Москва нестандартная: чердаки и подвалы

Москва нестандартная: чердаки и подвалы

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Тезис о том, что московская недвижимость – вещь весьма ценная, вряд ли нуждается в многословных доказательствах. На фоне этой признанной всеми дороговизны граждане постоянно окидывают орлиным взором окружающий ландшафт: нет ли где возможности разжиться вожделенными квадратными метрами, и желательно по цене радикально ниже рынка? Один из вариантов, можно сказать, лежит на поверхности: присоединить к квартире, находящейся на первом этаже, подвал. Или – если жилище расположено на последнем этаже – чердак.

В реальности же так поступают очень немногие москвичи. Почему – с этим вопросом разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости Metrinfo.ru».

Итак, насколько распространено это явление? Начнем с чердаков. «Еще десять лет назад присоединение к квартирам чердаков было очень популярным, - говорит Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Зачастую это делалось нелегально, помещения просто захватывались. Кроме того, если кто-то и брался официально по документам приобрести или взять в долгосрочную аренду помещение общего пользования, это было вполне по силам и по карману среднему жителю столицы».

Однако, продолжает эксперт, в последующие годы власти заметно ужесточили контроль за использованием чердаков, а процедура их легального перевода в жилой фонд сильно усложнилась и подорожала. Лев Литовкин приводит пример: не так давно в компании был клиент, который подыскивал квартиру с перспективой присоединения чердака – ему казалось, что на этом получится сэкономить. В итоге ему подобрали объект на последнем этаже 8-этажной «сталинки» площадью 85 кв. м за 15 млн. руб. В специализированной фирме, которая занимается переводом технических помещений в жилье, с него взяли еще половину стоимости квартиры, и около 2 млн. покупатель потратил на утепление и ремонт чердака. «В итоге за эти деньги можно было купить квартиру в два раза большей площади», - подводит итог представитель «ИНКОМ-Недвижимость».

«Доля квартир с присоединенными чердаками в Москве невелика и не превышает 5% от общего объема предложения», - считает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости PennyLaneRealty.

Теперь о подвалах. Подвалов, присоединенных к квартирам на первых этажах, огромное количество – но в подавляющем большинстве случаев сама квартира переведена в нежилой фонд, и там устроен магазин или офис. А это уже – коммерческая недвижимость, которая находится вне поля зрения нашего журнала. А так, чтобы квартира жилая, и при ней подвал – такое если и бывает, то крайне редко.

Нелишние метры

Как владельцы новообразованных двухуровневых квартир распоряжаются полученными площадями? Вариантов несколько. Самый, вероятно, массовый (если это слово вообще применимо к столь малочисленному явлению) сводится к тому, что в бывшем чердаке устраиваются жилые комнаты. Квартира в этом случае компонуется как загородный коттедж: внизу гостиная и прочие «гостевые» зоны, а наверху – приватные помещения.

Среди других вариантов использования Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, упоминает устройство зимнего сада, бильярдной или тренажерного зала. Люди творческих профессий могут организовать наверху свою мастерскую. Иногда помещение используется просто как кладовка – там лежат ставшие ненужными мебель, инструменты, или вещи сезонного использования – шины, велосипеды, лыжи и т.п. Эксперт также добавляет, что присоединенный чердак дает владельцу квартиры еще одну замечательную возможность – установить у себя камин.

У подвалов использование схожее (кроме разве что спален и зимних садов) – кладовки, мастерские, «качалки»…

Разведка боем

Собственник недвижимости, подумывающий о возможности присоединить к своей квартире чердачное помещение, для начала может примерно прикинуть реальность этого начинания. Первое, что предстоит узнать – не принадлежит ли вожделенный чердак кому-то еще, т.е. нет ли на него права собственности, оформленного в Управлении Росреестра. Если ответ для вас положительный (т.е. ничьей собственности нет), то переходим ко второму моменту: не используется ли это помещение коммунальными службами. Если есть что-то (трубы, машинное отделение лифта и т.п.) – в присоединении вам откажут.

Третий аспект, на который советовали обратить внимание эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы – не отнесен ли дом к категории строений, подлежащих реконструкции и сносу. Четвертое – есть ли техническая возможность присоединения. К примеру, потолок вашей квартиры должен быть достаточно прочным, чтобы стать еще и полом присоединенной площади. Ответить на этот (и подобные ему) вопросы может только архитектор, который спроектировал ваш дом, дав свое техническое заключение. А если здание старое и установить авторство затруднительно – страждущих отправляют в «МосжилНИИпроект» — государственное унитарное предприятие, которое занимается экспертизой проектов перепланировки в домах исторической застройки и в домах, по которым нет информации об организации, разработавшей проект.

Этим, собственно, предварительное изучение ограничивается, и мы переходим к главной проблеме…

Мнения разделились

Поговорку «два юриста – три мнения» все хорошо знают. В московских зданиях проживают, конечно, не сплошь поголовно юристы, но собрания жителей подъездов – это тоже яркие и красочные шоу, на которых по каждому вопросу (нужна ли нам консьержка, сбрасываться ли по 500 рублей на покраску стен в нежно-розовый цвет) разворачиваются жаркие баталии.

К теме нашего разговора это имеет самое непосредственное отношение. Как напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, согласно Жилищному кодексу РФ, помещения в доме, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом. Они принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в доле, пропорциональной размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Так что и распоряжаться ими необходимо с согласия их всех.

