Долевое строительство: как обезопасить себя

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Начиная с весны 2011 года в России прошли несколько десятков акций протеста обманутых дольщиков против компаний-застройщиков, которые по тем или иным причинам не могут предоставить жилье тем, кто его давно оплатил. В конце 2010 года власти обещали обеспечить их жилплощадью до середины 2012 года, однако пострадавшие люди не видят, чтобы их проблемы решались необходимыми темпами.

Согласно данным Министерства регионального развития, сейчас в России насчитывается 79,5 тыс. обманутых дольщиков. Однако создатели социальной сети «Однодольщики.Ру» приводят другие цифры: около 100 тыс. обманутых дольщиков и примерно 1000 недостроенных домов. «Ежегодно в России вводится 50 млн метров жилья. Из них 30 млн квадратных метров – это государственный заказ. Еще 20 млн метров в России за год возводится на частный капитал, т.е. на деньги дольщиков. За последние шесть лет в России возвели 120 млн «квадратов» жилья на деньги дольщиков. Портфель обманутых дольщиков – 8 млн метров. Получается, что каждый 15-й покупатель квартиры в новостройках (если вести статистику по всей стране) – обманутый дольщик». Эта информация открыта на сайте обманутых соинветсоров жилья.

Последний пример с потерпевшими от действий «недобросовестных строителей» - Южное Тушино в Москве. Обманутые дольщики этого микрорайона не могут дождаться своих квартир с 2002 года. В понедельник столичные власти сообщили, что они подобрали площадку для строительства жилья для обманутых дольщиков компании «Энергостройкомплект-М», вложивших средства в жилье в Южном Тушино: на деньги города планируется построить дом на Можайском шоссе, в квартале 45. Об этом СМИ сообщил заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин.

Чиновник сообщил, что всего на Можайском шоссе планируется построить 42 тыс. квадратных метров, из которых 40 тысяч квадратных метров придется на полезные площади. «Строители уже в понедельник должны выйти на эту площадку и почать ее подготовку», - сказал он.

При этом, сообщил РИА Новости префект Северо-Западного административного округа Виктор Дамурчиев, 162 обманутых дольщика согласились на предоставление им квартир на Люберецких полях. По его словам, «у нас остается порядка 650 человек, у которых квартирный вопрос требует решения». Напомним, что как сообщал ВЗГЛЯД-Недвижимость ранее, инициативная группа обманутых дольщиков сообщала ранее о 1,3 тыс. человек, пострадавших от действий «Энергостройкомплект-М».

«Тот факт, что новые власти Москвы достаточно быстро решили вопрос с обманутыми в Тушино только подтверждает посыл о том, что у города всегда есть такие возможности, но далеко не всегда есть желание и чувство ответственности заниматься подобными вещами, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор консалтинговой компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Что интересно мешало Юрию Лужкову и его «команде» сделать тоже самое еще в 2002 году, когда стало понятно, по какой схеме застройщики «увели» от граждан их деньги. Даже непосвященному становится ясно, почему это произошло, как и кто был заинтересован. Любопытно – а что сейчас с владельцами и менеджерами этого «Энергостройкомплект-М»? – возбуждено ли дело? где они и как себя чувствуют?»

ВЗГЛЯД-Недвижимости не удалось найти информации о состоянии дел в этой строительной компании ни в одной из баз данных. Телефоны также не отвечали.

Впрочем, этот случай и ясная и ответственная позиция московских властей не является, к сожалению, панацеей от всех без обманутых соинвесторов жилья. Причина этого явления гораздо глубже и требует комплексного подхода к ее решению.

«Почему до сих пор рынок долевых жилищно-строительных инвестиций в нашей стране нерегулируемый? – задает вопрос создатель социальной сети «Однодольщики.Ру» Игорь Гульев. - Все финансовые рынки контролируют минимум пять ведомств, жилищно-строительный рынок России не регулируется. Нет контроля за назначением руководителей организаций, собирающих средства граждан, за расходованием денежных средств, привлеченных от граждан. Нет никакого регулирования деятельности инвестиционно-строительных компаний (т.е. застройщиков): ни по капиталу, ни по составу учредителей, ни по раскрытию информации о деятельности, ни по портфелю финансовых активов, ни по допустимым размерам принятых рисков и т.д. Контроль же нужен для того, чтобы защищать права инвестора».

По мнению опрошенных ВЗГЛЯД-Недвижимостью юристов Гильдии адвокатов Москвы, действительно, налицо факт «правового пробела», которым ловко научились пользоваться жулики «от строительства». Инвесторов финансового рынка закон и государство защищают, а финансовая деятельность жилищно-строительных компаний, то есть по сути, одного из секторов того же рынка, остается вне контроля государства.

