Второй квартал 2011: + 29%

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Объем ввода жилья в Петербурге во II квартале 2011 года превысил показатели I квартала на 29%, а ипотечных кредитов было выдано в 1,7 раза больше, чем в предыдущем квартале.

Специалисты компании АРИН подготовили обзор первичного рынка жилой недвижимости Петербурга за II квартал текущего года.

Что в предложении

По данным АРИН, в течение II квартала 2011 года объем ввода жилья в Петербурге составил 478 005 кв.м (включая реконструкцию и индивидуальное строительство), это на 29% больше, чем в I квартале 2011 года.

Лидером по вводу в первом полугодии 2011 года оказался Выборгский район за счет сдачи в эксплуатацию 1-й очереди ЖК «Северная Долина».

«По итогам II квартала 2011 года объем предложения жилья в Санкт-Петербурге составляет  2363 тыс. кв.м, что на 7% больше, чем по итогам предыдущего квартала», – рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.

Основной объем предложения – это жилье массового спроса (классы «эконом», «комфорт» и «комфорт »), на него приходится 83% всего предложения. На долю жилья классов «бизнес» и «элита» приходится соответственно 8% и 9%.

Оксана Малеева отмечает, что наибольшее предложение сконцентрировано в Приморском районе – на него приходится 24% всего предложения. Основные зоны концентрации квартир эконом-класса – ближайшая область (Бугры, Колтуши, Кудрово, Мурино, Отрадное), окраины города (Парнас, Парголово) и Шушары.

Квартиры класса «комфорт» наиболее широко представлены по всему городу (за исключением центральных и околоцентральных районов). Наибольшее предложение – Приморский и Выборгский, а также  Московский и Невский районы. Квартиры повышенной комфортности – «комфорт » – расположены в популярных спальных районах, а также в районах, приближенных к центру города. Среди них – Московский, Василеостровский, Выборгский, Приморский, Калининский. Бизнес-класс расположен преимущественно в Петроградском, Московском и Василеостровском районах. Элитные квартиры предлагаются в Центральном и Петроградском районах.

По информации специалистов АРИН, в течение II квартала 2011 года в продаже появились 15 новых проектов (включая дополнительные очереди уже продаваемых проектов), что составляет около 17 тыс. квартир общей площадью 862 тыс. кв.м. Всего в течение первого полугодия 2011 года в продаже появилось 39 новых проектов, или 25,5 тыс. квартир (1,3 млн кв.м). Оксана Малеева говорит, что новые проекты относятся преимущественно классу «эконом» и «комфорт».

Государство принимает участие

Продолжается поддержка жилищной сферы со стороны государства. В Петербурге в настоящее время действуют 5 городских целевых жилищных программ: «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

По данным администрации правительства Петербурга, по итогам 2010 года в рамках всех 5 целевых программ оказана поддержка 7559 семьям. Наибольшая категория – расселение коммунальных квартир (3711 семей, в том числе за счет инвесторов – 1704 семьи). Общая сумма государственного бюджета, освоенного в 2010 году, составила 2 499,8 млн рублей.

Кроме того, осуществляются строительство и передача квартир ветеранам Великой Отечественной войны. В 2009-2010 гг. Комитетом по строительству Санкт-Петербурга построено и введено в эксплуатацию 5824 квартиры, за счет средств инвесторов завершено строительство, оформлены в собственность Санкт-Петербурга 2152 квартиры.

В 2011 году на реализацию целевых программ Санкт-Петербурга по улучшению жилищных условий граждан будет направлено 3,17 млрд рублей. В том числе:• на развитие долгосрочного жилищного кредитования – 550 млн рублей,• на программу «Молодежи – доступное жилье» – 2 млрд рублей,• на программу обеспечения жильем работников бюджетной сферы – около 20 млн рублей,• на приобретение жилищных сертификатов – 100 млн рублей (в 3 раза меньше, чем в 2010 году),• на расселение коммунальных квартир – 500 млн рублей (в 2 раза меньше, чем в 2010 году).

По итогам 2010 года город за счет бюджета построил 323 тыс. кв.м, в 2011 году ожидается строительство порядка 428 тыс. кв.м жилья.

Метры в кредит

В течение II квартала 2011 года, по данным АРИН, в Петербурге было выдано 5076 ипотечных кредитов на сумму около 10 420,9 млн рублей. Это в 1,7 раза больше кредитов, чем в I квартале этого года. Всего в течение первого полугодия 2011 года было выдано 7794 кредита на сумму около 16 282,2 млн рублей.

Оксана Малеева отмечает, что увеличение количества выданных кредитов связано со стабилизацией и ростом доходов населения и смягчением условий ипотечных программ. По прогнозам ведущих банков, в 2011 году число ипотечных кредитов увеличится в 2 раза по сравнению с 2010 годом, приблизившись к показателям докризисного 2008 года. Общая сумма кредитов в 2011 году составит максимум 30 млрд рублей.

В первом полугодии 2011 года основным игроком рынка ипотечного кредитования остался Северо-Западный банк Сберегательного банка России, доля выданных им кредитов составила 35,6%. Среди прочих причин лидирующего положения Сбербанка – введение в марте 2011 года акции «8-8-8» в рамках программы

«Ипотечный » дополнительно к введенной в 2010 году ипотечной программе «10-10-10».

