Доступное жилье: что предлагает Петербург

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Как и на любом рынке, на рынке жилья существует своя «разменная монета» - наиболее доступные объекты. Они обычно или становятся первой недвижимостью, которую человек способен себе купить, или служат практическим целям инвестирования: их покупают, чтобы затем перепродать дороже либо сдать в аренду. Это комнаты в коммуналках, а также студии и компактные однокомнатные квартиры в строящихся домах. Особенности обращения такой «мелкой монеты» на рынке обсудили эксперты на семинаре, который провел БКН.РУ на минувшей Ярмарке недвижимости.

Экономный выбор

Елена Сакаринен, менеджер отдела городской недвижимости агентства «Александр Недвижимость», привела справочную информацию об актуальных ценах на самые дешевые комнаты и квартиры в различных районах Петербурга.

По данным специалиста, комнаты, предлагаемые на рынке Петербурга, можно разделить на три ценовые категории: 900-1500 тыс. рублей, 1,5-2,5 млн рублей и более 2,5 млн рублей (комнаты в двухкомнатных квартирах). Стоимость студий на сегодняшний день составляет от 2,5 млн рублей.

За полноценную однокомнатную квартиру нужно будет заплатить 2,7-2,8 млн рублей и более. При этом квартир на нижнем пороге цены очень мало, и уходят они быстро. Встречаются и единичные более дешевые предложения: так, недавно 22-метровая квартира в «хрущевке» была продана за 2,25 млн рублей. Однако при исключительно низкой общей цене, замечает Елена Сакаринен, квадратный метр в данном случае получается довольно дорогим – порядка 100 тыс. рублей.

Разница в цене между студией в новостройке и однокомнатной квартирой в «хрущевке» или старом панельном доме небольшая, говорит Елена Сакаринен. Но если речь идет об инвестиции, отмечает эксперт, то нужно понимать, что «хрущевка» или «панель», в отличие от нового дома, не имеют потенциала повышения цены, что делает их не лучшим инвестиционным вариантом.

Оценивая динамику цен на компактное жилье, Елена Сакаринен сообщила, что за период с марта 2011 года по март 2012 года цены выросли примерно на 10%. Рост цен и был, и останется в ближайшее время плавным, резких скачков не ожидается.

Готового не осталось

Руководитель отдела строящейся недвижимости компании «Авентин» Андрей Русяев рассказал, что часто слышит от клиентов вопрос: что лучше выбрать – комнату или студию в стройке. У каждого варианта есть свои преимущества. Плюсы комнаты – более низкая минимальная цена, а также тот факт, что этот объект уже готов к проживанию. Для некоторых покупателей может быть важно то, что широкий выбор комнат имеется в центральных районах города, где доступных студий, напротив, нет – новые дома здесь если и строятся, то только элитные.

Тем не менее, Андрей Русяев, как правило, советует клиентам, имеющим такую возможность, рассматривать приобретение студии в строящемся доме, а не комнаты в коммунальной квартире. Во-первых, студия, купленная на этапе котлована, существенно, примерно на 30%, подорожает к моменту завершения строительства. То есть можно получить доход, даже не сдавая свою собственность в аренду, а просто перепродав ее. Не удивительно, что в приближающихся к сдаче домах студий в продаже обычно уже не остается – их разбирают на более ранних стадиях. Так, по данным на март 2012 года, в продаже практически нет приемлемых по цене студий от застройщиков в объектах, сдающихся в этом году, – предлагаются студии или по переуступке, или по совсем непривлекательным ценам. Таким образом, сейчас, по мнению Андрея Русяева, наиболее разумно рассматривать приобретение студий в домах со сроками сдачи в конце 2013-2014 годах.

Приводя конкретные примеры наиболее доступных актуальных предложений на рынке новостроек, эксперт замечает, что самые дешевые квартиры предлагаются, естественно, в Ленобласти, причем не в самых ближних районах. Так, за 1 млн рублей можно купить студию в Никольском со сроком сдачи в I квартале 2014 года. Студия в этом же проекте, но со сроком сдачи во II квартале 2013 года обойдется на 100 тыс. рублей дороже. В Тосно студия продается за 1017 тыс. рублей.

