Дом в "Москва-Сити": как и за сколько

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

ММДЦ «Москва-Сити» - крупнейшая деловая зона в стране, здесь строятся самые высокие офисные здания в России с полным набором инфраструктуры для отдыха, шопинга и развлечения. В этих башнях можно будет не только заниматься бизнесом, но еще и жить, – любой желающий может приобрести здесь апартаменты. Цены таких предложений сейчас ниже, чем во многих элитных жилых комплексах в центре Москвы.

Апартаменты в многофункциональных комплексах в составе «Москва-Сити», находятся на уровне 40-60 этажей. С этой высоты столица выглядит непривычно: изогнутая змейка Москва-река, зеленые скверы с зеркальными прудами, доминанты города – «сталинские» высотки, Храм Христа Спасителя, многочисленные церквушки и монастыри, широкие постоянно пульсирующие проспекты и словно ниточки опутавшие город – узенькие улочки, которые становятся шире по направлению к периферии. Но особенно красива панорама вечерней Москвы: город искрит и переливается разноцветными огоньками. Впрочем, для жителей Московского международного делового центра «Москва-Сити» такие завораживающие виды – это привычная картина и к ней они имеют доступ в любое время суток…

Апартаменты - квартиры с сервисным обслуживанием, примерно таким, который предусмотрен в первоклассных отелях, - обычный формат на западном рынке. Но в России он только зарождается. Первый комплекс с апартаментами - «Парк Плейс» был построен в 1992 году на Ленинском проспекте. Новоселами тогда стали иностранцы, так как дома находились в ведении Управления дипломатического корпуса, который и отвечал за размещение в столице иностранных дипломатов и других работников западных посольств и представительств.

Апартаменты могут располагаться как в апарт-отелях, так и в многофункциональных комплексах включающих деловую, сервисную и жилую зоны. В отличие от обычных квартир, в апартаментах невозможно зарегистрироваться: юридически помещения считаются нежилыми. То есть, собственник апартаментов не может получить постоянную регистрацию («прописку») по данному адресу.

Апартаменты в «Москва-Сити»

В ММДЦ «Москва-Сити» в настоящее время апартаменты предусмотрены в четырех высотных зданиях: «Империя Тауэр», «Башня Федерация», «Город Столиц» и «Меркурий Сити». По данным Welhome Real Estate Consulting, общая площадь апартаментов - 263 тыс.кв.м. Лидирующее место по объему площадей апартаментов занимает «Город Столиц» – 105 тыс. кв.м, второе место – «Башня Федерация» (82,302 тыс. кв.м), дальше идут «Империя Тауэр» и «Меркурий Сити» с объемами 51,76 и 24,0 тыс. кв.м соответственно.

Изначально в названных высотках доля апартаментов была меньше. Но в кризис девелоперы старались снизить риски, а, для этого приходилось диверсифицировать форматы недвижимости. Поэтому часть офисных площадей уже в процессе реализации проектов были перепрофилированы под апартаменты. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome, переоформление документов потребовало минимальных временных и денежных затрат, поскольку апартаменты формально не являются жилой недвижимостью.

Преимущества СИТИ

Преимущество апартаментов «Москва-Сити» - их месторасположение, и, безусловно, присутствие в составе выдающегося столичного проекта. Еще одна характерная черта апартаментов в «Москва-Сити» – они расположены в небоскребах. Высота башен «Санкт-Петербург» и «Москва» в МФК «Город Столиц» - 64 и 73 этажа соответственно, «Меркурия Сити» - 70, «Башни Федерация» - 62, а «Империи Тауэр» - 59.

«Обычно, на высоких этажах квартиры можно приобрести только на западе Москвы, - рассуждает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Здесь же почти центр города и такие видовые характеристики, которых нет больше нигде на данной территории».

Жители апартаментов в «Москве-Сити» выигрывают еще и в том, что им доступна необходимая инфраструктура: пешком можно дойти магазинов, ресторанов, ночных клубов, фитнес-центров, которые располагаются прямо на территории делового центра. В нескольких минутах ходьбы -международный выставочный комплекс, Москва-река, перейдя которую по мосту «Багратион» попадаешь на Кутузовский проспект.

