Новостройки "новой" Москвы: золотой куш, головная боль и медленная прибыль?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Частные инвесторы замерли в ожидании. Расширение Москвы сулит рост цен на жилую недвижимость на «прирезанных» территориях. Поэтому, войдя в нужный срок в проект, в будущем можно будет хорошо заработать на перепродаже жилья. Правда, пока инвестиции возможны только в те проекты, которые вышли на рынок до объявления ошеломляющей новости и где застройщики сами не успели «съесть» свалившуюся на их счастливые головы «жирную» маржу.

Расширение Москвы и увеличение ее площади более чем в два раза пока многие горожане воспринимают как некий фантастический проект, реализация которого начнется нескоро и продолжится неизвестно как долго. Но тем не менее российское правительство уже озвучило цифры и объемы и даже примерные сроки. Согласно официальным данным, Москва увеличится на 144 тысячи гектаров за счет земель Подмосковья, расположенных между Киевским и Варшавским шоссе, которые в 40-45 км от МКАД пересекаются с Большим кольцом железнойдороги. Территория, которая должна войти в столицу, несвободная, там кроме дачных товариществ,коттеджных поселков и небольших поселений располагаются город Троицк, поселки Ватутинки, Коммунарка и Московский. Они, скорее всего, войдут в состав «Новой Москвы». А вот города Подольск, Апрелевка, Климовск,Щербинка, которые находятся на границах «новых» и «старых» территорий, пока решили административно не присоединять, формально они останутся Подмосковьем.

Присоединенная территория должна стать огромным деловым административным и научным центром России. Кроме офисов и научных комплексов московские власти планируют построить здесь около 60 млн кв.м нового жилья. Речь идет о мало- и среднеэтажных проектах, реализуемых по новым современным технологиям, исключающим индустриальное панельное домостроение (подробнее – в статье «Новые границы Москвы на карте. Шквал покупателей новостроек обрушился на продавцов. Инвестиционный интерес возвращается в сегмент новостроек»).

«Поле чудес» для частного инвестора

Одна из самых обсуждаемых тем в свете будущих преобразований – как этот глобальный проект скажется на ценах новостроек и существующего жилья в городах, попавших в правительственную программу или оказавшихся рядом с населенными пунктами-«счастливчиками». И уже сейчас появились предприимчивые граждане, которые присматриваются к недвижимости «Новой Москвы» в надежде удачно «вложиться». Не слишком ли они торопятся?

В любом случае, считает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, присоединение земель Московской области к Москве повысит привлекательность недвижимости на этих территориях для покупателей.

Основная проблема, которая беспокоит инвестора – это как не ошибиться в выборе объекта для инвестирования. Как объяснила Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость», для частного инвестора важен такой показатель, как прогнозируемая ликвидность актива– то есть сроки, за которые можно реализовать данный проект и прогнозируемая маржа, то есть прибыль, с которой можно продать тот или иной объект недвижимости. «При условии падения рынка ликвидным считается тот объект, который продается с минимальными потерями от первоначальной стоимости», - объясняет эксперт.

Кроме высокой рентабельности инвестиций в девелоперский проект, важна его юридическая безопасность. В каждом из инвестиционных проектов есть не только стандартный набор юридических рисков, но и свои специфические риски, связанные с историей реализации проекта, его индивидуальными особенностями.Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити- XXI век», считает, что более безопасны и предпочтительны для инвесторов проекты, в которых строительные площадки находятся в частной собственности, а также в которых уже юридически зафиксированы технико-экономические параметры застройки, то есть – утвержденная планировочная документация. «Короткие» проекты, в которые инвесторы входят на стадии разрешения на строительство, обычно юридически более безопасны, чем «длинные», в которые входят на стадии предпроектных проработок. Вместе с тем в «коротких» проектах инвесторы, как правило, уже не влияют на концепцию проекта, на планировочные и проектные решения, так как градостроительная документация к тому моменту уже разработана и согласована. Реконцепция проекта в этом случае существенно затягивает сроки его реализации, а также увеличивает издержки. «Поэтому инвестор входит в проект на существующих условиях, либо отказывается от него», - рассказывает эксперт.

Но так как реализация глобального проекта еще не началась, какие объекты могут стать самыми прибыльнымив плане инвестирования, пока неизвестно. На данный момент ситуация осложняется тем, что пока в данном вопросе очень мало конкретики. По мнению Ирины Наумовой («НДВ-Недвижимость»), все будет зависеть от градостроительной концепции, по которой будет происходить освоение новых территорий. Скорее всего, после ее опубликования станет ясно, например, расположение будущих станций метрополитена, дорожных развязок и т.д.