В городе цена студии со сроком сдачи в конце 2013-начале 2014 года будет колебаться в районе 2 млн рублей. Например, за 1953 тыс. рублей можно приобрести студию без отделки в Кудрово (формально этот активно застраивающийся район принадлежит к области, но по факту уже воспринимается петербуржцами как часть города). Квартира-студия с чистовой отделкой в четвертой очереди проекта «Северная долина», сдающейся в конце 2013 года, стоит 2,3 млн рублей.

Разумеется, цена не должна быть единственным ориентиром при выборе студии в строящемся доме. Пристальное внимание нужно обращать на историю работы застройщика на рынке, то, вовремя ли он построил свои предыдущие объекты, удовлетворительно ли качество строительства, на форму договора, по которому совершается покупка. Репутацию застройщика можно первично оценить, проведя время в интернете, где на форумах и в социальных сетях легко найти множество отзывов о работе компаний. Главное здесь, предупреждает Андрей Русяев, суметь правильно отфильтровать информацию, которая присутствует в избытке. Ну а полную и авторитетную оценку работы застройщика, формы договора и имеющихся рисков поможет провести риэлтор, специализирующийся на первичном рынке недвижимости.

Подвохи договоров

Юлия Корочкина (агентство недвижимости «Реал») также призывает покупателей для приобретения квартир в строящихся домах обращаться к профессиональному риэлтору. Цель работы хорошего агента, по ее словам, - сделать так, чтобы для проведения своей следующей сделки, дальнейшего улучшения жилищных условий клиент вернулся к нему. Поэтому риэлтор берет на себя ответственность за изучение договора, проектной декларации дома, истории работы застройщика и пр.

Юлия Корочкина рассказала о наименее предпочтительных формах договора, которые встречаются у застройщиков, – как правило, такие предложения привлекают неопытного покупателя удивительно низкой ценой. Это предварительный договор купли-продажи, а также договор займа, не дающий определенных гарантий. И даже если с самой стройкой все будет в порядке, объясняет эксперт, что-то может случиться с покупателем – никто не застрахован от проблем со здоровьем и т.п. В случае развития самого пессимистического сценария договор займа опасен тем, что ничего не гарантирует родственникам покупателя.

Приобретение компактных квартир у надежного застройщика выгодно, подтверждает Юлия Корочкина. Так, по ее данным, хорошие студии в Приморском районе, купленные в апреле прошлого года по 1,8 млн рублей, сегодня продаются по 2,6 млн, при этом выбор от застройщика уже минимален, а по переуступке встречаются варианты и по 3,1 млн рублей.

Все дело в застройщике

Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс», приводит интересное наблюдение, адресованное тем покупателям, которые колеблются, выбирая между студией в строящемся доме и самыми дешевыми объектами на «вторичке». Одна из ключевых «претензий» к стройке звучит так: если у покупателя нет своего жилья, то в период строительства придется тратиться на аренду. Так вот, специалисты «Адвекса» подсчитали, что с учетом роста цены на строящиеся дома выгоднее оказывается поснимать год-полтора и затем въехать в готовую новую квартиру, чем платить на вторичном рынке.

Ольга Журавлева продолжила тему рисков, которые преследуют покупателя жилья на первичном рынке. Она согласна, что подводные камни «первички» касаются в основном двух областей: надежности застройщика и особенностей заключаемого договора.

Эксперт «Адвекса» напомнила, что действующему ныне 214-му закону о долевом строительстве не противоречат две формы договора: договор долевого участия с регистрацией в УФРС и договор жилищно-строительного кооператива. При этом эти формы абсолютно разные. ДДУ надежно защищает дольщика, предотвращает возможность двойных продаж, фиксирует цену покупки. Можно утверждать, что он дает гарантии, что дом будет сдан вовремя. Договор ЖСК фиксирует создание сообщества людей, которые общими силами строят дом, - пайщиков. Тем покупателям, которые сталкиваются с договором ЖСК, эксперт советует внимательно изучать предлагаемые документы, особенно устав кооператива, положения, касающиеся принципов ценообразования, зоны ответственности пайщика, вероятности привлечения от него дополнительных средств в случае возникновения проблем во время строительства.

