Квартира за МКАД: сплошные плюсы?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Если мы посмотрим на карту Москвы в старых ее границах (без недавно присоединенных территорий), то увидим, что она выглядит как эллипс с кудряшками. Эти кудряшки – относительно новые районы города, в просторечии «замкадье», то есть те, которые находятся за кольцевой дорогой – МКАД. Даже дальше, чем некоторые подмосковные города. Тем не менее, «замкадные» районы пользуются спросом у покупателей недвижимости. Чем же они так привлекательны?

Всего за МКАД находится 16 районов: Внуково, Восточный, Жулебино, Зеленоград (это целый административный округ), Кожухово, Косино-Ухтомский, Куркино, Митино, Молжаниновский, Некрасово, Ново-Переделкино, Новокосино, Северное Бутово, Северный, Солнцево, Южное Бутово.

Главная «заманиловка» для покупателей жилья в этих районах – цены, которые заметно ниже среднемосковских. Так, по данным «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» квадратный метр в этом «виртуальном округе» на сегодня стоит около 122 тысяч рублей, в то время как в целом по Москве данный показатель - более 150 тысяч рублей.

Вопрос: зачем покупать квартиру в московском «замкадье», когда можно дешевле присмотреть себе чего-нибудь в ближайших подмосковных городах? Свои резоны все-таки имеются: Москва есть Москва, и жителям обеспечиваются столичная медицина, образование, льготы для пенсионеров и пр. Все-таки столичная «социалка» будет повыше уровнем, чем подмосковная. А вот коммунальные платежи в столице, наоборот, - пониже. Есть люди, для которых это важно. Кроме того, до некоторых из перечисленных нами районов метро уже добралось, а до других оно обещает дотянуться в ближайшем будущем. А это уже серьезное преимущество.

Что еще ищут покупатели за кольцевой дорогой? «В понятие комфортного проживания за МКАД наши покупатели вкладывают, прежде всего, хорошую экологическую обстановку, современную развитую инфраструктуру (чтобы под боком было все необходимое, причем не хуже, чем в Центре), и, конечно, транспортную доступность», - говорит Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость».

Стоит учесть, что в дальних районах Москвы – относительно новое жилье, не старше 7 лет. Это дома современных серий, много индивидуальных проектов. А это значит, что квартиры здесь хорошие, просторные, с высокими потолками, большими кухнями и застекленными по проекту лоджиями.

Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» подчеркивает одну еще привлекательную черту, выгодно отличающую эти территории от «старой» Москвы - большое количество свободных территорий и «пространства для жизни». Речь не только о зеленых массивах и зонах для отдыха, но и о плотности застройки, которая заметно ниже, чем в остальном застроенном донельзя городе. И еще один интересный момент: многие жители хороших замкадных районов зачастую становятся страшными патриотами свой малой родины и никуда переезжать не хотят.

Какие же из 16 районов «дальней Москвы» самые комфортные для жизни? В результате опроса экспертов, которые помогали писать нам эту статью, мы выделили лидеров – это Митино, Куркино, Северное и Южное Бутово, Солнцево и Ново-Переделкино (мы решили объединить в двух последних случаях по два района). Рассмотрим каждый из них поподробнее.

Митино: квартирные сделки внутри района

Митино начинался как район массовой жилой застройки, здесь давали жилье очередникам города, и прочим «льготникам». Присоединенный к Москве в 1985 году, он активно застраивался в восьмидесятые и девяностые годы. Как отмечает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-новостройки», - завершающий этап формирования района завершился в двухтысячные, а на сегодня застройка Митино по большому счету завершена.

Что нужно отметить сразу, так это «обеспеченность» района станциями подземки: здесь их сразу две – «Волоколамская» и «Митино». Есть еще и станция «Тушинская», но от нее еще нужно добираться. Ходит в Митино и электричка – от платформы «Трикотажная». В Митино ведут две крупные магистрали, Волоколамское и Пятницкое шоссе, можно доехать сюда и по «Новой Риге».

Инфраструктура района за эти годы сложилась вполне приличная – район поделен на микрорайоны и в каждом есть школы, детские сады, медицинские учреждения. Функционируют бассейн «Жемчужина», фитнес-клуб «ФизКульт», физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном «Аквамарин», школа танцев «Эль Тэмпо». Работают торговые комплексы «Митино», «Ладья», «КУБ», «Ковчег», «Нептун», «Тук-Тук», гостиница «Митино». Наши эксперты отмечают также хороший уровень среднего образования в районе – некоторые школы имеют связи с вузами: МАДИ, РХТУ, Высшей школой экономики, пединститутами.

