Центр Москвы: доступно всем?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Когда бюджет на покупку жилья ограничен, разумно искать варианты подешевле, в первую очередь, на окраинах столицы и в Подмосковье. Но, может быть, это необязательно и если поискать, то можно найти недорогую квартиру в исторической части Москвы. Итак, какова же минимальная сумма, с которой можно претендовать на квартиры в центре Москвы, что можно купить за эти деньги и какой при этом получается уровень жизни?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» искал ответы на этот вопрос с помощью экспертов рынка недвижимости.

Центральные бюджетные

Как ни крути, а местоположение квартиры - один из ключевых фактор, определяющих ее стоимость. Квартиры в центре Москвы пользуются популярностью, поэтому цены на них высоки. Однако все в мире относительно, поэтому бюджетное жилье можно выделить и в пределах Садового кольца. И цены на отдельные квартиры, по данным экспертов рынка недвижимости, стартуют от 5,5 млн. руб. Верхней же границы как таковой не существует – она определяется представлениями конкретных покупателей о бюджетности, хотя условно ее можно провести, скажем, на уровне 10-12 млн. руб.

Располагая этими средствами и желая поселиться в центре Москвы, не стоит рассчитывать на современное жилье. Прежде всего, за такие деньги практически невозможно найти новостройку. «На первичном рынке новостроек в пределах Садового кольца реализуются проекты преимущественно бизнес- и элит – класса», - говорит Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ – Недвижимость» (ГК «МИЦ»), их отличают большие площади квартир, а стоимость квадратного метра обычно не менее 300-350 тыс. руб. Таким образом, в таких проектах даже однушка обычно занимает 45-60 м кв. и стоит от 13 млн. руб.

В общем, сегодня условия диктует капиталистическая экономика и в столице на лицо разделение районов на более престижные, где при существующем положении дел со временем будут проживать только обеспеченные граждане, и «демократичные». Но в советские годы такого разделения, конечно же, не было: «В течение многих лет, наоборот, одним из приоритетов градостроительной политики столицы было стремление к обеспечению условно-равномерного рассредоточения по городу жилья всех категорий. Московские власти стремились не допустить создания ограниченных элитных или «трущобных» территорий, поэтому на вторичном рынке даже в пределах Садового кольца бюджетное жилье все-таки присутствует, особенно в домах периода «развитого социализма», - рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риелторов. То есть недорогие квартиры в основном предлагаются в 5-, 9- и 12-этажных панелях и кирпичных пятиэтажках хрущевского и брежневского периодов домостроения, а также в бывших «ведомственных» домах, правда, таких объектов очень мало. Но зато бюджетным жильем в центре располагают еще и некоторые дореволюционные и «сталинские» дома, особенно те, что практически в аварийном состоянии. Самые дешевые при этом - панельные пятиэтажки, а самые дорогие – более современные 9- и 12-этажные панели и добротные «сталинки».

Однако не все эти квартиры одинаково дешевы, самые бюджетные варианты в районе 5-7 млн. руб., как правило, всегда имеют какой-то значительный минус. Это может быть очень маленькая площадь (до 30 м кв. для однушек), неудобная планировка с проходными комнатами - «пеналами» (длинными и узкими), несуразными коридорами, крошечными кухнями размером 5-6 м кв. и санузлами, неудовлетворительное состояние жилья, требующее больших вложений в ремонт, неудобное расположение - на последних или первых этажах, с видом на шумную улицу или во двор-колодец и т.п. А если хочется чего-то более удобного и комфортного, то вряд ли удастся уложиться менее чем в 7-8 млн. руб.