Карен Мелконян, директор компании EliteCenter подчеркивает такое несомненное достоинство, как отсутствие транспортных проблем – если хозяин апартаментов и работает в том же здании, где и живет.

Татьяна Шарова (Welhome) добавляет еще один плюс - строящийся на территории Делового центра транспортный терминал, который обеспечит прямую связь с основными аэропортами Москвы. Кроме того, у ММДЦ «Москва Сити» есть собственная станция метро – «Деловой центр».

Разработчики МФК в СИТИ предусмотрели и автопаркинг: за каждым из апартаментов в нем закреплено одно-два машиноместа. И как отметила Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group, такое положение сохраняется в МФК «Город Столиц» независимо от того, были выкуплены машиноместа сразу при заключении сделки на приобретение апартаментов или их владелец планирует это сделать в будущем, когда сделает ремонт и заселится в квартиру.

Впрочем, эксперты также назвали и недостатки, с которыми столкнуться проживающие. «Основной недостаток Сити по сравнению с другими территориями ЦАО – это отсутствие прогулочных зон, - говорит Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood. – Поэтому семьи с детьми предпочитают покупать квартиры в других объектах».  

Пристанище бизнес-элиты

Апартаменты редко используются для постоянного проживания, как правило, они используются для представительских целей, ведения переговоров, размещения гостей и деловых партнеров.

По словам Татьяны Пальчиковой, директора по маркетингу и продажам апартаментов Mercury City, на сегодня основными покупателями апартаментов выступают граждане Российской Федерации. Впрочем, Ирина Рогачева (Capital Group) отметила, что в «Городе Столиц», иностранцы составляют значительную часть покупателей апартаментов. А по наблюдениям Александра Зиминского (Penny Lane Realty), апартаменты в «Москве-Сити» покупают в основном молодые энергичные бизнесмены до 40 лет. Для них это вариант временного жилья с потрясающим видом на Москву и со всей необходимой инфраструктурой – паркингом, ресторанами, магазины, спорт-клубом, - добавляет Оксана Дивеева (Blackwood). Впрочем, среди покупателей апартаментов есть и семьи с детьми. Как сообщила Ирина Рогачева (Capital Group), недавно в Городе Столиц появился первый новорожденный.  

Высотки популярные и очень популярные

Каждая высотка в «Москва-Сити» имеет свои уникальные характеристики: отличается по проекту, расположению, доле апартаментов их площадями, инфраструктурной составляющим, ценами и проч. Сегодня продажи апартаментов идут во всех названных высотках, поэтому у покупателей есть выбор и уже сложились приоритеты. По словам Карена Мелконяна (EliteCenter), самый популярный объект на территории ММДЦ «Москва-Сити» - башня «Империя Тауэр», где апартаменты располагаются на 43-60 этажах здания. За счет своего выгодного месторасположения - у первой линии реки, прекрасных видовых характеристик, апартаменты пользуются наиболее высоким покупательским спросом. Апартаменты в этой башне предлагаются без внутренней отделки и перегородок, что значительно влияет на конечную стоимость объекта, а так же дает возможность покупателю обустроить жилье на свой вкус.

Анатолий Довгань, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills, к уже названному комплексу «Империя Тауэр» добавил «Город Столиц». «Популярность этих комплексов у покупателей и арендаторов объясняется сравнительно высокими строительными темпами, наиболее удачным расположением и лучшими видовыми характеристиками в Сити», - говорит эксперт. На текущий момент от застройщиков в этих проектах остались единичные первичные предложения.

Ирина Рогачева (Capital Group) рассказала, что пик продаж апартаментов в МФК «Город Столиц» пришелся на разгар кризиса (2-я половина 2009 года – начало 2011 года). Но и в этот период продавалось порядка 10-15 объектов в месяц. «Это очень высокий темп реализации даже для бизнес-класса, а тем более для объектов элитной недвижимости средней стоимостью $2 млн.», – объясняет эксперт. На сегодня основной объем апартаментов в «Городе Столиц» уже реализован, на первичном рынке осталось лишь несколько объектов – это наиболее дорогие, эксклюзивные предложения на верхних этажах комплекса.