«Замкадные» районы хороши своими лесами, парками, большими территориями для отдыха. Митино отличается еще и тем, что здесь никогда не было промышленных предприятий, поэтому здесь природа почти что первозданная. Добавим к этому традиционно престижное и «полезное» северо-западное расположение, а значит благодаря розе ветров здесь очень чистый воздух. В районе четыре парковые зоны, одна из них – знаменитый «Ландшафный парк Митино», два водоема. Любимое место отдыха митинцев – плотина на реке Синичка.

Жилой фонд Митино состоит из современных домов, в основном это панельная застройка 1990-х годов и монолитные здания. Микрорайон «Рождествено» застроен таунхаусами. Любопытную деталь отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «40% сделок проходит внутри района – при расселении или улучшении своих жилищных условий жители Митино предпочитают не покидать район. 60% покупателей переезжают в Митино из разных районов Москвы или других российских городов».

Цены на вторичном рынке, по данным сервиса нашего журнала «Цены на Квартиры в Москве по Административным Районам и Станциям Метро» - около 132 тысяч рублей за квадратный метр. Вера Удачина («Адресъ-Недвижимость») называет цифру 140 тысяч рублей, а Артем Ржавский («Азбука Жилья) – 141,5 тысяч.

По информации Натальи Алихановой, руководителя отделения «Третьяковское», компании «Пересвет-Недвижимость», сегодня в Митино можно купить квартиру площадью 35,9 кв. м. в панельном доме за 5,8 млн. рублей.

Куркино: для обеспеченной публики

Следующий участник нашего рейтинга – район Куркино, любимое «детище» московского правительства, задуманное им как территория экспериментальной застройки. Здесь практически впервые была четко реализована идея малоэтажного строительства в городской черте. «Примечательно, что весь район был построен за счет инвесторов», - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному строительству «НДВ-недвижимость». Еще одну особенность района отмечает Анна Соколова («МИЭЛЬ-Новостройки»): здесь довольно много дач, которые были построены еще в советское время и сохранились по сей день.

Эксперты разошлись в оценке транспортной доступности района – одни считают, отсутствие станции метро серьезным недостатком, отпугивающим покупателей недвижимости, другие полагают, что местных жителей, отличающихся определенным уровнем достатка и передвигающихся исключительно на респектабельных авто, эта проблема не волнует.

Совсем не волновать она их, конечно, не может, хотя бы из-за пробок, которые преследуют наших автомобилистов на всех дорогах города. Совсем недавно была открыта эстакада на МКАД, которая улучшила ситуацию, но основная магистраль, ведущая сюда - Ленинградское шоссе – «славится» своими заторами.

Что здесь воистину прекрасно, так это инфраструктура международного уровня, которая позволила Куркино «превратиться в мини-город в пределах Москвы» , - подчеркивает Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-tet. Наши комментаторы обращают наше внимание на хорошие школы в Куркино, ради которых некоторые люди вообще переезжают в это район.

Особая достопримечательность – гольф-клуб «Девятка» с девятилуночным неподалеку от реки Сходни. А «Долина реки Сходни в Куркино» - это местный природный парк, имеющий статус охраняемой природной территории. Собственно, безупречная экология, - это еще одно из преимуществ района.

Жилье в Куркино отличается высоким качеством, разнообразием, приятным архитектурным обликом, и как мы уже отмечали – продуманным подходом к строительству. «Куркино застраивалось в 2000-х годах, - замечает Ольга Новикова («НДВ»). - Преимущественно это 2-3-этажные коттеджи, 3-4-этажные таунхаусы с автономными системами отопления и водоснабжения. Мало- и среднеэтажный (от 6 до 12 этажей) монолит и кирпич».

Понятно, что такое жилье к сегменту экономкласса отнести не получится, соответственно, и покупатели здесь, как свидетельствует Алексей Шлёнов («МИЭЛЬ-Брокеридж») – весьма состоятельные господа от 35 до 45 лет. Правда, они, видимо не настолько богаты, что позволить себе жилье такого уровня в центре города, что называется «окнами на Кремль», но жить хотят со вкусом и комфортом.

Поэтому неудивительно, что цены здесь самые высокие в «замкадье». По данным нашего сервиса – почти 140 тысяч за квадрат. Большинство экспертов склоняется к цифре 150 тысяч.

«Oднокомнатную квартиру площадью 50 кв.м. в хорошем состоянии предлагают купить за 7,4 млн. рублей, с евроремонтом подобное жилье будет стоить уже 8,5 млн. рублей. Более скромный вариант (41 кв.м.) предлагают за 6,8 млн. рублей», - приводит пример Наталья Алиханова («Пересвет»).

