Как старая квартира поможет купить новую

Как старая квартира поможет купить новую

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Для того, чтобы что-нибудь купить, нужно что-нибудь продать. Именно по такому пути идет большинство покупателей жилья – продают старую квартиру и покупают новую. Иногда людям берутся помогать агентства недвижимости и строительные компании, предлагая воспользоваться схемой взаимозачета или услугой под названием «trade-in». В чем суть названных технологий, и в каких случаях они действительно эффективны, нам рассказали эксперты рынка недвижимости.

Встретив одного своего знакомого, который жил в соседнем доме, но потом почему-то исчез из поля зрения, автор «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» узнала, что его семья переехала в новостройку в другом районе, причем свою квартиру они не продавали, а воспользовались схемой предложенной застройщиком, – trade-in. «Trade-in» переводится с английского, как «сдавать старую вещь в счет покупки новой». Раньше по этой технологии работали только автосалоны. Они предлагали собственникам старых авто выкупить их «жестянки», а вырученные средства вложить в новые автомобили.

На рынке недвижимости действует аналогичный механизм. Отличие только в том, что автовладелец, легко отделавшись от старого «железного коня», уезжал из автосалона на новом, тогда как собственник недвижимости в старом доме не имеет возможности сразу же переселиться в новостройку – она или не достроена, или в квартире требуется ремонт.

Альтернативные возможности

«Примечательно, что данная услуга «выстрелила» в кризисное время, когда у населения существенно уменьшился объем живых денег, - рассказывает Александр Зиминский , директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. – Эта схема помогла пережить наиболее сложный период кризиса. С помощью trade-in застройщики и риелторы пытались хоть как-то активизировать рынок». Покупателей, готовых пойти на такие условия много никогда не было. Более того, по данным компании Penny Lane Realty, по сравнению с 2010 годом доля сделок с использованием trade-in уменьшилась в 3 раза – с 15 до 5%. Однако у этой услуги есть свой потребитель.

На рынке есть еще одна схема, похожая на trade - in – взаимозачет. Иногда их путают, поэтому расскажем о них более подробно.

Trade-in или срочный выкуп

Схема trade-in предполагает, что у продавца выкупается квартира, она оформляется на застройщика и одновременно покупается квартира в новостройке. Такую технологию предлагают, в основном, девелоперские компании и риелторские агентства, реализующие крупные жилые проекты. Причем, как считает Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ», trade-in больше подходит именно для риелтеров, так как они специализируются на реализации как первичного, так и вторичного жилья, а значит, имеют бОльшую клиентскую базу в отличие от застройщиков, которые продают собственные новостройки.

Тем не менее, застройщики схему использует. Trade-in удобен тем, что застройщик, имеющий собственный объект, может забронировать квартиру в новостройке, не повышая цены на время реализации квартиры на вторичном рынке, говорит Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. На практике технология используется компаниями, которые реализуют большие объемы жилья. - «НДВ-Недвижимость», ПИК, Est-a-Tet… Впрочем, Светлана Бирина руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», отметила, что услуга trade-in распространяется не на все объекты компании, а только на предложения в мкр. Царицыно.

Trade-in позволяет в кратчайшие сроки обменять старую квартиру на квартиру в новостройке, соответственно, продавцу не придется тратить время на поиск покупателя. Процедура выкупа проста и у многих компаний проходит по одинаковому сценарию.

Обычно компании оговаривают три условия, предъявляемые к жилплощади, чтобы она могла участвовать в сделке по механизму trade-in. Первое – квартира должна располагаться в Москве. Второе – она должна быть в собственности не менее трех лет. Напомним, что если объект находится в собственности меньше названного срока, то после заключения сделки продавец обязан заплатить государству налог 13%, если цена квартиры превышает 1 млн руб. Не секрет, что зачастую продавцы настаивают на том, чтобы «не светить» в договорах налогооблагаемые суммы. Однако застройщик, покупая квартиру на себя, проставляет в договоре реальную цену квартиры, что, конечно, не устраивает продавца.

Как предупредила Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), по программе trade-in действующей у их компании, не принимаются доли квартир и комнаты.

Третье, и самое проблематичное с позиции исполнения условие: на момент сделки квартира должна быть юридически и физически свободной. То есть, в квартире никто не должен быть зарегистрированным и не должен проживать. Поэтому покупатели, желающие воспользоваться услугой trade-in, должны или иметь второе жилье, где они и будут зарегистрированы и фактически проживать, либо будут вынуждены решить вопрос путем перерегистрации в квартирах родителей или родственников и переезда в съемное жилье, до момента готовности квартиры в новостройке.

Впрочем, есть и исключения: Юлия Гераськина (Est-a-Tet), отмечает, что ее компания, в отличие от других, предлагает клиентам уникальную схему приобретения квартиры по схеме trade-in. Вместе с оценкой и продажей квартиры на вторичном рынке, выбирается и бронируется квартира в новостройке, оформляется сделка купли-продажи и пр. «Все это время семья живет в старой квартире, а потом просто переезжает в новое жилье», - уточняет эксперт.

