Застройщики хотят увидеть «нормальные правила игры»

Хотя в Петербурге найдется мало любителей чтения на ночь законопроектов, с 1 апреля 2005 года каждый уважающий себя петербуржец пару раз уже обсудил закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Закон этот, как известно, должен кардинально изменить судьбы многих дольщиков, на защиту которых он, собственно, и направлен. Но это – по задумке законодателей, как выйдет в реальной жизни – вопрос остается открытым. О судьбе закона, о последствия его применения «Невастройке» рассказал вице-президент по правовым вопросам и перспективному развитию строительного холдинга «М-Индустрия» Николай Новосельцев.

- Защищать интересы инвесторов, регистрировать проектную декларацию – нужно, привлекать денежные средства после получения разрешения на строительство и разработки проектной документации – необходимо. Но механизм обеспечительных мер заадминистрирован, не адаптирован к рыночным условиям. Так, например, санкции, прописанные в законе, которые грозят застройщику в случае нарушения условия договора «долевки», прямо скажем, не улучшают инвестиционный климат. Также я сомневаюсь в том, что будущий федеральный орган разрешит застройщикам направлять деньги дольщиков, собранные под один объект, на окончание строительства предыдущих объектов, как это делалось раньше.

- Какие поправки, на Ваш взгляд, требуется внести в закон, и возможно ли принятие поправок, в ближайшее время?

- Думаю, это невозможно – хотя бы из-за времени, требуемого на процедуру принятия поправок. В течение полугода возможны какие-то подвижки, но раньше – нет. Тем не менее, поправки необходимы. Закон принимался в большой спешке: 22 декабря проект закона принимает ГосДума, 23 числа законопроект получает одобрение Совета Федерации, а 29 декабря его уже подписывает президент! Между тем закон настолько сырой, в нем есть откровенные «ляпы», которые следует учесть при внесении поправок.

- Какие именно?

- Например, есть противоречия в пунктах 3 и 6 тринадцатой статьи (обеспечение обязательств по договору долевого участия). По пункту три выходит, что предметом залога являются помещения, на которые зарегистрировано право собственности застройщика. Государственная регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме, согласно статье 16 закона, производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. А пункт 6 статьи 13 закона предусматривает передачу в залог в качестве обеспечения обязательств по заключаемым договорам участия в долевом строительстве именно построенного и введенного в эксплуатацию недвижимого имущества. Возникает вопрос – если имеется разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, то зачем заключать договора участия в его долевом строительстве? Согласно статье 218 ГК РФ, «право на вновь создаваемую вещь возникает у лица, принимающего участие в ее создание». Я считаю заключение договоров участия в долевом строительстве после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома неправомерным. Кроме того, по новому закону застройщик имеет право привлекать денежные средства для строительства объектов только на тех земельных участках, на которые он зарегистрировал право собственности или аренды. Но Земельный кодекс предусматривает и другие виды землепользования: это, скажем, бессрочное пользование, постоянное бессрочное пользование земельными участками, которые закреплены за государственными учреждениями.

- Приведите, пожалуйста, примеры.

- Так, в Пушкине совместно с Санкт-Петербургским аграрным университетом, с которым нас связывает давний опыт работы, мы работаем над реализацией проекта строительства малоэтажного жилого комплекса. Отмечу, что землей университет владеет на правах постоянного бессрочного пользования. Сейчас в стадии подготовки находится постановление правительства, но как дальше быть – мы не знаем, потому что со вступлением в силу нового закона привлекать инвестиции становится достаточно сложно. У госучреждения никаких средств, кроме бюджетных денег, нет, а бюджет выделяет мизерные деньги не только на объекты жилищного строительства, но и на объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры. Поэтому я считаю необходимым также принять поправку в части первого пункта третьей статьи, регулирующей право застройщика на привлечение денег дольщиков.

Больной вопрос - срок сдачи дома

- Жесткие требования нового закона о неукоснительном соблюдении сроков передачи дома, соответствуют реальности?

- При имеющемся правовом вакууме трудно прогнозировать работу в новых условиях. Мы ждем подзаконных актов, постановлений правительства, которые теперь будут регулировать правовые отношения в долевом строительстве. Но на практике срок передачи дома занимает от шести до двенадцати месяцев, а то и больше.

- В среде застройщиков обсуждается возможность существенного увеличения сроков сдачи дома во избежание штрафов за срыв сроков...

- Захотят ли пойти на это инвесторы-дольщики? Всегда самый больной вопрос в «долевке» – это вопрос сроков сдачи дома. Дольщики ждут конкретики, вкладывая инвестиции, они хотят знать, когда получат результат. А разговоры «я, возможно, построю раньше» их не убедят, они пойдут искать другие варианты оперативного приобретения жилья – возможно, на вторичном рынке. К сожалению, прогнозы по удорожанию жилья, снижения объемов строительства – это не слова, а вполне вероятные последствия данного закона, если не внести в него поправки.

- Насколько может подорожать жилье на строительном рынке Петербурга?

