Как старая квартира поможет купить новую

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Для того, чтобы что-нибудь купить, нужно что-нибудь продать. Именно по такому пути идет большинство покупателей жилья – продают старую квартиру и покупают новую. Иногда людям берутся помогать агентства недвижимости и строительные компании, предлагая воспользоваться схемой взаимозачета или услугой под названием «trade-in». В чем суть названных технологий, и в каких случаях они действительно эффективны, нам рассказали эксперты рынка недвижимости.

Встретив одного своего знакомого, который жил в соседнем доме, но потом почему-то исчез из поля зрения, автор «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» узнала, что его семья переехала в новостройку в другом районе, причем свою квартиру они не продавали, а воспользовались схемой предложенной застройщиком, – trade-in. «Trade-in» переводится с английского, как «сдавать старую вещь в счет покупки новой». Раньше по этой технологии работали только автосалоны. Они предлагали собственникам старых авто выкупить их «жестянки», а вырученные средства вложить в новые автомобили.

На рынке недвижимости действует аналогичный механизм. Отличие только в том, что автовладелец, легко отделавшись от старого «железного коня», уезжал из автосалона на новом, тогда как собственник недвижимости в старом доме не имеет возможности сразу же переселиться в новостройку – она или не достроена, или в квартире требуется ремонт.

Альтернативные возможности

«Примечательно, что данная услуга «выстрелила» в кризисное время, когда у населения существенно уменьшился объем живых денег, - рассказывает Александр Зиминский , директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. – Эта схема помогла пережить наиболее сложный период кризиса. С помощью trade-in застройщики и риелторы пытались хоть как-то активизировать рынок». Покупателей, готовых пойти на такие условия много никогда не было. Более того, по данным компании Penny Lane Realty, по сравнению с 2010 годом доля сделок с использованием trade-in уменьшилась в 3 раза – с 15 до 5%. Однако у этой услуги есть свой потребитель.

На рынке есть еще одна схема, похожая на trade - in – взаимозачет. Иногда их путают, поэтому расскажем о них более подробно.

Trade-in или срочный выкуп

Схема trade-in предполагает, что у продавца выкупается квартира, она оформляется на застройщика и одновременно покупается квартира в новостройке. Такую технологию предлагают, в основном, девелоперские компании и риелторские агентства, реализующие крупные жилые проекты. Причем, как считает Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ», trade-in больше подходит именно для риелтеров, так как они специализируются на реализации как первичного, так и вторичного жилья, а значит, имеют бОльшую клиентскую базу в отличие от застройщиков, которые продают собственные новостройки.

Тем не менее, застройщики схему использует. Trade-in удобен тем, что застройщик, имеющий собственный объект, может забронировать квартиру в новостройке, не повышая цены на время реализации квартиры на вторичном рынке, говорит Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. На практике технология используется компаниями, которые реализуют большие объемы жилья. - «НДВ-Недвижимость», ПИК, Est-a-Tet… Впрочем, Светлана Бирина руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», отметила, что услуга trade-in распространяется не на все объекты компании, а только на предложения в мкр. Царицыно.

Trade-in позволяет в кратчайшие сроки обменять старую квартиру на квартиру в новостройке, соответственно, продавцу не придется тратить время на поиск покупателя. Процедура выкупа проста и у многих компаний проходит по одинаковому сценарию.

Обычно компании оговаривают три условия, предъявляемые к жилплощади, чтобы она могла участвовать в сделке по механизму trade-in. Первое – квартира должна располагаться в Москве. Второе – она должна быть в собственности не менее трех лет. Напомним, что если объект находится в собственности меньше названного срока, то после заключения сделки продавец обязан заплатить государству налог 13%, если цена квартиры превышает 1 млн руб. Не секрет, что зачастую продавцы настаивают на том, чтобы «не светить» в договорах налогооблагаемые суммы. Однако застройщик, покупая квартиру на себя, проставляет в договоре реальную цену квартиры, что, конечно, не устраивает продавца.

