Москва нестандартная: чердаки и подвалы

Москва нестандартная: чердаки и подвалы

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Тезис о том, что московская недвижимость – вещь весьма ценная, вряд ли нуждается в многословных доказательствах. На фоне этой признанной всеми дороговизны граждане постоянно окидывают орлиным взором окружающий ландшафт: нет ли где возможности разжиться вожделенными квадратными метрами, и желательно по цене радикально ниже рынка? Один из вариантов, можно сказать, лежит на поверхности: присоединить к квартире, находящейся на первом этаже, подвал. Или – если жилище расположено на последнем этаже – чердак.

В реальности же так поступают очень немногие москвичи. Почему – с этим вопросом разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости Metrinfo.ru».

Итак, насколько распространено это явление? Начнем с чердаков. «Еще десять лет назад присоединение к квартирам чердаков было очень популярным, - говорит Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Зачастую это делалось нелегально, помещения просто захватывались. Кроме того, если кто-то и брался официально по документам приобрести или взять в долгосрочную аренду помещение общего пользования, это было вполне по силам и по карману среднему жителю столицы».

Однако, продолжает эксперт, в последующие годы власти заметно ужесточили контроль за использованием чердаков, а процедура их легального перевода в жилой фонд сильно усложнилась и подорожала. Лев Литовкин приводит пример: не так давно в компании был клиент, который подыскивал квартиру с перспективой присоединения чердака – ему казалось, что на этом получится сэкономить. В итоге ему подобрали объект на последнем этаже 8-этажной «сталинки» площадью 85 кв. м за 15 млн. руб. В специализированной фирме, которая занимается переводом технических помещений в жилье, с него взяли еще половину стоимости квартиры, и около 2 млн. покупатель потратил на утепление и ремонт чердака. «В итоге за эти деньги можно было купить квартиру в два раза большей площади», - подводит итог представитель «ИНКОМ-Недвижимость».

«Доля квартир с присоединенными чердаками в Москве невелика и не превышает 5% от общего объема предложения», - считает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости PennyLaneRealty.

Теперь о подвалах. Подвалов, присоединенных к квартирам на первых этажах, огромное количество – но в подавляющем большинстве случаев сама квартира переведена в нежилой фонд, и там устроен магазин или офис. А это уже – коммерческая недвижимость, которая находится вне поля зрения нашего журнала. А так, чтобы квартира жилая, и при ней подвал – такое если и бывает, то крайне редко.

Нелишние метры

Как владельцы новообразованных двухуровневых квартир распоряжаются полученными площадями? Вариантов несколько. Самый, вероятно, массовый (если это слово вообще применимо к столь малочисленному явлению) сводится к тому, что в бывшем чердаке устраиваются жилые комнаты. Квартира в этом случае компонуется как загородный коттедж: внизу гостиная и прочие «гостевые» зоны, а наверху – приватные помещения.

Среди других вариантов использования Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, упоминает устройство зимнего сада, бильярдной или тренажерного зала. Люди творческих профессий могут организовать наверху свою мастерскую. Иногда помещение используется просто как кладовка – там лежат ставшие ненужными мебель, инструменты, или вещи сезонного использования – шины, велосипеды, лыжи и т.п. Эксперт также добавляет, что присоединенный чердак дает владельцу квартиры еще одну замечательную возможность – установить у себя камин.

У подвалов использование схожее (кроме разве что спален и зимних садов) – кладовки, мастерские, «качалки»…

Разведка боем

Собственник недвижимости, подумывающий о возможности присоединить к своей квартире чердачное помещение, для начала может примерно прикинуть реальность этого начинания. Первое, что предстоит узнать – не принадлежит ли вожделенный чердак кому-то еще, т.е. нет ли на него права собственности, оформленного в Управлении Росреестра. Если ответ для вас положительный (т.е. ничьей собственности нет), то переходим ко второму моменту: не используется ли это помещение коммунальными службами. Если есть что-то (трубы, машинное отделение лифта и т.п.) – в присоединении вам откажут.

Третий аспект, на который советовали обратить внимание эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы – не отнесен ли дом к категории строений, подлежащих реконструкции и сносу. Четвертое – есть ли техническая возможность присоединения. К примеру, потолок вашей квартиры должен быть достаточно прочным, чтобы стать еще и полом присоединенной площади. Ответить на этот (и подобные ему) вопросы может только архитектор, который спроектировал ваш дом, дав свое техническое заключение. А если здание старое и установить авторство затруднительно – страждущих отправляют в «МосжилНИИпроект» — государственное унитарное предприятие, которое занимается экспертизой проектов перепланировки в домах исторической застройки и в домах, по которым нет информации об организации, разработавшей проект.

