Риэлтор и рынок: взаимовыгодное сотрудничество

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

По оценке собравшихся, в целом их прогнозы, данные год назад, сбылись: рынок ожил, и одним словом его можно охарактеризовать как «дифференцированный». «В 2008-2009 годах грянул экономический кризис и ввел всех в состояние некоторого шока, непонимания, это был период растерянности, – говорит президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Юрий Загоровский. – 2010 год был годом собранности. А 2011 год был годом находок, дифференциации, усиления сильных компаний, вне зависимости от их размера, и отмирания слабых». По словам экспертов, сегодня на рынке есть целая плеяда компаний, которые чувствуют себя уверенно, поскольку руководители этих компаний вовремя проанализировали рынок, обратили внимание на зарождающиеся тенденции и поняли, что работать по старинке уже невозможно. «Кризис помог нам сконцентрироваться, понять, что нужны качественные нереволюционные изменения, – говорит Юрий Загоровский. – Понять технологические процессы, избавиться от непродуктивных людей и пригласить на работу тех, кто способен продвинуть компанию вперед».

Время перемен

Однако изменилось, по словам президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерия Виноградова, сознание не только руководителей компаний, но и всех участников рынка. «Все поняли, что кризис из кратковременного процесса превратился в новую экономическую реальность, в которой нам достаточно долго предстоит жить и работать, – говорит Валерий Виноградов. – Продавцы поняли, что бешеного роста цен уже не будет, а чтобы продать объект, нужно его позиционировать по адекватной цене, уметь договариваться с покупателем. Скидки при сделке порой достигали 5-7% от цены предложения, такой торг стал обычным явлением. Рынок утвердился как рынок покупателя и, видимо, в таком виде просуществует еще долго. Сами покупатели поняли, что ждать дальнейшего понижения цен не стоит, а можно лишь дождаться вымывания предложения».

По словам экспертов, в минувшем году увеличилось число инвестиционных сделок: инвесторы осознали, что в условиях нестабильности экономической ситуации в мире недвижимость является именно тем активом, который как минимум обеспечит сохранность денежных средств, а возможно, даст прирост. Цены выросли на 10-12%, а это больше, чем может предложить банковский продукт.

«Риэлторы поняли, насколько важна в нашей работе компетенция продавца, поэтому более активно стали применяться индивидуальный маркетинг, многообразие каналов продвижения, интернет-технологии, – говорит Валерий Виноградов. – Они пришли к выводу, что продавать объекты с профессиональными участниками и коллегами выгоднее, чем продавать одному, поэтому увеличилось количество совместных сделок».

Еще одна тенденция – увеличение числа межрегиональных и международных сделок. Результатом этого спроса стало тесное сотрудничество Ассоциации с зарубежными коллегами.

Наиболее сильно в минувшем году просел сегмент загородной недвижимости, что заставило девелоперов расширить каналы продвижения. Зато ожил рынок коммерческой недвижимости, увеличилось число сделок купли-продажи, но в основном в сегменте стрит-ритейла.

Что касается заемных средств, то сделок с привлечением ипотеки стало намного больше, чем было в 2010 году: банки шли навстречу заемщикам и снижали ставки. Кроме этого, на рынок недвижимости в 2011 году активно вливались и бюджетные деньги, прежде всего в рамках накопительной ипотечной программы для военнослужащих. «Размер предоставляемой суммы увеличился до 2 млн 200 тыс. рублей, – говорит Валерий Виноградов. – Изменилась нормативная база, и военнослужащим теперь разрешено приобретать жилье в строящейся недвижимости. Понимая социальную ответственность, мы устанавливаем минимальные тарифы для этой категории клиентов».

Однако, несмотря на усилия банков и власти, в 2011 году относительно 2010 года динамика на рынке несколько замедлилась. «В 2010 году был выход после ямы 2009 года, и он был динамичным, – объясняет начальник информационно-аналитического отдела Департамента оценки ГУП ГУИОН Дмитрий Табала. – Сейчас динамика спала, но не потому, что стало хуже или появились какие-то угрозы для бизнеса, а потому, что мы перешли в фазу стабильного роста рынка. Сейчас этот рост – 8-12% в год, в зависимости от сектора. Однако заметна тенденция выравнивания секторов в динамике. Это также говорит о том, что рынок входит в стабильную стадию своего развития».

Обсудили эксперты и основные проблемы рынка. Например, довольно крупные сделки часто разваливаются из-за того, что продавец отказывается показать реальную стоимость сделки. Это мешает цивилизованному рынку купли-продажи. Другая проблема – отсутствие в России цивилизованного рынка аренды, такого, какой есть в Австрии или Голландии. «Там есть специальные программы, позволяющие строить доходное жилье, где уровень арендных ставок в 5 раз ниже, чем у нас сегодня, – говорит президент FIABCI Александр Романенко. – Эту проблему надо решать. Сегодня 90% людей – собственники, но это лишь тормозит экономику страны. Молодые специалисты должны иметь возможность арендовать жилье, но чтобы эта аренда составляла четверть заработной платы».

2012-й без потрясений

Предстоящий год, сошлись участники встречи в едином мнении, будет для рынка стабильным, и рост продолжится. Цены будут расти в пределах инфляции, но не более, чем на 1% в месяц. Покупатели будут осторожны и неторопливы, а продавцы – сговорчивы. «Я думаю, что в 2012 году количество сделок сохранится на прежнем уровне, – говорит Валерий Виноградов. – Но они перераспределятся. “Первичка” может немного отвоевать у “вторички”. Увеличится количество сделок на рынке загородной недвижимости: если в прошлые годы это были единичные сделки, то в 2012 году этот рынок оживет».