Как предупредила Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), по программе trade-in действующей у их компании, не принимаются доли квартир и комнаты.

Третье, и самое проблематичное с позиции исполнения условие: на момент сделки квартира должна быть юридически и физически свободной. То есть, в квартире никто не должен быть зарегистрированным и не должен проживать. Поэтому покупатели, желающие воспользоваться услугой trade-in, должны или иметь второе жилье, где они и будут зарегистрированы и фактически проживать, либо будут вынуждены решить вопрос путем перерегистрации в квартирах родителей или родственников и переезда в съемное жилье, до момента готовности квартиры в новостройке.

Впрочем, есть и исключения: Юлия Гераськина (Est-a-Tet), отмечает, что ее компания, в отличие от других, предлагает клиентам уникальную схему приобретения квартиры по схеме trade-in. Вместе с оценкой и продажей квартиры на вторичном рынке, выбирается и бронируется квартира в новостройке, оформляется сделка купли-продажи и пр. «Все это время семья живет в старой квартире, а потом просто переезжает в новое жилье», - уточняет эксперт.

Еще один важный момент – это оценка старой квартиры, деньги за которую и будут зачтены за новостройку. «Застройщик вынужден учитывать различные риски, связанные с покупкой, поэтому стоимость такого объекта для продавца оказывается на 10-15% ниже рыночной», - говорит коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский. По словам Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), продавец при такой оценке теряет порядка 20-25% от рыночной цены квартиры. Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-недвижимость, сообщила www.metrinfo.ru, что взаимозачет на рынке производится не более чем за 70% от стоимости квартиры, в противном случае это неинтересно застройщику.

А по словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), при услуге trade-in (покупка жилья в новостройке в «Царицино») квартира выкупается за цену до 95% от рыночной стоимости, в зависимости от каждой конкретной ситуации и характеристик квартиры.

Чтобы узнать, как происходит оценка квартиры, автор данной статьи обратилась в одну из компаний, предоставляющей услугу trade-in. По понятной причине мы не называем эту компанию. Предлагалось оценить конкретную квартиру, которая будет участвовать в сделке по данной технологии. Квартира располагается в районе Сокольники в 8 минутах ходьбы от метро. Дом блочный – 12-этажная башня, малогабаритная двухкомнатная квартира общей площадью 38 кв.м (кухня – 6,4 кв.м, раздельный санузел) располагается на втором этаже, балкона нет, квартира требует косметического ремонта.

В компании квартиру оценивали на базе цен за похожие «двушки» выставленные другими продавцами в данном районе. Таких оказалось около 15-ти, но идентичного варианта не было. Поэтому эксперт компании предварительно оценил данный вариант в сумму – 5,7-5,8 млн. руб. Для более точной оценки, он предложил подъехать на место в дневное время, чтобы иметь возможность осмотреть не только саму квартиру, но и состояние подъезда, самого дома и двора.

Впрочем, полученной суммы вряд ли хватит на покупку жилья в новостройке. Поэтому дополнительно потребуются деньги на доплату. Для справки: однокомнатная квартира площадью 56 кв.м. в ЖК «Искра радости» (ул. Искры, вл. 3, стр. 2), сдача ГК 2012 год стоят 9,2-9,8 млн руб. В микрорайоне «Царицино» в уже построенном корп. №8 цена однокомнатных квартир – от 6,2 млн руб., двухкомнатных – от 8,5 млн руб., трехкомнатных – от 10,62 млн руб.

Если оценка квартиры устраивает продавца, компания предлагает выкупить квартиру и деньги, полученные за жилье, перечислить в счет оплаты стоимости подобранной квартиры в новостройке. Как правило, по оценке экспертов Est-a-Tet, на это уходит 5-7 рабочих дней. В компании «НДВ-Недвижимость» называют и более короткий срок 2-3 рабочих дня.