Солнцево и Новопеределкино: в ожидании метро

В прошлом Солнцево - это город, а еще раньше - поселок, куда в 30-х года переселяли москвичей из Центра Москвы, который тогда реконструировался, а после войны – московских строителей и рабочих. В состав Москвы город вошел в 1984 году, но несмотря на свою молодость, район уже подвергся комплексной реконструкции, которая сегодня завершается. Благодаря ей в Солнцево выросли дома последних серий, от Первого домостроительного комбината (ДСК-1).

Прежде власти собирались провести сюда легкое метро, но теперь планы поменялись – сюда протянется линия метро от станции «Парк Победы», и ее первый участок должен быть готов к 2014 году.

Эксперты называют Солнцево «типичным спальным районом с развитой инфраструктурой». Здесь работает одноименный кинотеатр, функционируют медицинские учреждения, имеются 50-метровый олимпийский бассейн, крытый каток, оборудованные горнолыжные трассы.

Любители истории и литературы порадуются большому числу достопримечательностей, среди которых усадьба Лукино баронов Боде-Колычевых; усадьба Измалково графов Самариных; Дом творчества писателей «Переделкино»; музеи Пастернака, Чуковского, Окуджавы.

Застройка района, как мы уже отметили, состоит из самых современных домов. Также можно встретить и пятиэтажки, и кирпичные дома пятидесятых.

По данным нашего электронного сервиса «Цены на недвижимость по районам и станциям метро» средняя стоимость на вторичном рынке Солнцево – 122 тысячи рублей за квадратный метр. Артем Ржавский («Азбука жилья») называет цифру повыше – 134,4 тыс. рублей.

Вплотную к Солнцево примыкает Ново-Переделкино (вместе они составляют такой «завиток» на юго-западном направлении за МКАД), поэтому многие проблемы и характеристики у них – общие.

Специалисты рынка отмечают прежде всего прекрасное природное окружение Ново-Переделкино: рядом леса, лыжные базы, горнолыжные склоны. Инфраструктура района вполне на уровне. Что касается транспорта, то метро здесь ждут, как и в Солнцево, а пока жители катаются на электричке до Киевского вокзала.

«Жилой фонд Ново-Переделкино начал формироваться в 1990- годы, затем там стали возводится новые качественные микрорайоны, сегодня там строится только монолитное жилье. Цены на недвижимость там, для района удаленного от центра, без метро, достаточно высоки. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 5,5 млн рублей», - рассказывает Алексей Шленов (МИЭЛЬ). По нашим данным, средняя стоимость ново-переделкинского «квадрата» - около 118 тысяч рублей.

Северное и Южное Бутово: районы, молодые в прямом смысле

Северное и Южное Бутово тоже вместе составляют причудливую геометрическую фигуру на южном направлении за МКАД., поэтому вряд ли стоит ее делить пополам. Эксперты отмечают достойную инфраструктуру района: многое здесь на современном уровне: школы – с бассейнами, поликлиники – с хорошим оборудованием, с диагностическими центрами. Среди знаковых инфраструктурных объектов - торговые центры «Клиффстор», «Квадрат», «Куликово», Апельсин, торгово-развлекательный центр «Вива», фитнес-центр «Спорт Вариант».

Экология Бутово не вызывает нареканий - промышленных предприятий нет, зато близко Битцевский лес и Бутовский лесопарк. Ольга Новикова («НДВ») обращает наше внимание на массу интересных исторических объектов: усадьба «Знаменские Садки» на реке Битца, Институт лекарственных растений — ВИЛАР, на месте бывшей усадьбы Феррейнов, с большим парком, каскадом прудов, оранжереями, усадьба «Суханово», которой владели Стрешневы, Мамонтовы, Волконские, - теперь там дома отдыха. Мужской монастырь — в километре от усадьбы «Суханово» по направлению к станции Расторгуево.

Минус района – характерен для всей Москвы: трудно выехать из района по утрам на собственном автомобиле. Впрочем и сюда должна дотянуться уже вторая ветка легкого метро, которая соединит серую ветку со станцией метро «Новоясеневская» Калужско-Рижской ветки. Сейчас по территории двух районов проходит линия легкого метро, соединяющая районы с Серпуховско-Тимирязевской линией метро, ее конечная станция – «Бульвар Дмитрия Донского», которая находится в Северном Бутово.

Алексей Шлёнов (МИЭЛЬ-Брокеридж») характеризует жилой фонд Северного и Южного Бутово как разнообразный, здесь есть и дома экономкласса, и бизнес-класса. Например, жилые комплексы «Синяя птица-1», поселок «Потапово» с таунхаусами и коттеджами в Южном Бутово.

