Квартальная застройка в Петербурге популярнее точечной

Крупные строительные компании предпочитают осваивать территории комплексно – кварталами от 10 га. Несмотря на большие вложения, это оказывается выгодней, чем точечные проекты.

По мнению руководителей строительных компаний, квартальная застройка – один из наиболее эффективных способов формирования новой жилой среды. Тем более что в Санкт-Петербурге есть компании, которые имеют практический опыт развития территорий и собственные финансовые ресурсы. По данным «Строительного еженедельника», сейчас в городе реализуется около 10 проектов квартальной застройки. Сам же термин прозвучал впервые еще во времена социализма, когда бюджет был единственным источником финансирования строительства. В конце 1960-х годов активно проектировались и строились объекты по принципу квартальной застройки – и жилье, и объекты соцкультбыта.

Больше – значит дешевле

Власти всецело ратуют за развитие квартальной застройки. Так, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров убежден в том, что за квартальной застройкой большое будущее и именно это позволит снизить цены. «Осуществляя застройку целого квартала одной компанией, мы получаем большое количество построенных квадратных метров жилья. А я всегда говорил: для того, чтобы снизить цены на жилье, можно сделать лишь одно – больше строить. Поэтому, чем больше подобных проектов будет реализовываться, тем быстрее пойдет процесс строительства в городе, а, соответственно, тем быстрее мы сможем выйти на количество предложений, превышающих спрос – залог снижения стоимости».

По мнению Александра Вахмистрова, квартальная застройка предусматривает создание одним застройщиком всего этого комплекса – целого квартала. При активном развитии таких районов строятся не только жилые дома, но появляются и новые торговые комплексы, и школы, и поликлиники. Развивается транспортная инфраструктура.

Плюсы–минусы

Руководители строительных компаний согласны с вице-губернатором. Так, по словам вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, «основное преимущество квартальной застройки – создание жилья, в том числе эконом-класса, с повышенными потребительскими качествами: однородной социальной средой, благоустроенностью, новой инженерной инфраструктурой. При нормальной транспортной доступности и наличии объектов социально-бытового назначения жилье в таких кварталах будет пользоваться высоким спросом. Это выгодно и городу, который вместо разрозненной «точечно-лоскутной» застройки получит целые новые кварталы с благоустроенной территорией».

С ним согласен и Виталий Вотолевский, генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska»: «Плюсы» квартальной застройки очевидны для всех сторон, принимающих участие в процессе – и для города, и для застройщиков, и для инвесторов. В первую очередь, «плюсом» является единая градостроительная документация, а также единый проект инженерной подготовки, единая схема транспортных и пешеходных потоков, объекты социально-культурного назначения и т.д. Соответственно, если работы по квартальной застройке ведет профессиональный застройщик, то вероятность патовых, непредвиденных ситуаций, например связанных с отсутствием инженерной подготовки в конкретной точке данного квартала или из-за градостроительных неувязок, будет меньше. «Минусами» подобных застроек являются достаточно крупные первоначальные вложения в инженерную подготовку, поэтому не все компании могут потянуть подобные проекты. В идеале такую работу должен вести сам город, однако в условиях недостаточности профессиональных и финансовых ресурсов, безусловно, целесообразно привлекать частный бизнес».

По мнению Екатерины Немченко, заместителя генерального директора по маркетингу и продажам ОАО «Гатчинский ДСК», кроме вышеперечисленного к «минусам» можно отнести и то, что город выделяет земельные участки для квартальной застройки в «непопулярных» местах, находящихся в удалении от обжитых районов и транспортного сообщения. Но, несмотря на это, она привлекательна, так как формирует единый архитектурный ансамбль и новую удобную среду обитания со своей инфраструктурой. «Для строителей также «плюсами» квартальной застройки являются: сосредоточение строительных мощностей в одном районе на достаточно долгое время, то есть минимизация затрат. Когда квартал начинает приобретать очертания – это положительно влияет на потенциальных клиентов и, как следствие, повышает уровень продаж», – считает она.

Проблемы с землей

Еще одна проблема, с которой сталкиваются строители – выделение земельных участков под квартальную застройку. Так, по мнению Вячеслава Семененко, целевое назначение в таких проектах – наиболее эффективный инструмент их реализации. «Город, который давно не в состоянии самостоятельно организовывать застройку целых кварталов, посредством назначений передает территории тем, кто действительно может это сделать (в то время как максимальная цена на торгах отнюдь не является гарантом правильного выбора профессионального девелопера). И, на мой взгляд, этот механизм и в будущем должен использоваться в данном сегменте».

«На месте властей я бы отдавал квартал одному застройщику, озадачивал бы его примерным планом (как будущий облик квартала видят городские власти) и сказал: работайте! – считает президент ЗАО «М-Индустрия» Магеррам Бехбудов. – Но, к сожалению, такой инициативы от властей не исходит. То же самое происходит и с относительно старыми кварталами. Например, мы строим новый дом среди «хрущевок», которые впоследствии снесут (а их снесут обязательно, не сейчас, так лет через 30–40). Новое здание, отвечающее всем требованиям современного строительства, гарантированно прослужит не менее 150 лет. Поэтому именно оно становится ядром квартала, задает тон, стилистику и масштаб застройки остальной территории квартала. Так давайте сразу думать о будущем целого квартала, а не одного здания. Этого сейчас никто не делает».

Власти готовы идти на такие условия только при очень крупных проектах: «Принцип выделения любых земельных участков сегодня один – через торги. Не так давно мы перешли на эту систему от выделения целевым образом и в дальнейшем будем придерживаться именно такого курса. Недавно городское правительство приняло постановление о стратегическом инвесторе, которое подразумевает исключения для крупных инвесторов, готовых вложить в наш город большие деньги. Но на сегодняшний момент таких предложений немного», – сообщил Александр Вахмистров. Пока можно говорить лишь о двух таких случаях: выделение квартала Московской инвестиционно-строительной компании, которая осуществляет экспериментальный проект по сносу квартала хрущевок в Купчино и застройке соседнего квартала для переселения туда жителей этих домов, а также создания большей жилой площади; выделение квартала в Красносельском районе группе китайских инвестиционных компаний, контролируемой правительством Китая, для строительства колоссального жилого комплекса «Балтийская жемчужина».