К тому же цены отличны и в различных районах ЦАО. В пределах Бульварного кольца в раздел «бюджетных» могут попасть разве что самые скромные однушки в ветхих домах, которых, кстати, довольно много в районе Цветного бульвара. А наиболее дешевые предложения удовлетворительного качества, по данным экспертов рынка, смещены в район Садового кольца, т.е. к границам Центрального округа, причем формально дома могут находиться даже за пределами ЦАО, но в пешей досягаемости кольцевых станций метро. При этом самыми бюджетными зонами специалисты называют районы станций метро «Таганская» и «Павелецкая». Так, в районе «Таганской», как отмечает Евгения Коростелева, генеральный директор компании Bonton realty, низкая цена квартир обусловлена весьма неоднородным социальным составом населения, большим количеством ветхих зданий, а также строительством панельных домов для очередников. В районе «Павелецкой» все практически так же.

Ценовой минимум

Итак, самая дешевая квартира в ЦАО обходится примерно в 5,5 млн. руб. за эти деньги можно купить, например, «гостинку» на Цветном бульваре. Площадь квартиры 13,5 м кв., а кухня всего 3,5 м кв., да к тому же требуется ремонт. Но есть у нее и достоинство: «Окна выходят во двор: принимая во внимание, что шумовой фон в центре спадает лишь глубокой ночью, данное обстоятельство немаловажно», - считает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Есть на Цветном бульваре и квартиры и попросторнее, например, площадью 29 кв. м. Такой вариант, по данным Евгении Коростелевой (Bonton realty), обойдется в 6,5 млн. руб. Столько же стоят и «хоромы» в 10 - 15 минут ходьбы от метро «Курская», в переулке Обуха. «Здесь своего покупателя ждет 30-метровая «однушка» с лоджией в кирпичном доме, требующем ремонта, - рассказывает Олег Самойлов. – А за 6,7 млн. руб. можно приобрести даже полноценную «однушку» площадью 32 «квадрата» (комната 21 м кв. и кухня 6 м кв.) в более современной панельной 9-этажке «брежневского» периода. Расположена она не где-нибудь, а в 6-м Монетчиковском переулке – в самом сердце Замоскворечья, но требует ремонта».

Квартиры с более-менее удобными планировками и в сносном состоянии, не требующие очень серьезного ремонта, стоят еще дороже. «Например, за 7,2 млн. руб. можно купить однокомнатную квартиру площадью 36 м кв. в 5-этажном кирпичном доме на улице Трубная», - сообщает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», добавляя, что при бюджете покупки минимум 7 млн. руб. выбор становится более широким.

Но если такая сумма выглядят непомерно большой, то лучше искать жилье за пределами ЦАО, но близ его границ. К примеру, недалеко от станции метро «Таганская» квартиру площадью 30 кв. м, требующую ремонта, но расположенную в кирпичной пятиэтажке, можно приобрести за 4,7 млн. руб. А чуть более просторный вариант размером 32 м кв. недалеко от метро «Киевская» предлагается за 5 млн. руб. «Двушки» же площадью 50-60 м кв. в таких краях стоят в среднем 8-10 млн. руб., а стоимость двухкомнатной квартиры в пределах ЦАО составляет около 12 млн. руб.

Но при этом не надо забывать, что если стоимость объекта недвижимости относительна не высока, то цена квадратного метра может быть запредельной. Так, «квадрат» в квартире гостиного типа на Цветном (из первого примера) стоит около 400 тыс. руб. «На Проспекте Мира тоже продается квартира за 6,6 млн. руб., но ее метраж всего 27 кв. м, таким образом с учетом площади подобные варианты не такие уж дешевые. В данном случае квадратный метр стоит 244,4 тыс. руб.», - приводит еще один пример Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест». Самые же дешевые квадратные метры предлагаются у границ ЦАО, здесь по данным Оксаны Дивеевой, директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, они стоят 5-7 тыс. долл. США. По сведениям Натальи Соломоновой (ГК «МИЦ») относительно недорог квадратный метр вторичного жилья в панельных домах Басманного района – он стоит 180 тыс. руб., в Замоскворечье же его средняя цена - 200 000 руб., а в Хамовниках – 240 000 руб.