Существующие новостройки: какая обещает больше?

Однако уже сейчас на территориях «Новой Москвы» есть строящиеся объекты. Как оценить их инвестиционную привлекательность?

Роман Семчишин (TEKTA GROUP) считает, что наиболее привлекательными для инвестиций являются проекты, которые уже сейчас находятся на начальной стадии строительства, так как цены на них еще подмосковные и низкие в соответствии с этапом возведения дома. Стоимость новых проектов, когда они появятся в этом районе, уже будет выше за счет статуса «Новой Москвы». «А получить дополнительную прибыль за счет переноса границ смогут в первую очередь те девелоперы, чьи жилые комплексы находятся на высокой стадии готовности и имеют достаточное количество ликвидных квартир в реализации», - добавляет эксперт.

Из уже начатых проектов, считает Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель», наиболее выигрышную позицию занимает проект «Квартал А101» в Коммунарке. Как рассказал Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ», уже сейчас застройщик предлагает своим покупателям не просто квадратные метры, а благоустроенную среду обитания, в которой предусмотрено все до мелочей. В ближайшие годы социальная инфраструктура поселка значительно расширится. В Коммунарке работают два детских сада, школа и лицей; есть спортивный комплекс и кинозал. Также запланированы новые детские сады, школа, магазины, многоуровневый паркинг, офисные здания, рекреационные зоны и многое-многое другое. Жилой район «Квартал А101» - это проект комплексного освоения территорий, где жилая недвижимость строится одновременно с объектами социально-бытовой инфраструктуры, дорог, инженерных сетей, то есть создается полноценная среда обитания. «Наибольшим интересом у покупателей и инвесторов пользуются именно такие проекты», - подчеркивает эксперт.

Основу застройки «Квартала А101» составляют дома переменной этажности от 8 до 17 этажей, состоящие более чем из 2000 одноуровневых 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир свободной планировки площадью от 41,5 до 120 кв. м. В 8 и 11 корпусах II очереди строительства жилого района «Квартал А101» предлагаются квартиры с дизайнерской отделкой, которая будет выполнена в трех различных вариациях: классической, современной и японской. Как уточнил Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»), на данный момент стоимость квадратного метраквартир I очереди строительства (срок сдачи – декабрь 2011 года) колеблется от 63 000 до 75 000 руб. за 1 кв.м. В квартирах II очереди (срок сдачи – март 2012 года) квадратный метр стоит в среднем 88 947 руб. (с отделкой) и 73 452 – руб. (без отделки).

Из проектов, реализуемых группой компаний «Домостроитель», Ольга Гусева выделила ЖК «Юго-Западный» в поселке Московский – это 7 км от МКАД по Киевскому шоссе. А наиболее привлекательным с точки зрения инвестиций назвала корпус 13. В настоящий момент на объекте ситуация следующая: из 17 этажей этого корпуса уже простроено 9, хотя его сдача запланирована во II квартале 2013 года. Однокомнатная квартира площадью 43,5 кв. м в данном корпусе стоит от 3, 243 млн руб. Для сравнения, минимальная цена квартиры с аналогичной площадью в уже сданном и заселенном доме ЖК «Юго-Западный» составляет 4,1 млн руб. Всего же третья очередь строительства включает корпуса 11, 12, 13, 14.

В Московском холдинг МГСН возводит также один из ключевых своих объектов микрорайон «Град Московский».Это комплексная застройка общей площадью свыше 500 тыс. кв. м, более 30 многоэтажных корпусов серий П-44К, П-44Т, ТМ-25 и Д-25. Сейчас идет заселение I очереди строительства. На территории микрорайона будут размещены супермаркеты, рестораны, кафе, досуговые центры, физкультурно-оздоровительный комплекс. Уже построены детский сад и школа. Сегодня в корпусе 2 квартала 4 можно купить однокомнатные квартиры площадью от 37,4 до 38,8 кв. м, двухкомнатные (52,3 - 63,4 кв.м.), трехкомнатные (77 - 84,2 кв.м). Стоимость квадратного метра 70-73 тысячи рублей. Инвесторы уже проявили интерес к этому проекту и покупают однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры.

Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet, считает, что недвижимость в городах, расположенных в непосредственной близости к «Новой Москве», также вырастет в цене. К числу таких привлекательных проектов эксперт отнесла объект в Щербинке на Садовой улице. Сейчас он находится на начальной стадии реализации, поэтому на него действуют стартовые цены.