Этим, собственно, предварительное изучение ограничивается, и мы переходим к главной проблеме…

Мнения разделились

Поговорку «два юриста – три мнения» все хорошо знают. В московских зданиях проживают, конечно, не сплошь поголовно юристы, но собрания жителей подъездов – это тоже яркие и красочные шоу, на которых по каждому вопросу (нужна ли нам консьержка, сбрасываться ли по 500 рублей на покраску стен в нежно-розовый цвет) разворачиваются жаркие баталии.

К теме нашего разговора это имеет самое непосредственное отношение. Как напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, согласно Жилищному кодексу РФ, помещения в доме, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом. Они принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в доле, пропорциональной размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Так что и распоряжаться ими необходимо с согласия их всех.

Теоретически это должно происходить так: проводится собрание, на котором жильцы постановляют, что не возражают против передачи Иванову с последнего этажа чердачного помещения. На практике все по-другому: то кворум не собран, то кто-то из соседей, имеющих на Иванова зуб за «буржуазность», категорически возражает. В общем, общедомовое собрание – это штука, которая однозначно посильнее «Фауста» Гете будет.

Впрочем,знающие люди, к которым мы обратились за комментариями по поводу этого пассажа, сказали, что речь, скорее всего, идет о том, чтобы «договориться» с председателем ТСЖ о том, чтобы он сфальсифицировал протокол собрания. Использовать или нет такой путь – каждый решает для себя сам.

Считаем затраты

Денежные вопросы – традиционно один из самых важных в статьях о недвижимости, поэтому поговорим и о них. Какие траты поджидают нас?

Первое – это, несомненно, уже упоминавшаяся необходимость «договариваться» с председателем ТСЖ. Точных тарифов в таких деликатных вопросах, конечно, назвать нельзя, но совершенно точно, что цифра здесь будет с очень многими нулями. Председатель наверняка посчитает вашу выгоду, прикинет собственные риски (а за подлог возможна ответственность вплоть до уголовной) – и все это отразит в своем «прайс-листе».

Еще две крупные статьи расходов. Уже упоминавшееся техзаключение у авторов дома или в «МосжилНИИпроекте». Здесь с тарифами ясности больше, и удовольствие окажется недешевым – 30-50 тыс. руб. Еще раза в два дороже будет стоить проект перепланировки – не забудем, что это проект не «просто», а такой, который согласится принять Мосжилинспекция.

Ну а прочие траты – в частности, согласования в различных надзорных инстанциях, всевозможные госпошлины – уже можно не принимать в расчет. Тут счет идет на тысячи рублей. Просто тысячи, не сотни тысяч.

Помощники. Небескорыстные…

Как всегда в вопросах, решение которых затруднительно, свою помощь предлагают различные посреднические организации. Их тарифы адвокат Олег Сухов оценивает в $500-1500 за кв. м присоединяемой площади. По мнению экспертов Гильдии риэлторов Москвы, расценки чуть выше – 50-60 тыс. руб. за тот же кв. м. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании PennyLaneRealty, говорит о $4600 за кв. м, но это когда речь идет об элитных объектах в центре Москвы.

Но главное – это даже не цены, а полное отсутствие гарантий. Вполне может оказаться, что полученные от вас деньги такой посредник потратит, а получить положительное решение не сумеет. «Работа таких фирм не всегда прозрачна и зачастую связана со многими рисками, - отмечает Лев Литовкин («ИНКОМ»). – Чтобы обезопасить себя, мы советуем пользоваться банковской ячейкой, куда закладываются плата за услуги. Доступ к ней исполнитель получает только после предъявления справки из ЕГРП о переводе помещения в новую категорию на нового собственника».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как уже, вероятно, заметил проницательный читатель, в «Резюме» мы традиционно высказываем собственное мнение к описываемой проблеме: хорошо или плохо, нужно или не нужно потребителю. На этот раз автор в нерешительности. С одной стороны, присоединение чердака (реже подвала) – действительно реальный путь получить метры за полцены. Есть ради чего постараться и рискнуть. С другой – дело это очень мутное, с полным отсутствием каких-либо гарантий. Тут запросто можно потратить полмиллиона-миллион и остаться ни с чем.