Формировался район так: еще лет 10 назад, когда Бутово считалось очень дешевым районом, там покупали недвижимость молодые семьи, которые, отселялись от родителей. Сегодня тоже сюда охотно приезжают молодые семьи, и есть целый микрорайон, который заселялся по программе «Молодая семья». Вообще, отличительная черта Бутово – это молодые жители, пенсионеров здесь очень мало.

Также в Бутово есть специальный микрорайон для людей с ограниченными возможностями: это малоэтажные дома с лифтами-подъемниками и соответствующими квартирами.

По данным www.metrinfo.ru на вторичном рынке в Северном Бутово жилье стоит около 122 тысяч за квадратный метр, в Южном – 120 тысяч.

Новостройки «Дальней Москвы»

А теперь перейдем к самому интересному – новостройкам на облюбованных нами окраинах столицы.

Жилой комплекс «Митинский парк» - это последний объект, построенный в рамках масштабной комплексной застройки Митино, - сообщает пресс-служба компании «ИНКОМ-недвижимость». Он включает в себя 6 корпусов по 500 квартир. Большинство домов заселено. В свободной продаже на первичном рынке осталось только 6 квартир в 3 корпусе комплекса – это одно- и двухкомнатные квартиры свободной планировки от 50,9 до 82,1 кв. м и стоимостью от 5,09 млн до 8,62 млн рублей. Дом сдан, заселяется.

А в агентстве недвижимости «Азбука Жилья» предлагаются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в доме15/1 по цене 102 - 117 тыс. руб./кв. м.

В 10 минутах ходьбы от ЖК «Митинский парк» - станции метро «Митино» и «Волоколамская». Для жителей новостройки организован удобный проезд к Пятницкому шоссе, а в ближайшие годы новая эстакада свяжет микрорайон с Путилковским шоссе. Вблизи ЖК – знаменитый ландшафтный парк.

Эксперты говорят, что в Митино сейчас ничего примечательного не строится, но в ближайшей перспективе ГК «Пионер»-Москва должна приступить к строительству жилого квартала «Life - Митинская».

В Куркино предложение на первичном рынке жилья представлено новостройкой на улице Соловьиная Роща (мкр. 13А, корп. 2), - сообщает Юлия Гераськина (Est-a-Tet). Диапазон цен составляет 103 000 – 135 000 руб/кв.м. Это монолитно-кирпичный дом из семи секций переменной этажности от 9 до 17 этажей. Площадь квартир - от 41 до 120 метров. Высота потолков - 3 метра. Также проектом предусмотрен двухуровневый полуподземный паркинг с эксплуатируемой кровлей. В паркинге предусмотрено 418 мест.

Еще один заметный проект - ЖК «Новая Пальмира», жилой комплекс, сочетающий многоэтажную застройку с коттеджной и таунхаусами. Он находится в непосредственной близости от природного парка и охранной зоны долины реки Сходни. Цена 82 900 - 90 000 руб. за кв.м

В Солнцево «Азбука жилья» продает новостройку серии П-44Т/ТМ-25в микрорайоне 2, на улице Главмосстроя, к. 40. Дом построен и заселяется. В продаже есть 2-комнатные квартиры по цене 134-117 тыс. руб./кв.м.

В Южном Бутово расположен коттеджный поселок «Потапово», в котором продаются таунхаусы, объединенные в кварталы под названием «Марк Твен». Стоимость таунхаусов варьируется в диапазоне от 15 до 22 млн. рублей.

Наталья Алиханова («Пересвет») выделяет проект ЖК «Life Лазаревское», состоящий из 4 монолитных домов, комфорт-класса, где однокомнатную квартиру (39,5 кв.м.) возможно приобрести за 5,2 млн. рублей.

В Северном Бутово Вера Удачина («Адресъ-Недвижимость») отмечает ЖК «Бутово Парк» - 25-корпусный комплекс жилых домов различной этажности типовых серий и по индивидуальному проекту, вплотную подходящий к лесопарковой зоне. Квартиры стоят от 60000 до 94500 руб. за кв.м.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

«Замкадье» давно уже перестало казаться нам «выселками», это сложившиеся районы, по-своему привлекательные. Покупатели, которые могут позволить купить здесь себе квартиру, ищут, прежде всего современное жилье по ценам ниже среднегородских (исключение - Куркино) и комфорт, который в центре города найти нельзя.

Дата публикации: 09:55 10 ноября 2011

Источник: bpn.ru