Квартира в Москве: где покупают

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Журнал Metrinfo.ru с помощью экспертов решил определить, какие районы Москвы считаются у покупателей самыми комфортными для жизни, почему и как это сказывается на ценах. Мы в этот обзор не включили Центральный округ: цены там запредельные, не для рядового покупателя. Не брали мы в расчет также дальние московские места и Замкадье, а ограничились, условно говоря, «срединным поясом» Москвы, и дальнюю его границу вычислили, отсчитав от Кольцевой линии метро примерно по четыре станции.

Районы – фавориты

Из чего складывается привлекательность района для покупателя? Главное, чтобы в районе было удобно жить. Во-первых – желательно легко доехать до любой московской точки. Во-вторых – было бы где учиться и лечиться. Прибавим сюда хорошие магазины, торгово-развлекательные комплексы, спортивные учреждения, а также парки и скверы. Наконец, нам нужно, чтобы жилье было приличное, желательно не «хрущобное».

Вот какие факторы привлекательности, но уже на профессиональном языке озвучила журналу www.metrinfo.ru Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood: транспортная доступность, развитая инфраструктура, качество жилого фонда, наличие парковых зон и лесных массивов и др.

Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», считает, что практически в каждом административном округе столицы есть районы, условия проживания в которых более комфортные по сравнению с остальными. Cписок впечатляющий: район Гагаринский (ЮЗАО), Раменки, Дорогомилово, Фили-Давыдково, Филевский парк (ЗАО); Хорошево-Мневники (СЗАО); Хорошевский, Сокол, Аэропорт, Савеловский, Тимирязевский (САО); Марьина Роща, Бурырский, Алексеевский, Останкинский, Ростокино (СВАО); Сокольники, Богородское, Преображенское, Соколиная Гора, Перово (ВАО); Лефортово, Нижегородский, Рязанский, Текстильщики, Печатники, Южнопортовый (ЮВАО); Даниловский, Донской, Нагатинский Затон, Нагатино-Садовники, Нагорный (ЮАО).

К этому перечню другие эксперты добавили, Академический (ЮЗАО), Ломоносовский (ЮЗАО), Измайлово (ВАО).

Окончательно же мы ограничились пятью районами, которые наши комментаторы называли чаще других, – Гагаринский, Раменки, Дорогомилово, Аэропорт, Сокольники. Давайте посмотрим, что в них есть хорошего.

Гагаринский, Раменки, Дорогомилово

Большинство самых комфортных районов Москвы располагаются на западе и юго-западе столицы. Как отметил Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», ЗАО и ЮЗАО являются территориями, оптимальными для проживания с точки зрения экологии, престижности, близости ко многим московским вузам и транспортной доступности.

Такое расположение обусловливает сложившиеся в округе особенности предложения. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», на рынке новостроек ЗАО 73% - объекты бизнес-класса, а предложение вторичного рынка на 69,3% представлено квартирами в домах бизнес- и среднего класса. В ЮЗАО предложения вторичного рынка в домах бизнес-класса составляют 22,1%. Рынок новостроек на 77% представляет собой дорогое жилье бизнес-класса, на 29% - дома среднего класса.

Район Гагаринский, который в числе самых приятных районов Москвы назвало большинство экспертов, даже в советские времена служил примером качества и культуры жизни москвичей, ведь именно его видели гости столицы из окон машин, проезжая из аэропорта Внуково в центр, рассказывает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»). Но и со временем район нисколько не утратил лоска, он и теперь хорош во всех отношениях – на его территории есть где прогуляться с детьми, нет недостатка в магазинах, школах, детских садах и больницах.