Дата публикации: 09:44 02 марта 2012

Источник: Metrinfo.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Жилая недвижимость - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Жилая недвижимость - Москва

В третьем квартале 2018 года на рынке первичного жилья бизнес-класса был отмечен нетипичный для летних отпускных месяцев высокий спрос - Эксперт

В третьем квартале 2018 года на рынке первичного жилья бизнес-класса был отмечен нетипичный для летних отпускных месяцев высокий спрос - Эксперт

16.10.2018 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

По данным экспертов компании Метриум, в третьем квартале 2018 года на рынке первичного жилья бизнес-класса был отмечен нетипичный для летних отпускных месяцев высокий спрос.

Парадокс рынка вторичного жилья ЦАО: за 5 лет и экспозиция, и покупательская активность выросли

Парадокс рынка вторичного жилья ЦАО: за 5 лет и экспозиция, и покупательская активность выросли

16.10.2018 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость /

Специалисты Аналитического центра и Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали объем предложения на рынке вторичного жилья ЦАО в целом и с точки зрения разделения по комнатности в частности, и выяснили, что наибольшую долю экспозиции здесь занимают сейчас 3-комнатные лоты – 32%, а наименьшую – 1-комнатные объекты, 8%. При этом за последние 5 лет число вторичных квартир, выставленных на продажу в ЦАО, выросло в два раза – с 2 533 до 5 096, лидеры по объему предложения – районы Пресненский (960 объектов) и Хамовники (869 объектов). Столь существенное увеличение экспозиции аналитики компании объясняют значительными объемами строительства в ЦАО, в результате чего с «первички» на «вторичку» постоянно поступают новые лоты. Кроме того, специалисты отмечают особенность жилищного фонда ЦАО – большинство объектов (60% малокомнатных и такой же объем многокомнатных лотов) здесь представлено в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, в то время как в общем объеме предложения на «вторичке» столицы доминирует доля жилья в панельных строениях. При анализе изменения покупательской активности в сегменте вторичной недвижимости ЦАО за 5 лет аналитики компании подсчитали, что спрос на «однушки» и «двушки» вырос на 27%, а на многокомнатные лоты (3, 4 и более комнат) – на 15%. К этому привело снижение ипотечных ставок, появление в экспозиции новых качественных лотов с «первички» и относительная стабилизация рынка жилья после начала кризиса в 2014 году. При этом покупательская потребность в многокомнатных объектах значительно ниже, чем приток таких лотов в экспозицию: как следствие – общий объем предложения на «вторичке» ЦАО увеличивается даже при растущем спросе. Средний размер скидок на «однушки» и «двушки» в ЦАО сейчас варьирует от 3% до 4%, на многокомнатные объекты – от 8% до 10%. Преимущественная доля спроса на 1- и 2-комнатные вторичные квартиры в границах одного района зафиксирована в Таганском (59%), на многокомнатные – в Хамовниках (72%). Аналитики компании также отмечают сокращение оттока спроса из ЦАО в граничащие с ним районы других округов. Так, если в марте нынешнего года число покупателей, интересовавшихся недвижимостью в центре, но отдавших в итоге предпочтение соседним локациям, выросло на 10% в сравнении с мартом 2017-го, то к сентябрю тенденция оттока ослабла – по отношению к прошлогодним показателям он составил уже 7%. Снижение темпов миграции в соседние районы объясняется главным образом расширением покупательских возможностей за счет уменьшения за полгода ипотечных ставок.

Больше всего высотных квартир и апартаментов реализуется в ЦАО

Больше всего высотных квартир и апартаментов реализуется в ЦАО

16.10.2018 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Эксперты Urbanus.ru выяснили, сколько еще москвичей готовы выбрать для себя недвижимость на двадцать пятом этаже или даже еще выше.

Итоги III квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Итоги III квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

16.10.2018 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 1,4%. Средняя цена предложения снизилась на 0,5%.

Топ-5 предпочтений покупателей при выборе жилья бизнес-класса

Топ-5 предпочтений покупателей при выборе жилья бизнес-класса

16.10.2018 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Эксперты «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ» проанализировали покупательский спрос на новостройки бизнес-класса за последние 5 лет.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012