной, тем, понятно, дороже. Специалисты условно поделили регион на шесть зон с жильем разной доступности. Основной параметр "дележки" - километраж. При этом зацепиться хотя бы за краешек Москвы вполне реально. Особенно если рассматривать шестую зону. 

Как показало исследование, проведенное порталом по недвижимости "Мир квартир" в 80 городах Подмосковья, вторичный рынокМосковской области так разнообразен, что позволит подобрать жилье покупателям с самым разным доходом. Самая высокаястоимость квадратного метра в июне была отмечена в примыкающем к столице Реутове - 103 016 рублей, самая низкая - на дальней окраине, в городе Рошаль. Здесь, в 147 км от МКАД, средняя стоимость «квадрата» оказалась в четыре раза дешевле и составила 25 318 рублей, побив все рекорды доступности. Хотя, конечно, вряд ли покупка недвижимости в Рошале станет достойной альтернативой квартире в Москве. 

Учитывая столь серьезный разброс цен и разные динамики, специалисты портала "Мир квартир" разделили территорию Московской области на шесть зон, что позволяет проанализировать процессы, проистекающие на вторичных рынках городов, находящихся на определенном удалении от столицы. 

Первые три "круга" расположены в 30-километровой зоне. Здесь наиболее серьезно сказывается близость Москвы, однако каждый километр, отдаляющий от МКАД, снижает стоимость квадратного метра. "Первичный рынок в пределах 30 км от окружной наиболее интересен потребителям как для проживания, так и для инвестиционных целей. За этой зоной - "конец географии", где рынок новостроек практически не развивается", - объясняет директор департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс" Андрей Глебов. - Дело в том, что новостройки в Подмосковье покупают в основном люди, все жизненные интересы которых сосредоточены именно в столице. Либо у них не хватает денег на приобретение квартиры в пределах МКАД, либо они стремятся получить квартиру большей площади на деньги, вырученные от продажи небольшой московской квартиры. Понятно, что в этой ситуации переезд в среднее и дальнее Подмосковье не рассматривается." 

Что же касается недвижимости в более удаленных зонах, то и на нее находится свой покупатель: в основном местные жители, жители прилегающих областей и граждане, стремящиеся закрепиться в Московском регионе. Поэтому в следующих трех зонах - 30-60 км, 60-90 км и более 90 км от МКАД - наблюдаются собственные процессы, и появляются как свои лидеры, так и свои аутсайдеры.

Самый ближний круг: до 5 км от МКАД 

Недвижимость 10 городов прилегающего к Москве пояса - самая дорогая. Однако жилье выглядит вполне доступным по сравнению с Первопрестольной. 

Так, при средней стоимости "нового квадрата" в столице в июне 142 000 рублей в "самом ближнем круге" МО средняя цена новостроек составляет 90 000 рублей за квадратный метр. 

На вторичном рынке, где средняя стоимость квадратного метра в июне вновь преодолела психологическую планку в 170 000 рублей и составила 170 293 рубля, средняя стоимость сравнима с ценой жилья в Санкт-Петербурге - 88 800 руб/кв. м (в Северной столице в июне "квадрат" стоил 85 982 рубля). 

По данным портала "Мир квартир", самое дорогостоящее вторичное жилье находится в Реутове. Стоимость квадратного метра в этом городе - 103 016 рублей, средняя цена квартиры - 6 062 573 рубля. Самое доступное и инвестиционно-привлекательное - в Котельниках. Цена квадратного метра здесь составила в июне 78 108 рублей, средняя цена квартиры - 5 432 160 рублей. 

Среднее время экспозиции квартир в зоне составляет 3,5 месяца, но по разным городам этот параметр различается почти в два раза: от 2,9 до 6,2 месяца. Например, для того чтобы продать свою недвижимость, владельцу жилья в Красногорске потребуется более полугода (6,2 месяца), а на севере от столицы, в Химках и Долгопрудном, почти 3 месяца (2,9 месяца). "На скорость, с которойпродаются квартиры, зачастую влияют - при прочих равных обстоятельствах - лучшая, чем в других городах, экология и наличие "большой воды" в пределах городской черты", - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "Мир квартир". 