Интересным для инвесторов, по мнению эксперта, может стать ЖК «Южный парк» в Подольске. Объект обладает удобной транспортной доступностью, он монолитный, с квартирами небольших площадей. Также стоит обратить внимание на жилые комплексы «Дом в Коммунарке» и «Эдальго».

Впрочем, по мнению Ирины Наумовой («НДВ-Недвижимость»), самые инвестиционно-привлекательные проекты появятся после утверждения градостроительных планов и станут либо абсолютно новым продуктом, либо продуктом реконцепции тех проектов, реализация которых планируется девелоперами в среднесрочной перспективе. Но в ближайшее время появление новых проектов не предвидится, так как пока не будет разработан план освоения территории, землю выделять под их строительство вряд ли станут. «Кроме того, возможность развернуть масштабную стройку в ближайшие годы будет ограничена тем, что во многих районах отсутствуют необходимые коммуникации и инфраструктура», - говорит Роман Семчишин (TEKTA GROUP).

Началось ценодвижение

Недвижимость на территории, присоединенной к Москве, вырастет в цене вне зависимости от того, будут ли дома находиться в населенных пунктах, ставших Москвой, или в тех, которые сохранят свой административный статус, - так считают все эксперты. «Реальный рост цен уже начался и во многих проектах даже слишком интенсивный», - подтверждает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». По данным экспертов, на сегодня цены на новостройки на присоединенных территориях выросли на 5-15% и даже выше. Например, Юлия Гераськина (Est-a-Tet) рассказала, что в ЖК «Дом в Коммунарке» (Коммунарка, 4, корп. 1,2,3 и Коммунарка, 7, корп. 1,2) после появления новости о присоединении к Москве новых территорий цена предложения выросла на 20%, при этом стадия готовности объектов практически не изменилась. «В конце мая максимальная цена предложения на однокомнатную квартиру составляла 65 850 руб. за 1 кв.м, а в настоящее время от 77 850 – 83 850 руб. за 1 кв.м», - уточняет эксперт.

Однако частным инвесторам не стоит впадать в эйфорию. Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, пока что на обещаниях и декларациях недвижимость «Новой Москвы» действительно может подорожать. Впрочем, и без того объекты, которые активно строятся, к осени прибавят в цене. Ожидать, что недвижимость вдруг взлетит в цене на треть не нужно – к московским здешние цены потянутся, если и уровень жизни станет таким, как в столице. Но для строительства инфраструктуры, которая этот комфорт создает, нужны годы. А вот если проект начнет буксовать, то цены, подросшие «на эмоциях», сползут вниз.

Впрочем, в компании «НДВ-Недвижимость» считают, что пока многие девелоперы не рискуют поднимать цены выше, так как опасаются, что если они будут неадекватны ожиданиям покупателей, то и продажи просто остановятся. Практика показывает, что не все покупатели готовы переплачивать за туманные преимущества жителя столицы. «И в случае значительного роста цен, - рассуждает Роман Семчишин (TEKTA GROUP), - они выберут скорее дом через дорогу от новой границы, в «старом» Подмосковье, по более низкой цене, чем в новостройке столичной».

По мнению Ирины Наумовой («НДВ-Недвижимость»), реальный рост цен на недвижимость в «Новой Москве» начнется только после того, как начнут создаваться реальные объекты инфраструктуры столичного уровня. Небольшое повышение цен в пределах 3-5% в течение года будет наблюдаться на тех землях, где будет публично заявляться строительство инженерной, прежде всего транспортной инфраструктуры, - прогнозируетСергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». По его словам, рынок ожидает резкий скачок стоимости квадратного метра после утверждения планировочной документации той или иной территории. А общее повышение цен к этому времени может составить около 30%.

По словам Романа Семчишина (TEKTA GROUP), ценовой разброс на территории «Новой Москвы» может колебаться от 50 тыс. руб. до 90-110 тыс. руб. за 1 кв. м. «Дальнейшая корректировка цен будет напрямую зависеть от качества проекта», - добавляет Юлия Гераськина (Est-a-Tet).

Резюме

На будущих столичных территориях или совсем рядом с ними уже есть объекты, к которым присматриваются частные инвесторы. Цены в некоторых проектах уже пошли вверх. Однако, решившись на инвестиции в ту или иную стройку, стоит понимать, что «глобальное» подорожание на этих землях начнется нескоро, а «эмоциональное», может, и вовсе сойти на нет.

Дата публикации: 17:22 15 августа 2011

Источник: bpn.ru