В реновации без юриспруденции никак

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Результаты публичных слушаний по проектам реновации «хрущевских» кварталов показали, что у жителей 22 кварталов в 9 районах города может возникнуть (и уже возникло) множество серьезнейших причин для недовольства.

В начале июля в агентстве «Росбалт» прошел круглый стол, на котором жители нескольких кварталов, попавших под реновацию, свели воедино все свои жалобы и начали обобщать опыт по отстаиванию собственных прав.

Поскольку в Петербурге «сверху» уже не раз звучали заявления о том, что «хрущевки» станут лишь испытательным полигоном и вслед за ними под реновацию целыми кварталами пойдут дома других, более поздних, но тоже неудачных серий (прежде всего, «кораблики»), петербуржцам будет полезно заранее узнать о том, что их может ожидать после 2019-2020 гг., когда, согласно плану, с «хрущевками» будет благополучно покончено.

Программу реновации кварталов в Петербурге реализует ООО «СПб Реновация», созданное специально под этот проект. По данным СПАРК, 100% компании принадлежат кипрскому офшору Retansel Enterprises Ltd. По договору, заключенному с городом, «СПб Реновация» до 2019 года должна снести более тысячи домов в 20 кварталах (9 районах), в которых сегодня прописаны 150 тысяч человек. На их месте планируется построить около 8 млн квадратных метров нового жилья. После реновации население кварталов должно увеличиться до 450 тысяч.

Не выслушали и не поняли

Среди обнаружившихся жалоб жителей кварталов, идущих под реновацию, – их не выслушивали. Напомним, что по местному, петербургскому закону (принят в июле 2006 года), подобные проекты должны становиться предметом публичных обсуждений. В этот раз они проходили в районных администрациях 9 и 10 июня. Методика отсеивания публики была давно известной: слушания проводились в разгар рабочего дня, в 13-14 часов, а оповещали о них не слишком старательно.

Также людям не понравилось то, что в ряде случаев словом «хрущевки» были названы дома совсем иного качества и иной ценности. Например, квартал, ограниченный Прилукской, Расстанной, Боровой улицами и Лиговским проспектом, застроен историческими зданиями до 1917 года постройки; квартал 1-5 в Сосновой Поляне включает в себя 70 исторических зданий в стиле сталинского неоклассицизма; в квартале 55 Калининского района (Тихорецкий проспект – проспект Науки – улица Гидротехников) на эскизе застройки были обозначены как идущие под снос два сталинских дома и один дом улучшенной планировки, построенный в 1976 году по заказу Министерства обороны; на Нарвской заставе также нет ни одной «хрущевки».

Не согласовали главного

По свидетельствам представителей районной общественности, ни на одних слушаниях ни в одном районе инвестор не показал жителям основных согласований – заключения КГА (этот документ превращает архитектурные эскизы в полноценный проект) и визы КГИОП (она либо подтверждает, что здание не является памятником, либо снимает памятник с охраны).

В ряде случаев в проектной документации не было и писем Комитета по земельным ресурсам и земле-устройству, которые подтверждали бы разработанный инвестором проект межевания, меняющий планировку квартала. Как правило, новая планировка значительно сокращала площади зеленых насаждений и количество внутридворовых парковочных мест, что, разумеется, не нравилось жителям.

На главнейший вопрос – «Что мы получим за свое жилье?» – инвестор отвечал, что наниматели получат жилплощадь по социальной норме – 33 кв.м на одинокого жильца или по 18 кв.м на каждого из членов семьи плюс 9 кв.м на всех. Собственникам должны предоставить площадь не меньше занимаемой ими ранее, но и не менее социальной нормы. За остальное, при желании, придется доплатить.

Ориентация инвесторов исключительно на метраж жилья чревата тем, что, например, сейчас мать и ее взрослый сын, живущие в 2-комнатной квартире площадью 36 кв.м, при переезде получат только 1-комнатную, так как таких маленьких 2-комнатных уже не строят. Налицо ухудшение жилищных условий. Второй пример: сейчас собственник проживает в 1-комнатной квартире площадью 22-23 кв.м. Новая 1-комнатная будет иметь площадь не менее 30-ти. Значит, 7-8, а то и более метров ему придется докупать по коммерческой цене?

Пока представители «СПб Реновации» на слушаниях такие сложные моменты прямо не разъясняют. Правда, обещают с каждым «решать вопрос индивидуально» и категорически заверяют, что «меньше своей жилплощади никто не получит».

Проблемы короткой строкой

Лишь коротко перечислим остальные проблемы жителей предназначенных под реновацию кварталов.

Во многих старых кварталах площади озеленения сейчас значительно выше нормативных; как показали прошедшие слушания, инвестор стремится такие площади застроить.

Большинство не хочет переезжать даже в пределах своего квартала, не говоря уже о других кварталах.

Всем, кроме самых малоимущих, будет предложено переезжать за свой счет.

Бывает, что в полностью расселяемых зонах стоят дома после капремонта или относительно новые, и даже улучшенной планировки.

При увеличении количества населения и плотности застройки ожидаются проблемы с парковкой, тем более что планы инвестора обычно предусматривают строительство паркингов или, в отдельных случаях, подземных гаражей.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству не спешит передавать в собственность жильцам и кадастрировать земельные участки, находящиеся под их домами. Между тем, право собственности на участок дало бы жителям дома несколько важнейших преимуществ: во-первых, они могли бы защититься от построек впритык, а во-вторых, вообще запретить пускать свой дом под снос.

