Ипотека: стоит ли гоняться за дешевизной?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Часто бывает, что даже морально подготовившись к долговой нагрузке, будущие ипотечные заемщики вынуждены ретироваться. Камнем преткновения становится первоначальный взнос – определенная доля в стоимости жилья, которую нужно покрыть с помощью собственных средств, а их как раз и не достает. Выход из положения предлагают программы без первоначального взноса или с минимальным.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, каков минимальный первоначальный взнос в большинстве банков и каковы условия «минимальных» программ.

Нулевой старт

До кризиса, разразившегося в 2008 году, кредиты без первоначального взноса были у нас обычным делом. Правда, выдавались они нечасто, но возможность стать владельцем жилья, не обладая собственным капиталом, была далеко не призрачной. Однако кризис все изменил.

Сегодня кредиты без первоначального взноса возвращаются на рынок, но условия подобных программ значительно отличаются от тех, что были до рецессии, а самих программ - раз, два и обчелся. Прежде всего, такие займы выдаются только на вторичное и в основном городское жилье, а во-вторых, как утверждают эксперты, в подавляющем большинстве случаев под залог уже имеющейся недвижимости. Либо применяются различные ограничения: по срокам кредитования – не более 10-15 лет и выдаваемым суммам - не более 5-6 млн. руб.

Кроме того, рассматриваемые кредиты всегда связаны с дополнительными тратами: «Программы без первоначального взноса подразумевают высокую банковскую комиссию - до 8%», - рассказывает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого Бюро ипотечного кредитования.

Можно поступить по-другому: взять ипотеку с первоначальным взносом 10%, но эту сумму тоже занять: «Тогда заемщик получает сразу два кредита: классический ипотечный и на первоначальный взнос, ставки по которому очень приличные», - говорит Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка.

Но требования к заемщику в случае ипотечного кредитования без первоначального взноса (либо со взносом, полученным в кредит) жесткие: нужны большой стаж работы (желательно в известной организации или в международной корпорации) и доход выше среднего. Под такие требования попадает не так уж много потенциальных заемщиков, поэтому ипотека с нулевым взносом – продукт штучный.

Минимально возможный взнос

Более популярны кредиты с минимальным взносом, и банковских программ, предлагающих снизить до минимума участие в ипотеке собственного капитала, довольно много.

Сегодня минимальный взнос по ипотечным программам большинства банков составляет 15-20% от стоимости жилья. Это нормальные средние условия, а все что ниже, уже можно считать минимумом. По данным Таира Мамедова, директора Управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России, на ипотечный кредит с вполне приемлемыми условиями можно рассчитывать, имея 5% от стоимости жилья. Но многие эксперты утверждают, что минимум – это 10%.

Кредиты с первоначальным взносом 5% существуют, но в основном они доступны лишь участникам различных государственных и муниципальных программ по обеспечению жильем и обладателям материнского (семейного) капитала. В таких случаях за основу берется обычный продукт с первоначальным взносом 15-20%, но сам заемщик вносит лишь 5% от стоимости недвижимости, а остальную сумму покрывают субсидии или «материнские» деньги. А вот кредиты с первоначальным взносом 10% более доступны, их выдают, например, в Сбербанке, в банке УралСиб, во всех банках, работающих по программам АИЖК и т.д. Причем их основные условия в большинстве случаев такие же, как и при более солидном собственном капитале – те же большие сроки и внушительные суммы займа, такие же требования к заемщикам и т.п. Единственное, что по данным Марии Власенко, начальника Управления по маркетинговым коммуникациям КРЕДИТ ЕВРОПА БАНКа может отличаться – максимальных срок кредитования, который иногда уменьшается до 10 лет. Вот только взять кредит с минимальным первоначальным взносом сложнее и дороже, чем со стандартным.

Меньше взнос – сложнее получить

Во-первых, если у потенциального ипотечника мало собственных средств на покупку жилья, то повышается риск его неплатежеспособности, поэтому банкам важно, чтобы их будущий клиент имел постоянную и стабильную работу, востребованную профессию и хороший доход. «Характерная черта программ с минимальным взносом - требование о документальном подтверждении доходов заемщиков – справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ», - предупреждает Андрей Гойхман, начальник отдела потребительского кредитования Инвестторгбанка.

Заемщиков, желающих получить такой кредит проверяют обычно более тщательно. И если, как сообщает Евгения Таубкина (НБИК), при первом взносе более 50% от стоимости жилья, некоторые банки применяют упрощенную процедуру анализа платежеспособности, то при минимальном обеспечении кредита все с точностью наоборот. А значит, выше вероятность отказа в кредитовании.