Схем привлечения средств граждан в обход федерального закона №214, который призван защитить инвесторов жилья достаточно много, что говорит о «дырах» в самом законе, отмечает адвокат Екатерина Каляда. Самый распространенный вариант – это создание силами самой стройкомпании ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Желающий приобрести квартиру, платит в ЖСК взнос и становится членом «кооператива» с правом на получение квартиры в будущем. Но деятельность ЖСК никак не регулируется 214 ФЗ. Кооператив можно закрыть, переименовать, правление может предложить новые условия, оплатить новые взносы и так далее до бесконечности.

Другой вариант – это так называемые предварительные договора. Инвестор приходит в строительную компанию с целью вложить деньги в строящийся объект. Ему предлагается заключить 2 договора – предварительный и основной. Первый бронирует приобретение квартиры, как только дом будет сдан. В документе указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена и предполагаемая дата заключения основного договора. При вексельной схеме, чтобы оформить финансовые вложения, клиент приобретает вексель и заключает основной договор. Основной договор предполагает, что после окончания строительства клиент поменяет вексель на квартиру. И в первом, и во втором случае есть риск остаться без квартиры и без денег. К тому же вексель не имеет в России четко прописанных в законе гарантий, что уже является основанием для сомнений относительно его надежности.

Однако, даже при строгом соблюдении закона №214 есть стройки, где люди заключили «правильные» договора и стали обманутыми дольщиками. Более того, согласно недавно принятым поправкам к закону о банкротстве застройщиков, теперь, если строительство объекта остановилось и застройщик банкротится, дольщики будут самостоятельно объединяться в организацию (ЖСК, ТСЖ, НП) и достраивать проблемный дом своими силами. После принятия 214 ФЗ прошло 6 лет, в 214 ФЗ несколько раз вносили поправки и изменения, но изменения не стали кардинальными в пользу соинвесторов.

«Причина в том, что и сегодня нет государственных гарантий, нет контроля за расходами застройщиков и в случае остановки строительства люди остаются один на один с застройщиком, - комментирует ситуацию руководитель правового департамента столичной стройкомпании Никита Буробин. - Есть пока одна надежда – на последние поправки к закону о банкротстве строительных компаний предусматривают несколько вариантов развития ситуации».

Суть этих новых поправок сводится к следующему, отмечают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». Первый заключается в том, что недостроенный дом, где есть пострадавшие дольщики и строительство которого заморожено долгие годы, приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам. Проблема тут в том, что инвесторы не горят желанием вкладывать деньги в проекты, обремененные такими проблемами, так как все они могут свести к нулю прибыль от такой застройки.

Второй. Недостроенный объект продается с молотка, и с гражданами рассчитываются деньгами, вырученными от реализации их имущественных прав. Ни одного обманутого дольщика такой вариант также не устраивает: люди приобретали квартиры много лет назад, и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. Другими словами, вложенных 5-7 лет назад денег на 2-3-комнатную квартиру не хватит сегодня даже на комнату в коммунальной квартире.

Третий. Один из посылов поправок к закону о банкротстве заключается в том, что люди, обманутые застройщиками, должны будут достраивать свои дома самостоятельно, за свой счет или за счет привлеченного инвестора.

«Действительно, хотя эти моменты и не акцентируются, но смысл поправок имеет в этом, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости Екатерина Каляда. – Дольщикам не оставили альтернатив, а государство законодательно самоустраняется от решения их проблем. Другая проблема в том, что и доказать факт мошенничества со стороны застройщика очень сложно, а специалистов, способных разобраться в хитросплетениях всех применяемых жуликами схем и в пробелах в законах, очень мало. Поэтому и необходимо прописать очень четко и ясно, какие гарантии дает государство, что происходит, когда вложившие свои деньги граждане могут получить свое жилье, ввести очень строгие меры наказания против строителей-аферистов».

Многочисленные нарушения закона и прав граждан-участников долевого строительства выявляют прокуроры в России. Об этом сообщила официальный представитель Генпрокуратуры РФ Марина Гриднева. По ее словам, анализ состояния законности и практики прокурорского надзора за соблюдением прав граждан при привлечении их средств для участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов свидетельствует о том, что в указанной сфере допускаются многочисленные нарушения федерального законодательства и имущественных прав граждан.

Дата публикации: 13:54 03 октября 2011

Источник: bpn.ru