Что касается нового витка мирового финансового кризиса, то эксперты смотрят на перспективы рынка недвижимости с оптимизмом. «Люди вынуждены приспосабливаться к тем экономическим условиям, в которых они живут, вне зависимости от кризисов, – говорит Юрий Загоровский. – И здесь возрождаются обменные сделки, закольцованные цепочки с малыми финансовыми потоками. Земли у нас меньше не стало, людей меньше не стало, недра наши не оскудели, а люди хотят работать и зарабатывать. Создаются семьи, растут дети, и риэлторский бизнес вечен». «Мы часто слышим, что кризис продолжается, но продолжается не кризис, а посткризисные процессы, и они будут длиться еще достаточно долго, – говорит Дмитрий Табала. – Если раньше у нас были кризисы каждые 10 лет, то теперь мы идем в ногу с мировым рынком, а мировое плечо – это лет 20. Соответственно, темпы развития другие, и это хорошо. Стоит волноваться, наоборот, если рынок активно растет, – значит, надувается пузырь, и скоро это все рухнет. Нынешняя стабилизация роста рынка – хороший признак. И в 2012 году нам не стоит ждать больших темпов роста рынка, но рост на уровне 10-12% все равно будет. В первой половине года он будет медленным, во второй половине – более активным. Но это предсказуемые сезонные изменения».

В конце минувшего года банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, и роста здесь вроде бы не намечалось, но начальник отдела развития розничного бизнеса Петербургского филиала ОАО АКБ «Связь-Банк» Анастасия Разварина считает иначе: «Все говорят о кризисе, но по нашим заемщикам о его приближении не скажешь. В этом году мы ожидаем увеличение спроса на ипотечное кредитование. Ставка по ипотеке должна находиться на уровне не выше 12,5%, а для клиентов с положительной кредитной историей должны быть послабления. Те банки, которые работают по таким правилам, будут впереди. Думаю, что рост ипотечного кредитования в 2012 году будет больше, чем в 2011 году, процентов на 30 точно. Возможно, произойдет перераспределение между банками: если раньше клиенты ходили в один банк, теперь будут пользоваться услугами других».

Многих потребителей волнует вопрос взаимосвязи политической ситуации в стране и рынка недвижимости: как отразятся на ценах мартовские выборы президента. Эксперты не видят в этом событии причин для беспокойства, как, собственно, и политической интриги. «С одной стороны, перед выборами мы всегда замечаем некоторое падение активности рынка, – говорит Александр Романенко. – С другой стороны, это мое субъективное мнение, результаты выборов вполне предсказуемы, и я не думаю, что они как-то повлияют на тенденции рынка недвижимости». «Выборы действительно предсказуемы, и в сегментах эконом-класса и бизнес-класса никаких глобальных изменений не будет», – соглашается Валерий Виноградов.

Личный профессионал

Конечно, в преддверии Дня риэлтора эксперты не могли не рассказать о достижениях этого профессионального сообщества. Начали с критики: российские риэлторы значительно уступают зарубежным коллегам. Те делают по 100 сделок в год, тогда как российские – по 10. Лучшие зарубежные специалисты закрывают до 200 сделок, рекорд петербургских – лишь 68 сделок за минувший год. По оценкам экспертов, риэлторы не видят мотивации учиться, повышать квалификацию: закон о риэлторской деятельности по-прежнему не принят, однако до этого события, уверены собравшиеся, осталось недолго.

«Никакого закона, регулирующего риэлторскую деятельность, в отличие от большинства стран, у нас нет, – говорит председатель комиссии по этике и защите прав потребителя Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер. – Но он будет разработан в ближайшие годы, мы над этим работаем. С другой стороны, закон не будет панацеей: если сами потребители не осознают ответственность обращения к профессионалам, не спасет даже закон. Понять, кто профессионал, а кто нет, совершенно не трудно: масса информации есть и в СМИ, и в интернете, на сайте Ассоциации, можно нам позвонить и проконсультироваться, можно приехать – способов масса».

Эксперты рассказали, как отличить профессионального риэлтора от непрофессионала. Все, кто занимается недвижимостью всерьез, могут пройти добровольную сертификацию, сдав экзамен. «Задаются профессиональные вопросы по правовым основам, налогообложению, гражданскому праву, регистрации прав на недвижимость, – говорит Александр Гиновкер. – Если это агент, он должен ответить на 60 вопросов, брокер – на 100 вопросов и обладать опытом работы по специальности не менее 3 лет».

Сегодня в городе более 2000 специалистов по недвижимости уже сдали этот экзамен, это примерно каждый пятый риэлтор. Экзамен сдается раз в 3 года. В результате специалист получает аттестат и удостоверение с фотографией, логотипом Ассоциации, наименованием агентства, в котором он работает, там же указана его должность, а также дата, до которой этот аттестат годен. На сайте Ассоциации в разделе «Проверить специалиста» можно посмотреть, есть ли конкретный риэлтор в базе аттестованных экспертов.

Александр Гиновкер предостерег потребителей от доверия сделки незнакомым частным маклерам, о деятельности и компетенции которых ничего не известно. «Заключение письменного договора с частным маклером не предусмотрено законом, это риск. Иногда люди покупаются на дешевизну их услуг, но вы никогда не узнаете, сколько денег взял себе частный маклер на самом деле», – сказал эксперт.

Так же, как у многих людей есть свой адвокат, парикмахер или стоматолог, так у них должен быть и свой профессиональный риэлтор, считают собравшиеся. А найти такого специалиста несложно, нужно просто задавать побольше вопросов об образовании и опыте работы, запрашивать рекомендации от тех, кто пользовался его услугами. Эксперты уверены: это не признаки недоверия, а необходимая осторожность.

Дата публикации: 15:07 06 февраля 2012

Источник: bpn.ru