Еще один важный момент – это оценка старой квартиры, деньги за которую и будут зачтены за новостройку. «Застройщик вынужден учитывать различные риски, связанные с покупкой, поэтому стоимость такого объекта для продавца оказывается на 10-15% ниже рыночной», - говорит коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский. По словам Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), продавец при такой оценке теряет порядка 20-25% от рыночной цены квартиры. Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-недвижимость, сообщила www.metrinfo.ru, что взаимозачет на рынке производится не более чем за 70% от стоимости квартиры, в противном случае это неинтересно застройщику.

А по словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), при услуге trade-in (покупка жилья в новостройке в «Царицино») квартира выкупается за цену до 95% от рыночной стоимости, в зависимости от каждой конкретной ситуации и характеристик квартиры.

Чтобы узнать, как происходит оценка квартиры, автор данной статьи обратилась в одну из компаний, предоставляющей услугу trade-in. По понятной причине мы не называем эту компанию. Предлагалось оценить конкретную квартиру, которая будет участвовать в сделке по данной технологии. Квартира располагается в районе Сокольники в 8 минутах ходьбы от метро. Дом блочный – 12-этажная башня, малогабаритная двухкомнатная квартира общей площадью 38 кв.м (кухня – 6,4 кв.м, раздельный санузел) располагается на втором этаже, балкона нет, квартира требует косметического ремонта.

В компании квартиру оценивали на базе цен за похожие «двушки» выставленные другими продавцами в данном районе. Таких оказалось около 15-ти, но идентичного варианта не было. Поэтому эксперт компании предварительно оценил данный вариант в сумму – 5,7-5,8 млн. руб. Для более точной оценки, он предложил подъехать на место в дневное время, чтобы иметь возможность осмотреть не только саму квартиру, но и состояние подъезда, самого дома и двора.

Впрочем, полученной суммы вряд ли хватит на покупку жилья в новостройке. Поэтому дополнительно потребуются деньги на доплату. Для справки: однокомнатная квартира площадью 56 кв.м. в ЖК «Искра радости» (ул. Искры, вл. 3, стр. 2), сдача ГК 2012 год стоят 9,2-9,8 млн руб. В микрорайоне «Царицино» в уже построенном корп. №8 цена однокомнатных квартир – от 6,2 млн руб., двухкомнатных – от 8,5 млн руб., трехкомнатных – от 10,62 млн руб.

Если оценка квартиры устраивает продавца, компания предлагает выкупить квартиру и деньги, полученные за жилье, перечислить в счет оплаты стоимости подобранной квартиры в новостройке. Как правило, по оценке экспертов Est-a-Tet, на это уходит 5-7 рабочих дней. В компании «НДВ-Недвижимость» называют и более короткий срок 2-3 рабочих дня.

На время оформления взаиморасчета квартира в новостройке бронируется, а в договоре указывается цена, действующая на дату заключения договора бронирования. Если продажи идут в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (ФЗ-214), а дом находится на ранней стадии строительства, то заключается предварительный договор долевого участия (ПДДУ), если на более высокой стадии – договор долевого участия (по ФЗ-214).

Технология взаимозачета

Взаимозачет отличается от первой схемы тем, что имеющаяся квартира не выкупается, а выставляется на продажу. По программе взаимозачета рассматриваются любые квартиры в Москве и Подмосковья, это могут быть и комнаты и доли. «Более того, взаимозачет распространяется на все предложения в новостройках от компании «НДВ-Недвижимость», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

По данным Александры Кадченко, руководителя отдела консалтинга и оценки агентства «МИАН», практика взаимозачета квартир на первичном рынке существует у большинства крупных девелоперских компаний, реализующих жилые проекты и имеющих собственные риелторские подразделения. Фактически это обычные альтернативные сделки, которые всегда имели место на рынке. Эксперт считает, что застройщики заявляют данную услугу, стремясь привлечь покупателей в ситуации снижения количества сделок на рынке и невысоких продажах, или при наличии большого объема квартир в новостройках - например, в проектах комплексной застройки.

При данной схеме старая квартира выставляется на продажу и только когда она продается, деньги перечисляют на счет застройщика за новую квартиру. Старая квартира продается по рыночной цене, говорит Светлана Кисетова, исполнительный директор компании Мэтр Роше Сити, - но сколько времени придется ожидать продажи квартиры, и не «уйдет» ли за это время желанный вариант в новостройке – прогнозировать сложно.