На территории Гагаринского расположен и один из крупнейших торговых коридоров столицы – Ленинский проспект, где сосредоточены магазины мебели, дизайн-студии известных марок отделочных материалов, сантехники и бытовой техники. Гагаринский является и крупнейшим учебным центром столицы – на его территории находятся известнейшие вузы. Весомый плюс района – отсутствуют производственные предприятия, что, безусловно, самым благоприятным образом сказывается на экологии. А, пожалуй, единственный минус района - транспортные заторы. В часы пик Ленинский и Университетский проспекты, а также прилегающие к ним улицы замирают в пробках…

«Раменки - это один из самых дорогих районов за пределами ЦАО, где сосредоточено высокое число новостроек бизнес-класса и уже сданных в эксплуатацию комплексов, а наиболее удачные - ЖК «Золотые Ключи», «Воробьевы Горы», «Доминион» и «Шуваловский», - рассказывает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». Жители района Раменки не испытывают дефицита социальной инфраструктуры. Здесь расположены несколько больниц и поликлиник, порядка 30 учебных заведений и три вуза. «Интересно, что число магазинов, расположенных в Раменках, примерно равно количеству фитнес-центров, действующих на территории района», - отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Дорогомилово – район, приближенный к ЦАО. Он весьма живописен: с трех сторон он окружен Москвой-рекой. Основная транспортная магистраль – Кутузовский проспект. Он же и один из главных торговых коридоров, где сосредоточено большое число лучших столичных магазинов, включая ТРЦ «Европейский», объединивший лучшие мировые бренды. Исторически район застраивался домами повышенной комфортности. И сейчас на территории района расположены популярные у покупателей жилые комплексы «Кутузовский» и «Парк Победы». Еще один плюс - площадь зеленых насаждений занимает более трети всей территории Дорогомилова. «В районе хорошо благоустроены дворы: входные группы подъездов часто украшены цветами, организованы детские и спортивные площадки, специальные места для выгула собак», - рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

В Дорогомилово отлично развита социальная инфраструктура. Здесь нет проблем записать ребенка в садик или в школу. На территории района работает 17 детских садов и 12 школ. Тут расположен Центральный музей Великой Отечественной войны 1941-45 годов, музей-панорама «Бородинская битва», московский театр «Мастерская П.Н. Фоменко» и Театр кошек Юрия Куклачева. «Недостаток Дорогомиловского района, - говорит Дмитрий Таганов, – обширная зона на юго-востоке, занятая промзонами и железнодорожной веткой, идущей от Киевского вокзала». Этот участок ограничен Бережковской набережной, Киевской улицей и Резервным проездом. Помимо железнодорожной инфраструктуры в районе расположены теплоэлектроцентраль Мосэнерго и ФГУП «Конструкторское бюро общего машиностроения». Еще одно слабое место – острая нехватка парковок и гаражных комплексов. Обеспеченность местами хранения автомобилей не превышает 22%.

Аэропорт и Сокольники

Район Аэропорт располагается на территории Северного административного округа. Как отметил Владислав Луцков («Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»), на вторичном рынке САО предложение практически поровну распределяется между объектами эконом (37,1%), среднего (31,7%) и бизнес-классов (31,3%). Предложение на рынке новостроек на 50% представлено бизнес-классом, на 28,6% - средним, на 21,4% - экономклассом. Район хотя и назван экспертами в числе лучших, не может похвастаться званием одного из зеленых оазисов столицы. На территории 457 га зеленые насаждения занимают только 70 га. Зато здесь есть Петровский парк и стадион «Динамо», который сейчас реконструируется. В целом район хорошо обеспечен спортивной инфраструктурой - это 17 спортзалов, 22 спортплощадки, 16 плоскостных спортивных сооружений, уточняет Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»).

В число лучших также попал район Сокольники. А это территория Восточного административного округа, где в предложении вторичного рынка преобладает наиболее доступный покупателю экономкласс (54,7%), тем не менее на первичном рынке – велика доля застройки бизнес-классом (66,7%). Однако эксперты к этому району относятся неоднозначно. Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость») отмечает, что в районе хорошо развита инфраструктура (более 30 школ и детских садов, более 50 медицинских учреждений, в том числе коммерческих, более 40 магазинов и прочие предприятия бытового обслуживания). Транспортная доступность тоже приличная (неподалеку ТТК, проспект Мира, улица Стромынка). Кроме того, в Сокольниках расположен один из крупнейших парков Москвы, что для района, граничащего с ЦАО, - серьезное преимущество. Проблема района, отмеченная Александром Зиминским (Penny Lane Realty), - старый жилой фонд, где преобладают пяти- и девятиэтажки с маленькими квартирами. Современных домов в районе немного (ЖК «Дом в Сокольниках», «Жемчужина», «На Яузе», Arco di Sole, «Эгоист» и др.), а новостроек на данный момент и вовсе нет.