Такие цены можно, в принципе, найти и на первичном рынке: «Например, недорогие предложения зафиксированы в ЖК «Шатер» на Верхней Красносельской улице (ЦАО, Красносельский район), где средняя цена квадратного метра составляет порядка 200 тыс. руб. Далее следуют ЖК «Sky House» и «Английский квартал», где средняя стоимость «квадрата» составляет около 270 и 280 тыс. руб. соответственно», - говорит Оксана Дивеева (Blackwood). Но площади квартир, естественно, солидные. Так, в ЖК «Шатер», минимальный размер «однушки» 52 м кв., а «двушки» – 80 м кв., т.е. самая дешевая квартира стоит около 12 млн. руб.

Садовое кольцо или спальный район?

Бюджетных квартир в ЦАО не много: «Если брать объявления базы WinNer, то объекты стоимостью до 7 млн. руб. занимают около 6-7% от общего объема», - сообщает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). Но спросом они пользуются, и если цена адекватна, раскупаются довольно быстро.

Такие квартиры, как правило, весьма скромны и не очень удобны, по комфортности они уступают не только новостройкам комфорт-класса в спальных районах столицы, но порой и современному жилью экономичного сегмента. А стоят при этом все равно больше аналогичных вариантов на периферии. «Цена небольшой однокомнатной квартиры в ЦАО сопоставима с ценой двухкомнатной в панельном доме спального района», - утверждает Ирина Кирсанова. А Оксана Дивеева (Blackwood) считает, что «центровые» предложения по ценам сравнимы даже с отдельными объектами бизнес-класса в спальных районах города. Так, уже не раз упоминавшаяся «гостинка» на Цветном бульваре выставлена в продажу за 5,5 млн. руб., и за эту же сумму можно приобрести, например, однокомнатную квартиру площадью 33 м кв. неподалеку от станции метро «Тимирязевская».

Есть и еще минусы. В центре Москвы не так много больших зеленых зон, детских площадок, торгово-развлекательных центров с гипермаркетами и детских садов, но зато есть автомобили, пробки и загазованный воздух, поэтому центральные квартиры не отличаются особой экологичностью и, как правило, совсем не идеальны для семей с детьми, особенно если речь идет о бюджетных вариантах в старых домах.

Однако жилье в центре – это лучшая транспортная доступность места работы и более развитая социальная и торговая инфраструктура. Плюс к этому близость музеев, театров, выставочных залов, живописные виды из окон и окружающие пейзажи со старинными домами и церквями.

Дешево – иногда рискованно

Но не стоит соблазняться на очень уж низкие цены, например, когда за 6 млн. предлагают двушку в кирпичном доме в районе Китай-города или того же Цветного бульвара. «Цена ниже рынка всегда должна настораживать», - предупреждает Светлана Бирина («НДВ - Недвижимость»). «Ведь продажа проблемных квартир по бросовым ценам является одним из любимых методов, используемых мошенниками», - объясняет Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Вообще-то данное правило справедливо для всех сегментов недвижимости в любых районах, но для бюджетных «центровых» квартир в особенности, ведь это в основном вторичное жилье, которое в большинстве случаев переходило от одного собственника к другому (и возможно, не один раз, особенно если квартира расположена в дореволюционном доме). Так что вероятность того, что оно окажется «юридически грязным» довольно высока.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Жилье в центре Москвы весьма востребовано и престижно. Его отличают хорошая транспортная доступность, инфраструктура, близость учреждений культуры и достопримечательностей, но вместе с тем и высокие цены. Однако и в пределах Садового кольца есть свое бюджетное жилье. Это в основном не самые удобные и просторные 1-2-комнатные квартиры, требующие ремонта, на вторичном рынке – в стареньких панелях и пятиэтажках. Такие варианты доступны минимум за 5-7 млн. руб. Но приобретая их, лучше забыть о комфорте и экологичности. Если важнее большая зеленая зона рядом с домом, внушительные площади квартиры, современные планировки, чистые подъезды и т.п., целесообразнее искать варианты в спальных районах.

Дата публикации: 09:47 28 февраля 2012

Источник: bpn.ru