Риелторы проанализировали популярность ТЦ Москвы

По оценкам экспертов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в 2012 году спрос на торговые объекты в Москве вырастет на 25%. Несмотря на риски, связанные с их приобретением, альтернативы в перспективе, как минимум на 2-3 года, просто нет, говорят риелторы.

Покупка ТЦ может быть осуществлена уже на стадии проектирования, или на любой стадии строительства объекта, или уже введенного в эксплуатацию объекта даже с существующим арендным бизнесом. На каждом из них есть свои риски.

Специалисты рассказывают, что обычно смена собственника объекта происходит путем продажи доли в бизнесе или всего юридического лица, а это влечет за собой обязательный аудит финансово-хозяйственной деятельности компании-продавца.

Соответственно, часто обнаруживаются существенные нарушения в ходе реализации проекта. Например, заниженная высота потолков в подземном паркинге, или морально устаревший проект, который требует полной замены всего оборудования на более современное.

Строительная экспертиза, проведенная на стадии подготовки сделки, может выявить отклонения от проекта и оценить размер дополнительных расходов на модернизацию. Покупая готовое здание, нужно оценить, насколько его функциональность отвечает назначению.

К неудачным строительным проектам риелторы относят действующий ТЦ «Ключевой». Новая УК должна была повысить доходность объекта, но экспертиза показала, что развивать ТЦ будет сложно, т.к. изначально сам проект содержал определенные дефекты.

Так, вход в магазин расположен не с фасада здания, эскалаторные проемы оборудованы в стороне от главного входа, имеются тупиковые секции, что неверно направляет потоки покупателей и т.п. Была упущена перспективная возможность размещения кинотеатра.

В итоге теперь даже значительные вложения в рекламную кампанию не увеличивают эффективность проекта. Необходимы изменения концепции ТЦ и серьезные вложения в его реконструкцию. Кстати, оценивая доходность существующего объекта, нужно учитывать еще кое-что.

Собственники проекта для его управления нередко создают аффилированные компании. В эффективности функционирования ТЦ уровень профессионального управления имеет большое значение, и только смена команды может снизить предыдущие расчеты доходности объекта.

Есть и еще одна опасность. Многолетние партнерские отношения между собственником и арендатором приводят к тому, что якорный арендатор имеет льготные условия договора. Попытки нового собственника привести отношения в соответствии с рынком могут привести к его потере.

А замена якорного арендатора может означать смену всей концепции объекта. Не стоит забывать, что привлекательность ТЦ формирует именно он, как правило, продуктовый ритейлер. Например, новый ТЦ в Харьковском проезде общей площадью 740 кв. метров.

Он уже давно экспонируется и не может найти ни нового собственника, ни арендаторов. А проблема в том, что продуктовый ритейлер не хочет существовать в помещении, расположенном близ школы, ведь это не позволит получить лицензию на продажу алкоголя (35-40% дохода).

Часто продающиеся готовые центры морально и физически устарели, а вложения в реконструкцию могут оказаться выше, чем в случае постройки нового здания, рассказывают риелторы. Но в Москве, особенно в ЦАО, свободных участков не осталось.

Есть информация о том, что за последние 1,5 года застройщики не получили ни одного нового участка под строительство коммерческой недвижимости, а на многих существующих площадках проекты заморожены из-за проверок инженерно-разрешительной документации.

Возможно, такие жесткие ограничения приведут к тому, что спрос сместится в сторону существующих объектов с их последующей реконструкцией. Но новых ТЦ, аналогичных столь популярным «Атриуму» или «Европейскому» в Москве уже не появится, уверены специалисты.