Квартиры у метро: выгодно ли это

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Широко известно, что близость станции метрополитена для квартиры - большой плюс. И в стародавние времена формулировка «метро пешком» в объявлениях об обмене очень ценилась. Время изменило в этом смысле очень мало: сегодняшние москвичи также хотят прогуливаться до подземки пешочком, а не трястись в тесных и душных автобусах. Словом, метро рядом – это благо, ценность квартиры от этого, бесспорно, повышается.

Но на какую сумму может подорожать ваша квартира, если рядом появится станция метро. С этим вопросом и разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Плюс 5-10%. И еще 5-10%

Понятно, что квартиры в пешей доступности от станции метро лучше, чем удаленные. Но эта формулировка («лучше») вряд ли удовлетворит взыскательного читателя: хотелось бы поконкретнее. Желательно с цифрами – не зря ведь еще Маркс сказал, что «наука только тогда достигает совершенства, когда она начинает пользоваться математикой». С другой стороны, с цифрами-то в исследуемом нами вопросе не очень хорошо: для вывода неких средних значений требуются большие объемы предложений, причем районы должны оказаться сопоставимыми, одинаковыми во всем, кроме удаленности от метро. А где такие взять? Вон, Беляево пешком всяко ценится выше, чем Восточное Бирюлево, от которого до станции «Царицыно» 20 минут на автобусе. Но как понять, какой процент разницы в цене объясняется именно интересующим нас фактором, а какой – бОльшей престижностью Юго-западного округа по сравнению с Южным?!

Но мы попробовали. Картинка – по итогам бесед с различными умными людьми – получилась примерно такой. Дешевле всего, естественно, окажется недвижимость в районах на значительном удалении от метро – вроде того же Восточного Бирюлево. Стоит нормальная однокомнатная квартира там порядка 4,5-5 млн. руб. Приблизив квартиру на расстояние в 15-20 минут пешком, мы получаем прибавку к цене в 5-10%. Если же метро будет совсем рядом (т.е. до 5-7 минут пешком) – то плюсуем еще 5-10%. У двух- и более комнатных квартир конкретные цифры цены, конечно, будут другими – но пропорции удорожания по мере приближения к станции подземки останутся такими же.

Мнение практиков рынка поддержали и аналитики. «Согласно нашим базам данных, максимальный разброс по ценам составляет около 22%», - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» www.acirn.ru. Как поясняет эксперт, в качестве основы для оценки уровня цены берутся квартиры, находящиеся на удалении 12-15 минут пешком от метро. «Если квартира находится ближе, в районе 5-7 минут, то ее цена увеличивается на процентов на 7; если же объект проходит по категории «далеких» (более 15 минут транспортом), то цена снижается примерно на 15%», - говорит Олег Репченко.

Область больше не пугает

Примечательно, что близость к метро совершенно нивелирует такой прежде важный фактор, как нахождение квартиры в юридических границах столицы. Раньше «метро пешком» было невозможно без того, чтобы «квартира в Москве» - а как же иначе? Но сегодня метрополитен вырвался за пределы нашего города, и уже серьезно сказывается на ценах на недвижимость в Ближнем Подмосковье. Скажем, при реализации квартир в «Новокосино-2» (строго формально, это никакое не Новокосино, а Реутов) продавцы активно используют тот факт, что запланированная к открытию уже в этом году станция метро «Новокосино» будет находиться всего в 15 минутах ходьбы от них. И рост цен подтверждает правильность такой постановки вопроса.

Или другой пример. Как говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», его компания возводит миниполис «Самоцветы» в Люберцах. «Квартиры мы начали продавать летом 2011 года по цене 65-70 тыс. руб. за кв. м, - отмечает эксперт. – При среднерыночном росте проект на сегодняшний момент подорожал бы до 70-75 тыс. Но с учетом ожидаемого в 2013 году пуска в эксплуатацию станции «Жулебино» (она будет находиться в 500 м от комплекса), цены выросли до 85-90 тыс. руб. за кв.м. Таким образом, станция метро в шаговой доступности может добавить 10-15% к стоимости квартиры».

Богатые тоже ездят

Еще любопытный аспект – влияние «фактора метро» в различных ценовых сегментах. Понятно, что станция подземки по соседству нужнее всего экономклассу – покупатели таких квартир и ездят каждый день. А что с более дорогими квартирами? Мнения, как водится, разделились. «Зависимость цены проявляется только в экономклассе, - категорична Татьяна Кузнецова, директор по продажам компании «Эталон-Инвест». – Если рассматривать дома бизнес-класса (монолит с собственной охраняемой территорией и подземным паркингом), то в этом сегменте наличие метро на ценах никак не отражается».

Но были и другие мнения – противоположные. «Особой разницы во влиянии фактора подземки на цену квартир в различных сегментах рынка недвижимости нет, - считает Сергей Лядов («Сити-XXI век»). – Состоятельные люди, имея личный автотранспорт, в меньшей степени зависят от метро, но и они отнюдь не брезгуют возможностью им пользоваться от случая к случаю и ценят его наличие под боком».