Но что самое важное – «Большинство банков нивелирует свои риски более высокой процентной ставкой. Чем больше объем кредитных средств в покупке и меньше взнос, тем выше процентная ставка», - утверждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании РЕЛАЙТ-Недвижимость.

«Чаще всего при минимальном взносе ставка поднимается на 0,25%», - дополняет Светлана Гордеева, начальник отдела продаж розничных кредитов ОАО «Флексинвест Банк». А ряд экспертов говорит даже о 0,5-1,5%. «Если в нашем банке взять кредит по программе «Финансист» на 10 лет при условии подтверждения дохода справкой 2НДФЛ, то при первоначальном взносе более 50% ставка будет равняться 11,25%, а в случае с минимальным первоначальным взносом – 11,75%», - приводит пример Дмитрий Краснов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Проектного Финансирования. «В Сбербанке при первоначальном взносе от 10 до 30% кредиты на приобретение жилья предоставляются под процентную ставку от 11,05 до 14%, при первоначальном взносе от 30 до 50% размер процентной ставки составляет 10,15-13,5%; а при взносе от 50% и выше – 9,5-12,75%», - рассказывает Таир Мамедов (Московский банк Сбербанка России). Динамика очевидна.

Кроме того, что минимальный первоначальный взнос (и его отсутствие) чреват высокими комиссиями, заемщику придется застраховать финансовые риски, т.е. -ответственность за невыплату кредита. Большинство банков, выдающих займы со взносом менее 15-20%, требуют такую страховку. Более того, кредиты с небольшим собственным обеспечением стали возможны благодаря такой страховке, и благодаря ей в некоторых случаях банки могут даже не повышать процентные ставки. Так в банках, прибегающих к страхованию финансовых рисков (это все банки, работающие по программам АИЖК), по данным Андрея Гойхмана (Инвестторгбанк), при минимальном первоначальном взносе ставка колеблется в районе 11-12%, а если говорить об ипотечных кредитах без страховки, то ставка составляет 14-15% годовых.

«Рассматриваемый вид страхования предполагает, что в случае неспособности заемщика погасить всю свою задолженность перед банком даже после продажи залогового жилья (что чаще случается, если кредит был выдан с низким первоначальным вносом), остаток долга погасит страховая компания. Именно этот вид ипотечного страхования позволил АИЖК в июле 2011 года практически сравнять стоимость кредитов с низким первоначальным взносом от 10 до 30% и стоимость менее рискованных кредитов со взносом от 30%. По стандартным продуктам Агентства ставка и при минимальном взносе 10%, и при взносе в 39% начинается от 10,5% (при наличии личного страхования)», - рассказывает Анна Любимцева, руководитель Аналитического центра АИЖК.

Стоимость страховки, по данным Андрея Гойхмана (Инвестторгбанк), составляет 4-5% от суммы кредита, и оплачивать ее нужно до выдачи займа, как правило, единовременно.

Повышенные ставки, комиссии и страховки применяются, чтобы снизить банковские риски. Чем меньше заемщик вносит собственных средств, тем больше он должен, а значит в случае его финансовых проблем банку будет сложнее вернуть свои деньги, особенно, если недвижимость подешевеет. Это наглядно проиллюстрировал кризис: «До этого многие банки предоставляли кредиты без первоначального взноса исходя из того, что жилье всегда будет дорожать. Однако 2008 год показал, что это далеко не так, да к тому же реализация недвижимости стала весьма затруднительной», - свидетельствует Андрей Гойхман (Инвестторгбанк). И кроме того, считается, что если заемщик вносит собственные средства, он более ответственно относится к кредиту: «Чем меньше заемщик вложил своих денег, тем психологически ему проще расстаться с приобретенной недвижимостью», - утверждает Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость).

Таким образом, сегодня, собираясь приобрести жилье стоимостью 5 млн. руб., потенциальный заемщик, рассчитывающий на кредит с минимальным первоначальным взносом, в плюс к 500 тыс. руб. (10% от 5 млн.) должен иметь еще около 200-250 тыс. руб. на страховку, а возможно еще и 100-200 тыс. руб. на оплату повышенных банковских комиссий, т.е. фактически располагать суммой в 15-20% от стоимости жилья. Но с такими средствами можно уже вести речь не о кредите с минимальным первоначальным взносом, а о вполне обычной ипотечной программе с первоначальным взносом 15-20%, которую сегодня предлагают очень многие банки.

Спрос на минимум

Взять кредит на обычных условиях выгоднее, так как в этом случае заемщики не только освобождаются от дополнительных трат и повышенных ставок, но и рискуют меньше. И большинство экспертов советуют будущим заемщикам накопить побольше денег и взять заем по стандартной программе, внеся хотя бы 15-20% от стоимости жилья.