Вторая важнейшая составляющая успешной и безопасной покупки квартиры, наряду с формой договора, - надежный застройщик. По словам Ольги Журавлевой, выбирая квартиру в стройке, мы выбираем прежде всего застройщика. Разумеется, надежность застройщика отражается на цене, то есть маловероятно, что хорошую квартиру от респектабельной компании, которая будет построена в срок и качественно, можно будет найти среди самых дешевых предложений. «Не бывает беспричинно низких цен - за чрезмерно привлекательным ценником всегда кроется какая-то проблема», – подтверждает Юлия Корочкина.

Внимание, апартаменты!

С коллегами согласен заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления Санкт-Петербург Александр Погодин. Он говорит, что за исключительную дешевизну, которая может так привлекать покупателя на начальном этапе, так или иначе придется платить в дальнейшем. Качественный товар не может продаваться по демпинговой цене.

В своем выступлении Александр Погодин рассказал о выборе студий и «однушек» для инвестирования и последующей сдачи в аренду. Живым примером, на котором эксперт построил свое выступление, стал новаторский проект компании «Пионер» YE’S, соединивший в себе традиционное жилье и апарт-отель – целый корпус с апартаментами, специально предназначенными для того, чтобы инвесторы их покупали, а затем сдавали в аренду.

В Петербурге – как, впрочем, и по всей России – квартиры-студии пользуются высоким спросом, признает Александр Погодин. Студия – это некая первая ступень, самый дешевый объект, который может позволить себе человек, впервые приобретающий отдельное жилье. Благодаря компактности студии, как правило, отличаются заметно более низкой ценой даже по сравнению с небольшими, но полноценными однокомнатными квартирами с изолированной кухней.

Вообще, проживание в студиях довольно распространено во всем мире. Вместе с тем, широко применяется и инвестиционное использование студий, при котором сами владельцы либо проживают в нем недолго, либо вообще не живут, а сразу после покупки начинают сдавать в аренду. Именно для реализации этой функции компания «Пионер» предложила проект апарт-отеля YE’S. По мнению представителя компании, именно такой формат позволяет собственникам наиболее эффективно получать доход от сдачи своей недвижимости внаем. Апартаменты показывают доходность 10-12% годовых. Таким образом, инвестиция в них может быть более доходной, чем банковский вклад, ценные бумаги и пр. Помимо прямого постоянного дохода от сдачи в аренду, напоминает эксперт «Пионера», стоит учитывать изменение цены недвижимости, которая имеет тенденцию к росту.

В чем плюсы жилья в апарт-отеле по сравнению с обычными квартирами? Апарт-отель предлагает полноценную гостиничную инфраструктуру, которая доступна как собственникам, проживающим в апартаментах самостоятельно, так и арендаторам. Не покидая здание, жильцы смогут воспользоваться заказом еды на дом, ресторанами, фитнес-центром. «Подобный комплекс услуг сегодня в Петербурге не всегда предлагается даже в домах элитного класса», - подчеркивает Александр Погодин. В результате наряду с невысокой ценой покупатели получают отличный набор сервисов.

Покупка малогабаритной квартиры на начальном этапе строительства является очень выгодным предприятием, признают эксперты. Однако, чтобы в полной мере воспользоваться этим преимуществом, необходимо тщательно подходить к выбору строящегося объекта. Покупатель должен обращать внимание не только на приемлемую цену, но и на репутацию девелопера, юридические особенности покупки, характеристики дома. Только при удовлетворительном сочетании всех этих факторов маленькая, но такая долгожданная квартира будет вовремя построена и воплотит все ожидания владельца.

Дата публикации: 12:09 12 апреля 2012

Источник: bpn.ru