На взгляд автора (сугубо личный, никому его не навязываю), вторая точка зрения ближе к истине. Людей, пользующихся только автомобилем, ни при каких обстоятельствах не опускающихся до муниципального транспорта, не так уж много. А московские пробки таковы, что иногда и очень небедные граждане с кряхтением вылезают из своих «майбахов» и отправляются в метро. Так что станция рядом – это дополнительная возможность, зачем от нее отказываться? Не забудем и о том, что даже в довольно состоятельных семьях далеко не все ее члены ездят на машине. Есть, к примеру, дети-старшеклассники – им как? Отдельное авто (в некоторых случаях еще и с личным шофером) для мужа, жены, деток, тещи, собаки – это, знаете ли, по карману далеко не всем.

Слишком хорошо – тоже нехорошо

Выяснилась и еще одна примечательная деталь. Рассуждая в первой главе о квартирах, которые с метро «совсем рядом», мы поместили в эту категорию те, что находятся до 5-7 минут пешком. Но ведь может быть и еще ближе: в радиусе 50-70 м от выхода со станции, т.е. буквально в 1 минуте ходу.

Это, как сказали нам, уже перебор: будет шумно, грязно, шаурма из собачатинки, бомжики, «наркуши»… «Наличие станции прямо под окнами обычно не очень радует покупателя, так как создает достаточно много неудобств: шум до глубокой ночи, грязь на улице, скопление маргиналов, вибрация от проезжающих поездов, - перечисляет те же проблемы, но в более деликатных выражениях, Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»). – А если это еще и конечная станция, то все окрестные дворы превращаются в перехватывающие парковки для автомобилей, спешащих на работу жителей Подмосковья».

Так что лучшим вариантом признаны все те же 5-7 прогулочным шагом – они, по изящному выражению Марины Шуберт, директора по развитию компании MR Group, могут быть признаны «золотой серединой». Хотя, с другой стороны, многое тут зависит от личных предпочтений – некоторые люди ради большей мобильности готовы потерпеть некоторые неудобства. Также замечено, что для аренды лучше квартиры возле самой станции: снимающие в основной своей массе являются такими «людьми без нервов», которых не берут никакие шум и прочие беспокоящие факторы.

Приходит день, приходит час

Цены, разумеется, не взлетают одномоментно в тот день, когда мэр Москвы перерезает красную ленточку на входе в новопостроенную станцию. Они плавно начинают расти загодя. «Пока все находится на уровне голых разговоров о том, что когда-то что-то построят, это особо не сказывается на стоимости, - объясняет Олег Репченко («ИРН»). – Основной прирост происходит, когда появляются реальные действия, а власти объявляют сроки ввода новой станции. На этой стадии (она обычно бывает примерно за год-два до открытия) цены дают основной прирост – они вполне могут прибавить 10-15%. А сам факт открытия может добавить совсем немного, а может и ничего не добавить – рынок уже отыграл это событие».

Конечно, все сказанное выше – это некая условная картина, во многом зависящая от хода строительства. Тут уместно будет вспомнить, что одна из недавно введенных в эксплуатацию станций – «Марьина Роща» - строилась около 20 лет. Впервые планы по ее созданию были обнародованы в начале 90-х, а завершить полностью удалось только в июне 2010 года. «Нашего покупателя не убедить заявлениями и планами на бумаге, - полностью соглашается с предыдущим экспертом Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»). – Пока стройку нельзя увидеть собственными глазами и быть уверенным в ее завершении, цена не изменится. Зато потом рост происходит скачком. Например, станция «Жулебино» еще не запущена, но строительство идет очень активно. В результате цены там уже подскочили до уровня районов, где метро функционирует. А в объявлениях о продаже давно стоят формулировки «в шаговой доступности от метро». А вот вблизи проектируемых станций «Солнцево» и «Новопеределкино» рынок пока никак не отозвался на их существование, так как никакой динамики на стройплощадке нет».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Существует Государственная программа города Москвы «Развитие транспортной системы на 2012-2016 годы». Планы там намечены грандиозные: будет построено 87,9 км линий. В частности,

- Арбатско-Покровская линия будет продлена в районе Митино (до «Пятницкого шоссе»);

- Люблинско-Дмитровская – на север, от «Марьиной рощи» до Дегунино;

- Таганско-Краснопресненская – в Жулебино;

- Замоскворецкая в район Братеево, а также (с другой стороны) – в районы Левобережный и Ховрино;

- Сокольническая – в Тропарево;

- Калининская – в Новокосино.

Что касается ближайших планов, то, как недавно сообщил руководитель столичного департамента строительства Андрей Бочкарев («В 2012 году в Москве построят 8,6 км метро и 3 станции») в августе 2012 года будет открыт участок Калининской линии от станции «Новогиреево» до «Новокосино», второй вестибюль станции «Марьина Роща» Люблинско-Дмитровской линии метро. В декабре завершится строительство участка Митинско-Строгинской линии метро от станции «Митино» до станции «Пятницкое шоссе», и участок Замоскворецкой линии от станции «Красногвардейская» до станции «Алма-Атинская» и депо «Печатники».

Причем планы эти реальны, что подтверждается, например, в Новокосино – работы там близки к завершению. В других местах (скажем, в районе моста через речку Лихоборку, где пройдет продолжение Люблинско-Дмитровского радиуса) до финала далеко, но жизнь на стройке кипит, и это видно.

А это значит, что цены на квартиры в перечисленных районах поднимутся – метро остается важным фактором ценообразования.

Дата публикации: 09:45 15 марта 2012

Источник: bpn.ru