А кредиты с минимальным взносом, и тем более без оного, они считают весьма некомфортным вариантом. Евгения Таубкина (НБИК) приводит примерный расчет кредита сроком на 15 лет при различном первоначальном взносе, из которого видно, что чем меньше собственных средств вносит заемщик, тем менее выгодна ипотека.

Да, собственно, потенциальные заемщики все понимают и берут такие займы не так уж часто: «Узнав о дополнительных расходах и повышенной ставке, ужесточенных требованиях, люди предпочитают изыскать средства на первоначальный взнос», - утверждает Мария Власенко (КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК). «На примере нашей компании могу сказать, что кредиты с маленьким первоначальным взносом спросом не пользуются. Средний размер первоначального взноса за 2011 года по нашим ипотечным сделкам составил 52% от стоимости приобретаемой недвижимости», - свидетельствует Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость). «В данный момент при наличии большого предложения на рынке ипотеки заемщику гораздо интереснее «подкопить» денег на минимальный взнос для того, чтобы взять кредит на более выгодных для него условиях», - поддерживает коллег и Дмитрий Краснов (Банк Проектного Финансирования).

В меньшинстве остались Таир Мамедов (Московский банк Сбербанка России) и Андрей Гойхман (Инвестторгбанк), которые считают такие кредиты довольно популярными, и одна из причин – это отсутствие денег на первоначальный взнос.

Настоящее и будущее

Очевидно, что пока доходы россиян будут довольно скромными по сравнению со стоимостью жилья, найдутся желающие взять кредит без первоначального взноса. И найдутся банки, которые несмотря на риски, будут их предлагать. Сегодня круг таких кредитных учреждений довольно ограничен. В основном это либо банки, работающие по программам АИЖК, которые нацелены на решение государственной задачи по обеспечению населения доступным жильем, либо небольшие банки, расширяющие свою клиентскую базу и использующие рассматриваемые кредиты как маркетинговый ход (тем более, что на деле кредит с минимальным взносом нередко обходится в такую же сумму, как и стандартная ипотека).

Ну а какова судьба таких программ в будущем, - единого прогноза у экспертов на этот счет нет. Ряд специалистов полагает, что ипотечные программы без первоначального взноса или с минимальным взносом будут развиваться. Но большинство специалистов думает, что такие кредитные продукты будут сокращаться: «Все зависит от экономической ситуации в мире, но мы отмечаем тенденцию по увеличению размера первоначального взноса», - свидетельствует Евгения Таубкина (НБИК). «Основные участники ипотечного рынка вряд ли будут в ближайшее время снижать величину первоначального взноса, потому что такое изменение неминуемо снижает качество кредитного портфеля. Статистика показывает, что даже при незначительном увеличении кредита (с 85% до 90% от стоимости квартиры) просрочки увеличиваются в разы», - поддерживает коллегу Наталья Коняхина (СМП Банк). «Более того, изменения в действующее банковское и гражданское законодательство служат сигналом того, что государство в целом поддерживает идею отказа от ипотечных кредитов без первоначального взноса и с первоначальным взносом менее 20%. И на мой взгляд таких программ в сегменте коммерческой ипотеки должно становиться меньше», - говорит Андрей Гойхман (Инвестторгбанк). Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» также полагает, что реальная экономическая ситуация не располагает к появлению слишком доступных кредитов на нашем рынке, а излишняя либерализация условий и программ для заемщиков может быть продиктована политическими соображениями. (Подробнее – см. «Руководитель IRN.RU: объемы ипотеки могут вырасти только благодаря политике»)

Так что кредиты без первоначального взноса или с минимальными собственными средствами, возможно, вскоре будут предлагаться лишь в рамках социальных ипотечных программ.

Резюме Metrinfo.Ru

Ипотечные кредиты без первоначального взноса, широко предлагающиеся до кризиса, сегодня встречаются не часто, и получить их довольно непросто – нужно отвечать повышенным требованиям банков и иметь средства на оплату больших комиссий и страхования финансовых рисков. Гораздо проще найти программы с минимальным первоначальным взносом: это в основном кредиты со взносом 10%. Но выбирая и их, скорее всего, придется оплачивать страховку и довольно высокие комиссии, а также столкнуться с повышенной процентной ставкой, так что иной раз проще и дешевле взять ипотеку с обычным первоначальным взносом – 15-20% от стоимости жилья, немного повременив и накопив собственный капитал, ведь копить в иных случаях придется всего-то 200-500 тыс. руб.

Дата публикации: 09:48 17 января 2012

Источник: bpn.ru