- На двадцать пять, а то и тридцать процентов. Если не считать страхование залога, который должен страховаться на сумму заявленного требования – то есть, на сумму квартиры. Какие ставки будут устанавливать страховые компании – неизвестно. Они ведь тоже берут на себя определенные риски, принимая участие в страховании долевого строительства.

Кредиты могут увести строителей из долевого строительства

- Выгоден ли закон банкам: ведь рост цен вынудит обе стороны долевого участия – и застройщика, и дольщика – обратиться к ним за кредитом?

- Дольщики и сейчас обращаются в банк, другой вопрос – даст ли банк кредиты? Банковский сектор работает под обеспечение, которым может быть право залога на земельный участок под объект долевого строительства, и на сам объект. Но по этой схеме ряд банков работал и до вступления закона в силу: «Промстройбанк», Сбербанк сейчас запускают такую программу. Банки и раньше брали на себя риски, кредитуя «долевку», поэтому я не думаю, что они получили какую-то выгоду от вступления закона в силу. Скорее, наоборот: пункт 3 четырнадцатой статьи закона предусматривает, что при обращении взыскания на предмет залога банк несет (как залогодержатель) солидарную ответственность с застройщиком. Это происходит в тех случаях, когда предмет залога передается в последующий залог, при недостатке обращенного имущества в виде денежных средств, полученных при взыскании предмета залога.

- Банки утверждают, что новый закон позволит им кредитовать даже малые строительные компании...

- Что будет являться обеспечением этого кредита? В Петербурге много банковских предложений по кредитам. «Берите кредиты!» - призывают нас, но всякий кредит подлежит возврату, и на него начисляются проценты. С каких денежных средств, не имея доступа к средствам дольщиков (по новому закону) возвращать деньги банку, пока не создан объект? Либо же банки должны предоставлять какие-то «каникулы» по возврату кредита и процентов по нему: например, разрешить застройщикам выплачивать проценты, начисленные за время строительства, после того как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда кредиты имели бы смысл – застройщик оформлял бы на себя права собственности, продавал квартиры по договорам купли-продажи, и на вырученные средства погашал кредит и проценты по нему. Как следствие: возникло бы нормальное налогообложение между застройщиком и покупателем, исчез бы НДС, появившийся в «долевке» с вступлением в силу нового закона, удалось бы избежать резкого скачка цен. Но в этом случае речь шла бы не о долевом строительстве.

Шансов купить доступное жилье - никаких

- Возможны ли юридически законные способы «обхода» этого закона для компаний, которые захотят остаться в долевом строительстве, несмотря на все трудности?

- Да дело в том, что застройщики не собираются обходить закон. Мы хотим увидеть нормальные правила игры на строительном рынке – чтобы были защищены и дольщики, и наши инвестиции, чтобы были обеспечены рабочие места для строителей и строительной индустрии. Ведь сокращение объемов строительства автоматически приведет к сокращению рабочих мест. Надеюсь, что разум все же возобладает, и поправки будут приняты. Иначе мы придем к тому, что «долевка» станет достоянием прошлого. Строители уйдут с этого рынка, будут строить, оформлять в собственность и продавать – вне рынка долевого строительства. Либо с дольщиков будут требовать стопроцентную предоплату. Притом, что сейчас 70% дольщиков «М-Индустрии» получают рассрочку на 1,5-2 года, а хотят еще больше – выплачивают деньги в течение 5-7 лет.

- Получается, закон не оставляет шансов купить доступное жилье...

- В таком виде – никаких.

- Возможна ли адаптация федерального закона на местном уровне?

- Дело в том, что правила игры на рынке долевого строительства субъекта Федерации определяются федеральным органом, которого нет! Он пока не создан, и правительством РФ только будут разрабатываться и утверждаться правила ведения бухгалтерской отчетности, которую надо будет представлять в этот орган в соответствии с новым законом о «долевке», а также формы разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию - в соответствии с Градостроительным кодексом. И механизм подачи документов пока тоже в разработке. А закон с 1 апреля начинает работать, и многие застройщики, имея разработанную документацию, отданную на согласование, получат разрешения уже после вступления закона в силу. Но привлекать денежные средства под «постапрельские» дома, они не имеют права без декларации, зарегистрированной по новым правилам. В ГБР же, на чьей основе будет создан регистрирующий орган, говорят, что они только сентябрю будут готовы начать регистрацию! То есть, у застройщиков не будут принимать декларацию еще шесть месяцев, в течение которых они по новому закону лишены права привлечения средств дольщиков на строительство. Не учтено одно: плохо будет застройщику – это автоматически отразится на дольщиках.

- Какие компании смогут держать удар?

- Те, кто входит в ряд крупнейших строительных фирм города. Резкого спада объемов строительства не произойдет, поскольку создан запас прочности из объектов, на которые получены разрешения до 1 апреля. В этом году мы будем сдавать объекты, начатые полтора-два года назад. Сдать эти помещения закон не помешает. Мы как работали, так и будем работать. Закон направлен на перспективу, например, он коснется двух объектов, которые сейчас находятся в разработке у нашего холдинга.

Дата публикации: 11:01 19 апреля 2005

Источник: bpn.ru