«Стабилизация на строительном рынке, а также спрос на ипотечное кредитование способствуют увеличению конкуренции среди банков», – говорит Оксана Малеева. В течение первого полугодия 2011 года отмечается снижение общей доли государственных банков (Сбербанк России, ВТБ24, кредитные программы АИЖК) и увеличение доли коммерческих банков: с 30% в начале 2011 года до 50% кредитов по итогам первого полугодия 2011 года.

Дальнейшему оживлению ипотечного кредитования могут способствовать: увеличение числа банков, работающих на первичном рынке (по итогам 2011 года прогнозируется их увеличение с 7-8 в 2010 году до 13-15), снижение ставок по кредитам (по данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в марте  средняя ставка по кредиту составляла 12,5% и по прогнозам до конца года еще снизится), а также смягчение условий выдачи кредитов.

Спрос на комфорт

По итогам II квартала 2011 года объем продаж квартир на первичном рынке составил порядка 506 тыс. кв.м, или 7,6 тыс. квартир. По сравнению с I кварталом произошло уменьшение проданных квартир, связанное с сезонным спадом.

«Появилась тенденция увеличения приобретаемой площади квартиры, – рассказывает Оксана Малеева. – 

Это обусловлено оживлением рынка ипотечного кредитования».

Превалирующий объем продаж квартир приходится на жилье массового спроса («эконом», «комфорт», «комфорт ») – 89%. При этом основную долю занимает класс «комфорт» – 53%, на класс «эконом» приходится 29%. Оставшиеся 11% приходятся на сегменты высокого класса – «бизнес» и «элита».

Оксана Малеева отмечает, что темпы продаж квартир зависят от ряда факторов. Среди основных можно выделить следующие:

• уровень цен,
• местоположение (в том числе удаленность от метро, от КАД, наличие городской прописки, близость парков и водоемов и пр.),
• стадия строительства,
• репутация застройщика,
• тип договора,
• объем предложения квартир в комплексе,
• активность конкурентов в окружении.

Наиболее высокие темпы продаж характерны для эконом-класса, компаний, предлагающих существенные скидки, при условии их хорошей репутации. Основной объем продаж приходится на этап 50-70% готовности комплекса, когда человек наиболее лояльно относится к покупке, при этом выбор квартир не слишком ограничен.

От чего зависит стоимость

На конец первого полугодия 2011 года, согласно данным АРИН, средневзвешенная стоимость кв.м на первичном рынке составляет 75 793 рубля. По сравнению с пиковым 2008 годом падение цен составило около 10%.

«В течение 2010-2011 годов наблюдается стагнация цен, – говорит Оксана Малеева. –  При этом меняется структура предлагаемого жилья: уменьшается доля квартир высокого класса и соответственно увеличивается доля жилья массового спроса. За счет этого средневзвешенные цены на рынке продолжают снижаться».

Среди основных ценообразующих факторов на первичном рынке жилой недвижимости можно выделить следующие:

• характеристики местоположения (близость к городу, социальное окружение, видовые характеристики),
• транспортная доступность (загруженность трасс, близость к станции метро, к КАД),
• уровень конкуренции в окружении,
• стадия готовности жилого дома,
• наличие отделки,
• тип квартиры (количество комнат, площадь, этаж).

Оксана Малеева говорит, что характеристики местоположения являются значимым ценообразующим фактором. Наиболее высокие цены наблюдаются в центральных и околоцентральных районах, где преимущественно реализуются жилые комплексы высокого класса (Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы). Наиболее низкие цены – в областных районах, где строятся жилые комплексы эконом-класса.

Уровень цен на квартиры в жилом комплексе возрастает по мере строительства дома. Согласно накопленному опыту компании АРИН, ежеквартальное увеличение цен составляет около 2-3% (без учета рыночного роста).

В сегменте массового спроса зачастую либо квартиры предлагаются с полной отделкой, либо предусматривается возможность дополнительного заказа отделки. Стоимость такой услуги составляет 4-10 тыс. рублей за кв.м. В сегменте жилых объектов высокого класса («бизнес» и «элита») отделка, как правило, не предлагается.

Роста цен не предвидится

В течение первого полугодия 2011 года в продаже появилось 1310,7 тыс. кв.м жилья, или 25,5 тыс. новых квартир. По предварительным данным АРИН, до конца 2011 года в продажу выйдет еще порядка 15 тыс. квартир. Превышение объема ввода в первом полугодии 2011 года связано с выходом на рынок ряда крупных проектов – 3-я очередь «Северной Долины», «Ленинский парк» и пр.

Таким образом, годовой объем предложения за 2011 год составит порядка 4,1 млн кв.м, или 68 тыс. квартир. Для сравнения, по итогам 2010 года годовой объем предложения составил 3,7 млн кв.м, или 62 тыс. квартир (рост 11%).

Оксана Малеева отмечает, что основными факторами, влияющими на изменение объема продаж, являются увеличение доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов, активность государственных программ, а также соотношение с текущим объемом предложения на рынке.

На основе полученных показателей специалисты компании АРИН рассчитали потенциальный объем продаж квартир, который составит в 2011 году около 2 млн кв.м, или 34 тыс. квартир, то есть останется на уровне 2010 года.

По данным АРИН, предпосылок для активного роста цен в среднесрочной перспективе нет. Это связано с большим количеством заявленных проектов, в том числе комплексного развития территорий.

Дата публикации: 16:58 29 августа 2011

Источник: bpn.ru