Вторая волна кризиса: что грозит первичному рынку недвижимости Петербурга?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

События в мировой экономике все больше касаются России. Так, за последние месяцы значительно увеличилось количество разговоров о возможности наступления нового кризиса, который может затронуть и рынок первичной недвижимости Петербурга

Любые изменения курса валюты, цены на нефть всегда отражаются на рынке недвижимости. Объясняется это тем, что недвижимость традиционно является одним из вложений средств. Так, например, если участники рынка видят нестабильность экономики и, соответственно, изменение цен (в лучшую для покупателей сторону), количество сделок значительно увеличивается.

В кризис в первую очередь с рынка уходили самые дешевые объекты (однокомнатные квартиры и комнаты), в которые люди были готовы вложить все свои сбережения. В отличие от драгоценностей или валюты недвижимость нужна каждому человеку, поэтому выгодная покупка квартиры станет приятным приобретением даже в кризисный период.

Инвестиционный бум

На вопрос о возвращении инвесторов на первичный рынок риэлторы в один голос говорят о значительном оживлении данного сегмента, который еще год-полтора назад оставался довольно вялым.

Заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака» Яна Долотова рассказывает, что «в условиях происходящих сегодня в мировой экономике изменений приходит понимание ненадежности валютных вложений. Это особенно заметно на фоне стабильного в течение последних 1,5-2 лет рынка недвижимости. В связи с этим на рынок выходит все больше инвесторов, чей интерес может оказать существенное влияние на цены уже этой осенью».

Если говорить о росте цен, то мнения на этот счет несколько расходятся. Так, например, директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко считает, что пока нет никаких предпосылок к изменению стоимости кв.м, так как большинство объектов имеют высокую степень готовности. Но цены на квартиры в тех проектах, которые только начинают строиться, могут вырасти за счет увеличения стоимости материалов и общей инфляции.

Яна Долотова полагает, что повышения цен можно ожидать уже в сентябре, поэтому сейчас прекрасная возможность успеть осуществить покупку по «старым» ценам.

Что нынче в моде?

В настоящее время на первичном рынке жилья наиболее востребованными остаются квартиры эконом- и комфорт-класса. «Если судить по кризису 2008 года, то большинство покупателей приобретали недвижимость, которая находилась на ранних стадиях строительства, что позволяло сэкономить часть средств», – говорит Ольга Литвиченко.

Интересными данными делятся эксперты АРИН. Так, руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева рассказывает, что превалирующий объем продаж квартир приходится на жилье массового спроса («эконом», «комфорт», «комфорт плюс») – 89%. При этом основную долю занимает класс «комфорт» – 53%, на класс «эконом» приходится 29%. Оставшиеся 11% приходятся на сегменты высокого класса – «бизнес» и «элита».

Оксана Малеева подчеркивает, что «востребованность квартир бизнес-класса низкая (низкие темпы продаж). В последние годы практически не выходили в продажу новые проекты этого класса, в связи с чем объем ликвидного предложения ограничен».

Яна Долотова из агентства недвижимости «Итака» соглашается с тем, что наиболее востребованным сегментом остается «эконом». «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос вырос в 1,5-2 раза и остается стабильным», – говорит эксперт.

Стабильный рост

Ольга Литвиченко говорит, что средняя стоимость по сегментам такова: эконом-класс – 63 тыс. рублей за кв.м, комфорт-класс – 75 тыс. рублей за кв.м, бизнес-класс – 97 тыс. рублей за кв.м. До конца года ожидается открытие продаж нескольких новых домов. Строители будут увеличивать стоимость кв.м в случае общего повышения цен на рынке, увеличения сопутствующих расходов, роста темпов инфляции.

Специалисты АРИН считают, что объем предложения квартир постепенно увеличивается. В течение I полугодия 2011 года в продаже появилось более 1,3 млн кв.м жилья. По предварительным прогнозам АРИН, годовой объем предложения за 2011 год превысит 2010 на 11%.