Гораздо больший выбор апартаментов представлен в комплексе Mercury City. По словам Татьяны Пальчиковой, продажи начались только в 2012 году, но уже реализовано более 10% от имеющихся объемов. Всего в здании 140 апартаментов от студий до двухуровневых квартир площадью от 90 до 450 кв. м Часть апартаментов имеет круговую панораму. Цена предложения от $11 тыс. за 1 кв. м.

Предложения и цены

Цены на апартаменты, расположенные в разных МФК на территории «Москва-Сити» отличаются в зависимости от проектов, стадии готовности, расположения, метража и время покупки. По оценке Анатоля Довганя (IntermarkSavills), цены на апартаменты в большинстве своем более чем умеренны. Текущая средневзвешенная цена на апартаменты в СИТИ составляет порядка $14 тыс. за 1 кв.м (включая отделку), что на 20-25% ниже по сравнению с ценой первичного рынка жилья премиум-класса. В тоже время в силу того, что площадь апартаментов доходит до 180-200 кв.м средний бюджет составит минимум $2,5 млн. По данным Татьяны Шаровой (Welhome), стоимость апартаментов в «Городе Столиц» составляет от $10,5 до $24 тыс. за кв. м. Эксперт отметила, что инвесторы, которые в кризис приобрели апартаменты в среднем по $12 тыс. за кв.м., сегодня имеют возможность продать их за $18-20 тыс. за кв. м. В данное время апартаменты площадью 107 кв. м без отделки с видом на Москву-реку в башне «Санкт-Петербург» стоят $1,3 млн, а трехкомнатные (220 кв.м c отделкой) в башне «Москва» продаются за $ 2,64 млн. Впрочем, первые приобретенные апартаменты уже успешно сдаются. По словам Дмитрия Голева, руководителя департамента развития компании Welhome, прогнозируемая доходность апартаментов в «Городе Столиц» составляет 7-15% годовых.

В башне «Империя Тауэр» сейчас есть в продаже двух-пятикомнатные квартиры общей площадью от 120 до 200 кв.м. Например, двухкомнатная квартира на 44 этаже общей площадью 120 кв.м продается за $1,2 млн, трехкомнатная площадью 173 кв.м на 53 этаже дома обойдется покупателю $2,076 млн, а четырехкомнатная – 200 кв.м (44 этаж) – $2,4 млн. В «Башне Федерация» (Запад) видовые апартаменты общей площадью 345 кв.м выставлены собственником за $4,5 млн.

«Стоимость апартаментов за последний год выросла на 30%, - констатирует - Карен Мелконян (EliteCenter), появились вторичные продажи с отделкой. Впрочем, апартаменты с отделкой скоро появятся и в новом проекте строительство которого начнется на участке 16. Как объяснила Ирина Рогачева (Capital Group), опыт продаж показал, что именно такие предложения сейчас пользуются максимальным спросом у покупателей апартаментов.  

Вне конкуренции

Появление проектов с апартаментами в «Москва-Сити» практически не создает конкуренции тем жилым проектам, которые выходят на рынок в центре города. Карен Мелконян ( EliteCenter) объяснил это тем, что «Москва-Сити» и, например, «Золотая миля» разные проекты по своей сути и ориентированы на разных покупателей. В первом случае, - на бизнесменов, предпочитающих собственное жилье с сервисным обслуживанием вместо гостиничных номеров. В «Золотой миле» сосредоточены, в основном, малоквартирные элитные дома, где квартиры ориентированы на семейных покупателей, привыкших к формат комфортного жилья, предусматривающий регистрацию по месту проживания.

Что же касается спроса, то Анатолий Довгань (IntermarkSavills) заявил www.metrinfo.ru, что апартаменты «Москва-Сити» оттягивают на себя часть платежеспособного спроса. Больше того Александр Зиминский (Penny Lane Realty), прогнозирует, что с началом активного ввода офисных площадей в ММДЦ можно ожидать и активизации спроса на апартаменты. В перспективе на несколько лет цены на них выйдут на докризисный уровень – $20,0-$25,0 за квадратный метр. «Хотя сейчас говорить об апартаментах, как о массовом явлении, в нашей стране еще рано», - делает вывод эксперт.

Дата публикации: 09:44 12 мая 2012

Источник: bpn.ru