ВЭБ планирует продать московский "Новинский пассаж"

Внешэкономбанк не теряет надежды продать доставшийся от банка «Глобэкс» торгово-деловой комплекс (ТДК) «Новинский пассаж», пишет РБК. ВЭБ готов продать его за 400 млн долларов. Речь идет о продаже 100% ОАО «Новинский бульвар, 31», владеющего комплексом.

Через ООО «Уайт Сейл» ВЭБ контролирует 75,0005% ОАО «Новинский бульвар, 31». Оставшиеся почти 25% акций компании в октябре 2011 года приобрела у правительства Москвы за 43 млн долларов некая Sutton Holdings Limited. С ее помощью ВЭБ получил контроль над всем «Новинским пассажем» и повысил ликвидность объекта, поясняют специалисты.

Напомним, еще в 2011 году до реализации пакета города ВЭБ пытался продать свою долю в комплексе на Садовом кольце. Уровень цены соответствовал 9,3% ставки капитализации. В начале осени инвесторам предлагался пакет ВЭБа в «Новинском пассаже» с гарантией приобрести долю города. Но в итоге собственник решил отложить продажу доли и консолидировал актив у себя.

Ныне заявленная цена не устраивает потенциальных контрагентов, которые рассчитывали на серьезный дисконт. Есть информация о том, что они были готовы приобрести «Новинский пассаж» за 300 млн долларов. По мнению участников рынка, комплекс целесообразно продавать по ставке капитализации 9,5-10%. Эксперты говорят, что его стоимость может достичь 500 млн долларов.

С учетом ограничения офисного строительства в центре города «Новинский пассаж» интересен благодаря своему расположению, но его слабым местом является неграмотная концепция торговой зоны и организация всего пространства, из-за чего в ТДК большие потери площадей — порядка 15 тыс. кв. метров, отмечают эксперты.

Отсутствие пешеходного трафика и дефицит парковок делают ритейл и общепит нерентабельными. По оценкам специалистов, «Новинский пассаж» обеспечен машиноместами на 31%. Впрочем, решить эту проблему должен редевелопмент прилегающей территории. ГЗК решила предоставить ОАО «Новинский бульвар, 31» участок для строительства паркинга.

Подземный паркинг вместимостью не менее 100 машиномест появится на площадке, которую подконтрольная ВЭБу компания получит не на открытых торгах, а по процедуре «предварительного согласования места размещения объекта». Определиться с размером и конфигурацией участка город должен за 2 месяца.

Площадь паркинга составит не менее 3,5 тыс. кв. метров, а инвестиционная стоимость — около 16 млн долларов, подсчитали эксперты. Дополнительная парковка может привлечь новых посетителей в «Новинский пассаж» и повысит его ликвидность, говорят они. Напомним, в 2011 году ВЭБ инициировал реконцепцию своего ТДК, предполагающую оптимизацию планировок торговой части и ротацию арендаторов.

Возможно, владелец пассажа откажется от торговой зоны, сведя ее к минимуму и расширив офисную часть, ныне заполненную на 86% и приносящую арендные платежи на уровне 1 тыс. долларов за кв. метр, считают специалисты. Это было бы эффективнее, а строительство парковки обеспечило бы БЦ привлекательность. В ВЭБ говорят, что стратегия развития ТДК будет готова до конца 2012 года.