Способы защиты

По сообщению представителя общественной организации Митрофаниевский союз, жителя квартала 55 Николая Лаврентьева, 7 июля эта группа провела заседание в приемной депутата Государственной Думы Оксаны Дмитриевой, на котором были выработаны рекомендации по защите прав собственников, не согласных с включением своего дома в программу реновации.

С учетом того, что общественные слушания уже прошли и в самое ближайшее время может быть принято решение о планировке кварталов, их жителям следует в срочном порядке оформить свое несогласие с включением дома в программу. Для этого следует провести собрание собственников дома и составить протокол собрания. Резолюция собрания должна включать следующее положение: «Не согласны с проектом планировки квартала, в связи с этим не даем согласия на снос жилого дома (адрес дома) в соответствии с адресной программой реновации “Развитие застроенных территорий”».

Выписки из протоколов собраний жильцов следует направлять по адресу: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, Председателю Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Киселевой Ю. Е.

«Если вы не можете собрать собственников, то можете направить письмо от себя либо от группы собственников, – говорится в рекомендации. – Однако, чтобы не входить в конфликт с другими собственниками, вам следует убедиться, что, по крайней мере, большинство ваших соседей придерживаются того же мнения, что и вы. Направлять протоколы необходимо срочно, так как процесс утверждения проектов планировок осуществляется в явно ускоренном режиме».

Параллельно следует ускорить работы по оформлению земельного участка под домом и прилегающей территории в собственность. При оформлении земли в собственность ее изъятие для каких-либо нужд, в том числе и под реновацию, против воли собственников будет существенно осложнено.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если такой земельный участок не сформирован, любой из собственников квартир вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.

Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов субъекта федерации, в Санкт-Петербурге – к компетенции Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Поэтому начинать следует с заявления в КЗРиЗ о формировании земельного участка. В случае отказа следует обращаться в суд. В приемную уже обратились граждане, проживающие в домах, включенных в адресную программу реновации, которым отказали в формировании земельного участка. Созданная при региональном отделении рабочая группа будет оказывать помощь и содействие в отстаивании прав в судебном порядке.

Советы несогласным

Инициативной группой вынесены рекомендации по защите прав собственников жилья, которые согласны на переселение, но не согласны с его условиями.

1. В соответствии со статьей 4 закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”» переселение возможно лишь в жилой дом, расположенный в том же квартале. При переселении на иную территорию требуется письменное согласие граждан.

2. При переселении собственник жилья передает в собственность Санкт-Петербурга свое жилое помещение. Взамен ему предоставляется помещение в новом доме. Юридически такая процедура называется «договором мены». Если с учетом проживающих совместно с ним членов семьи площадь передаваемого помещения превышает норму предоставления жилья (18 кв.м на человека плюс определенное количество метров на семью), то по договору мены он имеет право бесплатно получить большую площадь – но не более чем на 9 кв.м (статья 5 пункт 1, подпункт 2 Закона). По мнению Оксаны Дмитриевой, переселяемый петербуржец может добиваться дополнительных 9 кв.м, мотивируя это ухудшением условий проживания в связи с сокращением количества комнат либо иным ухудшением условий.

3. Если на момент переселения семья занимает жилые помещения «менее установленной законодательством Санкт-Петербурга нормы предоставления», то при переселении «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения, общая площадь которых соответствует указанной норме предоставления» (статья 5 пункт 1, подпункт 2 Закона).

Мнения

Борис Горбачев, представитель инициативной группы жителей кв. 1-5 Сосновой Поляны

Какие меры мы приняли? Написали несколько писем в прокуратуру, в которых протестовали против официального документа – плана расселения, составленного компанией «СПб Реновация». Там значится, что все наши дома подлежат сносу, а мы до 2019 года должны будем переехать. Хотя, согласно петербургскому закону №820, для того чтобы снести здание, находящееся в охранной зоне, оно должно быть признано необратимо аварийным. В связи с этим прокуратура Петербурга опротестовала постановление о реновации нашего квартала.

Алексей Ярема, руководитель группы «Экология рядовой архитектуры» (ЭРА)

По поводу сноса исторических зданий подавать иски в суд граждане не обязаны – это дело прокуратуры. Но она, к сожалению, на такие вещи не реагирует: нашей организацией регулярно подаются заявления в прокуратуру, но оттуда, как правило, приходят отписки.

Николай Лаврентьев, представитель общественной организации Митрофаниевский союз

Слушания у нас прошли с нарушениями – как подготовка, так и сам процесс. В порядке 25 гл. АПК мы подали заявление в Калининский районный суд об оспаривании противоправных действий органов государственной власти в ходе проведения слушаний, потому что в экспозиции отсутствовало сводное заключение ГКА и сведения КЗРиЗ, которые согласуют проект планировки и позволяют вынести его на обсуждение.

Важно, что многие жители до сих пор еще не поняли, что обмен будет производиться не по количеству комнат, как это было в Москве (где реновацией занималась не частная, а государственная компания), а по метрам. То есть жители 2-комнатной «хрущевки» теперь смогут получить только 1-комнатную квартиру. Метров будет не меньше, а вот комнат – меньше, и это – ухудшение жилищных условий. А есть ведь и коммуналки – вопрос, что их жители получат? Ведь за дополнительные метры, как сказали на слушаниях представители «СПб Реновации», нужно будет доплачивать по рыночной стоимости.

Дата публикации: 15:55 26 июля 2011

Источник: bpn.ru