Второй круг: 6-15 км от МКАД 

Стоимость квадратного метра в девяти городах второй зоны в среднем - 73 936 рублей. Самая дорогая недвижимость в Одинцово, где средняя цена «квадрата» в июне составила 91 850 рублей, а за среднестатистическую квартиру нужно заплатить 6 217 009 рублей. Наиболее доступны квартиры в Ивантеевке: квадратный метр в этом городе стоил 59 206 рублей, а средняя цена квартиры - 3 426 720 рублей, почти в два раза дешевле, чем в дорогом Одинцово. 

Стоимость новостроек в этой зоне также значительно ниже, чем в первой: разница в стоимости единицы площади в среднем составляет 15 000 рублей. Так, по данным компании "Домус финанс", средняя цена на первичном рынке в июне 2011 г. здесь составила 75 500 руб./кв. м. 

Для того чтобы продать недвижимость в этой зоне, в среднем потребуется 3,6 месяца, и разброс здесь не так велик, как в первой зоне. Быстрее всего найдется покупатель на квартиру в Юбилейном (3,2 месяца), дольше всего будет ожидать нового владельца жилье в Лыткарино (4 месяца). 

Третий круг: 16-30 км от МКАД

Средняя стоимость квадратного метра в 15 городах третьей зоны в июне составила 66 830 рублей. Наиболее дорогостоящая недвижимость - в Домодедово (цена «квадрата» 77 443 руб., средняя цена квартиры - 4 809 734 руб.). Самая доступная - в окраинном Лосино-Петровске (цена «квадрата» 54 460 руб., средняя цена квартиры - 2 459 129 руб.).

"В этой зоне уже не столь важно расстояние до МКАД, сколько направление и экологичность: в юго-западных Голицыно (29 км) иАпрелевке (28 км) недвижимость дороже, чем в расположенном на востоке от столицы Щелково (17 км)", - отмечает директор по развитию портала "Мир квартир" Виктор Щеблецов.

Что касается стоимости новостроек, то она еще более привлекательна для покупателей: средняя цена квадратного метра здесь составляет 65 500 руб. При этом речь идет не обязательно о домах экономкласса. Например, в Подольске в новостройке бизнес-класса на Парковой улице минимальная цена однокомнатной квартиры составляет 2,4 млн руб., что делает жилье в этом доме доступным для большого круга покупателей. Поэтому подобные объекты вполне инвестиционно-привлекательны. По оценке Андрея Глебова, директора департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс", к моменту планируемой сдачи в эксплуатацию в III квартале 2013 г. цены здесь вырастут в среднем до 90 000 руб./кв.м.

Средний срок экспозиции в этой зоне составляет 3,5 месяца, разброс также велик: быстрее всего продаются квартиры в Электроуглях - 2,7 месяца, медленнее - в Голицыно, там от момента выставления недвижимости на рынок до ее продажи в среднем проходит полгода.

Четвертый круг: 31-60 км от МКАД

Средняя цена квадратного метра в четвертой зоне, объединяющей 16 городов, составила 59 090 рублей. Самая дорогая недвижимость в Черноголовке: «квадрат» здесь обойдется в 73 257 рублей, средняя цена квартиры - 4 839 345 рублей. Дешевле всего сейчас стоит жилье в расположенном на севере от столицы Дмитрове: средняя стоимость квадратного метра в этом городе составляет 51 723 рубля, средняя цена квартиры 3 018 308 рублей.