Покупатели выбирают

Ни для кого не секрет, что чем лучшими характеристиками наделен район, тем дороже в нем жилье. Поэтому, как считает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», говорить об огромной популярности жилья, расположенного на территориях в пределах четырех станций от кольцевой линии метрополитена, не приходится. Жилье в этих районах имеет довольно высокую стоимость, поэтому чаще люди, интересующиеся приобретением квартиры на вторичном рынке, выбирают более отдаленные от центра районы.

По мнению Владислава Луцкова («Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»), покупатели жилья экономкласса в большей степени ориентируются на уровень цен, но не на местоположение. Их выбор, как правило, приходится на отдаленные от центра, непрестижные округа и районы (ВАО, ЮВАО, ЮАО, а также за пределами МКАД), неблагоприятные с точки зрения экологии, инфраструктуры, транспортной доступности и т.д. Однако уровень цен предложения в них вполне соответствует бюджету, которым располагает эта группа.

Покупатели жилья среднего класса предпочтение отдают территориям, расположенным в пешеходной доступности от станций метро или основных столичных магистралей, независимо от округа или района. А для покупателей жилья бизнес-класса большое значение имеет близость к деловой части города, которая в настоящее время располагается преимущественно в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), сюда же относятся объекты социальной и развлекательной инфраструктуры, обязательно лучшие школы, близость парков и зон отдыха.

«Хотя в конечном итоге, качество жилого фонда влияет в большей степени на выбор той или иной квартиры, чем на выбор района в целом», - заключает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Хочешь – не хочешь, а получилось, что районы-лидеры «срединного пояса» ориентированы на покупателя несколько выше среднего. Тут и центр близко, и «развлекалова» хватает, и школы хорошие. Но дороговато. Интересы покупателей экономжилья простираются дальше. Их-то мы и изучим в материале, который будет посвящен дальним районам Москвы.

Мнения экспертов

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

Выделение из общей массы районов города, расположенных в пределах четырех станций метро от Кольцевой линии, на мой взгляд, лишено прикладного смысла. Что с того, что на данном удалении на юго-западе располагается весьма благополучный и престижный район около метро «Университет», а на противоположном конце Москвы – весьма неоднозначная «Черкизовская»? Означает ли это, что «Университет» пользуется высоким спросом, а квартиры в районе «Черкизовской» уныло ждут покупателей? Отнюдь: при условии разумного соотношения цены и потребительской ценности квартира в Черкизово запросто может быть продана быстрее, чем на юго-западе.

Конечно, уже в силу местоположения квартиры, рассматриваемые в качестве примера, изначально ориентированы на разных покупателей. «Университет» и прилегающие к нему районы привлекают преимущественно тех представителей спроса, для которых понятие «качество жизни» не является пустым звуком. Покупатели же «черкизовских» квартир гораздо чаще во главу угла ставят ценовую доступность будущего жилья.

Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость»:

Предпочтения покупателей сегодня сглажены. Предложений много, покупают квартиры везде в зависимости от личных обстоятельств. Если у покупателя есть деньги, он выбирает прежде всего наиболее экологичные и престижные районы. Это по-прежнему запад, северо-запад, юго-запад. Первое, что называют при начальном запросе, - это Хорошево-Мневники, Крылатское, Ломоносовский, Академический, Коньково.

Восток столицы все более четко позиционируется как рабочие окраины с маргинальным населением. Однако жилье на окраинах и в районах присутствия больших торговых площадок дешевле. Нередко жилье в непрестижных районах приобретается с целью последующей сдачи в аренду гражданам, прибывающим в столицу на заработки. Поэтому данная категория жилья продается и покупается более активно. Из наиболее востребованных районов в этой категории: Измайлово, Новогиреево, Текстильщики, Кузьминки, Выхино, Люблино.

Дата публикации: 14:57 16 сентября 2011

Источник: bpn.ru