Александра Кадченко (МИАН») предупредила, что если застройщик продает квартиры в новостройке по взаимозачету и бронирует понравившуюся покупателю квартиру, цена 1 кв. м обычно не фиксируется. То есть, клиент сможет ее приобрести, после того как его старая квартира будет продана, по цене которая будет установлена на этот момент на квартиру в новостройке. В зачет новой квартиры идет сумма, вырученная за продажу имеющейся. При этом покупатель платит за услуги риелтора по продаже старой квартиры. У некоторых компаний бронь квартиры платная, и эта сумма потом идет в зачет новостройки.

«Услуга приобретения квартиры в новостройки путем взаимозачета не имеет широкого распространения, таким образом заключается не более 5-7% сделок на первичном рынке», - говорит эксперт. Впрочем, у каждой компании свои цифры: как подсчитал Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля альтернативных сделок с обменом вторичной квартиры на первичное жилье составляет порядка 40% от общей доли сделок с новостройками корпорации.

Эксперт также рассказал, что если клиент выбрал квартиру в новостройке реализуемой компанией, то, как правило, по договоренности с застройщиком, риелторы идут навстречу и предоставляют ему время для продажи своей квартиры и оплаты новостройки. При этом в «ИНКОМ» настаивают на том, чтобы продажей квартиры занимались риелторы компании: только в этом случае есть уверенность, что все пройдет успешно и в срок. Клиент также должен быть готов, что застройщик попросит подкрепить свои намерения по приобретению конкретной квартиры, внесением небольшого аванса.

Альтернативные сделки, а именно при них используются обе названные технологии, превалируют на рынке недвижимости и, по мнению экспертов, картина в будущем не изменится. «Ведь пока рынок остается прежним и продажа имеющейся квартиры остается одним из самых распространенных источников финансирования для покупки новостроек», - резюмирует Светлана Кисетова (Мэтр Роше Сити).

Резюме от «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»

По какой схеме собственник продаст жилье, чтобы вложить деньги в новостройку, зависит от многих причин. Trade-in или срочный выкуп больше подойдет тем, кто продает «лишнюю» квартиру и взамен ее приобретает новостройку. Если квартира единственная, то технология взаимозачета является более приемлемой. Разочаровывает только одно – на сделку уходит много времени, а цены на новостройки растут по мере их возведения.

Дата публикации: 09:55 31 октября 2011

Источник: Metrinfo.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Москва

Как не нарваться на проблемных соседей при покупке квартиры

Как не нарваться на проблемных соседей при покупке квартиры

14.12.2018 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство /

Маргиналы могут попасться в любом доме, но с большей вероятностью – в спальных районах с дешевым, социальным жильем. Как максимально обезопасить себя от неадекватных соседей? Эксперты «Метриум» составили список ценных рекомендаций – как избежать неприятного соседства.

Резкая смена правил игры на рынке жилья может усугубить проблему обманутых дольщиков

Резкая смена правил игры на рынке жилья может усугубить проблему обманутых дольщиков

14.12.2018 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство /

Очередное ужесточение законодательства о долевом строительстве вызвано желанием быстрее снизить риски для покупателей квартир в строящихся домах, поскольку проблемы «обманутых дольщиков» приходится решать государству за счет бюджета. Однако органам власти было бы правильнее сразу занять финальную позицию по дальнейшему функционированию стройкомплекса вместо непредсказуемого ужесточения условий раз в несколько месяцев. Такое мнение высказал финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

Новогодние акции в новостройках Московского региона

Новогодние акции в новостройках Московского региона

14.12.2018 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство /

Декабрь традиционно является самым активным месяцем на первичном рынке недвижимости. К примеру, в 2017 году в последний месяц года в Москве было заключено на 55% больше ДДУ, чем в среднем за предыдущие 11 месяцев. Среди прочего спрос на квартиры в новостройках подогревает обилие предновогодних спецпредложений. По оценке экспертов ЦИАН, в этом году максимальный размер дисконта может достигать 25%. При этом специалисты отмечают, что самые большие скидки предлагаются в уже сданных в эксплуатацию проектах, в которых девелоперы с помощью дополнительных скидок стремятся распродать нереализованные остатки.

За год в России стали меньше строить и больше продавать

За год в России стали меньше строить и больше продавать

14.12.2018 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство /

Общий рост числа заключённых договоров долевого участия (ДДУ) в 2018 году по всей России, по оценкам аналитиков компании «Талан» может составить 12%. При этом за три прошедших квартала число заключенных ДДУ превысило 475,5 тысяч, что на 10,8% выше аналогичного периода 2017 года.

Итоги 2018: объем экспозиции на первичном рынке Москвы сократился

Итоги 2018: объем экспозиции на первичном рынке Москвы сократился

13.12.2018 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство /

Законодательная реформа подстегнула активность застройщиков – на предложение, вышедшее с начала 2018 года в старых границах Москвы, приходится более 3,7 млн квадратных метров проектной жилой площади. Из этого объема почти 60% или 2,2 млн кв.м составляет комфорт-класс.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012