Теоретически это должно происходить так: проводится собрание, на котором жильцы постановляют, что не возражают против передачи Иванову с последнего этажа чердачного помещения. На практике все по-другому: то кворум не собран, то кто-то из соседей, имеющих на Иванова зуб за «буржуазность», категорически возражает. В общем, общедомовое собрание – это штука, которая однозначно посильнее «Фауста» Гете будет.

Впрочем,знающие люди, к которым мы обратились за комментариями по поводу этого пассажа, сказали, что речь, скорее всего, идет о том, чтобы «договориться» с председателем ТСЖ о том, чтобы он сфальсифицировал протокол собрания. Использовать или нет такой путь – каждый решает для себя сам.

Считаем затраты

Денежные вопросы – традиционно один из самых важных в статьях о недвижимости, поэтому поговорим и о них. Какие траты поджидают нас?

Первое – это, несомненно, уже упоминавшаяся необходимость «договариваться» с председателем ТСЖ. Точных тарифов в таких деликатных вопросах, конечно, назвать нельзя, но совершенно точно, что цифра здесь будет с очень многими нулями. Председатель наверняка посчитает вашу выгоду, прикинет собственные риски (а за подлог возможна ответственность вплоть до уголовной) – и все это отразит в своем «прайс-листе».

Еще две крупные статьи расходов. Уже упоминавшееся техзаключение у авторов дома или в «МосжилНИИпроекте». Здесь с тарифами ясности больше, и удовольствие окажется недешевым – 30-50 тыс. руб. Еще раза в два дороже будет стоить проект перепланировки – не забудем, что это проект не «просто», а такой, который согласится принять Мосжилинспекция.

Ну а прочие траты – в частности, согласования в различных надзорных инстанциях, всевозможные госпошлины – уже можно не принимать в расчет. Тут счет идет на тысячи рублей. Просто тысячи, не сотни тысяч.

Помощники. Небескорыстные…

Как всегда в вопросах, решение которых затруднительно, свою помощь предлагают различные посреднические организации. Их тарифы адвокат Олег Сухов оценивает в $500-1500 за кв. м присоединяемой площади. По мнению экспертов Гильдии риэлторов Москвы, расценки чуть выше – 50-60 тыс. руб. за тот же кв. м. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании PennyLaneRealty, говорит о $4600 за кв. м, но это когда речь идет об элитных объектах в центре Москвы.

Но главное – это даже не цены, а полное отсутствие гарантий. Вполне может оказаться, что полученные от вас деньги такой посредник потратит, а получить положительное решение не сумеет. «Работа таких фирм не всегда прозрачна и зачастую связана со многими рисками, - отмечает Лев Литовкин («ИНКОМ»). – Чтобы обезопасить себя, мы советуем пользоваться банковской ячейкой, куда закладываются плата за услуги. Доступ к ней исполнитель получает только после предъявления справки из ЕГРП о переводе помещения в новую категорию на нового собственника».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как уже, вероятно, заметил проницательный читатель, в «Резюме» мы традиционно высказываем собственное мнение к описываемой проблеме: хорошо или плохо, нужно или не нужно потребителю. На этот раз автор в нерешительности. С одной стороны, присоединение чердака (реже подвала) – действительно реальный путь получить метры за полцены. Есть ради чего постараться и рискнуть. С другой – дело это очень мутное, с полным отсутствием каких-либо гарантий. Тут запросто можно потратить полмиллиона-миллион и остаться ни с чем.

Дата публикации: 09:44 02 марта 2012

Источник: Metrinfo.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Жилая недвижимость - Москва

Снос пятиэтажек арендаторов не беспокоит

Снос пятиэтажек арендаторов не беспокоит

25.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость /

По оценке специалистов компании «МИЭЛЬ-Аренда», планы по сносу пятиэтажных домов на рынок аренды столичного жилья не оказали никакого влияния.

Столичный рынок жилья бизнес-класса увеличился на 40 процентов

Столичный рынок жилья бизнес-класса увеличился на 40 процентов

25.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

В Kalinka Group подвели итоги первичного рынка жилья бизнес-класса за первый квартал 2017 года. По оценке специалистов компании, объем предложения в новостройках увеличился на 40%, рынок пополнился пятью новыми проектами.

Самое заметное снижение средней стоимости квадратного метра произошло в элитном классе жилья - Эксперт

Самое заметное снижение средней стоимости квадратного метра произошло в элитном классе жилья - Эксперт

27.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Глава Минстроя России считает, что цены на жилье в 2017 году могут вырасти и сейчас лучшее время для покупки. Насколько цены на новостройки могут вырасти? Что будет со спросом?

75 процентов сделок на вторичном рынке элитного жилья оплачивается через банковскую ячейку

75 процентов сделок на вторичном рынке элитного жилья оплачивается через банковскую ячейку

24.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

В Kalinka Group, – ведущей консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости, - проанализировали способы расчета при купле-продаже квартир и апартаментов на вторичном рынке дорогого жилья в 2016 году. По данным исследования, 75% приобретений было оплачено через аренду банковской ячейки.

Эксперты назвали самые обеспеченные детскими садами районы ЦАО

Эксперты назвали самые обеспеченные детскими садами районы ЦАО

24.04.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Инфраструктура

Мосгордума в ближайшее время рассмотрит инициативу о предоставлении компенсации родителям за то, что их дети не попали в детский сад из-за отсутствия мест. Размер вознаграждения должен позволить устроить ребёнка в частный детский сад или нанять ему няню. В связи с этим, эксперты компании “Сколково Недвижимость” посчитали ДОУ в ЦАО и выяснили, какой из районов наиболее хорошо обеспечен такими учреждениями.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012