На время оформления взаиморасчета квартира в новостройке бронируется, а в договоре указывается цена, действующая на дату заключения договора бронирования. Если продажи идут в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (ФЗ-214), а дом находится на ранней стадии строительства, то заключается предварительный договор долевого участия (ПДДУ), если на более высокой стадии – договор долевого участия (по ФЗ-214).

Технология взаимозачета

Взаимозачет отличается от первой схемы тем, что имеющаяся квартира не выкупается, а выставляется на продажу. По программе взаимозачета рассматриваются любые квартиры в Москве и Подмосковья, это могут быть и комнаты и доли. «Более того, взаимозачет распространяется на все предложения в новостройках от компании «НДВ-Недвижимость», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

По данным Александры Кадченко, руководителя отдела консалтинга и оценки агентства «МИАН», практика взаимозачета квартир на первичном рынке существует у большинства крупных девелоперских компаний, реализующих жилые проекты и имеющих собственные риелторские подразделения. Фактически это обычные альтернативные сделки, которые всегда имели место на рынке. Эксперт считает, что застройщики заявляют данную услугу, стремясь привлечь покупателей в ситуации снижения количества сделок на рынке и невысоких продажах, или при наличии большого объема квартир в новостройках - например, в проектах комплексной застройки.

При данной схеме старая квартира выставляется на продажу и только когда она продается, деньги перечисляют на счет застройщика за новую квартиру. Старая квартира продается по рыночной цене, говорит Светлана Кисетова, исполнительный директор компании Мэтр Роше Сити, - но сколько времени придется ожидать продажи квартиры, и не «уйдет» ли за это время желанный вариант в новостройке – прогнозировать сложно.

Александра Кадченко (МИАН») предупредила, что если застройщик продает квартиры в новостройке по взаимозачету и бронирует понравившуюся покупателю квартиру, цена 1 кв. м обычно не фиксируется. То есть, клиент сможет ее приобрести, после того как его старая квартира будет продана, по цене которая будет установлена на этот момент на квартиру в новостройке. В зачет новой квартиры идет сумма, вырученная за продажу имеющейся. При этом покупатель платит за услуги риелтора по продаже старой квартиры. У некоторых компаний бронь квартиры платная, и эта сумма потом идет в зачет новостройки.

«Услуга приобретения квартиры в новостройки путем взаимозачета не имеет широкого распространения, таким образом заключается не более 5-7% сделок на первичном рынке», - говорит эксперт. Впрочем, у каждой компании свои цифры: как подсчитал Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля альтернативных сделок с обменом вторичной квартиры на первичное жилье составляет порядка 40% от общей доли сделок с новостройками корпорации.

Эксперт также рассказал, что если клиент выбрал квартиру в новостройке реализуемой компанией, то, как правило, по договоренности с застройщиком, риелторы идут навстречу и предоставляют ему время для продажи своей квартиры и оплаты новостройки. При этом в «ИНКОМ» настаивают на том, чтобы продажей квартиры занимались риелторы компании: только в этом случае есть уверенность, что все пройдет успешно и в срок. Клиент также должен быть готов, что застройщик попросит подкрепить свои намерения по приобретению конкретной квартиры, внесением небольшого аванса.

Альтернативные сделки, а именно при них используются обе названные технологии, превалируют на рынке недвижимости и, по мнению экспертов, картина в будущем не изменится. «Ведь пока рынок остается прежним и продажа имеющейся квартиры остается одним из самых распространенных источников финансирования для покупки новостроек», - резюмирует Светлана Кисетова (Мэтр Роше Сити).

Резюме от «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»

По какой схеме собственник продаст жилье, чтобы вложить деньги в новостройку, зависит от многих причин. Trade-in или срочный выкуп больше подойдет тем, кто продает «лишнюю» квартиру и взамен ее приобретает новостройку. Если квартира единственная, то технология взаимозачета является более приемлемой. Разочаровывает только одно – на сделку уходит много времени, а цены на новостройки растут по мере их возведения.

Дата публикации: 09:55 31 октября 2011

Источник: bpn.ru