Рассматривая первичный рынок, нельзя не упомянуть о развитии взаимоотношений между застройщиками и агентствами недвижимости. Взаимодействие двух этих сфер полезно в первую очередь для покупателя, который получает жилье по приемлемым ценам и может выбрать достойного застройщика.

Специалисты АН «Бекар» рассказывают, что в последнее время строительные компании все больше понимают, что сотрудничество с профессиональным агентством недвижимости – это дополнительная возможность привлечения покупателей. Застройщики предлагают всем агентствам недвижимости одинаковый товар, поэтому вопрос эксклюзивных предложений остается все более сложным и решается в каждом случае очень индивидуально.

Кредитная поддержка

Самым востребованным способом покупки жилья по-прежнему остается ипотека. Конечно, есть и случаи покупки жилья с привлечением потребительского кредита (если не хватает средств на первый взнос), различных субсидий, но наиболее распространена на рынке ипотека, что на сегодняшний день совершенно не удивительно: есть спрос, есть и предложение.

Так, к примеру, в июне Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщало, что снизило процентные ставки ипотечного кредитования по программе «Новостройка» и продуктам «Малоэтажное жилье» и «Материнский капитал» для первичного рынка жилья.

С 1 июля 2011 года базовая минимальная процентная ставка по кредитам в рублях составляет 7,9% годовых (ранее – 10,5%). С учетом общей суммы специальных вычетов ставка может снизиться до 6,4%.

За последний год количество выдаваемых ипотечных кредитов только растет, что влияет на значительный рост заключаемых сделок на рынке жилой недвижимости. Причем ипотеку берут как для покупки первого жилья (чаще всего это молодые семьи), так и при улучшении жилищных условий, например, когда в семье рождается еще один ребенок и количество квадратных метров явно не соответствует количеству проживающих.

Менее вовлеченным в сделки с ипотекой процессом остается покупка комнат. Популярностью пользуются только объекты до 1 млн рублей, в других случаях люди готовы брать ипотеку для покупки полноценной отдельной квартиры, что приводит к увеличению спроса на первичном рынке еще на 10%, говорят в АН «Бекар».

Мысли о кризисе

Некоторая нестабильность в курсе валюты или ценах на нефть не пугает риэлторов. Рынок жилья остается одним из наиболее перспективным для девелоперов, поэтому говорить о появлении дополнительных рисков для покупателей рано.

В данный момент, выбирая квартиру на первичном рынке, риэлторы советуют обращать внимание в первую очередь на положение застройщика. Проанализировать его сайт, почитать статьи в СМИ, изучить список реализованных проектов, посмотреть, не было ли сильных задержек во вводе предыдущих объектов.

Немаловажным фактором остаются и отзывы покупателей, которые можно изучить на форумах. Все это, а также поддержка профессионала поможет максимально осторожно подойти к выбору застройщика, который и является гарантом своевременного получения жилья на первичном рынке.

Ведь если на вторичном рынке человек может заплатить за квартиру и сразу въехать в нее, то особенность «первички» как раз и заключается в наличии рисков, которые, безусловно, можно заранее предусмотреть.

Возможные корректировки

По мнению Оксаны Малеевой из АРИН, в перспективе рост спроса на квартиры будет связан, прежде всего, с увеличением объема ипотечного кредитования. По прогнозам экспертов, до конца 2011 года будет выдано более 15 тыс. кредитов (в I полугодии было выдано 7794 кредита), то есть увеличение по сравнению с 2010 годом составит порядка 100%.

«Уровень цен на квартиры зависит от соотношения размера платежеспособного спроса и объема предложения. С учетом активного увеличения нового предложения жилых объектов предпосылок для активного роста нет, возможна некоторая корректировка в пределах 5%», – говорят эксперты.

Возможно, ближе к концу года произойдет сезонное увеличение спроса, что должно вызвать повышение стоимости кв.м. При этом цена квартир вряд ли сильно изменится, поскольку повышение нивелируется предновогодними скидками строительных компаний.

Дата публикации: 17:04 22 августа 2011

Источник: bpn.ru