"Учитывая, что в этом городе сроки экспозиции почти самые короткие в Подмосковье, можно предположить, что недвижимость в Дмитрове в ближайшее время подорожает", - комментирует ситуацию Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "Мир квартир". Небольшие сроки экспозиции (2,4 - 2,7 месяца) и достаточно низкая стоимость квадратного метра (54 000 - 55 000 рублей) наблюдаются еще в нескольких городах этой зоны, расположенных на востоке и северо-востоке - Сергиев Посад и Хотьково, а также Ногинск и Электоросталь. Таким образом, в этих городах также есть вероятность повышения стоимости квартир.

Кроме того, по мнению Виктора Щеблецова, наиболее быстро продаются квартиры в экологически чистых местах, расположенных рядом с водоемами и водохранилищами: Истра (2,7 месяца), Яхрома и Солнечногорск (2,6 месяца).

Пятый круг: 61-90 км от МКАД

Средняя цена недвижимости пятой зоны, объединяющей 12 городов Московской области, выглядит наиболее доступной для потребителя - 49 577 рублей - и сравнима со стоимостью квартир, например, в Новосибирске (48 854 рубля) или Самаре (48 447 рублей). Однако зависимость "чем дальше от столицы - тем дешевле" в этом круге не наблюдается, скорее наоборот.

Самая высокая стоимость квадратного метра в экологически благополучной и самой отдаленной от МКАД (90 км) Рузе - 62 448 рублей (средняя цена квартиры - 2 694 340 рублей), самая дешевая - в ближайшем Электрогорске (64 км от МКАД, «квадрат» - 40 820 рублей, средняя квартира - 2 034 907).

"Это говорит о том, что для покупателей жилья в данной зоне на первое место выходит экология, а не расстояние от столицы", - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "Мир квартир". По его словам, в наиболее экологически благополучных городах с развитой социальной инфраструктурой приобретают жилье для пожилых родителей приехавшие в столицу лет 10-15 назад активные жители Урала, Сибири и Дальнего Востока. Сюда же едут на пенсию москвичи, уставшие от шума большого города.

Быстрее всего продаются квартиры в Ступино (средний срок экспозиции - 2,5 месяца), медленнее - в Краснозаводске (почти полгода - 5,9 месяца). Средний срок экспозиции по зоне составляет 3,7 месяца.

Шестой круг: от 91 км от МКАД

Шестая и самая отдаленная от Москвы зона находится "за Можаем" в прямом и переносном смысле этого слова. Она объединяет 17 городов, а средняя стоимость квадратного метра составляет 43 072 рубля. И на этом круге вновь работает зависимость "чем дальше - тем дешевле": самые дорогие квартиры в Можайске (средняя цена «квадрата» 55 734 рубля, квартиры - 3 394 769 рублей), самые дешевые - в наиболее удаленном Рошале (147 км от МКАД, средняя цена «квадрата» - 25 318 рублей, квартиры - 1 119 101 рубль).

"Если в Можайске, Дубне и Талдоме москвичи еще покупают недвижимость ради природы, то на востоке селятся приезжие из других регионов, причем по необходимости, так как только на самой окраине можно купить жилье, продав квартиру в другом российском городе", - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "Мир квартир". Цены на вторичном рынке неблагополучного востока Подмосковья с горящими торфяниками (Ликино-Дулеево - цена «квадрата» 39 046 рублей, Егорьевск - 38 174 рубля, Шатура - 37 547 рублей) вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости Липецка (39 864 рубля), Воронежа (38 065 рублей) и Омска (37 212 рублей). Ну а в Рошаль можно переехать, продав жилье практически в любом российском областном центре. Правда, желающих находится не так уж много: с момента выхода квартиры на рынок до ее приобретения проходит 5,5 месяца.

Средний срок экспозиции в шестой зоне - 4 месяца. Быстрее всего покупателя находят квартиры в Талдоме (2,3 месяца) и Егорьевске (2,4 месяца). Медленнее продается жилье в Луховицах (5,9 месяца) и Шатуре (5,8 месяца).

Дата публикации: 16:01 20 июля 2011

Источник: bpn.ru